TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

Affaire : [B] [E]

c/

[O] [C]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 8]) représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOLYS 212

S.A.R.L. IMMOLYS 212

N° RG 24/00480 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-IPIN

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SCP BEZIZ-CLEON – CHARLEMAGNE-CREUSVAUX – 17

la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES – 46

ORDONNANCE DU : 11 DECEMBRE 2024

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEUR :

M. [B] [E]

né le 24 Janvier 1969 à [Localité 14] (COTE D’OR)

[Adresse 12]

[Localité 3]

représenté par M^e Caroline LECLERC de la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES, demeurant [Adresse 11], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDEURS :

S.A.R.L. IMMOLYS 212

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Stéphane CREUSVAUX de la SCP BEZIZ-CLEON – CHARLEMAGNE-CREUSVAUX, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de Dijon,

Mme [O] [C]

née le 10 Avril 1986 à [Localité 14] (COTE D’OR)

[Adresse 7]

[Localité 2]

non représentée

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 8]) représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOLYS 212

[Adresse 5]

[Localité 1]

non représenté

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 octobre 2024 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte authentique du 15 janvier 2024 reçu devant Me [U], notaire, M. [B] [E] a acheté un appartement situé au premier étage de la copropriété sise [Adresse 10] à [Localité 16].

Mme [O] [C] était la propriétaire de l’appartement vendu.

Suite à son achat, M. [E] a entamé des travaux de rénovation et découvert divers troubles et désordres affectant son bien.

Par actes de commissaire de justice du 13 septembre 2024, M. [E] a assigné Mme [C], la SARL Immolys 212, le syndicat des copropriétaires de la copropriété située [Adresse 9] à Seurre pris en la personne de son syndic la SARL Immolys 212, à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Dijon statuant en référé sur le fondement des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile.

M. [E] demande au juge des référés de :

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire confiée à tel expert qu’il plaira à M. le juge des référés ;

— condamner Mme [C], le Syndicat des copropriétaires de la copropriété située [Adresse 9] à [Localité 15] et la société Immolys 212 in solidum à payer à M. [E] la somme provisionnelle de 3 000,00 € à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices ;

— condamner Mme [C], le Syndicat des copropriétaires de la copropriété située [Adresse 9] à [Localité 15] et la société Immolys 212 in solidum à verser à M. [E] la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de code de procédure civile ;

— condamner Mme [C], le Syndicat des copropriétaires de la copropriété située [Adresse 9] à [Localité 15] et la société Immolys 212 in solidum aux dépens de l’instance ;

— dispenser M. [E] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

M. [E] fait valoir que :

il a découvert les troubles et désordres en retirant le lino recouvrant le sol carrelé de son appartement ;

il a constaté un affaissement du sol et a retiré une partie de la chappe et du mâchefer , constatant alors que le plancher de bois et les solives étaient totalement pourris, s’effritaient et étaient colonisés par les champignons ;

par courriels, il a signalé la situation à son notaire Me [M] fin janvier 2024 ;

par courriels échangés entre le 9 février 2024 et le 5 avril 2024 la SARL Immolys, a été avertie des différents désordres constatés par M. [E] ;

le 4 mars 2024 Me [K], commissaire de justice, a dressé un procès-verbal de constat des différents troubles affectant le bien de M. [E] ;

le 5 juillet 2024 un rapport d’expertise amiable a été dressé entre les parties, relevant l’état sanitaire extrêmement altéré du bien, ainsi qu’un taux d’humidité important. L’expert précise que le logement ne doit pas être occupé avant des travaux de consolidation ;

le demandeur estime que Mme [C] avait connaissance du vice affectant son bien en raison de la rénovation en 2022 des joints d’étanchéité dans la salle de bain de son logement ;

il affirme que le plancher étant un élément constructif de l’immeuble, il doit être considéré comme relevant des parties communes de la copropriété, justifiant d’attraire le syndicat des copropriétaires à l’affaire pour lui rendre opposable la future mesure d’expertise ;

il estime que la SARL Immolys était informée depuis le 9 février 2024 des différents désordres et qu’elle n’a pris aucune mesure. Il entend donc rechercher également sa responsabilité ;

dans ces conditions et compte tenu du risque de péril imminent, il est bien fondé à voir ordonner une expertise judiciaire pour déterminer l’origine des fuites qui semblent encore actives et l’état de dangerosité de l’immeuble.

La SARL Immolys demande au juge des référés de :

— statuer ce que de droit sur la demande d’expertise formée par M. [E] ;

— constater que la SARL Immolys 212 formule toutes protestations et réserves sur sa mise en cause ;

— débouter M. [E] de ses demandes formées au titre de la provision et des frais irrépétibles ;

— condamner provisoirement M. [E] aux dépens.

La SARL Immolys fait valoir que :

elle conteste son absence de diligences et conteste que sa responsabilité soit engagée ;

elle s’oppose dès lors à la demande de provision qui se heurte à des contestations sérieuses comme à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile dès lors que la défenderesse à une demande d’expertise n’est pas une partie perdante.

