RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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JUGEMENT DU 03 Juin 2026

N° RG 25/01269 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DHOS

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [U] [I] [E]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Jean-Bernard PENEAU de la SCP PENEAU-DESCOUBES PENEAU, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

Madame [S] [W] épouse [E]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Jean-Bernard PENEAU de la SCP PENEAU-DESCOUBES PENEAU, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

DEFENDEURS

Monsieur [C] [R]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Monsieur [M] [V]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Maître [G] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique, assistée de Laëtitia PUYO, auditrice de justice ayant rédigé le présent jugement sous le contrôle de Elodie DARRIBÈRE,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 Avril 2026, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré et la décision rendue le TROIS JUIN DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 10 septembre 2021, Monsieur [Z] [E] et Madame [S] [W] épouse [E], vendeurs, ont régularisé avec Monsieur [C] [R] et Monsieur [M] [V], acquéreurs, un compromis de vente devant Maître [G] [O] portant sur un immeuble situé [Adresse 5], moyennant un prix de 608 200 euros net vendeur (625 000 euros avec les frais d’agence).

Ce compromis de vente prévoyait le versement d’une indemnité d’immobilisation pour un montant de 62.500 euros devant être versée par les acquéreurs potentiels lors de la signature du compromis.

Les époux [R]/[V] n’ont pas régularisé l’acte de vente et aucun dépôt de garantie n’a été versé.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 23 juin 2025, le conseil des époux [E] a mis en demeure les époux [R]/[V] de régler la somme de 62.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation insérée au compromis de vente du 10 septembre 2021.

Cette mise en demeure est restée vaine.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 4 août 2025 et 13 septembre 2025, Monsieur [Z] [E] et Madame [S] [W] épouse [E] ont fait assigner Monsieur [C] [R], Monsieur [M] [V] et Maître [G] [O] devant le Tribunal judiciaire de Dax aux fins de paiement de l’indemnité d’immobilisation.

La clôture est intervenue le 5 février 2026 par ordonnance du Juge de la mise en état du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er avril 2026 et la date de délibéré, par mise à disposition au greffe, a été fixée au 3 juin 2026

Selon les termes de leur assignation signifiée le 4 août 2025, valant conclusions, Monsieur [Z] [E] et Madame [S] [W] épouse [E] sollicitent du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— déclarer recevable et bien fondée leur action,

— dire que Maître [G] [O] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile à leur égard,

— condamner solidairement Monsieur [C] [R], Monsieur [M] [V] et Maître [G] [O] à leur payer la somme de 62 500 euros TTC au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— condamner solidairement Monsieur [C] [R], Monsieur [M] [V] et Maître [G] [O] à leur payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur [C] [R], Monsieur [M] [V] et Maître [G] [O] aux dépens.

Au soutien de leur demande en paiement, se fondant sur les articles 1134 et 1135 du code civil, les époux [E] font valoir que le compromis de vente régularisé avec les époux [R]/[V] prévoyait une indemnité d’immobilisation d’un montant de 62 500 euros, ainsi qu’une date de validité expirant le 29 novembre 2021, qui a été repoussée au 17 décembre 2021 à la demande des acquéreurs potentiels et du notaire. Ils font valoir que l’acte n’a jamais pu être régularisé, à défaut pour les acquéreurs d’avoir adressé au notaire le prix de vente qui devait être payé comptant. Ils disent avoir demandé au notaire le versement de l’indemnité d’immobilisation, qui les a alors informés qu’elle n’avait jamais été versée sans qu’ils en aient été avertis. Ils ajoutent que la non réitération de l’acte authentique a pour cause essentielle et unique le non-paiement du prix de vente et repose exclusivement sur les époux [R]/[V].

