TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

N° RG 23/01479 – N° Portalis DBYL-W-B7H-C7PI

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Ordonnance de la Mise en Etat rendue le 06 Février 2026 par Pascal MARTIN, Vice-Président, Juge de la Mise en Etat du Tribunal, assisté de Sandra SEGAS, Greffier, dans l’instance N° RG 23/01479 – N° Portalis DBYL-W-B7H-C7PI ;

ENTRE :

Mme [K] [F]

[Adresse 5]

[Adresse 16]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Nicolas LACOMME de la SELARL LACOMME AVOCAT, avocat au barreau de DAX

ET

S.A.R.L. LES JARDINS DES ACACIAS, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 452 920 663

[Adresse 8]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Nicolas TRECOLLE, avocat au barreau de BAYONNE

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du SEPT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré au CINQ DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, délibéré prorogé au SIX FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX pour la décision être rendue par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu le 2 juin 2021 par Maître [Z] [E], Notaire à [Localité 11], Madame [K] [F] a acquis en l’état futur d’achèvement les lots n° 45 (appartement de type 3), n° 17 et 18 (places de parking) dans la résidence dénommée « [Adresse 14] [Adresse 12] », dont la SARL LES JARDINS DES ACACIAS assurait la construction, situé à [Localité 17] ([Localité 13]) et cadastrée section AC n° [Cadastre 2] à [Cadastre 3].

Par lettre datée du 2 août 2022, suite à une visite de son futur logement, Madame [K] [F] a indiqué à la société SEIXO HABITAT qu’elle n’avait pas été informée que les accès vers la terrasse extérieure de son appartement depuis la partie cuisine, le séjour et une des chambres se faisaient au moyen de marches “de hauteur importante” et qu’elle lui demandait de lui préciser les solutions envisagées.

Le 24 novembre 2022, la SARL LES JARDINS DES ACACIAS et Madame [K] [F] ont signé un procès-verbal de livraison avec réserves des lots susvisés.

Le même jour, Maître [S] [L], commissaire de justice à [Localité 18] ([Localité 13]), a dressé, à la requête de Madame [K] [F], un procès-verbal de constat faisant état de non-conformités, désordres ou malfaçons affectant l’appartement.

Par lettre recommandée datée du 16 décembre 2022, le conseil de Madame [K] [F] a informé la SARL LES JARDINS DES ACACIAS qu’elle formulait vingt réserves concernant des vices de construction et défauts de conformité apparents qu’elle avait relevé suite à la prise de possession des lieux et a mis en demeure la société défenderesse de procéder aux travaux de reprise nécessaires.

Par la suite, estimant que toutes ces réserves n’avaient pas été levées, Madame [K] [F] a fait dresser le 18 octobre 2023 un nouveau procès-verbal de constat par Maître [S] [L].

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, Madame [K] [F] a fait assigner la SARL LES JARDINS DES ACACIAS devant le tribunal judiciaire de Dax afin d’obtenir notamment, sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 du Code civil, et à défaut l’article 1217 du Code civil, sa condamnation à :

— exécuter sous astreinte les travaux nécessaires à la reprise des désordres, qui n’ont pas été repris, visés au procès-verbal de constat du 18 octobre 2023,

— à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice du fait du ressaut de 22,5 centimètres pour accéder à sa terrasse, depuis l’ensemble de l’appartement,

à titre subsidiaire,

— ordonner une expertise judiciaire avec la mission habituelle et en particulier celle de chiffrer la perte de valeur de l’appartement.

Par conclusions notifiées par RPVA le 2 avril 2025, Madame [K] [F] a saisi le juge de la mise en état afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Dans ses dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 2 octobre 2025, Madame [K] [F] demande au juge de la mise en état de :

— débouter la SARL LES JARDINS DES ACACIAS de l’ensemble de ses demandes,

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire confiée à tel expert qu’il plaira au tribunal de désigner avec la mission habituelle en pareil cas et notamment de :

— convoquer et entendre les parties, assistées le cas échéant de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations d’expertise,

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux de constatation des désordres les parties et leur conseil dûment convoqués et en faire une description, y compris au besoin l’environnement immédiat,

— relever, décrire, et déterminer les causes des désordres, malfaçons, inachèvements et non conformité dénoncés dans les conclusions en considération des documents contractuels liant les parties ; en indiquer la nature et la date d’apparition ; préciser s’agissant d’un ouvrage si ces désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

— préciser la date de réception des travaux et, à défaut de procès-verbal de réception, la date de prise de possession effective de l’ouvrage,

— détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres, malfaçons, inachèvements et non conformités sont imputables, et dans quelles proportions,