Bien que régulièrement assignés, Mme [C] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 16] n’ont pas constitué avocat de sorte qu’il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose : “S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction également admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.”

Le demandeur à la mesure d’instruction, s’il n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En l’espèce M. [E] verse au dossier un constat de commissaire de justice du 4 mars 2024 ainsi qu’un rapport d’expertise amiable du 5 juillet 2024 qui attestent du caractère vraisemblable des troubles (affaissement du plancher, pourriture des planchers, poutres et solives, présence d’humidité et de champignons) affectant le bien de M. [E].

M. [E] justifie d’un motif légitime à demander une expertise judiciaire, au contradictoire de l’ensemble des défendeurs pour déterminer notamment l’origine des fuites.

Il convient de faire droit à la demande de M. [E] et d’ordonner une expertise par application de l’article 145 du code de procédure civile aux frais avancés du demandeur et avec la mission retenue au dispositif, étant précis que l’expert qui ne saurait se substituer au juge, ne saurait se prononcer sur l’éventuelle connaissance des désordres par la venderesse lors de la vente, ni sur le point de savoir si les désordres répondent à la définition des vices cachés conformément aux articles 1641 et suivants du code civil.

Sur la demande de provision

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce et avant toute expertise sur l’origine des fuites et la nature des dommages, il existe des contestations sérieuses quant à l’obligation des défendeurs.

Le seul fait que le constat d’huissier et le rapport d’expertise amiable mettraient en évidence l’ancienneté de la fuite ne permet nullement de considérer qu’il n’existe pas de contestation sérieuse quant à l’obligation de Mme [C] au titre de la garantie des vices cachés et qu’il n’existe pas de contestation sérieuse quant à la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans les dommages allégués.

L’obligation de la SARL Immobys 212 qui n’est nullement motivée dans la demande de provision et qui eu égard aux écritures du demandeur résiderait dans l’absence de mesure prise depuis la découverte des désordres le 9 février 2024 , se heurte à l’évidence à des contestations sérieuses quant à la responsabilité éventuelle de cette société et quant au dommage qui en découlerait pour M. [E].

Dès lors, M. [E] sera débouté de sa demande de provision dirigée in solidum à l’encontre des trois défendeurs.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Les défendeurs à l’instance en demande d’expertise ne peuvent pas être considérés comme parties perdantes à ce stade de la procédure; les dépens seront en conséquences laissés provisoirement à la charge de M. [E].

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les défendeurs ne pouvant pas être considérés comme parties perdantes, M. [E] est débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a par conséquent pas lieu de dispenser M. [E] de sa participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l’article 145 du code de procédure civile ;

Vu l’article 835 du code de procédure civile ;

Constatons que la SARL Immolys 212 formule toutes protestations et réserves sur sa mise en cause ;

Ordonnons une expertise confiée à :

M. [D] [Y], [Adresse 6]

Mail : [Courriel 13]

expert sur la liste établie par la cour d’appel de [Localité 14], avec mission de :

1. Convoquer les parties;

2. Se rendre [Adresse 9] à [Localité 16] ;

3. Entendre les parties en leurs explications et se faire remettre tous les documents et pièces qu’il jugera nécessaires pour assumer sa mission et notamment les rapports d’expertise amiable ;

4. S’entourer de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, en entendant toute personne en qualité de sachant, à charge de reproduire ses dires et son identité, et en demandant s’il y a lieu l’avis de tout spécialiste de son choix ;

5. Établir un historique succinct des éléments du litige ;

6. Examiner les lieux afin de déterminer l’existence des désordres allégués dans l’assignation et produire toutes photographies utiles ;

7. Déterminer la nature, la cause et l’origine de ces désordres ;

8. Dire si les désordres proviennent d’une erreur de conception, d’une mauvaise exécution, d’un vice de fabrication, d’un manquement aux règles de l’art ou aux prescriptions d’utilisation des matériaux, d’un défaut d’entretien, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages;

9. Dire si les désordres sont de nature à nuire à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination;

10. Donner son avis technique sur la date d’apparition des désordres et sur leur caractère visible ou caché lors de l’acquisition de la maison par le demandeur ;

11. Décrire les travaux de remise en état pour remédier définitivement aux désordres, préciser leur durée et chiffrer, le cas échéant, le coût de la remise en état ;

12. Fournir tous les renseignements et éléments techniques propres à permettre à la juridiction saisie de déterminer la responsabilité encourue ainsi que la nature et le quantum des préjudices subis par le demandeur ;

Disons que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport.

Disons que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires et écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

Disons toutefois que lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui lui auraient été faites après l’expiration de ce délai à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile) ;

Fixons la provision à la somme de 4 000 € concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par M. [E] à la régie du tribunal au plus tard le 11 janvier 2025 ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 11 juin 2025 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Déboutons M. [E] de ses demandes de provision et de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir pas lieu à dispenser M. [E] de sa participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Condamnons provisoirement M. [E] aux dépens.

Le Greffier Le Président