TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 01 Avril 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 14 Janvier 2025

GROSSE :

Le 01 Avril 2025

à M^e Loïc BALDIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 01 Avril 2025

à

Madame [T] [W] épouse [Y]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06216 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5RJ3

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. DIRECT INVEST 2, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Loïc BALDIN, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS

Madame [T] [W] épouse [Y]

née le 29 Septembre 1945 à [Localité 4] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1]

comparante

Monsieur [J] [Y], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 8 novembre 2023, une promesse unilatérale de vente a été signée pour l’achat d’un appartement et d’un emplacement de stationnement sis [Adresse 3] entre la SAS DIRECT INVEST 2 en qualité de PROMETTANT, et Madame [T] [W] ép [Y], en qualité de BENEFICIAIRE, agissant au nom et pour le compte de la communauté existant entre Madame [T] [Y] et Monsieur [J] [Y].

[T] [W] ép [Y] et Monsieur [J] [Y] ont renoncé à l’acquisition avant la date d’expiration du délai d’option, fixée au 15 janvier 2024.

Par courriel du 31 janvier 2024, Madame [T] [W] ép [Y] a confirmé son accord pour procéder au versement de la somme de 4 550 euros au profit de la SAS DIRECT INVEST 2.

Par courrier recommandé du 20 février 2024, la SAS DIRECT INVEST 2 a vainement mis en demeure Madame [T] [W] ép [Y] et Monsieur [J] [Y] de verser la somme complémentaire de 4 550 euros, afin de bénéficier intégralement de l’indemnité d’immobilisation.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, la SAS DIRECT INVEST 2 a fait assigner Madame [T] [W] ép [Y] et Monsieur [J] [Y] devant le tribunal de proximité d’AUBAGNE, à l’audience du 15 octobre 2024.

Par mention au dossier, le tribunal de proximité d’AUBAGNE s’est déclaré incompétent au projet du pôle de proximité du tribunal judiciaire de MARSEILLE.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 janvier 2025.

A cette audience, la SAS DIRECT INVEST 2, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [T] [W] ép [Y] comparait. Elle reconnait que la vente définitive du bien litigieux n’a pas eu lieu malgré la signature d’une promesse unilatérale, compte tenu du fait qu’il ne répondait plus à ses attentes. Elle admet devoir la somme de 4 550 euros à la SAS DIRECT INVEST 2.

Monsieur [J] [Y] ne comparaît pas et n’est pas représenté, bien que cité par acte remis à étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur l’indemnité d’immobilisation

En vertu des dispositions de l’article 1589 du code civil, « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».

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Aux termes de l’article L. 290-2 du code de la construction et de l’habitation, « la promesse unilatérale de vente mentionnée à l’article L. 290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l’objet d’un versement ou d’une caution déposée entre les mains du notaire ».

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En l’espèce, il est constant qu’en application de la promesse de vente signée le 8 novembre 2023 entre les parties :

« Au cas où le BENEFICIAIRE n’aurait pas signé de son fait l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse à l’expiration de ce délai sans qui soit besoin d’une mise en demeure de la PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BENEFICIAIRE de l’acquérir. Si toutes les conditions suspensives ont été réalisées, le PROMETTANT pourra, en outre, réclamer le versement de l’indemnité d’immobilisation au titre de l’indemnisation de son préjudice » ;

« L’INDEMNITE D’IMMOBILISATION est versée au PROMETTANT en contrepartie du préjudice pouvant résulter en cas de non-signature de la vente, par le seul fait du BENEFICIAIRE, dans le délai de validité de la promesse. […]

a) En cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR.

b) En cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci.

Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaitre sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure ou son montant n’a pas été fixe en considération de la durée de l’immobilisation. Son caractère indemnitaire fait qu’elle est imposable. Elle doit être intégrée dans la déclaration de revenus ou de résultats ».

L’indemnité d’immobilisation a été fixée à la somme de 9 100 euros.

Il ressort du dossier que Madame [T] [W] ép [Y] et Monsieur [J] [Y] ont renoncé à l’option d’achat avant la date butoir de validité de la promesse, fixée au 15 janvier 2024 ; qu’un versement de la somme de 4 550 euros a été effectué par le notaire – sur le compte duquel elle était séquestrée – au profit de la SAS DIRECT INVEST 2.

Madame [T] [W] ép [Y] confirme à l’audience qu’elle ne souhaitait plus acquérir le bien précité sans en établir les raisons invoquées, et ce alors que l’ensemble des conditions prévues dans l’avant-contrat étaient remplies. Elle admet en outre être débitrice de la totalité de l’indemnité d’immobilisation convenue entre les parties au litige.

Autrement dit, Madame [T] [W] ép [Y] et Monsieur [J] [Y] n’ont pas signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, de leur fait, bien que les conditions suspensives aient été levées, de sorte que le montant intégral de l’indemnité d’immobilisation est demeuré acquis à la SAS DIRECT INVEST 2.

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Ainsi, il convient de condamner Madame [T] [W] ép [Y] et Monsieur [J] [Y] solidairement à payer à la SAS DIRECT INVEST 2 la somme de 4 550 euros, au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation due.

Sur les dommages et intérêts

Vu les articles 1231-1, 1231-6 et 1240 du code civil,

Si la demande de la SAS DIRECT INVEST 2 a été accueillie dans le cadre du présent litige, il ne saurait être jugé que la résistance de Madame [T] [W] ép [Y] et Monsieur [J] [Y] serait abusive ou fautive, en l’absence de preuve d’une mauvaise foi de leur part.

La SAS DIRECT INVEST 2 sera donc déboutée de sa demande à cet égard.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Vu l’article 695 du code de procédure civile, dont il résulte que :

Un procès-verbal de constat d’huissier n’entre pas dans les dépens si l’huissier n’a pas été commis à cet effet par une décision judiciaire ;Les actes faits avant d’introduire l’instance sont considérés comme y étant afférents, à la condition qu’ils se situent dans un rapport étroit et nécessaire avec le litige ;

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [T] [W] ép [Y] et Monsieur [J] [Y] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, Madame [T] [W] ép [Y] et Monsieur [J] [Y] seront condamnés in solidum à verser à la SAS DIRECT INVEST 2 la somme de 350 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [T] [W] ép [Y] et Monsieur [J] [Y] solidairement à verser à la SAS DIRECT INVEST 2 la somme de 4 550 euros, au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation due ;

DEBOUTE la SAS DIRECT INVEST 2 de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Madame [T] [W] ép [Y] et Monsieur [J] [Y] in solidum à payer à la SAS DIRECT INVEST 2 la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [W] ép [Y] et Monsieur [J] [Y] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

La greffière, Le président,