TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 7]

[Localité 10]

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REFERENCES : N° RG 25/07446 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3QXG

Minute :

JUGEMENT

Du : 24 Novembre 2025

Société SEINE-[Localité 14] HABITAT (OPH)

C/

Madame [S] [G]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 22 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société SEINE-[Localité 14] HABITAT (OPH)

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par M^e Nathalie GARLIN, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Substitué par M^e Samira MAHI, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Madame [S] [G]

[Adresse 5]

[Adresse 13]

[Localité 9]

Comparante en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Nathalie GARLIN

Madame [S] [G]

Expédition délivrée le :

à : Monsieur Le préfet de la SEINE-[Localité 14]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 18 décembre 1991 et avenant du 10 octobre 2007, l’OPH de [Localité 11] aux droits duquel vient l’OPH Seine-[Localité 14] Habitat a donné en location à Madame [U] [G] un immeuble à usage d’habitation situé sis [Adresse 6].

Madame [U] [G] est décédée le [Date décès 3] 2023.

Par acte de commissaire de justice remis à personne en date du 7 juillet 2025, l’OPH Seine-[Localité 14] Habitat a fait assigner Madame [S] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin. Il sollicite du juge de :

prononcer la résiliation du bail de plein droit du fait du décès de la locataire ;ordonner l’expulsion de Madame [S] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 200 € par jour de retard ;ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques et périls de Madame [S] [G] ;condamner Madame [S] [G] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été appelés si le bail s’était poursuivi, à compter du [Date décès 3] 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner Madame [S] [G] au paiement de la somme de 5 973 € au titre de l’arriéré échu au 18 juin 2025, somme à parfaire ;condamner Madame [S] [G] au paiement de la somme de 4 000 € à titre de dommages-intérêts ;condamner Madame [S] [G] au paiement d’une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [S] [G] aux entiers dépens de la procédure.Le 8 juillet 2025, l’OPH Seine-[Localité 14] Habitat a notifié son assignation au représentant de l’État dans le département.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 septembre 2025.

À cette audience, l’OPH Seine-[Localité 14] Habitat, représenté par son conseil, a maintenu le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens. Au soutien de ses demandes, il expose au visa des articles 1728, 1732 et 1741 du code civil que le bien litigieux est occupé par la défenderesse alors que la locataire en titre, Madame [U] [G], est décédée. L’OPH Seine-[Localité 14] Habitat indique que Madame [S] [G] ne remplit pas les conditions pour bénéficier du transfert du bail et que cela lui a été notifié le 11 décembre 2024 par courrier puis le 16 juin 2025 aux termes d’une sommation de quitter les lieux. Il précise avoir proposé un relogement à titre gracieux à Madame [S] [G], qui l’a refusé.

Madame [S] [G], comparante en personne, expose avoir attendu de nombreux mois avant la réponse de l’OPH concernant le transfert du bail. Elle explique avoir refusé le logement proposé car il était très bruyant et très bas, et qu’elle est en invalidité. Elle précise avoir fait une demande de logement social renouvelée depuis huit ans et ne pas avoir les moyens de payer un loyer. Elle indique percevoir une pension d’invalidité d’environ 1 100 €.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe du tribunal avant l’audience.

À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, l’audience s’étant tenue postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi précitée, il y a lieu d’appliquer les dispositions en cause telles qu’issues de cette réforme.

SUR L’OCCUPATION SANS DROIT NI TITRE ET LA DEMANDE D’EXPULSION

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Le droit de propriété est par ailleurs un droit fondamental reconnu par la Constitution et l’article 1er du protocole n°1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Ainsi, il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

En application de l’article L. 441-2 du code de la construction et de l’habitation, il est créé, dans chaque organisme d’habitations à loyer modéré, une commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements. La commission examine également les conditions d’occupation des logements que le bailleur lui soumet en application de l’article L. 442-5-2 ainsi que l’adaptation du logement aux ressources du ménage. Elle formule, le cas échéant, un avis sur les offres de relogement à proposer aux locataires et peut conseiller l’accession sociale dans le cadre du parcours résidentiel. Cet avis est notifié aux locataires concernés.

Conformément aux dispositions de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage suivant les dispositions de l’article 40 de la même loi, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

L’article 40 de la même loi indique que les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

À défaut de personnes remplissant les conditions telles que prévues, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

En l’espèce, il résulte des pièces versées que l’OPH Seine-[Localité 14] Habitat est propriétaire d’un appartement sis [Adresse 6].

Il est en outre établi et non contesté que la dernière locataire en titre, Madame [U] [G], est décédée le [Date décès 3] 2023 (acte de décès du [Date décès 4] 2023).

