TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 5]

Minute n° 610

Références : N° RG 25/00214

N° Portalis DBXJ-W-B7J-IYR5

SCI SOCIETE FONCIERE DI

C/

Mme [W] [U]

M. [Y] [M]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 28 Novembre 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. SOCIETE FONCIERE DI, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par M^e THOMAS Fabienne, Avocat au Barreau de DIJON

assignation en référé du 16 Avril 2025

DEFENDEURS :

Mme [W] [U], demeurant [Adresse 3]

comparante

M. [Y] [M], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : LANGLOIS Marie Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 26 Septembre 2025

DECISION:

Réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 28 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 25 mars 2015 avec prise d’effet au 30 mars 2015 , soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la SCI FONCIERE DI 01/2005, représentée par son mandataire la société CITYA URBANIA immobière a donné en location à Monsieur [Y] [M] et Madame [W] [U] un appartement Type 3 n° F 07 et un garage situés [Adresse 7] à DIJON ( 21000 ) moyennant le paiement d’un loyer et de charges provisionnelles mensuels de 572.46 € € pour le logement et 58.25 € pour le garage.

Suivant Ordonnance du 13 juillet 2021 du Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de DIJON statuant en référé un échéancier a été accordé à Monsieur [M] et Madame [U] pour apurer leur dette locative de 3 192.97 € en 7 mois.

De nouveaux incidents de paiement sont intervenus à la suite de cet échéancier, de sorte que la bailleresse a fait délivrer à Monsieur [Y] [M] et Madame [W] [U] un commandement visant la clause résolutoire le 4 novembre 2024 pour paiement de la somme de 4 232.92 €.

Une copie du commandement a été transmise à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Côte d’Or le 5 novembre 2024 ;

Par acte d’un commissaire de justice délivré à l’étude , le 16 avril 2025 , la SCI FONCIERE DI 01/2005 , a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Dijon, statuant en référé, afin de :

— constater que le bail liant les parties est résilié de plein droit depuis la date d’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de payer ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [W] [U] et Monsieur [Y] [M] et de tous occupants de leur chef des locaux qu’ils occupent actuellement sans droit ni titre au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [Y] [M] et Madame [W] [U] à payer mensuellement, à compter de la date de résiliation du bail, une somme égale au montant des derniers loyers mensuels augmentés de l’acompte sur charges à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et la restitution des clés ,

— dire que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’étaient les loyers et charges ,

— condamner dès à présent, solidairement Monsieur [Y] [M] et Madame [W] [U] à lui régler la somme provisionnelle de 5 657,78 € arrêtée au 3 avril 2025 incluant les loyers et charges du mois de mars 2025 ,

— condamner solidairement Monsieur [Y] [M] et Madame [W] [U] à lui régler la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais des actes de commissaires de justice précités en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Le 17 avril 2025 , copie de cette assignation a été délivrée au représentant de l’État dans le département.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 25 juillet 2025 et fait l’objet d’un renvoi au 26 septembre 2025 à la demande du conseil de la requérante pour vérifier la reprise des paiements des locataires.

A l’audience du 26 septembre 2025, le conseil de la SCI SOCIETE FONCIERE DI a maintenu l’ensemble de ses demandes telles qu’exposées dans son exploit introductif d’instance et indiqué que les engagements de règlements n’étaient pas tenus par les locataires et que la dette avait augmenté pour passer à 8 489.49 € mois d’août 2025 inclus.

Madame [W] [U] est présente à l’audience, tandis que Monsieur [M] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L''assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département de la Côte d’Or le 17 avril 2025, soit deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions deux mois avant la notification de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989

La demande sera donc déclarée recevable.

Sur le fond , sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats :

Que depuis le 30 mars 2015 Monsieur [Y] [M] et Madame [W] [U] sont propriétaires auprès de la SCI FONCIERE DI 01/2005, d’un appartement type 3 n° F 07 et d’un garage situés LES JARDINS ABRITES – [Adresse 2] à DIJON ( 21000 ) ;

Que le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, celui-ci pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un mois en cas de non justificatif d’une assurance locative, ainsi qu’une clause de solidarité.

Que les locataires ont failli à leur obligation contractuelle principale de payer les loyers et charges récupérables au terme convenu.

