TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE DIJON

Affaire : S.A.R.L. CABINET INVESTISSEUR TORTUE

c/

[P] [M]

N° RG 24/00508 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-IPOC

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SARL CANNET – MIGNOT – 81la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES – 46

ORDONNANCE DU : 15 JANVIER 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. CABINET INVESTISSEUR TORTUE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Patrice CANNET de la SARL CANNET – MIGNOT, demeurant [Adresse 1], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDEUR :

M. [P] [M]

né le 12 Février 1965 à [Localité 7] (COTE D’OR)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Fabien KOVAC de la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES, demeurant [Adresse 5], avocats au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 novembre 2024 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 23 février 2012, les consorts [J] ont donné à bail commercial à M. [P] [M] des locaux sis [Adresse 2] À [Localité 4]. Ce bail a été consenti pour une durée de 9 années à compter rétroactivement du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2020 et se prolonge depuis par tacite reconduction pour un loyer initial de 950 € HT par mois.

Par acte du 31 mai 2016, la société Cabinet Investisseur Tortue a acquis l’ensemble immobilier donné à bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, la société Cabinet investisseur Tortue a assigné en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, ordonner une mesure d’expertise, dire que la consignation sera à sa charge et réserver les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Cabinet Investisseur Tortue expose que :

par acte extrajudiciaire du 1er août 2024, elle a délivré un congé sans offre de renouvellement et avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction à M. [M] conformément à l’article L. 145-14 du code de commerce ;

bien que signifié pour la date du 31 mars 2025, aucune réponse n’a été donnée à ce congé. C’est donc par LRAR du 5 août 2024 que son conseil invitait M. [M] à fixer à l’amiable le montant de l’indemnité d’éviction ;

malgré des échanges à cette fin, aucun accord n’a été trouvé sur le montant de l’indemnité d’éviction ;

il apparaît donc nécessaire de désigner un expert afin de pouvoir déterminer à quel montant d’indemnité d’éviction pourrait prétendre M. [M] ;

il est aussi nécessaire de charger un expert d’apprécier le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [M] dans la mesure où c’est à cette condition que celui-ci a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction par le bailleur.

En conséquence, La société Cabinet Investisseur Tortue estime être bien fondée à solliciter une mesure d’expertise et a maintenu ses demandes à l’audience du 27 novembre 2024.

M. [M] demande au juge des référés de :

— lui donner acte de ce qu’il émet les protestations et réserves listées dans ses conclusions quant à la demande d’expertise judiciaire formulée par la société Cabinet Investisseur Tortue relative à l’évaluation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation ;

— ordonner que la consignation des frais de la mesure d’expertise judiciaire soit réalisée par la société Cabinet Investisseur Tortue ;

— réserver les frais irrépétibles et les dépens.

M. [M] fait valoir que :

dans l’hypothèse où il perdrait son fonds de commerce, l’indemnité lui étant allouée devra consister en une indemnité de remplacement calculée sur la base de la valeur de son fonds de commerce. Dans l’hypothèse où il transférerait son fonds de commerce, il y a aurait lieu à une indemnité de déplacement calculée sur le préjudice tiré de la perte du fonds et du manque à gagner temporaire ;

il accepte donc le principe de l’expertise sous réserve de la prise en compte de certains frais listés dans ses conclusions ;

il accepte également que la mesure sollicitée porte sur l’indemnité d’occupation à sa charge sous réserve de la prise en compte d’une indemnité de précarité de 10% déduite conformément à la jurisprudence constante et renouvelée en la matière.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le demandeur à la mesure d’instruction , s’il n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

La société Cabinet Investisseur Tortue verse notamment aux débats :

— bail commercial du 23 février 2012 ;

— acte de vente du 31 mai 2016 ;

— congé du 1er août 2024 ;

— LRAR du 5 août 2024.

Au vu de ces éléments et de l’absence d’accord trouvé entre les parties sur le montant des indemnités dues, la société Cabinet Investisseur Tortue justifie d’un motif légitime de voir ordonner une mesure d’expertise.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expertise, sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, aux frais avancés de la société demanderesse.

Les dépens seront provisoirement laissés à la charge de la société Cabinet Investisseur Tortue.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l’article 145 du code de procédure civile ;

Donnons acte à M. [P] [M] de ses protestations et réserves ;

Ordonnons une expertise confiée à

M. [V] [E],

[Adresse 6]

[Localité 3]

Email : [Courriel 8]

expert en évaluation immobilière et commerciale inscrit sur la liste dressée par la cour d’appel de Dijon, avec mission de :

1. Convoquer les parties ;

2. Se rendre sur les lieux : [Adresse 2] à [Localité 4] ;

3. Entendre les parties en leur explication et se faire remettre tous les documents et pièces qu’il jugera nécessaires pour assumer sa mission ;

4. S’entourer de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, en entendant toute personne en qualité de sachant, à charge de reproduire ses dires et son identité, et en demandant s’il y a lieu l’avis de tout spécialiste de son choix ;

5. Dresser, le cas échéant, la liste du personnel employé par le locataire ;

6. Rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction dans les cas :

d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudices ;

de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause, le coût d’un tel transfert comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et tous autres postes de préjudice ;

7. Rechercher et fournir tous éléments susceptibles de permettre de fixer l’indemnité d’occupation dont M. [P] [M] sera redevable à compter de 1er avril 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

Disons que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ;

Disons que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires et écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

Disons toutefois que lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui lui auraient été faites après l’expiration de ce délai à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile) ;

Fixons la provision à la somme de 3 000 € concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la société Cabinet Investisseur Tortue à la régie du tribunal au plus tard le 15 février 2025 ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 31 juillet 2025 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Condamnons provisoirement la société Cabinet Investisseur Tortue aux dépens.

Le Greffier Le Président