MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 22 Mai 2025

DOSSIER : N° RG 21/00687 – N° Portalis DBX4-W-B7F-PX3S

NAC: 50A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : Madame GABINAUD, Vice-Président

ASSESSEURS : M. LE GUILLOU, Vice-Président

Monsieur SINGER, Juge

GREFFIER lors du prononcé :Madame RIQUOIR

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 20 Mars 2025, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par Madame Gabinaud

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

Association NATIONALE DE RECHERCHE ET D’ACTION SOCIALE, agissant en qualité de tuteur de Mme [S] [Y] divorcée [E] de 2016 à 2021, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Juliane POINTEAUX, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 70

DEFENDEURS

Mme [L] [P] épouse [J]

née le 19 Décembre 1973 à [Localité 12], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jérôme MOMAS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 328

M. [W] [J]

né le 01 Novembre 1972 à [Localité 13], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jérôme MOMAS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 328

PARTIES INTERVENANTES

Mme [G] [H] [Z] [F] épouse [U], en sa qualité d’héritière de Madame [S] [Y] divorcée [E] née le 26 décembre 1941 à [Localité 10] et décédée le 7 octobre 2021 à [Localité 11]

née le 26 Décembre 1963 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Juliane POINTEAUX, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 70

Mme [D] [F] épouse [A], en sa qualité d’héritière de Madame [S] [Y] divorcée [E] née le 26 décembre 1941 à [Localité 10] et décédée le 7 octobre 2021 à [Localité 11]

née le 31 Octobre 1966 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Juliane POINTEAUX, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 70

******

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte authentique du 29 septembre 2015, Madame [S] [Y] a vendu à Monsieur [W] [J] et Madame [L] [P] épouse [J] le lot n°7 de l’ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 6] pour un montant de 146 000 euros, payable en un bouquet de 35 000 € et une rente viagère mensuelle de 260 €, Madame [S] [Y] se réservant un droit d’usage et d’habitation.

Madame [S] [Y] a été placée sous le régime de la curatelle renforcée le 17 novembre 2016 puis sous tutelle le 27 mars 2018. Elle a été hébergée à compter du 22 septembre 2017 en maison d’accueil et d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).

Suite à une visite des lieux réalisée en 2019, les époux [J] se sont plaints de désordres et d’un défaut d’entretien affectant le bien. Une réunion d’expertise amiable s’est tenue le 21 août 2020 à l’initiative de leur assureur.

Par acte de commissaire de justice signifié le 7 janvier 2021, l’Association nationale de recherche et d’action sociale (ci-après dénommée l’Anras), en sa qualité de tuteur de Madame [S] [Y], a fait assigner les époux [J] devant la présente juridiction aux fins d’obtenir la nullité de la vente du 29 septembre 2015 au visa de l’article 464 du code civil.

Madame [S] [Y] est décédée le 7 octobre 2021.

Par conclusions d’incident du 25 mars 2022, les consorts [J] ont soulevé l’irrecevabilité de l’action engagée par l’Anras compte tenu du décès de [S] [Y].

Après plusieurs changements de notaires, Maître [N] [X] a reçu le 27 août 2022 l’acte contenant déclaration d’acceptation de la succession à concurrence de l’actif net de Madame [G] [E], épouse [U], et Madame [D] [E], épouse [A], lesquelles sont intervenues volontairement à l’instance.

Par ordonnance en date du 6 octobre 2022, le juge de la mise en état a pris acte du désistement des époux [J] à l’égard de l’incident qu’ils avaient soulevé, compte tenu de la régularisation de la procédure par l’intervention volontaire des héritiers de la demanderesse initiale.

La clôture de la mise en état est intervenue le 3 septembre 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 20 mars 2025 et mise en délibéré, à l’issue de cette audience, par mise à disposition au greffe à la date du 22 mai 2025.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 juin 2024, Mesdames [G] et [D] [E] ainsi que l’Anras es qualité de tuteur de Madame [Y] sollicitent du tribunal, au visa des articles 464 et 1343-5 du code civil, et 373 du code de procédure civile de :

— Accueillir l’intervention volontaire de Madame [G] [E] épouse [U] et Madame [D] [E] épouse [A], es qualité d’héritières de Madame [S] [Y] divorcée [E] ;

Au fond, à titre principal :

— Prononcer la nullité de l’acte de vente du 29 septembre 2015 portant sur le lors n°7 de l’ensemble immobilier en copropriété enregistré au cadastre de la commune de [Localité 13] à la section AB, numéro [Cadastre 3], lieu-dit [Adresse 5], Contenance 02 a 24 ca.

— Rejeter la demande de restitution de Monsieur et Madame [J] s’agissant des frais notariés, des frais d’agence, des frais de recommandé, des frais d’avocat, et des frais d’huissier ;

— Statuer ce que de droit sur les demandes de restitution du bouquet, de la rente, des frais de copropriété et d’assurance ;

— Accorder à Madame [G] [E] épouse [U] et à Madame [D] [E] épouse [A] un délai d’un an pour restituer cette somme, compte tenu de la nécessité de vendre le bien, seul actif de la succession, sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil ;

— Débouter Monsieur [W] [J] et Madame [L] [P] de leur demande de restitution sous astreinte ;

— Débouter Monsieur [W] [J] et Madame [L] [P] de leurs demandes de condamnation envers l’Anras ;