A l’appui de leur demande en responsabilité du notaire, se fondant sur l’article 1240 du code civil, ils indiquent que le notaire a été négligent en ne les informant pas d’une part, des risques encourus pour l’acquisition d’un nouvel immeuble alors qu’il en était informé, et d’autre part, de l’aléa de la vente en l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation. Ils ajoutent qu’il a laissé perdurer pendant plusieurs mois l’espoir de réalisation de l’acte authentique alors même que le compromis initial était caduc, qu’il n’avait pris aucun soin de faire régulariser par les parties un acte de prolongation et que les acquéreurs potentiels n’ont cessé de déployer des arguments fallacieux jamais vérifiés ni étayés d’aucune pièce justificative. Ils font valoir que cette situation a été préjudiciable pour eux puisqu’ils ont été contraints d’une part, de procéder à l’établissement d’un nouveau diagnostic pour représenter le bien à la vente et d’autre part, de souscrire un crédit relais, se trouvant dans l’impossibilité de satisfaire à l’acquisition d’un nouvel immeuble pour lequel ils s’étaient engagés. Ils mettent en avant le manquement du notaire à son obligation de conseil et sa responsabilité délictuelle en raison de la faute commise dans la non-vérification de la validité des actes.

Bien que régulièrement assignés, en l’étude du commissaire de justice pour Messieurs [C] [R] et [M] [V], à domicile pour Maître [G] [O], ils n’ont pas constitué avocat.

En vertu des articles 472 et 473 du code civil, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Susceptible d’appel, le jugement est réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation :

Selon l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Les articles L290-1 et L290-2 du code de la construction et de l’habitation prévoient que « toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d’une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique, lorsqu’elle est consentie par une personne physique ». « La promesse unilatérale de vente mentionnée à l’article L. 290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l’objet d’un versement ou d’une caution, déposée entre les mains du notaire ».

En l’espèce, les époux [E] produisent la promesse de vente régularisée par acte authentique du 10 septembre 2021. Cet acte prévoit dans la partie intitulée « INDEMNITE D’IMMOBILISATION – TIERS CONVENU » une indemnité d’immobilisation d’un montant de 62 500 euros, à verser entre les mains du notaire.

Il est précisé que cette indemnité peut être payée en deux versements : une moitié, soit 31.250 euros, à régler au plus tard dans les 15 jours à compter de la signature des présentes, et l’autre moitié au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique de vente.

La promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 29 novembre 2021, à seize heures. Il ressort du courrier adressé par les époux [E] au notaire, Maître [G] [O], le 7 février 2022, que la date de signature de l’acte de vente a été repoussée au 17 décembre 2021 à la demande du notaire et sur sollicitation des acquéreurs. Un rendez-vous pour la signature a été fixé par l’office notarial le 17 décembre 2021 puis le 11 janvier 2022 et enfin, le 28 janvier 2022, sans que les acquéreurs ne se présentent.

Par courrier du 4 février 2022, l’office notarial a informé les époux [E] que la promesse de vente régularisée le 10 septembre 2021 était caduque, les acquéreurs n’ayant ni levé l’option d’achat, ni signé l’acte de vente dans les délais. Il leur a indiqué que le bien pouvait être remis en vente et qu’ils pouvaient réclamer l’indemnité d’immobilisation de 62.500 euros prévue à la promesse de vente.

Faute d’avoir régularisé l’acte authentique de vente dans les délais et conditions fixées à la promesse de vente, l’indemnité d’immobilisation, qui constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire, est acquise aux époux [E] sans qu’ils aient à justifier d’un préjudice.

En conséquence, Monsieur [C] [R] et Monsieur [M] [Q] seront condamnés solidairement à payer aux époux [E] la somme de 62 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Sur la responsabilité du notaire :

Sur l’existence d’une faute du notaire

Selon l’article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Ainsi, chacun des coauteurs d’un même dommage, unique et indivisible, doit être condamné à le réparer en totalité, la condamnation étant alors prononcé in solidum, sans préjudice des recours récursoires entre eux.

En application de cette disposition, les notaires doivent, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l’utilité et l’efficacité. Aussi, le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par le vendeur et les potentiels acquéreurs, et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par les époux [E] qu’ils n’ont eu de cesse de contacter le notaire pour la réalisation de la vente. Ce notaire a fixé trois rendez-vous qui n’ont pas abouti, faute de diligences des acquéreurs potentiels.

