REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

Chambre 4

N° RG 24/07528 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KNMY

MINUTE N°2025/14

ORDONNANCE

DU 08 Janvier 2025

Société VAR HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR c/ [I]

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Présidente en chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan

assisteé lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par M. Alexandre JACQUOT qui a signé la minute avec la présidente.

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

Société VAR HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR

Activité :

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE:

Madame [H] [I]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Non comparante, non représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE 08 Janvier 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT

1 copie dossier

RAPPEL DES FAITS

Suivant acte sous seing privé en date du 11 janvier 2023, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR (ci-après l’OPH VAR HABITAT) a consenti à madame [H] [I] un bail d’habitation non meublé portant sur un appartement, sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 387,64 euros hors charges (non chiffrées aux termes du bail), s’établissant toujours au jour de la saisine de la présente juridiction à la somme de 464,07 euros.

Le contrat de bail comporte en dernière page une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

L’OPH VAR HABITAT a fait délivrer à sa locataire, par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 2.035,45 euros, outre des frais de commissaire de justice s’élevant à 132,36 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 1er octobre 2024 remise à étude, l’OPH VAR HABITAT a fait assigner madame [H] [I] à comparaître devant la présente juridiction statuant en référé à l’audience du 4 décembre 2024, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1134, 1709 et suivants, 1728 du code civil, et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

— Constater le jeu de la clause résolutoire et par conséquent la résiliation du contrat de location en date du 11 janvier 2023 liant l’OPH VAR HABITAT à madame [H] [I] ;

— Ordonner l’expulsion de corps et de biens de madame [H] [I] et de tout occupant de son chef du logement sis [Adresse 4], au besoin avec le concours de la force publique ;

— Dire et juger que madame [H] [I] est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 4] ;

— Condamner madame [H] [I] à payer à l’OPH VAR HABITAT la somme provisionnelle de 3.358,73 euros au titre des loyers impayés jusqu’au 19 mai 2024 ;

— Condamner madame [H] [I] à payer à l’OPH VAR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer mensuel actuel à compter du 20 mai 2024 et ce jusqu’à la parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

— Condamner madame [H] [I] à payer à l’OPH VAR HABITAT la somme de 700 euros TTC par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner madame [H] [I] aux entiers dépens de la présente instance, par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’OPH VAR HABITAT était représentée à l’audience par son conseil.

Elle a maintenu ses demandes et présenté un décompte actualisé de sa créance.

Madame [H] [I] n’était ni présente ni représentée.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 8 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera rendue par défaut, conformément aux dispositions des articles 473 et 474 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort, en application des articles L213-4-3 et R213-9-3 du code de l’organisation judiciaire.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ Sur la recevabilité de l’action

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

L’article 835 du code de procédure civile énonce par ailleurs que “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Aux termes de l’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire énonce, “le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement”.

L’article 24 I et III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose par ailleurs que :

« I.( …)

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’État dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

(…)

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu, précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’État dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article ».

L’OPH VAR HABITAT justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les dispositions visées plus avant.

Elle produisent en effet :

— le justificatif de la notification par courrier du 7 mai 2024 de la situation d’impayés à la CAF, laquelle vaut saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), suite à la délivrance du commandement de payer signifié le 4 mars 2024, le montant de l’impayé imposant un tel signalement ;

— le justificatif de la notification de l’assignation à la Préfecture du Var qui en a accusé réception le 2 octobre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience.

La juridiction a reçu retour du diagnostic social et financier dont le contenu est précisé par le décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021. Il a été donné connaissance de son contenu à l’audience.

L’action de l’OPH VAR HABITAT est donc recevable.

II/ Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions ».

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ».

L’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 fixe par ailleurs à la charge du locataire l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi du 24 juillet 1989 précitée dispose encore que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois, dans l’avis qu’elle a rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), la 3ème Chambre de la Cour de Cassation a relevé que la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Elle en tire pour conséquence que « dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 11 janvier 2023, l’OPH VAR HABITAT ont consenti un bail non-meublé d’habitation d’une durée de trois ans prenant effet au jour de sa signature, renouvelable par tacite reconduction, à madame [H] [I], ayant pour objet la location d’un appartement T3 situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 387,64 euros hors charges (non chiffrées aux termes du bail), s’établissant au jour de la saisine de la présente juridiction à la somme, charges comprises, de 464,07 euros.

Le contrat de bail comporte en dernière page une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

Dans ces conditions, au titre du contrat de bail querellé c’est un délai de deux mois comme prévu contractuellement qui doit être retenu s’agissant du délai dont bénéficie la locataire à compter de la délivrance du commandement de payer pour faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

L’OPH VAR HABITAT a fait délivrer à sa locataire, par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 2.035,45 euros, outre des frais de commissaire de justice s’élevant à 132,36 euros.