— Débouter Monsieur [W] [J] et Madame [L] [P] de leur demande de condamnation solidaire de l’Anras et de Mesdames [G] et [D] [E] à leur régler la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour perte de chance ;

— Débouter Monsieur [W] [J] et Madame [L] [P] de leurs différentes demandes de prononcé d’astreinte ;

— Débouter Monsieur [W] [J] et Madame [L] [P] de leurs plus amples demandes, fins et prétention ;

Subsidiairement, si par extraordinaire la nullité de la vente n’était pas prononcée :

— Débouter Monsieur [W] [J] et Madame [L] [P] de leurs demandes de condamnation envers l’Anras ;

— Dire et juger que les réparations concernant le clos et le couvert de l’article 606 du code civil resteront à charge de Monsieur [W] [J] et Madame [L] [P] et débouter Monsieur [W] [J] et Madame [L] [P] de leurs demandes de condamnation à hauteur de 3041,50 € TTC au titre de ces travaux ;

— Statuer ce que de droit sur le paiement des charges de copropriété ;

— Débouter Monsieur [W] [J] et Madame [L] [P] de leurs différentes demandes de prononcé d’astreinte ;

— Débouter Monsieur [W] [J] et Madame [L] [P] de leurs plus amples demandes, fins et prétention ;

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [W] [J] et Madame [L] [P] aux dépens, en ce compris les frais de publication au bureau des hypothèques ;

— Condamner Monsieur [W] [J] et Madame [L] [P] à payer à Madame [D] [E] et à Madame [G] [E] la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [W] [J] et Madame [L] [P] à payer à l’Anras, la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre liminaire, Mesdames [G] et [D] [E] font valoir, au visa des articles 370 et 373 du code de procédure civile, qu’elles ont accepté la succession de leur mère à concurrence de l’actif net et ont repris l’instance introduite en qualité d’héritières de sorte que leur intervention volontaire doit être accueillie.

Au soutien de leur demande en nullité de la vente, Mesdames [E] font valoir, au visa de l’article 464 du code civil, que l’acte de vente est intervenu moins de deux ans avant le placement en curatelle renforcée de Madame [S] [Y] et avant la publication du jugement le 6 décembre 2016. Elles ajoutent que l’assignation du 7 janvier 2021 a été délivrée dans les délais légaux.

Elles soutiennent, en s’appuyant sur le dossier médical de [S] [Y], que ses facultés personnelles étaient altérées au jour de la signature de l’acte de vente en ce qu’elle présentait, depuis janvier 2015 au moins, des troubles mnésiques l’ayant empêchée de défendre ses intérêts, comme en atteste la réduction du bouquet d’un montant de 66 000 à 35 000 euros.

Elles notent que les échanges de courriers entre les époux [J] et [S] [Y] sont la preuve de son incapacité à pourvoir seule à ses intérêts lors de la vente dans laquelle elle n’avait pas de notaire autre que celui des époux [J] pour l’assister.

Elles exposent que cet acte lui a porté un préjudice puisqu’il l’a démunie de son patrimoine, que la rente viagère était d’un montant dérisoire et le droit d’habitation illusoire compte de tenu de son état de santé qui nécessitait son placement en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes dès le 22 septembre 2017.

En réponse aux consorts [J], Mesdames [G] et [D] [E] rappellent avoir toujours entretenu de bonnes relations avec leur mère et que la distance entre les lieux de vie les a empêchées de prendre en charge la mesure de protection. Elles ajoutent qu’elles ont été en lien constant avec l’Anras.

Elles précisent que [S] [Y] n’a informé personne de cette vente dont elles ont appris l’existence par l’auxiliaire de vie de leur mère qui a trouvé par hasard l’acte de vente en mai 2016.

Par ailleurs, elles remarquent que les époux [J] ont pu visiter le bien avant de se porter acquéreur du viager et qu’ils savaient pertinemment que leur mère vivait seule avec ses nombreux chats dans un logement sale, ce qui aurait dû les alerter sur son état de santé. Elles observent l’existence de menaces des époux [J] dans des lettres et par des gestes comme en atteste le dépôt d’une plainte, dont le contenu est corroboré par les écrits de [S] [Y] qui, en raison de ses troubles de mémoire, consignait les événements marquants de ses journées à la demande de son auxiliaire de vie.

Elles affirment ensuite que les époux [J] ne rapportent pas la preuve d’avoir proposé une augmentation de la rente suite au placement de Madame [Y] en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, et notent qu’ils ont refusé de mettre le bien en location, ce qui aurait permis de payer les frais liés à l’hébergement de leur mère.

L’Anras estime avoir fait ce qu’elle a pu pour entretenir le bien au regard des facultés de [S] [Y] qui ne pouvait pas payer ses frais d’hébergement et rappelle qu’elle a essayé d’obtenir des aides. Elle ajoute qu’en vertu de l’article 606 du code civil, les époux [J] avaient à leur charge les réparations concernant le clos et le couvert et rappelle que les dégradations causées par les chats de [S] [Y] existaient déjà au moment de la vente.

En ce sens, les défenderesses affirment qu’il ne ressort aucune faute de gestion de l’Anras, ni aucun délaissement des filles de [S] [Y] qui ont toujours été présentes auprès de leur mère, et qui sont même à l’origine de l’ouverture de la mesure de protection.

