TRIBUNAL JUDICIAIRE

de DIJON

1ère Chambre

MINUTE N°

DU : 28 Juillet 2025

AFFAIRE N° RG 21/01403 – N° Portalis DBXJ-W-B7F-HJ6Q

Jugement Rendu le 28 JUILLET 2025

AFFAIRE :

S.A.R.L. LA BOUTIQUE

C/

[I] [H] épouse [Z]

[G] [Z]

ENTRE :

S.A.R.L. LA BOUTIQUE, immatriculée au RCS de Dijon sous le n° 397 887 290

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphane CREUSVAUX de la SELAS BCC AVOCATS, avocats au barreau de DIJON postulant,

M^e Pascal FERRARIS de la SCP THUAULT – FERRARIS – CORNU, avocats au barreau d’AUXERRE plaidant

DEMANDERESSE

ET :

Madame [I] [H] épouse [Z]

née le 06 Avril 1949 à [Localité 5], de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Virginie PUJOL, avocat au barreau de DIJON plaidant

Monsieur [G] [Z]

né le 15 Mars 1947 à [Localité 3], de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Virginie PUJOL, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

DEBATS :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 avril 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Odile LEGRAND, première Vice-Présidente, chargée du rapport, et Chloé GARNIER, Vice-Présidente.

Greffier : Madame Marine BERNARD

Ouï les avocats des parties en leurs plaidoiries ;

DELIBERE :

— au 28 juillet 2025

— Le magistrat chargé du rapport a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, le tribunal étant alors composé de :

Présidente : madame Odile LEGRAND, Première Vice-Présidente

Assesseurs : madame Chloé GARNIER, Vice-Présidente

: madame Sabrina DERAIN, Juge

JUGEMENT :

— prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Odile LEGRAND

— signé par Odile LEGRAND Présidente et Marine BERNARD Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à

M^e Stéphane CREUSVAUX de la SELAS BCC AVOCATS

M^e Virginie PUJOL

Exposé du litige :

Selon acte sous seing privé du 29 juillet 1999, M. et Mme [Z] ont donné à bail à la société La Boutique (gérée par M. [X], exerçant une activité de brocanteur), au prix de 5 610 F par mois (soit environ 800 €), des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 2] (21) composés comme suit :

— une entrée sous porche fermée par une porte cochère ;

— une cour intérieure plantée et arborée d’environ 200 m² ;

— un bâtiment donnant sur rue avec au rez-de-chaussée deux pièces d’environ 40 et 52 m² ;

— au premier étage un appartement d’environ 130 m² (avec séjour, 3 chambres, salle de bains et cuisine outre grenier sur la totalité de la surface) ;

— un bâtiment donnant sur cour avec au rez-de-chaussée avec une pièce et un réduit sous l’escalier extérieur, les deux pièces à l’étage de ce bâtiment étant exclues du bail comme réservées aux bailleurs, l’accès se faisant par le porche puis par l’escalier dans la cour.

Le bail était rédigé selon les modalités du décret du 30 septembre 1953 soit pour une durée initiale de deux ans, le contrat ayant pris effet le 1er août 1999 et devant se terminer le 31 juillet 2001.

Après cette échéance, la société preneuse s’est maintenue dans les lieux.

Le 9 avril 2019, les bailleurs ont adressé au gérant de la société une liste de griefs constituant une « violation délibérée du bail » et close par une mise en demeure de remettre les lieux en l’état.

Ils ont fait réaliser deux constats d’huissier datés des 17 janvier et 11 juin 2019.

Le 27 décembre 2019 ils ont fait délivrer par ministère d’huissier à la société La Boutique une mise en demeure formulant les griefs suivants :

« – (avoir) percé dans le mur séparatif une porte donnant accès à un parking public situé à l’arrière de l’ensemble immobilier ;

— installé une serrure sur cette porte et refusé de remettre un double des clés au propriétaire occupant d’une partie de l’immeuble ;

— transformé le porche d’entrée donnant accès à la cour en l’utilisant à usage de dépôt de marchandises et par là rendant impossible l’accès à la partie du bâtiment que le bailleur s’était réservée ;

— bétonné la cour plantée et arborée qu’il s’obligeait à entretenir, en l’utilisant à usage d’entrepôt de matériaux anciens et antiquités ;

— construit des bâtiments adossés au local loué, constructions qui empiètent sur l’emprise de la cour ;

— installé un barnum dans la cour et posé des plots en béton ;

— au mépris de l’obligation d’usage comme habitation du premier étage, utilisé cet espace y compris le grenier pour y entreposer des objets divers notamment des antiquités destinées à la vente. »

Ils ont parallèlement saisi le juge des référés aux fins de délivrance des clés de la porte arrière et de la porte cochère et de débarras du porche et de la cour.

