TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

13 bd Clémenceau- C.S 13313

21033 DIJON Cedex

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00024 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IUF7

GRAND DIJON HABITAT

C/

M. [B] [L]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 23 Mai 2025

DEMANDEUR :

GRAND DIJON HABITAT, dont le siège social est sis 2 Bis rue Maréchal Leclerc BP 87027 – 21070 DIJON CEDEX, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié de droit audit siège

représenté par Mme [E] [R], munie d’un pouvoir

assignation en référé du 10 janvier 2025

DEFENDEUR :

M. [B] [L], demeurant 7 rue Alphonse Bertillon – Logement 202 – 2ème étage – Immeuble JD MARAICHERS LOT 1 A – 21000 DIJON

comparant,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Monsieur FRANCK Cyrille, magistrat exerçant à titre temporaire au tribunal judiciaire de Dijon, ayant la qualité de juge des des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame BAZEROLLE Géraldine

DEBATS:

Audience publique du : 28 mars 2025

DECISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 mai 2025.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 5 février 2019, ayant pris effet le 22 février 2019 consenti par l’OPH GRAND DIJON HABITAT, Monsieur [B] [L] a pris en location un logement situé 7 rue Alphonse Bertillon, 2ème étage, appt 202 à DIJON.

Par acte d’huissier en date du 10 janvier 2025, l’OPH GRAND DIJON HABITAT a fait assigner en référé Monsieur [B] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Dijon, aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [L] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner le locataire à lui payer à titre provisionnel :

* la somme de 14.343,47€ à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 6 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

* une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 1180,09 €, comprenant la majoration de loyers pour défaut de réponse à l’enquête SLS,

— condamner Monsieur [B] [L] au paiement de la somme de 1000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 28 mars 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles dus au 26 mars 2025 à la somme de 7542,91€, maintient l’intégralité de ses demandes et s’en rapporte oralement à ses conclusions.

En défense, Monsieur [B] [L] indique être intérimaire et avoir des difficultés avec son compte bancaire. Il rencontre une assistante sociale depuis le début de l’année. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et offre de verser la somme mensuelle de 200€, en plus du loyer courant, en apurement de la dette locative.

Il résulte de l’enquête sociale prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998 que Monsieur [B] [L] est en grande difficulté financière depuis qu’il est en arrêt maladie pour dépression et n’a pas sollicité ses indemnités journalières. Il collabore à l’accompagnement social et la constitution d’un dossier de surendettement est envisagée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 10 janvier 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique émis le 13 janvier 2025.

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, un accusé de réception électronique de la CCAPEX, en date du 4 novembre 2024, est versé aux débats et informe de la réception du signalement d’impayé.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 31 octobre 2024 pour la somme de 11.241,47€ (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 29 octobre 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 2 janvier 2025.

Il y a donc lieu d’inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la créance du bailleur et la demande de délais de paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 26 mars 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 7506€ au paiement de laquelle sera condamné, à titre provisionnel, Monsieur [B] [L], outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Toutefois, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement du défendeur qui n’a pas repris le versement intégral de son loyer courant avant l’audience. En effet, seul un unique versement a été effectué en décembre 2024.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d’occupation mensuelles.

Par ailleurs, dans la mesure où les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle, le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

L’OPH GRAND DIJON HABITAT sollicite que cette indemnité soit fixée à la somme de 1180,09 € et comprenne la majoration de loyers pour défaut de réponse à l’enquête SLS.

Toutefois, Monsieur [B] [L] a finalement répondu à l’enquête sociale. Dès lors, cette indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail, soit la somme actuelle de 413,44 €.

Monsieur [B] [L] sera donc condamné à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail en date du 2 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [B] [L] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 200€ sera allouée de ce chef à l’OPH GRAND DIJON HABITAT. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Force est de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, magistrat exerçant à titre temporaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail portant sur le logement situé 7 rue Alphonse Bertillon, 2ème étage, appt 202 à DIJON, en date du 2 janvier 2025 ;

DISONS que Monsieur [B] [L] devra libérer les lieux ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [B] [L] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis à 7 rue Alphonse Bertillon, 2ème étage, appt 202 à DIJON, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISONS le transport dans le garde-meuble au choix de l’OPH GRAND DIJON HABITAT, des effets et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, aux frais et risques de Monsieur [B] [L] ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due à compter du 2 janvier 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail, soit la somme de 413,44 € ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [L] à payer à titre provisionnel à l’OPH GRAND DIJON HABITAT l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [L] à payer à titre provisionnel à l’OPH GRAND DIJON HABITAT, la somme de 7506€ correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés au 26 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [L] à payer à l’OPH GRAND DIJON HABITAT la somme de 200€ sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [L] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation de l’instance au Préfet et du commandement de payer en date du 31 octobre 2024 ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 23 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Cyrille FRANCK, magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Géraldine BAZEROLLE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,