S’agissant des demandes de restitution des époux [J] en cas de nullité de la vente, les demanderesses font valoir un arrêt de la Cour de cassation du 28 septembre 2022 qui rappelle que les frais notariés ne constituent pas un préjudice réparable et que la restitution peut en être demandée par l’acquéreur à l’administration fiscale à la suite de l’annulation de la vente. Elles notent que l’action des consorts [J] contre l’administration fiscale n’est pas prescrite puisque le point de départ du délai court à compter de la date à laquelle la décision d’annulation de la vente aura acquis force de chose jugée.

Par ailleurs, elles soutiennent que si la vente est annulée, l’agent immobilier ne peut prétendre à aucune commission et qu’il appartiendra aux époux [J] de faire valoir l’annulation de la vente pour obtenir le remboursement directement entre ses mains.

Elles sollicitent le rejet des autres demandes indemnitaires, notamment en ce qui concerne la perte de chance soulevée par les époux [J] en ce que [S] [Y] n’a commis aucune faute et qu’aucun élément ne permet de chiffrer celle-ci. Elles ajoutent qu’il n’existe pas de lien entre la perte de chance et les arrêts de travail produit.

Elles demandent le rejet de l’astreinte compte tenu de l’absence de faute de l’Anras et de [S] [Y].

Aux termes de ses dernières conclusions d’actualisation des demandes indemnitaires notifiées par voie électronique le 12 mars 2025, Monsieur et Madame [J] demandent au tribunal de :

A titre principal :

— Débouter Mesdames [G] et [D] [E] en qualité d’héritières de Madame [Y] (prenant la suite de l’Anras) de leur demande de nullité de la vente ;

— Déclarer que l’Anras a commis des fautes délictuelles dans la gestion de la situation de Madame [Y] qui ont causé des préjudices à Madame et Monsieur [J] ;

— Condamner solidairement Mesdames [G] et [D] [E] en qualité d’héritières de Madame [Y] et l’Anras du fait de ses fautes délictuelles dans la gestion de la situation de Madame [Y] qui a causé des préjudices à Madame et Monsieur [J] à payer 18 662,72 :

° 7 896,35 € TTC le montant des travaux à réaliser pour mettre fin aux désordres subis par le bien et donner injonction de payer sous astreinte de 50 € de jours de retard à compter d’un mois après la signification de la décision à intervenir ;

° 10 766,37 € au titre des charges de copropriétés non payées par Madame [Y], sous astreinte de 50 € de jours de retard à compter d’un mois après la signification de la décision à intervenir.

A titre subsidiaire :

— Condamner solidairement Mesdames [G] et [D] [E] en qualité d’héritières de Madame [Y] (prenant la suite de l’Anras) à payer à Madame et Monsieur [J] 96 794,67€ et donner injonction de payer sous astreinte de 100 € de jours de retard à compter d’un mois après la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner solidairement Mesdames [G] et [D] [E] en qualité d’héritières de Madame [Y] (prenant la suite de l’Anras) à payer les frais de publicité au service de la publicité foncière ;

— Condamner solidairement Mesdames [G] et [D] [E] en qualité d’héritières de Madame [Y] et l’Anras du fait de ses fautes délictuelles dans la gestion de la situation de Madame [Y] qui a causé des préjudices à Madame et Monsieur [J] à payer 10 000€ au titre de la réparation du préjudice subi par Madame et Monsieur [J] au regard de la perte de chance d’investir l’argent « gelé » du fait de la vente entre 2015 et 2021 et donner injonction de payer sous astreinte de 100 € de jours de retard à compter d’un mois après la signification de la décision à intervenir.

En tout état de cause :

— Déclarer que l’exécution provisoire de droit s’applique en l’espèce ;

— Condamner Mesdames [G] et [D] [E] en qualité d’héritières de Madame [Y] et l’Anras aux dépens, en ce compris les frais de publication au service de la publicité foncière ;

— Condamner solidairement Mesdames [G] et [D] [E] en qualité d’héritières de Madame [Y] et l’Anras à payer 4 100€ au titre de l’article 700.

A titre liminaire, les consorts [J] soutiennent que les conclusions d’actualisation peuvent intervenir après la clôture en ce qu’elles entrent dans le champ d’application de l’article 802, alinéa 2, du code de procédure civile.

Pour demander le rejet des demandes formulées par Mesdames [E], les consorts [J] rappellent qu’ils n’ont pas démarché [S] [Y] ; qu’ils ont simplement répondu à une annonce d’une agence elle-même démarchée par cette première ; et qu’ils ont fait une proposition validée par un agent immobilier et le notaire.

Ils soutiennent ensuite que l’annulation n’est pas une obligation mais une possibilité au sens de l’article 464 du code civil. Ils affirment que la vente est valide puisque [S] [Y] a exprimé sa volonté de vendre dès 2014 ; qu’elle ne connaissait pas, au moment de la vente, d’altération de ses facultés personnelles ; qu’elle a été accompagnée lors du processus de vente et qu’elle n’a pas été lésée par celle-ci.

A ce titre, ils notent qu’elle n’a jamais fait état d’un problème de santé physique ou psychologique lors des rendez-vous devant le notaire ; que ce dernier lui a rappelé les conséquences de la vente ; qu’elle a confirmé sa volonté de vendre au prix fixé ; que l’offre globale est supérieure au prix du marché.

S’agissant d’éventuelles violences ou menaces, ils exposent que la plainte invoquée par les demanderesses n’a connu aucune suite, que l’attestation de l’éventuel témoin n’est pas produite, et qu’elle ne peut l’être puisque Madame [J] n’a jamais commis de violences sur [S] [Y]. Ils observent ensuite que ses carnets ne sont pas fournis dans leur totalité, de sorte que l’interprétation présentée est faussée.