Dans un mail daté du 12 janvier 2022, l’office notarial répond aux époux [E] que Maître [O] s’est entretenu avec Messieurs [R] et [V] afin d’obtenir les coordonnées de la personne devant transmettre les fonds par un prêt familial ; que cette dernière étant cas contact de sa femme positive au Covid 19, c’est la raison pour laquelle les fonds n’ont pas été débloqués mais elle confirme qu’ils le seront fin de semaine suivante. Le rendez-vous du 28 janvier 2022 a ainsi été fixé, mais Messieurs [R] et [V] ne s’y sont pas présentés.

Les défendeurs n’ayant pas constitué avocat et ne s’étant pas présentés, aucun élément justificatif n’a pu être transmis à la juridiction. Cependant, aucun élément probant ne vient établir les vérifications réalisées par le notaire suite aux déclarations des époux [R]/[V], laissant ainsi espérer aux vendeurs la concrétisation de la vente de leur bien.

Le 9 mai 2023, la MATMUT, assureur des époux [E], a adressé un courrier à Maître [G] [O] dans lequel elle indique qu’en sa qualité de notaire, il n’a pas procédé aux vérifications nécessaires quant au versement de l’indemnité d’immobilisation par Messieurs [R] et [V], due pour compenser le retrait du marché d’un bien pendant 2 à 3 mois suite à une option d’achat qui n’a pas été levée ici.

En l’absence de réponse, l’assureur a relancé le notaire le 15 juin 2023, courrier auquel le notaire a répondu le 24 juin 2023 en expliquant que les époux [E] et lui-même avaient « subi la mauvaise foi et la malhonnêteté de Messieurs [V] et [R] dans ce dossier de vente ». Il ajoute que c’est auprès des acquéreurs défaillants qu’ils doivent demander réparation. Il reconnaît pour autant avoir « omis d’informer les époux [E] du non versement de l’indemnité d’immobilisation ».

En ne procédant pas aux investigations nécessaires suite aux explications données par les époux [R]/[V] pour justifier de la non signature de l’acte authentique de vente, en n’informant pas les vendeurs de l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation dans les délais requis, et en n’agissant pas auprès des acquéreurs potentiels pour obtenir le versement de ladite somme, le notaire a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle si un préjudice en est résulté.

Sur le préjudice et le lien de causalité

Les époux [E] n’ont pas pu finaliser la vente du bien litigieux avec Messieurs [R]/[V] et ainsi, n’ont pu obtenir les fonds correspondant au prix de vente alors qu’ils s’étaient engagés sur l’achat d’un autre bien immobilier. Ils ont alors dû recourir à un prêt-relais avec une offre de prêt immobilier en date du 4 mars 2022 auprès de la Caisse Agricole Aquitaine, d’un montant de 410 000 euros, dont ils justifient dans leurs pièces.

Le prix de vente net vendeur de leur maison secondaire étant fixé à 608 200 euros, les époux [E] n’auraient pas eu à recourir à ce prêt si la vente avait été conclue dans les délais ou si le notaire avait informé ces derniers des risques qu’ils encouraient à s’engager sur une nouvelle vente avant la finalisation de la vente en litige et de l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation.

Ainsi, en manquant à ses obligations, Maître [G] [O] a causé un préjudice aux époux [E]. Il est donc condamné in solidum avec les acquéreurs à indemniser les vendeurs du montant de l’indemnité d’immobilisation.

En conséquence, Maître [G] [O] sera condamné in solidum avec Monsieur [C] [R] et Monsieur [M] [V] à payer aux époux [E] la somme de 62.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [C] [R], Monsieur [M] [V] et Maître [G] [O], qui succombent à l’instance, seront solidairement condamnés aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [C] [R], Monsieur [M] [V] et Maître [G] [O], condamnés aux dépens, seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [Z] [E] et Madame [S] [W] épouse [E] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [R], Monsieur [M] [V] et Maître [G] [O] à payer à Monsieur [Z] [E] et Madame [S] [W] épouse [E] la somme de 62.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation en exécution de la promesse de vente reçue le 10 septembre 2021 par Maître [G] [O] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [R], Monsieur [M] [V] et Maître [G] [O] à payer à Monsieur [Z] [E] et Madame [S] [W] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [R], Monsieur [M] [V] et Maître [G] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Le présent jugement a été signé par Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,