TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 3]

Minute n°

Références : N° RG 25/00318

N° Portalis DBXJ-W-B7J-I3FK

[Localité 7] [Localité 6] HABITAT

C/

Mme [J] [L]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 21 Novembre 2025

DEMANDEUR :

E.P.I.C. [Localité 7] [Localité 6] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [I], munie d’un pouvoir

assignation en référé du 25 Juin 2025

DEFENDEUR(S):

Mme [J] [L], demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e TRONCIN, Avocat au Barreau de DIJON, substituée par M^e EL MAHI, Avocat au Barreau de DIJON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Stéphane LARCAT Vice Président au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 17 Octobre 2025

DECISION:

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 21 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 6 janvier 2021, ayant pris effet le 7 janvier 2021 consenti par l’EPIC [Localité 7] [Localité 6] HABITAT, Madame [J] [L] et Monsieur [X] [T] ont pris en location un logement situé [Adresse 5] à [Localité 6].

Par avenant du 19 décembre 2024, le départ du logement de Monsieur [X] [T] a été acté, Madame [J] [L] est devenue seule titulaire du bail.

Par acte d’huissier en date du 25 juin 2025, l’EPIC [Localité 7] [Localité 6] HABITAT a fait assigner en référé Madame [J] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [J] [L] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner la locataire à lui payer à titre provisionnel :

— la somme de 1015,24€ à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 28 février 2025, avec intérêts,

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Madame [J] [L] au paiement de la somme de 300€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 17 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles dus au 16 octobre 2025 à la somme de 7001,81€, maintient l’intégralité de ses demandes et s’en rapporte oralement à ses conclusions. Il indique que le récent dépôt d’un dossier de surendettement est dilatoire et constitutif de la mauvaise foi de la défenderesse. Il ajoute avoir relogé à plusieurs reprises la locataire, précisant qu’elle a déjà bénéficié d’un effacement des dettes de deux précédents logements pour un montant de plus de 9000 €.

En défense, Madame [J] [L], représentée par son conseil, sollicite un sursis à statuer au regard du récent dépôt d’un dossier de surendettement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 25 juin 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique émis le 26 juin 2025.

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, un accusé de réception électronique de la CCAPEX, en date du 17 mars 2025, est versé aux débats et informe de la réception du signalement d’impayé.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à la locataire le 14 mars 2025 pour la somme de 1015,24€ (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 28 février 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 15 mai 2025.

Il y a donc lieu d’inviter la locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la créance du bailleur

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 16 octobre 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 7001,81€ au paiement de laquelle sera condamnée, à titre provisionnel, Madame [J] [L], outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, conformément à l’article 1231-6 du Code civil.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d’occupation mensuelles.

Par ailleurs, dans la mesure où les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle, le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du fait du maintien dans les lieux de la locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Il convient d’observer que la décision de recevabilité de Madame [J] [L] à la procédure de traitement des situations de surendettement des particuliers a été fourni par le bailleur et non par l’intéressée elle-même.

Madame [J] [L] n’a, au demeurant, pas repris le paiement de son loyer courant avant l’audience, ni depuis sa recevabilité à la procédure de surendettement (aucun paiement n’ayant été effectué depuis le mois de décembre 2024 hormis un paiement partiel avant l’audience de renvoi en septembre dernier), ne saurait bénéficier de délais de paiement et/ou de la suspension de la clause résolutoire, résultant de l’article 24 VI et VII de la loi de 1989.

Madame [J] [L] sera donc condamnée à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail en date du 15 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [J] [L] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 200€ sera allouée de ce chef à l’EPIC [Localité 7] [Localité 6] HABITAT. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Force est de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail portant sur le logement situé [Adresse 5] à [Localité 6], en date du 15 mai 2025 ;

DISONS que Madame [J] [L] devra libérer les lieux ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [J] [L] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis à [Adresse 5] à [Localité 6], passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISONS le transport dans le garde-meuble au choix l’EPIC [Localité 7] [Localité 6] HABITAT, des effets et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, aux frais et risques de Madame [J] [L] ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due à compter du 15 mai 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNONS Madame [J] [L] à payer à titre provisionnel à l’EPIC [Localité 7] [Localité 6] HABITAT l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [J] [L] à payer à titre provisionnel à l’EPIC [Localité 7] [Localité 6] HABITAT, la somme de 7001,81€ correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés au 16 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

CONDAMNONS Madame [J] [L] à payer à l’EPIC [Localité 7] [Localité 6] HABITAT la somme de 200€ sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

CONDAMNONS Madame [J] [L] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation de l’instance au Préfet et du commandement de payer en date du 14 mars 2025 ;

DISONS que les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 21 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Stéphane LARCAT, vice président chargé des contentieux de la protection, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,