Ils reprochent ensuite à [G] [E], [D] [E] et l’Anras d’être fautives, l’Anras ayant mal géré la situation et les filles n’ayant pas été présentes auprès de leur mère, comme en atteste une petite fille de [S] [Y] qui reconnaît ne passer voir sa grand-mère qu’une fois dans l’année.

Enfin, ils soutiennent que la preuve de l’altération mentale de leur mère n’est pas rapportée, d’autant qu’un problème de mémoire n’est pas un problème cognitif, et qu’elle a été dans la capacité d’exprimer sa volonté et son avis. En sus, selon eux, aucun élément ne permet de prouver que l’altération de ses facultés personnelles était notoire ou connue d’eux.

S’agissant de l’absence de préjudice financier, les consorts [J] soutiennent que l’offre globale, composée du bouquet et de la rente, était supérieure aux prix du marché de sorte que celle-ci n’a pas été fixée en fonction de l’altération des facultés de [S] [Y], d’autant que le prix a été fixé par l’agence immobilière au regard de la situation du bien et de son état.

Ils remarquent ensuite que le bien n’a pas été entretenu par [S] [Y], l’Anras et ses trois filles.

Ils notent par ailleurs que la question des finances futures de [S] [Y] a été envisagée, preuve qu’elle était consciente de sa situation, de sorte qu’il a été intégré un paragraphe sur les conséquences d’un éventuel placement de Madame [S] [Y] en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes avec la possibilité d’une hausse du prix en contrepartie de la jouissance pleine pour les consorts [J]. Ils exposent que cette demande de la hausse du prix a été formulée par les consorts [J] sans réponse de l’Anras.

Enfin, ils observent que si préjudice il y a, c’est uniquement du fait de la mauvaise gestion de l’Anras et de l’absence de ses filles. De plus, ils constatent que les obligations du contrat n’ont pas été respectées, notamment en ce qui concerne la remise des clefs.

Sur les conséquences de cette validité, les consorts [J] soutiennent que le bien s’est dégradé entre 2016 et 2022 et que les graves désordres, constatés par un expert, touchant le bien ont sont liés au défaut d’entretien de l’Anras et de [S] [Y]. Ils ajoutent qu’ils n’ont pu agir du fait que l’Anras ne leur a pas remis les clés avant 2022.

Ils notent que depuis 2016 les charges de copropriété n’ont pas été payées par [S] [Y] ou l’Anras mais par eux alors qu’ils n’ont récupéré la jouissance du bien qu’à compter du départ de la première.

A titre subsidiaire, les consorts [J] sollicitent la restitution des sommes au titre du bouquet et des mensualités versées ainsi que le paiement des frais annexes que la vente à engendrer. Ils précisent vouloir être indemnisés de leur perte de chance de faire fructifier les sommes qu’ils ont gelées du fait de ce contrat puisque ces sommes auraient pu servir à un autre investissement.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient d’accueillir l’intervention volontaire de Madame [G] [E] épouse [U] et de Madame [D] [E] épouse [A] en leur qualité d’héritières de Madame [S] [Y], laquelle n’est aucunement contestée.

I / Sur la demande en nullité de la vente

L’article 464 du code civil dispose :

« Les obligations résultant des actes accomplis par la personne protégée moins de deux ans avant la publicité du jugement d’ouverture de la mesure de protection peuvent être réduites sur la seule preuve que son inaptitude à défendre ses intérêts, par suite de l’altération de ses facultés personnelles, était notoire ou connue du cocontractant à l’époque où les actes ont été passés.

Ces actes peuvent, dans les mêmes conditions, être annulés s’il est justifié d’un préjudice subi par la personne protégée.

Par dérogation à l’article 2252, l’action doit être introduite dans les cinq ans de la date du jugement d’ouverture de la mesure. »

En application de ce texte, il est admis que l’annulation de la vente ne peut être refusée au motif de l’absence de caractérisation de la condition de notoriété, lorsque la réalité du trouble mental au moment de l’acte est établie.

En l’espèce, Madame [S] [Y] a été placée sous curatelle renforcée le 17 novembre 2016, sur la foi d’un certificat médical du 1er septembre 2016, permettant de caractériser qu’elle se trouvait alors dans l’impossibilité de pourvoir seule à ses intérêts en raison d’une altération de ses facultés mentales. Il était alors relevé que l’intéressée, sans être hors d’état d’agir elle-même, avait besoin d’être assistée et contrôlée dans les actes importants de la vie civile.

Suivant ordonnance du 27 mars 2018, la mesure de curatelle renforcée a été convertie en tutelle.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que Mesdames [E] estiment que l’acte de vente du 29 septembre 2015 pourrait être annulé pour avoir été accompli dans les deux années avant le jugement d’ouverture d’une mesure de protection.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, la charge de la preuve de la caractérisation des conditions de l’article 464 du code civil leur incombe.