Par ordonnance du 1er juillet 2020, le juge des référés a ordonné la remise de la clef de la porte arrière (déjà remise aux bailleurs le 21 février 2020) et ordonné l’enlèvement de ce qui constituait une construction.

Le 10 novembre 2020, les bailleurs ont adressé par ministère d’huissier un congé avec refus de renouvellement du bail, contenant une liste de griefs qualifiés de « motifs graves et légitimes » [numérotés pour meilleure compréhension et articulation du jugement], qui sont les suivants :

« 1) vous avez sans autorisation du bailleur modifié l’état des lieux loués ;

2) vous avez sans autorisation percé une porte dans un mur de clôture fermant la propriété louée donnant accès à un parking public ;

3) vous avez transformé le porche d’entrée donnant accès à la cour en l’utilisant à usage de dépôt de marchandises ;

4) vous avez interdit au bailleur l’accès à l’appartement qu’il s’était réservé ;

5) vous avez bétonné la cour plantée et arborée que vous deviez entretenir en l’utilisant à usage d’entrepôt de matériaux anciens et antiquités ;

6) vous avez construit des bâtiments adossés au local loué, construction qui empiètent sur l’emprise de la cour, la couverture étant formée de bâches ;

7) vous avez installé un barnum dans la cour posé sur des plots en béton ;

8) vous avez coupé des barreaux du balcon du premier étage ;

9) vous avez coupé/modifié une porte ;

10) vous avez adjoint à l’activité réparation celle de vente d’antiquités avec transformation en partie en magasin ouvert au public du porche et de la cour ;

11) les pièces de l’étage : deux chambres salle de séjour, destinées à l’habitation aux termes du bail, sont utilisées à usage commercial et encombrées d’objets divers anciens et antiquités destinées à la vente ;

12) il en est de même du grenier totalement encombré d’objets anciens destinés à la vente.

Motif pris de ce que ce congé ne comporterait aucun motif grave et légitime, qu’il avait été délivré dans un contexte spéculatif et mercantile, et qu’il devait être considéré comme nul et entraîner la poursuite du bail, la SARL La Boutique a, par acte du 29 juin 2021, fait assigner Mme [I] [H] épouse [Z] et M. [G] [Z] devant le tribunal judiciaire de Dijon, première chambre civile, aux fins de voir, sur le fondement des articles L145-9 et L145-17-1 du code de commerce, et au visa de l’adage « quod nullum est, nullum effectum producit », déclarer nul et de nul effet le congé pour refus de renouvellement du 10 novembre 2019, et condamner les défendeurs à lui payer 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 juin 2023 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé de ses moyens, la SARL La Boutique a maintenu ses demandes sauf à y ajouter à titre subsidiaire une demande de désignation d’expert aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due au locataire.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 janvier 2023 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé de leurs moyens, les époux [Z] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1728, 1729, 1731, 1732, 1103, 1104 et 1184 du code civil, L145-9 et suivants du code de commerce, de :

— valider le congé sans offre de renouvellement signifié le 10 novembre 2020 ;

— subsidiairement, prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs de la SARL La Boutique pour manquements graves à ses obligations ;

— en tout état de cause, ordonner l’expulsion de la SARL La Boutique ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux et dépendances pris à bail dans le délai de trois mois suivant la signification du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer courant à compter de la date de prise d’effet du congé ;

— condamner la SARL La Boutique à leur payer 5 000 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SARL La Boutique à remettre les lieux en leur état initial sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du mois suivant la signification du jugement ;

— si besoin est et préalablement ordonner une mesure d’expertise à la charge de la SARL La Boutique sur les travaux de remise en état des locaux et désigner un expert [avec proposition de mission] ;

— condamner la SARL La Boutique à leur payer 5 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile tenant compte notamment des quatre constats d’huissier ;

— condamner la SARL La Boutique aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Pujol, avocat ;

— à titre infiniment subsidiaire, pour le cas où le tribunal estimerait les motifs insuffisamment graves et légitimes déclarer le congé valable et dire que le preneur pourra prétendre à une indemnité d’éviction ;

— dans ce cas et avant dire droit désigner un expert pour déterminer la valeur locative de l’immeuble, l’indemnité d’occupation et l’indemnité d’éviction et réserver dans ce cas les dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 18 septembre 2023.

L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 14 avril 2025 pour être mise en délibéré au 2 juin 2025, prorogé au 28 juillet 2025 pour cause de surcharge de travail du magistrat rédacteur.

Motifs :

Sur la validité du congé :

Les bailleurs ont fait délivrer à la société preneuse un congé avec refus de renouvellement du bail, dont la validité est contestée pour cause d’absence de motif grave et légitime.