— indiquer les solutions appropriées pour y remédier et en chiffrer le coût,

— dire que l’expert pourra s’adjoindre l’avis d’un sapiteur,

— dire que l’expert pourra prescrire toutes mesures conservatoires,

— préciser et donner son avis sur les préjudices induits par lesdits désordres,

— préciser et donner son avis sur tout autre préjudice subi par Madame [K] [F],

— dire que l’expertise fonctionnera aux frais avancés de la SARL LES JARDINS DES ACACIAS et, subsidiairement, dire que l’expertise fonctionnera aux frais avancés de Madame [K] [F] pour le compte de qui il appartiendra,

— dire que la SARL LES JARDINS DES ACACIAS sera tenue de verser la consignation destinée à faire fonctionner la mesure d’expertise et toutes autres consignations complémentaires ultérieures sous astreinte de 250 euros par jour de retard passé la date limite de consignation requise,

— dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile et réserver les dépens.

Dans ses dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 26 septembre 2025, la SARL LES JARDINS DES ACACIAS demande au juge de la mise en état, sur le fondement des articles 1641-3, 1642-1 et 1648 du Code civil et des articles L 261 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, de :

à titre principal,

— limiter l’expertise sollicitée au seul procès-verbal de constat du 25 mars 2025,

à titre subsidiaire, s’il était fait droit à la demande d’expertise judiciaire portant sur la totalité des désordres,

— rajouter que l’expert devra déterminer si les désordres étaient visibles lors de la livraison du 24 novembre 2022 signé par les parties, ou susceptible d’apparaître dans le mois qui suivait,

dans tous les cas,

— dire que les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par Madame [K] [F],

— la condamner au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

MOTIFS

Selon l’article 789 5° du Code de procédure civile, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner même d’office toute mesure d’instruction.

Madame [K] [F] demande au juge de la mise en état d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire portant sur les désordres, malfaçons, inachèvements et non conformités dénoncés affectant le lot n° 45 (appartement) situé au sein de la résidence dénommée « [Adresse 15] » qu’elle a acquis en vente en l’état futur d’achèvement auprès de la SARL LES JARDINS DES ACACIAS par acte reçu le 2 juin 2021 par Maître [Z] [E].

Dans ses conclusions d’incident, Madame [K] [F] indique avoir dénoncé de nombreux désordres affectant l’appartement litigieux depuis la livraison du 24 novembre 2022 : des désordres ayant fait l’objet de réserves portées au procès-verbal de livraison, des désordres, non conformités, inachèvements et dysfonctionnements constatés dans le délai d’un mois à compter de la réception et d’autres constatés au-delà du délai d’un mois. D’une part, elle évoque les réserves mentionnées lors de la livraison du 24 novembre 2022 (points n° 1 à 14 du procès-verbal de livraison) en soulignant qu’elles ont fait l’objet d’un rappel dans la mise en demeure du 16 décembre 2022, qu’elles n’ont pas toutes été levées au regard du procès-verbal de constat établi le 18 octobre 2023, et qu’elles sont susceptibles d’engager la responsabilité de la SARL LES JARDINS DES ACACIAS, promoteur-vendeur, en vertu de l’article 1642-1 du Code civil. D’autre part, elle évoque des désordres constatés le 24 novembre 2022 par Maître [S] [L] dans son procès-verbal établi juste après la livraison, qu’ils sont caractérisés par la présence de traces de frottements, de projections et divers dépôts sur les enduits des murs extérieurs (point n° 15 du procès-verbal de Maître [S] [L]) et par une trace de frottement et des petits impacts localisés au niveau des garde-corps (point n° 16 du procès-verbal de Maître [S] [L]), que ces deux désordres supplémentaires ont été dénoncés au promoteur par la mise en demeure du 16 décembre 2022 à laquelle était joint le procès-verbal de constat de Maître [S] [L], que ces deux réserves n’ont pas étaient levées au regard du procès-verbal de constat du 18 octobre 2023, que ces deux désordres n° 15 et 16, constatés dans le mois de la livraison, sont également susceptibles d’engager la responsabilité de la SARL LES JARDINS DES ACACIAS, promoteur-vendeur, en vertu de l’article 1642-1 du Code civil. Madame [K] [F] évoque également l’apparition de non conformités, inachèvements et dysfonctionnements en cours de procédure. Elle indique qu’ils portent sur une surélévation de la terrasse par rapport au sol du logement non conforme aux plans contractuels et à la réglementation relative à l’accessibilité des personnes à mobilités réduite, sur une fissuration des bandeaux de la toiture de la terrasse, sur un dysfonctionnement de la VMC de la cuisine et sur l’apparition d’un bruit des radiateurs à thermostat des deux chambres à partir de la position 3, qu’ils ont été dénoncés à la SARL LES JARDINS DES ACACIAS par l’envoi de la mise en demeure du 16 décembre 2022 (points n° 17 à 20), que ces réserves n’ont pas été levées, qu’elles ne portent pas sur des désordres apparents contrairement aux affirmations de la SARL LES JARDINS DES ACACIAS et que ces quatre désordres n° 17 à 20 sont susceptibles d’engager la responsabilité de la SARL LES JARDINS DES ACACIAS, promoteur-vendeur, pour faute prouvée au titre de désordres intermédiaires sur le fondement de l’article 1217 du Code civil. En outre, Madame [K] [F] évoque également l’apparition de nouveaux désordres, non conformités, inachèvements et dysfonctionnements apparus en cours de procédure, constatés dans un procès-verbal établi le 25 mars 2025 par Maître [S] [L] et caractérisés par des dalles de terrasse se fissurant et se soulevant, des différences de teinte du dit dallage, des déformations des joints faisant l’étanchéité entre le montant et le double vitrage des ouvrants donnant sur la terrasse, et des fissures affectant les cloisons intérieures.