Concernant l’inaptitude de leur mère à défendre ses intérêts par suite de l’altération de ses facultés personnelles au moment de la conclusion de la vente, soit le 29 septembre 2015, Mesdames [E] produisent :

— une fiche de liaison établie par une infirmière le 2 février 2015, suite à l’hospitalisation de Madame [Y] pour une morsure de chat, dans laquelle la soignante relève : « troubles de la mémoire évoluant depuis six mois d’après ses filles, s’isole du monde extérieur, ne parle qu’à ses chats », et « évaluation de l’autonomie demandée par la famille inquiète de l’état général et de l’environnement »,

— la première page d’un courrier d’une neurologue au médecin traitant de Madame [Y], établi le 17 avril 2015 à l’issue de sa consultation, dans lequel elle rapporte que la patiente s’est plainte « depuis environ deux ans d’avoir des difficultés à mémoriser ce qu’on lui a dit. […] parfois dans la rue, elle ne sait plus trop où elle doit se diriger et doit fermer les yeux pour mentalement visionner le parcours à faire » ; il est fait mention d’un test mnésique dont les résultats ont établi la réalité du déficit invoqué,

— un courrier du 13 août 2015 établi par un neurologue du centre mémoire de ressources et de recherche sur la maladie d’Alzheimer, dont il ressort que Madame [Y] s’y rendait pour une seconde consultation à un an de la première pour une étude européenne sur le vieillissement « DO HEALTH », ce qui indique qu’elle n’était pas suivie en raison de troubles cognitifs avérés. Toutefois, ce courrier fait état de ce que le médecin a noté, au cours de l’examen, des troubles mnésiques déjà présents lors de la précédente consultation. Il est aussi fait référence à la réalisation d’un test d’évaluation des fonctions cognitives dit « MOCA » dont le résultat a été 20/30. Ce neurologue évoque la nécessité de faire un bilan mnésique.

— un courrier du 22 décembre 2015 contenant un compte rendu détaillé d’une consultation du 21 décembre 2015 auprès du pôle gériatrie de l’hôpital de [Localité 13], établi par une neurologue qui fait état de l’IRM par ailleurs versée aux débats, d’un examen clinique, d’un entretien révélant des troubles mnésiques ayant débuté progressivement, avec, « au quotidien, beaucoup d’oublis, de pertes d’objets, de répétitions », mais une autonomie préservée, d’un bilan cognitif avec passage de tests, et qui conclut : « votre patiente présente un trouble mnésique majeur objectivable au niveau des tests ainsi qu’un léger syndrome exécutif et attentionnel pouvant interférer dans les activités quotidiennes, difficultés que décrit par ailleurs la patiente », et « je lui propose l’intervention d’une équipe spécialisée […] il s’agit d’une association qui intervient sur prescription médicale pour 15 séances dans le but de préserver une relative autonomie en stimulant les capacités du patient et pour donner des indications sur les contacts sociaux qu’elle peut avoir. »

Il ressort de ces éléments que l’état de santé de Madame [Y], âgée de 73 ans au moment de la vente de son appartement, se dégradait déjà à cette date, ce qui conduira à l’ouverture d’une mesure de curatelle renforcée un an plus tard, puis de tutelle.

Pour autant, et malgré le suivi spécialisé mis en place à cette période, il s’évince clairement de ces pièces qu’elle présentait, au moment de la vente, des troubles mnésiques uniquement, prenant la forme d’oublis, d’une désorientation spatiale ponctuelle, et encore de perte d’objets, mais qu’elle était en tout autonome.

La description des symptômes établie par ces pièces et les conclusions tirées par les soignants, qui s’appuient par ailleurs sur des tests objectifs, ne permettent pas de caractériser que Madame [Y] souffrait d’une altération de ses facultés mentales telle qu’elle n’était pas en capacité de défendre ses intérêts.

En effet, il n’est pas fait état de difficultés d’analyse, ni d’une vulnérabilité quelconque dans la gestion de son quotidien ou de ses affaires, et il n’est pas fait référence à un diagnostic, ni à un vieillissement pathologique la privant de sa lucidité.

De fait, il n’apparaît pas que les soignants qui ont eu à la connaître, ou son médecin traitant, destinataire des constatations des spécialistes, auraient alerté la famille, ou les services sociaux, ou préconisé une mesure de protection, alors qu’ils avaient parfaitement connaissance de l’isolement social de Madame [Y].

Par ailleurs, il ne peut qu’être relevé que Madame [Y], pour procéder à la vente de son appartement, s’est mise en relation avec un agent immobilier, puis s’est présentée devant un notaire pour signer l’acte authentique, sans que ceux-ci, et particulièrement le notaire, qui doit assurer l’efficacité des actes qu’il instrumente, ne relèvent de signe de démence, ni même de vulnérabilité. Il est pourtant constant que le prix a fait l’objet de négociations, ce qui aurait à l’évidence été l’occasion de constater d’éventuelles difficultés d’analyse ou de compréhension de la part de Madame [Y].

Au contraire, Monsieur [I], agent immobilier, atteste dans les formes de l’article 202 du code de procédure civile, d’une démarche documentée de la part de Madame [Y] au sujet du viager et de la réalisation de huit visites pendant lesquelles aucun signe de démence n’est apparu dans son discours.

Le simple fait pour Madame [Y] de s’être engagée dans ces démarches structurées contredit l’hypothèse d’une altération de ses facultés mentales à cette époque.

Par ailleurs, la présence de nombreux chats et le mauvais état d’entretien du logement, circonstances dont il n’est pas contesté qu’elles existaient avant la vente, ne sauraient constituer un signe d’altération des facultés mentales de Madame [Y] suffisant au regard des éléments médicaux produits par ailleurs, et qui excluent cette altération.