La demanderesse produit un décompte locatif actualisé au jour de l’audience, présentant un solde débiteur de 3.103,37, en l’absence de reprise des paiements par la locataire.

Le commandement de payer était donc fondé en son principe et sa cause. Or, il est constant que madame [H] [I] ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois qui lui était imparti à compter du 19 mars 2024.

Les causes du commandement n’ont pas été davantage réglées postérieurement au 19 mai 2024.

En conséquence, l’OPH VAR HABITAT justifie de manière non sérieusement contestable de la résiliation de plein droit du bail querellé au 19 mai 2024 à minuit par l’effet de la clause résolutoire insérée au contrat de location objet du litige.

Au visa du décompte produit en demande, il appert que madame [H] [I] était redevable, au jour de la résiliation du bail, d’un reliquat de loyers et charges de 1.972,52 euros incluant le loyer du mois de mai 2024, somme dont il convient de retirer les frais d’actes de 132,36 euros comptabilisés au débit du compte locataire, soit une dette de loyers et charges de 1.840,16.

Vu l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989,

Vu l’article 1353 du Code civil,

S’agissant de la demande de provision au titre de la dette locative, l’article 835 du code de procédure civile impose au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Il convient en conséquence de condamner madame [H] [I] à payer à l’OPH VAR HABITAT à titre de provision à valoir sur les loyers et provisions sur les charges locatives exigibles au 19 mai 2024 à minuit, une somme non sérieusement contestable de 1.840,16 euros.

Vu l’article 1240 du code civil,

Il résulte de ce texte qu’une indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux.

Pour autant, aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence et dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ils ne peuvent donc accorder qu’une provision au créancier, à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

En l’espèce, la condamnation de madame [H] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation est bien sollicitée à titre provisionnel.

En l’espèce, les demandeurs poursuivent la condamnation de la défenderesse au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal au dernier loyer mensuel échu, charges comprises, soit 464,07 euros par mois.

La demande formée par l’OPH VAR HABITAT s’apparente dès lors à une mesure de réparation provisoire au trouble invoqué. Il convient d’y faire droit dans la mesure où l’obligation du locataire au versement d’une indemnité d’occupation eu égard à son maintien sans droit ni titre dans le logement n’est pas sérieusement contestable.

Il sera accordé à l’OPH VAR HABITAT la somme provisionnelle de 464,07 euros charges comprises au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle due par madame [H] [I] à compter du 19 mai 2024 à minuit et jusqu’à parfaite libération des lieux.

La mesure d’expulsion sollicitée par l’OPH VAR HABITAT apparaissant être la seule de nature à les restaurer dans leurs droits de propriétaire, il convient de l’ordonner si nécessaire avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier à défaut pour madame [H] [I] de libérer volontairement les lieux querellés, à savoir l’appartement sis [Adresse 4], à l’issue d’un délai de deux mois suivant commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

III/ Sur les demandes accessoires

Le coût du commandement de payer et celui de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) sont à la charge du locataire, dès lors qu’il s’agit au visa de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 d’actes dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier comme le rappelle l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Madame [H] [I], succombant, sera condamnée au paiement des entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 19 mars 2024 et celui de la saisine de la CCAPEX du Var conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ainsi qu’à verser aux demandeurs la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-5 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

DECLARONS l’action de l’OPH VAR HABITAT recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail non-meublé d’habitation consenti le 11 janvier 2023 à madame [H] [I], ayant pour objet la location d’un appartement sis [Adresse 4], au 19 mai 2024 à minuit par l’acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS qu’à compter du 20 mai 2024, madame [H] [I] est occupante sans droit ni titre des lieux donnés à bail ;

ORDONNONS la libération par cette dernière des lieux querellés à savoir un appartement sis [Adresse 4] ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire de madame [H] [I] ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à son expulsion des lieux querellés si nécessaire avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant commandement d’avoir à quitter les lieux ;

CONDAMNONS madame [H] [I] à payer à l’OPH VAR HABITAT :

— à titre de provision à valoir sur les loyers et provisions sur les charges locatives exigibles au 19 mai 2024, la somme de MILLE HUIT-CENT-QUARANTE EUROS et SEIZE CENTIMES (1.840,16 euros) ;

— à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation due par le locataire en raison de son maintien sans droit ni titre dans le logement objet du bail résilié à compter du 20 mai 2024 la somme de QUATRE CENT SOIXANTE-QUATRE euros et SEPT centimes (464,07 euros) mensuelle, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— la somme de QUATRE CENTS euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des prétentions formulées par la demanderesse et invitons cette dernière à mieux se pourvoir au fond ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire ;

CONDAMNONS la défenderesse aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer signifié le 19 mars 2024 et celui de la saisine de la CCAPEX du Var ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe

Le greffier, Le juge des référés,