Concernant l’accès vers la terrasse extérieure depuis la partie cuisine, le séjour et une des chambres par des marches de “hauteur importante”, Madame [K] [F] affirme que la SARL LES JARDINS DES ACACIAS a manqué à son obligation de délivrance conforme quant aux stipulations du contrat au regard de la notice descriptive et des plans annexés à l’acte de vente et quant à la réglementation applicable en matière d’accessibilité des bâtiments issue des articles L. 161-1 et R. 162-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Au soutien de sa demande d’expertise judiciaire, Madame [K] [F] précise que les désordres allégués ont été mentionnés dans le procès-verbal de réception du 24 novembre 2022 et les trois procès-verbaux établis par Maître [S] [L] le 24 novembre 2022, le 18 octobre 2023 et le 25 mars 2025 et qu’elle n’a d’autre choix que de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire afin d’éclairer la juridiction au fond.

La SARL LES JARDINS DES ACACIAS demande au juge de la mise en état de limiter l’expertise sollicitée au seul procès-verbal de constat du 25 mars 2025 et, à titre subsidiaire, s’il était fait droit à la demande d’expertise judiciaire portant sur la totalité des désordres, de déterminer si les désordres étaient visibles lors de la livraison du 24 novembre 2022 signé par les parties ou susceptible d’apparaître dans le mois suivant.

La SARL JARDINS DES ACACIAS affirme en premier lieu que l’expertise ne peut qu’être limitée aux désordres constatés dans le procès-verbal du 25 mars 2025 en soulignant qu’il a déjà été conclu au fond au rejet des demandes portant sur les désordres évoqués dans l’assignation initiale et que Madame [K] [F] n’y a pas répondu. Elle soutient qu’une expertise sur les points relevés dans le procès-verbal de constat du 18 octobre 2023 serait superfétatoire et inutile dès lors qu’ils ne portent pas sur des désordres ou qu’ils constituent des désordres résiduels, tolérables ou apparents au jour de la livraison, ou encore qu’ils relèvent d’une appréciation technique établi par un commissaire de justice non mandaté à cette fin. La SARL JARDINS DES ACACIAS souligne que les entreprises n’ont pas pu intervenir in situ car Madame [K] [F] s’y opposait en invoquant la procédure en cours alors qu’elle avait l’obligation de leur laisser le libre accès à l’appartement pour lever les réserves émises lors de la livraison, faute de quoi ces réserves étaient réputées comme levées après un délai d’un mois. Enfin, elle affirme qu’elle ne saurait être tenue à une obligation de faire dans la mesure où elle n’a pas participé à l’acte de construire. En second lieu, la SARL JARDINS DES ACACIAS soutient qu’une expertise portant sur l’intégralité des désordres objet de la procédure au fond, si elle était ordonnée, devrait avoir pour mission de déterminer si les désordres ou les non conformités étaient visibles à la réception de l’ouvrage et également lors de la livraison de l’appartement.

Toutefois, au vu des éléments versés au dossier par Madame [K] [F], une mesure d’expertise judiciaire s’impose afin d’apprécier, notamment, la réalité et l’étendue des désordres, malfaçons, non conformités et inachèvements qu’elle allègue, leur origine, les travaux de réparation nécessaires pour y remédier et les préjudices subis.