Dans ces conditions, Mesdames [G] et [D] [E] échouent à rapporter la preuve d’une altération des facultés personnelles de leur mère, l’ayant rendue inapte à défendre ses intérêts au moment de la vente de son bien immobilier.

Par conséquent, la condition principale de l’application de l’article 646 du code civil n’est pas remplie, de sorte qu’elles seront déboutées de leur demande en nullité de la vente conclue avec Monsieur et Madame [J].

Aussi, leurs demandes découlant de la nullité de la vente, et tendant à la restauration de la situation antérieure à celle-ci, sont sans objet, et seront de même rejetées.

De manière surabondante, il y a lieu de relever que Mesdames [E] ne se prévalent pas de pressions ni de menaces susceptibles de motiver la nullité de la vente, les violences qu’elles reprochent à Madame [J] étant postérieures d’un an à la conclusion de celle-ci.

II / Sur les demandes reconventionnelles des époux [J]

A/ Sur le paiement du coût des travaux de remise en état du bien vendu

Monsieur et Madame [J] fondent leurs demandes en dommages et intérêts sur l’article 1240 du code civil, selon lequel tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient à celui qui demande réparation de rapporter la preuve d’une faute, ainsi que la preuve du préjudice qui en a résulté pour lui, et du lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.

1. Sur les fautes reprochées à Mesdames [G] et [D] [E]

Monsieur et Madame [J] reprochent à Mesdames [G] et [D] [E] diverses fautes sur lesquelles ils fondent leurs demandes en dommages et intérêts formulées pour réparer leurs préjudices constitués par le coût des travaux de remise en état des lieux.

Ils soutiennent d’abord que les filles de Madame [Y] ont eu un comportement fautif susceptible d’ouvrir droit à réparation à leur bénéfice en ce qu’elles n’étaient pas présentes pour soutenir leur mère, s’occuper d’elle et l’aider à gérer ses affaires.

Force est de constater que ces dernières ont en réalité sollicité l’ouverture d’une mesure de protection au bénéfice de leur mère, et qu’il ressort de l’unique compte rendu d’hospitalisation versé aux débats qu’elles se tenaient au courant de sa situation, et ont alerté les professionnels de santé de leurs inquiétudes quant à ses conditions de vie, sa santé, et son autonomie.

En définitive, les développements de Monsieur et Madame [J] relatifs à un comportement fautif de Mesdames [D] et [G] [E] dans l’accompagnement de leur mère relèvent d’un jugement de valeur quant à ce qu’ils estiment dû de la part d’un enfant à l’égard d’un parent, mais ne sauraient en aucun cas caractériser une faute alors que dès que Madame [Y] a été vulnérable, elles ont mis en œuvre les mesures de protection prévues par la loi, ce qui a permis de subvenir à ses besoins, et de l’orienter vers une structure adaptée à ceux-ci. Au surplus, Monsieur et Madame [J] ne sauraient soutenir de bonne foi d’une part que Madame [Y] était en pleine possession de ses moyens et d’autre part que ses enfants auraient dû, pour ne se voir reprocher aucune faute, être davantage présents, voire l’assister dans son quotidien.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que Mesdames [D] et [G] [E] ont commis une quelconque faute dans l’accompagnement de leur mère.

Ensuite, Monsieur et Madame [J] invoquent un défaut d’entretien du bien de Madame [Y] par ses filles pendant la période où elle a été prise en charge en EHPAD.

En l’occurrence, ils font valoir la dégradation de l’état général du bien, en produisant un rapport d’expertise amiable établi en 2020 et un procès verbal de constat d’huissier de 2022.

Pour autant, ils ne produisent aucun élément permettant de connaître l’état des lieux au moment de la vente, alors que Monsieur [I], l’agent immobilier, dans son attestation, indique que le bien ne se vendait pas « notamment du fait de l’état général du bien ». Au contraire, ils se prévalent du mauvais état des lieux pour justifier la négociation de son prix de vente à la baisse. Or, il est notable que l’acte authentique de vente prévoit en page 11 que « l’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, et notamment pour mauvais état de la ou les constructions, du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte. »

L’unique élément manifestement évolutif qui apparaît dans les pièces établies en 2020 et 2022 tient à l’envahissement de la toiture par une glycine, dont le développement a abîmé la couverture.

A ce titre, il convient de rappeler que l’acte authentique de vente stipule, en page 5 : « l’acquéreur déclare être parfaitement informé qu’à compter de la libération des lieux, il devra assumer l’ensemble de l’entretien, des travaux et des charges, notamment fiscales, afférentes aux biens immobiliers objets des présentes. » Cette clause est insérée dans la partie de l’acte authentique relative à la libération des lieux par suite du départ du vendeur dans une maison de retraite médicalisée ou non médicalisée, de sorte qu’en l’espèce, dès le départ de madame [Y] à l’EHPAD, l’entretien du bien incombait aux époux [J].

Le fait qu’ils n’aient pas obtenu la restitution des clés jusqu’à trois mois après le décès est étranger à Mesdames [E]. En effet, il est constant que ces dernières, y compris lorsqu’elles ont été les héritières de Madame [Y], ne disposaient pas des clés du bien pour les remettre aux époux [J]. De fait, ces derniers ne leur reprochent pas d’avoir gardé les clés, et il est constant qu’ils en ont obtenu la restitution par l’Anras.

Aucune faute ne peut donc être imputée à Mesdames [G] et [D] [Y] quant à un défaut d’entretien des lieux postérieur au départ de leur mère en EHPAD.

