TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 2]

[Localité 5]

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00287 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I2G3

Mme [I] [G]

C/

M. [W] [U]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 22 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Mme [I] [G], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Miléna DJAMBAZOVA de la SCP MERIENNE ET ASSOCIES, avocats au barreau de DIJON substituée par M^e Thomas MENETRIER, avocat au barreau de DIJON

assignation en référé du 12 mai 2025

DEFENDEUR :

M. [W] [U], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Stéphane LARCAT

GREFFIER : Géraldine BAZEROLLE

DEBATS:

Audience publique du : 25 Juillet 2025

DECISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement le 22 septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 10 juin 2021, ayant pris effet le 16 juin 2021 consenti par Madame [I] [G], Monsieur [W] [U] a pris en location un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] et une cave n°1.

Par acte d’huissier en date du 12 mai 2025, Madame [I] [G] a fait assigner en référé Monsieur [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, en raison du défaut d’assurance,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [U] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner le locataire à lui payer à titre provisionnel :

* la somme de 3640€ à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 5 mai 2025,

* une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [W] [U] au paiement de la somme de 1500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 25 juillet 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles dus au 30 juin 2025 à la somme de 3349€, maintient l’intégralité de ses demandes et s’en rapporte oralement à ses conclusions. Il précise qu’un plan d’apurement a été déjà accordé amiablement au locataire, sans être respecté.

En défense, Monsieur [W] [U] indique avoir perdu son emploi à cause d’un accident de trottinette. Il a reconnu devoir les sommes qui lui sont réclamées. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et offre de verser la somme mensuelle de 100€, en plus du loyer courant, en apurement de la dette locative.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 12 mai 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception signé le 13 mai 2025.

En application de l’article 14 du décret n°2015-1384 en date du 30 octobre 2015, l’huissier de justice signale le commandement de payer à la commission ou à la sous-commission compétente par courrier simple, soit dans une lettre reprenant les éléments essentiels du commandement, soit en adressant directement une copie du commandement de payer. Ce signalement peut s’effectuer par voie électronique.

En l’espèce, un accusé de réception électronique de la CCAPEX en date du 4 février 2025 est versé aux débats et informe de la réception du signalement d’impayé.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur ; (…) toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ; ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, en application de laquelle en cas de défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs, le contrat de location sera résilié de plein droit un mois après un commandement resté sans effet.

En outre, il n’est pas contesté que le commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs délivré à Monsieur [W] [U] par acte d’huissier en date du 29 janvier 2025, reproduisant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, est demeuré sans effets dans le délai imparti d’un mois.

Enfin, Monsieur [W] [U] n’a pas justifié à l’audience de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs en cours de validité.

La clause résolutoire pour défaut d’assurance est donc acquise depuis le 1er mars 2025.

Il y a donc lieu d’inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la créance du bailleur

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 30 juin 2025, une dette locative, hors fais de procédure, d’un montant de 3046€ au paiement de laquelle sera condamné, à titre provisionnel, Monsieur [W] [U], outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Compte-tenu de la différence entre le montant de condamnation sollicité et le montant de condamnation retenu, il convient de préciser le calcul effectué : loyers de décembre 2021 à juin 2022 → 425 x 7 + 37 OM = 3012 € // loyers de juillet 2022 à juin 2025 → 435 x 36 + 66 OM + 73 OM = 15.799 €, soit un total dû de 18.811 € pour des versements de 15.765 €.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d’occupation mensuelles.

Par ailleurs, dans la mesure où les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle, le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du fait du maintien dans les lieux des locataires malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Monsieur [W] [U] sera donc condamné à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail en date du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [W] [U] sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 € mensuels. Toutefois, il ne justifie pas de ses revenus et charges actuels.

Par conséquent, il convient de rejeter sa demande à ce titre.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur Monsieur [W] [U] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, les coûts de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 500€ sera allouée de ce chef à Madame [I] [G]. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Force est de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] et de la cave n°1, en date du 1er mars 2025 ;

DISONS que Monsieur [W] [U] devra libérer les lieux ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [W] [U] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis à [Adresse 3] à [Localité 6], passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISONS le transport dans le garde-meuble au choix de Madame [I] [G], des effets et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, aux frais et risques de Monsieur [W] [U] ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due à compter du 1er mars 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [U] à payer à titre provisionnel à Madame [I] [G] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [U] à payer à titre provisionnel à Madame [I] [G], la somme de 3046€ correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés au 30 juin 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [U] à payer à Madame [I] [G] la somme de 500 € sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [U] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation de l’instance au Préfet et du commandement de payer en date du 24 mars 2025 ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 22 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Stéphane LARCAT, vice président chargé des contentieux de la protection, et par Madame Géraldine BAZEROLLE, greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,