Il convient de rappeler qu’il n’appartient pas au juge de la mise en état d’apprécier la réalité de ces désordres, malfaçons, non conformités et inachèvements allégués, leur nature résiduelle, tolérable ou apparente, et le bien fondé des demandes formées au fond par Madame [K] [F], questions relevant de la seule compétence du tribunal statuant au fond.

En conséquence, il sera fait droit à la demande d’expertise judiciaire sollicitée par Madame [K] [F] avec la mission indiquée dans le dispositif de la présente décision.

Cette expertise sera instituée aux frais avancés de Madame [K] [F] qui la sollicite et dans l’intérêt de laquelle elle est ordonnée.

A ce stade de la procédure, il convient de réserver les dépens et toute application au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Pascal MARTIN, Juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

ORDONNONS une mesure d’expertise et COMMETTONS pour y procéder :

Monsieur [S] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 7]

inscrit sur la liste des experts près la Cour d’Appel de Pau, avec mission de :

— se rendre sur les lieux, lot n° 45 (appartement de type 3) de la résidence dénommée « [Adresse 15] » située à [Localité 17] ([Localité 13]), en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception et leurs conseils avisés,

— se faire communiquer toutes pièces utiles à la compréhension du litige,

— déterminer si les désordres, malfaçons, non conformités et inachèvements allégués par Madame [K] [F], contenus dans le procès-verbal de livraison du 24 novembre 2022, les procès-verbaux de constat établis le 24 novembre 2022, le 18 octobre 2023 et le 25 mars 2025 par Maître [S] [L], et les lettres recommandées de Madame [K] [F] et de son conseil datées du 2 août 2022 et du 16 décembre 2022, sont établis et, en ce cas, les décrire précisément, déterminer leur nature et leur date d’apparition,

— préciser la date de réception des travaux et, à défaut de procès-verbal de réception, donner son avis sur la date de prise de possession effective de l’ouvrage par la SARL JARDINS DES ACACIAS,

— préciser si ces désordres, malfaçons, non conformités et inachèvements étaient visibles au jour de la réception,

— préciser si ces désordres, malfaçons, non conformités et inachèvements étaient visibles au jour de la livraison du 24 novembre 2022, même par un acheteur profane, ou susceptibles d’apparaître dans le mois qui suivait,

— rechercher si ces désordres et malfaçons proviennent d’une erreur grave de conception, d’une erreur de construction, d’un vice des matériaux et/ou produits, d’une malfaçon dans la mise en oeuvre, d’une non-conformité aux documents contractuels ou aux règles de l’art, ou de toute autre cause,

— détailler les causes de chacun des désordres et fournir tout élément permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions,

— indiquer les conséquences des désordres, malfaçons, non conformités et inachèvements constatés quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement quant à l’usage qui peut être attendu,

— décrire précisément les travaux nécessaires pour remédier à ces désordres, malfaçons, non conformités et inachèvements constatés, y compris les travaux à exécuter en urgence, leur coût à partir de devis fournis par les parties, et leur durée,

— décrire et apprécier les préjudices éventuellement subis,

— de manière générale, entendre tous sachants et fournir tous éléments d’appréciation utiles susceptibles d’éclairer le tribunal sur le litige,

— informer les parties de l’état de ses investigations et conclusions, et s’expliquer techniquement sur les éventuels dires et observations recueillis à l’occasion d’une réunion de synthèse précédant le dépôt du rapport ou par le dépôt d’un pré-rapport,

DISONS que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert, et ce au plus tard le jour de la première réunion d’expertise,

DISONS que l’expert devra soumettre aux parties à l’issue de cette première réunion un devis estimatif du coût de l’expertise et un échéancier des opérations d’expertise.

RAPPELONS qu’il pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais dans une spécialité distincte de la sienne, à charge de joindre son avis au rapport,

DISONS que Madame [K] [F] fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner la somme de trois mille cinq cents euros (3 500 euros) à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Dax avant le vendredi 27 février 2026 en garantie des frais d’expertise,

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités de l’article 271 du code de procédure civile,

DISONS que l’expert devra déposer au greffe de ce tribunal un rapport détaillé de ses opérations dans un délai de QUATRE mois à compter du jour de sa saisine et en adresser une copie complète à chacune des parties,

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du jeudi 2 juillet 2026 à 10 heures 30 pour vérification du dépôt du rapport.

RESERVONS le sort des dépens et toute application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente ordonnance a été signée par nous, Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, statuant comme juge de la mise en état, et par Sandra SEGAS, Greffier, et portée à la connaissance des parties par remise au greffe.

LE GREFFIER, LE JUGE DE LA MISE EN ETAT,