Quant à la période antérieure au départ de Madame [Y], Monsieur et Madame [J] n’invoquent aucune faute à l’encontre de Madame [Y] elle-même pendant l’occupation des lieux, dont Mesdames [E] pourraient avoir à supporter les conséquences préjudiciables en leur qualité d’héritières.

En revanche, ils allèguent un manque de soin porté par Mesdames [E] au quotidien de leur mère, laissant envisager qu’ils leur reprochent une faute directe concernant l’entretien du bien lorsqu’elle vivait chez elle.

A cet égard, il sera observé qu’il est constant que Madame [Y] bénéficiait d’une aide ménagère à domicile, ce qui exclut un délaissement total de l’entretien des lieux.

Par ailleurs, non seulement l’obligation alimentaire des enfants à l’égard de leur parent ne se solde pas par une obligation matérielle d’entretenir le bien immobilier de ces derniers, mais il n’est pas davantage allégué ni, a fortiori, démontré, que Mesdames [D] et [G] [E] avaient les moyens d’intervenir, n’étant pas propriétaires des lieux, et n’ayant de ce fait pas vocation à s’y rendre librement.

En tout état de cause, la première année suivant la vente, Madame [Y] n’était soumise à aucun régime de protection, de sorte qu’il lui appartenait d’assurer l’entretien des lieux et que ses enfants ne sauraient se voir reprocher une quelconque faute à ce titre. De même, pendant la période où Madame [Y] a bénéficié d’une mesure de curatelle, tout en résidant chez elle, l’accès aux lieux et leur entretien relevait de l’intéressée.

Quant à la période postérieure au décès, soit d’octobre 2021 à janvier 2022, elle est largement postérieure à l’apparition du désordre causé par la glycine, et il n’est pas démontré que celui-ci se soit aggravé au cours de ce trimestre. Il n’existe donc pas de lien de causalité entre l’entretien réalisé ou non réalisé sur le bien à cette période, et le désordre dont se plaignent les époux [J].

Aucune faute ne peut donc être imputée à Mesdames [G] et [D] [Y] quant à un défaut d’entretien des lieux, et particulièrement de la glycine, antérieur au décès de leur mère.

Enfin, l’affirmation de Monsieur et Madame [J] selon laquelle l’étage se serait dégradé à raison du défaut de fermeture d’un velux n’est corroborée par aucun élément.

En effet, non seulement l’expert d’assurance qui mentionne ce velux précise que cette fenêtre « n’est pas complètement verrouillée », ce qui n’indique pas qu’elle était en position ouverte, mais en plus il ne fait mention d’aucun lien de causalité entre cet état de fait et les « infiltrations d’apparition ancienne dans l’entourage de la fenêtre de toit ».

Aucune faute ne saurait donc être reprochée à Mesdames [E] à raison d’un dégât des eaux qui aurait résulté du fait que cette fenêtre n’aurait pas été fermée, étant rappelé que, d’une part, l’entretien des lieux incombait aux époux [J] à compter du départ de Madame [Y] en EHPAD, et d’autre part, en tout état de cause, le fait d’être les enfants de Madame [Y] ne donnait pas le droit à Mesdames [E] de pénétrer chez elle de son vivant, le grief relatif à la fermeture de ce velux concernant une période antérieure à son décès.

Dans ces conditions, Monsieur et Madame [J] seront déboutés de leur demande en dommages et intérêts formée à l’égard de Mesdames [G] et [D] [E], au titre de la réparation du préjudice qu’ils revendiquent constitué par le coût des travaux de remise en état de l’immeuble.

2. Sur les fautes reprochées à l’Anras

Monsieur et Madame [J] soutiennent que l’Anras « n’a rien fait entre 2016 et 2020 ».

Aux termes de leurs écritures, ils lui reprochent principalement le non paiement des charges (cf infra), et le défaut de conservation du bien, alors que l’association disposait des clés et était informée des travaux à réaliser.

S’il ressort des pièces produites que Monsieur et Madame [J] ont adressé de nombreuses lettres recommandées avec accusé de réception à l’Anras, la lecture de celles-ci permet de constater qu’une majeure partie de leur contenu ne révèle aucun manquement de l’association de gestion, et qu’il en ressort que d’autres formes d’échange existaient entre les parties, à travers lesquelles les époux [J] obtenaient une partie des réponses attendues.

Ainsi, une partie importante des courriers concerne l’indexation de la rente, laquelle incombe aux époux [J], et non à l’Anras, et une autre partie concerne la production de justificatifs (notamment de l’assurance du logement).

Le retard pris par l’Anras dans les réponses apportées aux époux [J] n’est en tout état de cause à l’origine d’aucun des préjudices dont ils réclament réparation.

Par ailleurs, les époux [J] reprochent à l’Anras de n’avoir pas pris les mesures nécessaires à l’entretien du bien, et d’être, de ce fait, à l’origine de sa dégradation.

Il a été vu supra que le seul défaut d’entretien pouvant être à l’origine d’une dégradation du bien tient à la pousse de la glycine notamment sur la toiture.

Contrairement à l’affirmation de l’Anras, cet entretien ne relève pas des grosses réparations incombant contractuellement aux époux [J]. En revanche, dès lors que le bien avait été libéré par Madame [Y], l’ensemble de son entretien incombait aux époux [J], conformément à la dernière clause contenue en page 5 de l’acte de vente.