Que les locataires ne justifient pas avoir régularisé les causes du commandement délivré le 4 novembre 2024 dans le délai de deux mois ;

Qu’en conséquence, les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies à compter du 5 janvier 2025

Sur le montant de la dette locative :

Selon le dernier décompte versé aux débats par la SCI Société FONCIERE DI 01/2005 Madame [W] [U] et Monsieur [Y] [M] restent débiteurs de la somme de 8 489.49 € mois d’Août 2025 inclus, frais déduits , au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus, somme qui n’est pas contestée par Madame [U] à l’audience.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Madame [W] [U] et Monsieur [Y] [M] à payer à la SCI Société FONCIERE DI 01/2005 la somme provisionnelle de 8 489.49 euros, mois d’août 2025 inclus.

Sur les délais de paiement

Aux termes du paragraphe V de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

A l’audience, Madame [W] [U] , sollicite des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire. Elle propose de régler 242 € en plus du loyer et des charges courants. Elle avait promis de régler 1 600 € au mois de juillet et ensuite de reprendre le paiement du loyer courant avec en sus 300 à 400 € par mois.

Madame [U] n’apporte à l’audience aucun document justificatif sur la situation financière et professionnelle du couple.

Par ailleurs selon le décompte fourni aux débats par la requérante, il convient de constater que les 1 600 € promis en juillet n’ont pas été versés, ni les 300 € supplémentaires ni même le loyer courant.

En outre, le couple [U] [M] a déjà fait l’objet d’un plan d’apurement

A l’audience, le conseil de la SCI FONCIERE s’oppose à toutes demandes de délais.

Compte tenu de ces éléments, de l’absence de garantie de Madame [U] et de Monsieur [M] la demande de délais suspensifs sera rejetée

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à la SCI Société FONCIERE DI 01/2005 à compter du 5 janvier 2025 Madame [W] [U] et Monsieur [Y] [M] sont devenus occupants du logement et du garage, sans droit ni titre depuis cette date, de sorte que, faute de libération spontanée des lieux, il pourra être procédé à leur expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article l 412-1 du Code de procédures civiles d’exécution.

En outre, afin de réparer le préjudice découlant pour la bailleresse de l’occupation indue de son bien immobilier, il y a lieu de condamner solidairement Madame [W] [U] et Monsieur [Y] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant mensuel correspondant à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail , sur le logement et le garage, avec indexation, et ce jusqu’à complète libération effective et définitive des lieux.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner solidairement Madame [W] [U] et Monsieur [Y] [M] aux dépens de l’instance, lesquels comprennent notamment le coût du commandement de l’assignation en référé, de leur dénonciation à la Préfecture et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui pourront être prises sur les biens et valeurs mobilières du locataire.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il est équitable de condamner solidairement Madame [W] [U] et Monsieur [Y] [M] à régler à la SCI Société FONCIERE DI 01/2005 la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit conformément aux dispositions de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Dijon, statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort , à titre provisoire et renvoyant au fond pour le surplus,

CONSTATONS que la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mars 2015 entre la SCI Société FONCIERE DI 01/2005 et Madame [W] [U] et Monsieur [Y] [M] est acquise à compter du 5 janvier 2025 , pour le logement n° F 07 et le garage situés [Adresse 6] – [Adresse 2] à DIJON ( 21000 ).

CONDAMNONS solidairement Madame [W] [U] [Y] [M] à payer à la SCI Société FONCIERE DI 01/2005 la somme provisionnelle de 8 489.49 € mois d’août 2025 inclus.

REJETONS la demande de délais avec effet suspensif de la clause résolutoire.

ORDONNONS à Madame [W] [U] et Monsieur [Y] [M] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de huit jours à compter de la présente ordonnance.

DISONS qu’à défaut pour Madame [W] [U] [Y] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Société FONCIERE DI 01/2005 pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Madame [W] [U] [Y] [M] à verser mensuellement à la SCI Société FONCIERE DI 01/2005 une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 5 janvier 2025 date de résiliation du bail , pour le logement et le garage, avec indexation , et ce jusqu’à complète libération effective et définitive des lieux.

CONDAMNONS solidairement Madame [W] [U] [Y] [M] à verser à la SCI Société FONCIERE DI 01/2005 la somme de 600 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile.

CONDAMNONS solidairement Madame [W] [U] [Y] [M] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 novembre 2025, de l’assignation en référé et leur dénonciation à la Préfecture.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire, frais et dépens compris ;

RAPPELONS que Madame [W] [U] [Y] [M] seront également tenus solidairement au paiement des frais relatifs aux actes d’exécution de la décision à intervenir conformément aux dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

DISONS que la présente décision sera transmise au Préfet de la Côte d’Or.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 28 Novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame LANGLOIS Marie , magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,