L’OPH Seine-[Localité 14] a examiné la demande de transfert du bail formée par Madame [S] [G] en application des dispositions précitées et n’y a pas fait droit, en raison de la typologie du logement inadéquate à sa situation familiale. La contestation des décisions des commissions d’attribution des logements, qui n’est au demeurant pas soulevée en l’espèce, ne relève pas de la compétence du juge judiciaire qui ne peut se substituer à la commission, à la commission de médiation, ou au juge administratif sur ces questions.

En conséquence, il convient de constater que le bail s’est vu résilié de plein droit à la date du [Date décès 3] 2023 et que Madame [S] [G] a par la suite occupé sans droit ni titre les locaux litigieux.

Ainsi, l’OPH Seine-[Localité 14] Habitat est fondé à demander son expulsion.

Il y a donc lieu d’ordonner la libération des lieux et, à défaut de libération volontaire par elle, l’expulsion de Madame [S] [G] et de tous occupants de son chef des lieux, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, l’OPH Seine-[Localité 14] Habitat sera autorisé à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [S] [G].

Il n’apparaît pas nécessaire en revanche d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [S] [G] de quitter les lieux.

En effet, la demande de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière. Il convient ainsi de débouter l’OPH Seine-[Localité 14] Habitat de cette demande.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’INDEMNITÉS D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, il résulte de ce qui a été précédemment énoncé que Madame [S] [G] occupe les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au propriétaire qu’il convient de réparer.

Au vu des éléments de fait propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires.

Madame [S] [G] sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Il résulte par ailleurs du décompte en date du 15 septembre 2025 que l’arriéré s’élève à la somme de

7 523, 38 €, échéance du mois d’août 2025 incluse, cet arriéré étant né ultérieurement au décès de la locataire.

Il y a lieu par conséquent de condamner Madame [S] [G] à verser à l’OPH Seine-[Localité 14] Habitat la somme de 7 523, 38 € actualisée au 15 septembre 2025, indemnité du mois d’août 2025 incluse, au titre de l’arriéré échu, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision .

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, le courrier de l’OPH Seine-[Localité 14] Habitat informant Madame [S] [G] du refus de transfert du bail n’est pas daté, et il n’est pas versé de justificatif de sa réception. Les premières pièces attestant de son information effective sont donc le bon de visite en date du 10 avril 2025 et la sommation de quitter les lieux en date du 16 juin 2025, soit quelques semaines avant l’assignation et trois mois avant l’audience.

Par ailleurs, Madame [S] [G] a expliqué ne pas avoir quitté les lieux en raison de la faiblesse de ses ressources, de l’absence de possibilité de relogement et de sa situation d’invalidité, et non parce qu’elle conteste son statut d’occupante sans droit ni titre.

Parallèlement, le caractère abusif de la résistance au paiement, qui ne peut résulter du seul défaut de paiement, n’est pas caractérisé.

Enfin, la demanderesse n’établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement réparé par les intérêts moratoires.

Par conséquent, faute de démontrer la mauvaise foi de Madame [S] [G] ainsi que son préjudice, la demande de dommages-intérêts de l’OPH Seine-[Localité 14] Habitat sera rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] [G] supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut, la partie perdante à payer l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de la situation économique de Madame [S] [G], l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique par décision contradictoire et publique, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 18 décembre 1991 et son avenant du 10 octobre 2007 relatif aux locaux situés sis [Adresse 6], à compter du [Date décès 3] 2023 ;

CONSTATE que Madame [S] [G] est occupante sans droit ni titre du bien situé sis [Adresse 6] depuis cette date ;

ORDONNE la libération des lieux situés sis [Adresse 6];

AUTORISE l’OPH Seine-[Localité 14] Habitat à faire procéder à l’expulsion de Madame [S] [G] ainsi que tous occupants de son chef, faute pour elle d’avoir libéré spontanément les lieux à l’expiration des délais légaux des locaux sis [Adresse 6], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi conformément aux articles

L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE l’OPH Seine-[Localité 14] Habitat de sa demande d’astreinte pour quitter les lieux ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [S] [G] au montant du loyer indexé et des charges tels qu’ils auraient résulté du bail s’il s’était poursuivi, et la CONDAMNE à verser à l’OPH Seine-[Localité 14] Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du [Date décès 3] 2023 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Madame [S] [G] à verser à l’OPH Seine-[Localité 14] Habitat la somme de 7 523,38 € actualisée au 15 septembre 2025, au titre de l’arriéré comprenant les indemnités d’occupation du [Date décès 3] 2023 jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE l’OPH Seine-[Localité 14] Habitat de sa demande de dommages-intérêts ;

DÉBOUTE l’OPH Seine-[Localité 14] Habitat de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [G] aux entiers dépens ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département, en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire.

LA GREFFIERE LA JUGE