Dans ces conditions, il ne saurait être reproché à l’Anras le défaut d’entretien de la glycine, et aucune faute n’est caractérisée à son encontre.

En tout état de cause, et s’il était considéré, comme l’ont vraisemblablement fait les parties, que cette obligation générale d’entretien était corrélée à la prise de possession réelle des lieux, elle-même soumise à la discrétion des acquéreurs, il n’en demeure pas moins que l’Anras était gestionnaire du patrimoine de Madame [Y], et ne pouvait engager que les fonds de cette dernière. Elle n’était en aucun cas chargée de pourvoir à ses besoins par des moyens qui lui auraient été propres.

Or, il n’est pas contesté que Madame [Y] ne disposait pas de moyens financiers suffisants pour payer la totalité des frais engendrés par sa prise en charge en EHPAD, et par ses besoins primaires (vêture notamment).

Par conséquent, et au regard de sa mission de protection, en affectant les ressources de Madame [Y] au paiement de son hébergement et de ses besoins primaires, au risque de délaisser l’entretien matériel d’un logement qu’elle avait libéré, et dont les acquéreurs pouvaient décider de reprendre possession à tout moment, l’Anras n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité.

Les époux [J] seront donc déboutés de leurs demandes formées contre l’Anras au titre de l’état du bien acquis.

B/ Sur le paiement des charges de copropriété dues depuis 2016

Monsieur et Madame [J] indiquent, sans être contredits, que les charges de copropriété, qui étaient à la charge de Madame [Y], n’ont plus été payées à compter de 2016.

1. Concernant Mesdames [E]

Les époux [J] demandent la condamnation de Mesdames [E] eu égard à leur qualité d’héritières, la dette de Madame [Y] leur incombant dès lors qu’elles ont accepté la succession.

Suivant acte du 27 août 2022, Mesdames [B] et [D] [E] ont accepté la succession à concurrence de l’actif net, de sorte qu’elles ne peuvent être tenues au paiement des dettes de leur mère que jusqu’à concurrence de la valeur des biens qu’elles ont recueillis.

En l’absence d’annulation de la vente, et au regard des pièces produites et notamment de l’absence de ressources de Madame [Y] de son vivant pour subvenir à ses besoins, il n’apparaît pas que la valeur des biens recueillis par les héritières permettra de payer la dette de charges de copropriété de leur mère. En effet, les époux [J] eux-mêmes rappellent que « la succession a été acceptée à hauteur de l’actif, et l’actif, dans le cas de l’annulation de la vente, est la valeur du bien ».

Dans ces conditions, Mesdames [B] et [D] [E] ne sauraient être condamnées à payer la dette litigieuse, comprise dans la succession de leur mère, en leur qualité d’héritières.

Les époux [J] seront donc déboutés de leurs demandes.

2. Concernant l’ANRAS

Monsieur et Madame [J] reprochent à l’Anras de ne pas avoir payé les charges de copropriété du vivant de Madame [Y]. En effet, ils estiment que les fautes commises dans la gestion du patrimoine de Madame [Y] sont à l’origine du défaut de paiement des charges.

Dès lors qu’il est retenu que les ressources de Madame [Y] ne lui permettaient pas de faire face à l’ensemble de ses charges, l’Anras, au regard de sa mission de protection, n’a commis aucune faute en les affectant prioritairement aux besoins primaires de sa protégée.

Il sera en outre de nouveau rappelé que l’acte de vente prévoit qu’à la libération des lieux, Monsieur et Madame [J], qui étaient libres de décider d’en prendre possession matériellement à condition d’accepter de payer l’augmentation de la rente afférente, devaient supporter le transfert de la charge de l’entretien du bien mais aussi des charges de tous ordres qui lui étaient liées, dont les charges de copropriété font partie.

Dans ces conditions, Monsieur et Madame [J] seront déboutés de leur demande en paiement des charges de copropriété dirigée contre l’Anras.

III / Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [G] [E], Madame [D] [E] et l’Anras, qui succombent à l’instance, seront condamnées in solidum aux entiers dépens.

La solution du litige conduit à accorder à Monsieur et Madame [J] une indemnité pour frais de procès à la charge de l’Anras, qui a introduit l’instance, qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Accueille l’intervention volontaire à l’instance de Madame [G] [E] épouse [U] et Madame [D] [E] épouse [A] ;

Déboute Madame [G] [E] épouse [U] et Madame [D] [E] épouse [A] de leur demande en nullité de la vente conclue entre Madame [S] [Y] d’une part et Monsieur [W] [J] et Madame [L] [P] épouse [J] d’autre part ;

Déboute Madame [G] [E] épouse [U] et Madame [D] [E] épouse [A] de leurs demandes en restitutions réciproques ;

Déboute Monsieur [W] [J] et Madame [L] [P] épouse [J] de leurs demandes en dommages et intérêts à l’encontre de l’Anras ;

Déboute Monsieur [W] [J] et Madame [L] [P] épouse [J] de leurs demandes en dommages et intérêts à l’encontre de Madame [G] [E] épouse [U] et Madame [D] [E] épouse [A] ;

Condamne l’Anras à payer à Monsieur [W] [J] et Madame [L] [P] épouse [J] une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Met les entiers dépens à la charge de Madame [G] [E] épouse [U], Madame [D] [E] épouse [A] et l’Anras in solidum ;

Rappelle que la décision du tribunal est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 22 mai 2025, et signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE