TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 2]

[Localité 6]

Minute n°

Références : N° RG 25/00147 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IXFJ

SA CDC HABITAT SOCIAL

C/

Mme [B] [H]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 01 Septembre 2025

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 7] représentée par M^e LEMAIRE, Avocat au Barreau de DIJON

assignation en référé du 4 Mars 2025

DEFENDEUR :

Mme [B] [H], demeurant [Adresse 3] comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : FRANCK Cyrille, Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 06 Juin 2025

DECISION:

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 01 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 avril 2016, la SA CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d’habitation à Madame [B] [H] pour un logement situé à [Adresse 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 407,16 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 968,08 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [B] [H] le 9 janvier 2024.

Par assignation du 4 mars 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [B] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

3 351,26 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 24 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Il en résulte que Madame [B] [H] répond aux propositions du service social et est en mesure de se mobiliser dans l’apurement de sa dette par des versements d’environ 100 euros par mois.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 6 juin 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL maintient l’intégralité de ses demandes et actualise sa créance due au 28 mai 2025 à 3 236,26 euros. Elle déclare accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la locataire. La SA CDC HABITAT SOCIAL considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [B] [H], présente non assistée, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 100 euros, en plus du loyer courant.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 4 mars 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique émis le 5 mars 2025.

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail en application de l’article 1103 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 8 janvier 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par la bailleresse que la somme de 1 968,08 euros correspondant aux loyers et charges n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 mars 2024.

Il y a donc lieu d’inviter la locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la créance du bailleur et la demande de délai formée par la débitrice

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 9 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 mai 2025, Madame [B] [H] lui devait la somme de 3 236,26 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [B] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d’occupation mensuelles.

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure, aux propositions de règlement de Madame [B] [H] et sa capacité de remboursement, il convient de différer l’exigibilité de cette somme et de lui accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [H] dsur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [B] [H], occupant sans droit ni titre le logement en cause, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Madame [B] [H] sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, tenu de payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [B] [H] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 200,00€ sera allouée de ce chef à la SA CDC HABITAT SOCIAL. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Force est de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

X

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat du bail consenti par la SA CDC HABITAT SOCIAL à Madame [B] [H] portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 9] en date du 9 mars 2024.

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 9 mars 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail.

CONDAMNONS Madame [B] [H] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3 236,26 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 28 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [B] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 32 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais.

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties.

SUSPENDONS pendant ce délai les effets de la clause résolutoire.

DISONS qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité.

Et dans ce cas :

AUTORISONS la SA CDC HABITAT SOCIAL à procéder à l’expulsion de Madame [B] [H] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé [Adresse 5] [Localité 8] [Adresse 1]).

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNONS Madame [B] [H] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNONS Madame [B] [H] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200,00€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS Madame [B] [H] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation de l’instance au Préfet et du commandement de payer en date du 8 janvier 2024.

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

REJETTONS le surplus des demandes.

RAPPELLONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, Le Juge des contentieux et de la protection,