TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 4]

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00172 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IXXN

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

M. [O] [L]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 26 Septembre 2025

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 5] représenté par M^e LEMAIRE, Avocat au Barreau de DIJON

assignation en référé du 26 Mars 2025

DEFENDEUR :

M. [O] [L], demeurant [Adresse 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : LANGLOIS Marie Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 20 Juin 2025

DECISION:

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 26 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 28 janvier 2021 soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné en location à Monsieur [O] [L] un appartement type 3 porte 113 étage 1 situé [Adresse 2] à [Localité 6] le paiement d’un loyer et des charges provisionnelles mensuels de 600.67 € ;

Par exploit d’un commissaire de justice en date du 4 octobre 2024 , la bailleresse a fait délivrer à Monsieur [O] [L] un commandement visant la clause résolutoire pour paiement de la somme de 2 093.79 €, ledit commandement ayant été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 octobre 2024 ;

Par acte d’un commissaire de justice déposé à l’étude , le 26 mars 2025 la société CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la société SCIC HABITAT BOURGOGNE , a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Dijon, statuant en référé, afin de :

— Constater la résiliation du bail suite au non paiement des causes du commandement susvisé dans le délai de deux mois de sa signification et prononcer l’expulsion sans délai du défendeur et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, condamner le défendeur au paiement de la somme de 4 183.99 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, voir fixer et condamner le défendeur à payer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à libération complète des lieux sur la base du loyer dû, et des charges conventionnelles révisables conformément au bail, avec intérêt au taux légal, le condamner au paiement de la somme de 500 € en application de l’article 700 du CPC , ainsi qu’aux entiers dépens et aux frais de mise à exécution qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 4 octobre 2024

Le 27 mars 2025, copie de cette assignation a été délivrée au représentant de l’État dans le département.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 20 juin 2025 au cours de laquelle, le conseil de la société CDC HABITAT SOCIAL maintient l’ensemble de ses demandes sauf à produire un décompte actualisé laissant apparaître un solde débiteur de la dette locative de 5 432.31 € mois de mai 2025 inclus.

Monsieur [O] [L] est présent à l’audience. Il sollicite des délais de paiement et précise qu’il va quitter le logement pour aller vivre chez sa mère.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge du contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir d’un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

En outre, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale ;

En l’espèce, la requérante justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département dans les délais impartis.

En conséquence, la demande de la société la société CDC HABITAT SOCIAL sera déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats :

— Que depuis le 28 janvier 2021 , Monsieur [O] [L] est locataire auprès de la société SCIC HABITAT BOURGOGNE d’un appartement type 3 porte 113 étage 1 situé [Adresse 2] à [Localité 7] ;

— Que le locataire ne justifie pas avoir régularisé les causes du commandement lequel rappelle la clause résolutoire insérée au bail, qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer resté sans effet;

— Qu’à défaut de régularisation, les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à compter du 5 décembre 2024 ;

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à la société CDC HABITAT SOCIAL à compter du 5 décembre 2024, Monsieur [O] [L] occupe dès lors le logement sans droit ni titre depuis cette date, de sorte que, faute de libération spontanée des lieux, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article l 412-1 du Code de procédures civiles d’exécution.

En outre, afin de réparer le préjudice découlant pour la bailleresse de l’occupation indue de son bien immobilier, il y a lieu de condamner Monsieur [O] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant mensuel correspondant à celui des loyers et provisions sur charges pour le logement et le parking, qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail , avec indexation, et ce jusqu’à complète libération effective et définitive des lieux.

Il ressort du dernier décompte versé à l’audience que le locataire reste devoir à la société CDC HABITAT SOCIAL , au titre de l’arriéré locatif, la somme de 5 432.31 € mois de mai 2025 inclus, somme qui n’est pas contestée par Monsieur [O] [L] ;

En conséquence, Monsieur [O] [L] sera condamné à payer à la requérante la somme provisionnelle de

5 432.31 € mois de mai 2025 inclus. , ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes du paragraphe V de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

A l’audience Monsieur [L] indique qu’il va quitter le logement pour aller vivre chez sa mère et pouvoir ainsi apurer sa dette locative. Il sollicite des délais sur 24 mois. Monsieur [L] précise qu’il est au chômage et que ses APL ont été suspendues.

La société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil indique qu’elle n’est pas opposée à des délais simples si Monsieur [L] quitte les lieux.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser Monsieur [O] [L] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il importe de rappeler que, depuis le 5 décembre 2024, Monsieur [O] [L] est occupant sans droit ni titre du logement précité. Il convient en conséquence de la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, laquelle sera fixée à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si ledit contrat s’était poursuivi.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Monsieur [O] [L] aux dépens de l’instance, lesquels comprennent notamment le coût du commandement et de l’assignation en référé, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui pourront être prises sur les biens et valeurs mobilières du locataire.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu de la situation économique de Monsieur [L] il est équitable de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Dijon,statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort , à titre provisoire et renvoyant au fond pour le surplus,

CONSTATONS que la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 janvier 2021 entre la société CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [O] [L] est acquise à compter du 5 décembre 2024 , pour le logement Type 3 porte 113 étage 1 situé [Adresse 2] à [Localité 6].

CONDAMNONS Monsieur [O] [L] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 5 432.31 € ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

AUTORISONS Monsieur [O] [L] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 230 € € et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts.

DISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois à la date de la signification de la présente ordonnance.

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule échéance et quinze jours après mise en demeure infructueuse, la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible.

ORDONNONS à Monsieur [O] [L] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de huit jours à compter de la présente ordonnance.

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société CDC HABITAT SOCIAL pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

CONDAMNONS Monsieur [O] [L] à verser mensuellement à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 5 décembre 2024 date de résiliation du bail , avec indexation, et intérêts au taux légal à compter de la présente décision , et ce jusqu’à complète libération effective et définitive des lieux.

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure civile.

CONDAMNONS Monsieur [O] [L] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 octobre 2024, de l’assignation en référé et leur dénonciation à la Préfecture.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire, frais et dépens compris ;

RAPPELONS que Monsieur [O] [L] sera également tenu au paiement des frais relatifs aux actes d’exécution de la décision à intervenir conformément aux dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

DISONS que la présente décision sera transmise au Préfet de la Côte d’Or.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 26 Septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame LANGLOIS Marie , magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,