Aux termes de l’article L145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité ; 1° s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit (..) de l’inexécution d’une obligation, (…), compte-tenu des dispositions de l’article L145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un moins après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extra-judiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinea ; (…).

En l’espèce, les griefs articulés contre la société locataire relèvent de l’inexécution ou de la violation des obligations prévues au bail.

Pour apprécier la validité du congé, il convient donc de vérifier si les conditions de forme prévues à l’article L145-17-1° susvisé sont remplies avant d’examiner les conditions de fond soit la réalité du caractère « grave et légitime » des motifs invoqués.

Il n’est pas contesté que le congé a été notifié par acte d’huissier (acte extra-judiciaire) le 10 novembre 2020 soit plus d’un mois après la mise en demeure délivrée le 27 décembre 2019, et que celle-ci précisait les motifs du congé et reproduisait les termes de l’article L145-17-1°.

Dans la mesure où les infractions reprochées à la société preneuse dans le congé doivent être identiques à celles visées par la mise en demeure, il n’y a pas lieu d’examiner les points 8, 9 et 10 du dit congé qui n’étaient pas évoqués dans la mise en demeure.

Sur le fond, il est constant en application de l’article L145-17-1° susvisé que constitue un motif grave et légitime de non-renouvellement du bail des démolitions et transformations des lieux par le locataire.

Sur le percement du mur de clôture et la création d’une ouverture avec porte donnant sur un parking public :

[point 2]

Cet accès avec une porte bleue à deux ventaux figure sur les photographies du constat d’huissier du 17 janvier 2019.

La demanderesse ne conteste pas avoir effectué ces travaux en 2016, mais « avec l’accord verbal des époux [Z] », pour pallier l’insuffisance du stationnement devant l’entrée principale, ce qui constituerait donc une amélioration.

Mais le bail comporte justement une clause « améliorations » en page 3 qui prévoit que « le preneur ne pourra faire dans les lieux loués sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur aucune démolition, aucun percement de mur ou de cloison, aucun changement de distribution (…) ».

Dans ces conditions, l’accord verbal des bailleurs, dont l’existence n’est par ailleurs aucunement démontrée, est indifférent et il faut constater que la création de cette ouverture avec destruction partielle du mur de clôture contrevient formellement aux dispositions du bail (quelle que soit la violation alléguée des règles d’urbanisme, en l’absence de préjudice certain de ce chef pour les bailleurs).

Il s’agit ainsi d’un motif légitime de congé.

Sur la transformation des lieux :

[points 3, 5, 6 et 7] [point 4 : conséquence]

Les défendeurs reprochent également à M. [X] d’avoir transformé les lieux dans l’objectif de pouvoir y déposer plus de marchandises destinées à son commerce de brocante.

Ils évoquent ainsi l’encombrement du porche d’entrée constituant l’accès principal au magasin depuis la rue [point 3], mais surtout celui de la cour intérieure, à l’origine plantée et arborée comme indiqué au bail à la clause « désignation des lieux loués » page 1, et comme en attestent les neuf photographies produites par les époux [Z] [point 5], qui se trouve aujourd’hui intégralement occupée par les marchandises, dont une grande partie se trouve sous une construction accolée au bâtiment au niveau du balcon du 1er étage, au toit plat recouvert de bâches en plastique [point 6] ainsi que sous un auvent ou barnum monté sur plots en béton [point 7].

L’état général de la cour et l’existence de ces deux adjonctions sont également établis par le constat d’huissier du 17 janvier 2019.

M. [X] ne le conteste pas mais précise qu’il s’agit de structures légères et amovibles dépourvues de murs maçonnés ou de fondations.

Mais quelles que soient leurs caractéristiques, il suffit de constater que ces modifications contreviennent formellement aux dispositions du bail qui prévoit une possibilité de travaux d’amélioration -ce qui n’est pas le cas en l’espèce- strictement encadrée comme déjà indiqué, l’interdiction de toute construction nouvelle sans l’autorisation expresse et écrite du bailleur (clause « constructions » page 3), ainsi que l’obligation de conserver « à la cour son caractère de jardinet d’agrément » et d’entretenir les plantations (clause « occupation-jouissance » page 3).

Il s’agit donc d’un motif légitime de congé.

Cet encombrement rendrait en outre difficile l’accès à l’appartement de l’étage du bâtiment donnant sur cour dont les bailleurs s’étaient réservé la jouissance [point 4], en méconnaissance de cette condition particulière prévue au bail (clause « conditions particulières » page 4 : « le preneur lui en assurera le libre accès »).

Mais dès lors que les bailleurs ou leurs ayant-droit (en l’occurrence leur fille qui a occupé cet appartement, quel que soit son état, pendant quelques mois) étaient en possession des clés, à tout le moins depuis l’ordonnance de référé du 1er juillet 2020, et qu’il n’est pas allégué que l’accès était empêché autrement que par l’encombrement de la cour à traverser, il faut considérer que le libre accès à ces locaux était assuré.

Sur le changement de destination des lieux :

Les bailleurs reprochent encore à M. [X] d’avoir modifié la destination de deux pièces à l’étage du bâtiment donnant sur la rue, utilisées pour l’entrepôt de marchandises alors que l’entier appartement était dévolu à l’habitation [point 11], de même pour le grenier [point 12].

Si le bail prévoit effectivement (clause « destination des lieux loués » page 2) que les locaux devront être consacrés à l’usage « habitation pour partie », et « entrepôt et réparation de tous objets de décoration, mobilier et antiquités, pour le reste », et que le constat d’huissier du 11 juin 2019 démontre qu’une partie de l’appartement et du grenier ont également été utilisés pour entreposer des marchandises ou d’autres objets anciens non destinés à la vente, cette infraction ne constitue cependant ni un motif grave, ni un motif légitime de congé : en effet, l’intégralité des surfaces concernées étaient données en location et l’usage qui en est fait, au choix du locataire, ne porte pas préjudice aux bailleurs en l’absence de modification de la structure-même des locaux qui ont conservé l’usage mixte prévu.

Il résulte de cette analyse que certains des griefs articulés [points 2, 3, 5, 6 et 7] constituent des motifs légitimes de congé sans renouvellement du bail, et que pris dans leur ensemble, ils constituent également un motif grave au sens de l’article L145-17-1 susvisé pour délivrer le dit congé sans que le bailleur ne soit tenu au paiement d’une indemnité d’éviction.

Le congé du 10 novembre 2020 a donc valablement été délivré, il n’encourt aucune nullité et la SARL La Boutique sera donc déboutée de sa demande principale en ce sens, sans qu’il soit besoin dès lors d’examiner les demandes subsidiaires des bailleurs.

Sur l’indemnité d’éviction :

Aux termes de l’article L145-9 du code de commerce in fine, (…) le congé doit être donné par acte extra-judiciaire. Il doit à peine de nullité préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Il est constant en application de cet article que la nullité du congé est une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le preneur ; celui-ci peut soit renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d’éviction et en se maintenant dans les lieux en l’attente de son paiement, soit s’en prévaloir en optant pour la poursuite du bail.

En l’espèce, le locataire a saisi le tribunal pour contester le congé qui lui avait été donné.

Il a formé postérieurement à son assignation une demande qualifiée de subsidiaire en paiement d’une indemnité d’éviction avec désignation préalable d’un expert pour l’évaluer, sur le fondement de l’article L145-9 susvisé.

Mais dans la mesure où il vient d’être jugé que le congé avait été valablement délivré par les bailleurs pour des motifs reconnus comme graves et légitimes, cette circonstance exclut le paiement d’une indemnité d’éviction en application de l’article L145-17-1° du code de commerce.

La demande subséquente de la société preneuse tendant à voir fixer une indemnité d’éviction à la charge des bailleurs sera donc rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles :

Le congé étant validé, les époux [Z] demandent à voir prononcer l’expulsion avec toutes conséquences de droit, avec remise en état des lieux, étant observé que celle-ci avait déjà été partiellement ordonnée par le juge des référés et que M. [X] n’y a pas déféré.

Ces demandes seront accueillies dans les conditions précisées au dispositif.

Ils demandent également à voir condamner la société locataire à leur verser des dommages et intérêts, mais ne précisent pas sur quel fondement et n’articulent aucun moyen à l’appui de cette demande. Elle sera donc rejetée.

Par ces motifs,

Le tribunal,

Rejette toutes les demandes de la SARL La Boutique représentée par son gérant en exercice ;

Dit que le congé sans renouvellement du bail délivré le 10 novembre 2020 à la SARL La Boutique l’a été pour des motifs graves et légitimes et que les bailleurs ne sont pas tenus au paiement d’une indemnité d’éviction ;

Ordonne par conséquent l’expulsion de la SARL La Boutique et de tous occupants de son chef des locaux et dépendances pris à bail dans le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement et au besoin avec le concours de la force publique ;

Fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer courant à compter de la date de prise d’effet du congé ;

Condamne la SARL La Boutique à remettre les lieux en leur état initial dans les deux mois suivant la signification du jugement, sous astreinte de 100 € par jour de retard ;

Condamne la SARL La Boutique à verser à Mme [I] [H] épouse [Z] et M. [G] [Z] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL La Boutique aux dépens avec autorisation pour M^e Pujol de recouvrer directement ceux dont elle aurait fait l’avance sans recevoir provision.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE