Minute n° 25/00072

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

N° RG 25/00003 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IT4S

SDC [Adresse 5]

C/

Mme [P] [A] [D] [C]

JUGEMENT DU 27 Février 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

Procédure Accélérée au Fond

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] représenté par son syndic la SAS FONCIA ALSACE FRANCHE COMTE BOURGOGNE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep : Maître Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION, avocats au barreau de DIJON

assignation en date du 27 Décembre 2024

DEFENDEUR(S) :

Mme [P] [A] [D] [C], demeurant [Adresse 3]

Rep : M^e David FOUCHARD de la SCP CAPA avocats au barreau de DIJON

Mme [R] [S] [F] [T], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

M. [N] [Z] [T], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

M. [O] [M] [G], demeurant [Adresse 3]

Rep : M^e David FOUCHARD de la SCP CAPA avocats au barreau de DIJON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Arnaud LEMAITRE

Greffier : Caroline BREDA

DEBATS :

Audience publique du : 27 Janvier 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025

Copies délivrées aux parties

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

le :

EXPOSE DU LITIGE

Mme [P] [C] veuve [T], Mme [R] [T], Mr [N] [T], Mme [M] [G] ( ci-après indivision [T] ) sont propriétaires de droits indivis ( lots 17,10,14,18 ) au sein de l’ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété dénommé [Adresse 4] sise même adresse à [Localité 7].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par la société FONCIA ALSACE FRANCHE COMTE BOURGOGNE, son syndic, a assigné les membres de l’indivision [T] devant le président du tribunal judiciaire de Dijon, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir, au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile et de l’article L.213-2 du code de l’organisation judiciaire :

Condamner solidairement les membres de l’indivision [T] à lui verser :

la somme de 4032,62 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété, frais et appels provisionnels sur charges arrêté au 10 mars 2023 ;

la somme de 174,88 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025 outre 5,52 au titre de la cotisation fonds travaux loi Alur sauf à parfaire ;

la somme de 174,88 euros au titre de l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 outre 5,52 au titre de la cotisation fonds travaux loi Alur sauf à parfaire ;

la somme de 174,88 euros au titre de l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025 outre 5,52 au titre de la cotisation fonds travaux loi Alur sauf à parfaire ;

la somme de 174,88 euros au titre de l’appel provisionnel du 4 ème trimestre 2025 outre 5,52 au titre de la cotisation fonds travaux loi Alur sauf à parfaire ;

la somme de 1200 euros à titre de dommages intérêts pour le préjudice financier causé par les absences de paiement des charges et appels provisionnels au syndicat des copropriétaires.

la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût de la sommation de payer.

Juger que les condamnations prononcées à hauteur de 2723,46 euros porteront intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2023, et à compter de la date de signification de l’assignation pour le surplus.

A l’audience du 27 janvier 2025 et représenté par son conseil, le syndicat des copropriétaires actualise sa demande d’arriéré à hauteur de 4160,92 € ( comprenant l’appel provisionnel du 1 janvier 2025).

Au soutien de ses prétentions et en réponse aux défendeurs il indique que sa demande ne peut être prescrite dans la mesure où la prescription ne court qu’à compter du jour où le titulaire du droit a connu les faits lui permettant de l’exercer.

Il poursuit en indiquant que le transfert de propriété devait être notifié au syndicat, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce et que le règlement intérieur prévoit une clause de solidarité.

Il expose encore que la demande de condamnation aux charges provisionnelles est justifiée par les termes de l’article 19.2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il soutient enfin que l’absence de règlement des appels et charges définitives crée pour la collectivité des copropriétaires un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

A cette même audience, Mme [P] [C] et Mme [O] [T], représentées par leur conseil, demandent au Juge de :

Dire prescrite la demande présentée dans la limite de 1800, 73 € ;Débouter le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes ;De laisser au Syndicat des copropriétaires les entiers dépens de l’instance ;

Au soutien de leurs prétentions, elles exposent que la prescription est de 5 ans en la matière et que dès lors les charges antérieures à décembre 2019 se trouvent prescrites.

Elles poursuivent en indiquant que les charges postérieures au premier trimestre 2025 ne sont pas encore exigibles.

Elles exposent encore que la clause de solidarité est ambiguë et ne peut s’appliquer à l’espèce.

Mme [R] [T] et Mr [N] [T], régulièrement assignés à étude, n’ont pas comparu. Le jugement rendu sera dès lors réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

A l’issue des débats la procédure a été mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur la prescription.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La jurisprudence précise que la charge de la preuve du point de départ d’un délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir ( cass com 22-10492).

Par ailleurs l’article 2234 du même code précise que la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure, la jurisprudence précisant qu’en cas de décès le point de départ ou celui de reprise de la prescription après suspension est le jour où la dévolution successorale a été connue par le créancier ( cass civ I 17-18219 ).

En l’espèce les défenderesses n’énoncent ni ne démontrent à quelle date le syndicat des copropriétaires aurait eu connaissance de la dévolution successorale alors même qu’au terme de l’article 6 du décret du 17 mars 1967 tout transfert de propriété d’un lot ou fraction de lot doit être notifié au syndic sans délai, par les parties, le notaire qui a établi l’acte ou l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, ce qui n’a pas été réalisé en l’espèce.

Bien plus la dévolution successorale a été longtemps incertaine puisque Monsieur [U] [T] selon arrêt de Cour d’Appel du 3 Mai 2018 a obtenu un délai supplémentaire pour accepter ou renoncer à la succession de Mr [E] [T] et ce jusqu’à la décision définitive, pourvoi en cassation compris, résultant de l’ action en reconnaissance de donation déguisée et recel successoral qu’il avait engagé; la cour de cassation ayant rendu son arrêt le 12 juin 2024 et Mr [U] [T] ayant renoncé par la suite à la succession.

Enfin, est versé aux débats un courrier électronique du 4 mai 2021 par lequel le notaire chargé de la succession informe l’huissier chargé du recouvrement des charges du fait qu’aucune acceptation de la succession n’avait été formulée à son étude, lui donnant sous cette réserve l’identité des héritiers présomptifs ( dont [U] [T] ), cette information non complète étant dispensée dans le délai de prescription invoqué, l’assignation datant du 27 décembre 2024.

Dans ces conditions la prescription n’a pas pu courir à l’encontre du syndicat des copropriétaires et les défenderesses seront déboutées de leur fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action.

II) Sur le fond.

A) Sur les charges échues.

L’ article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] verse notamment aux débats :

le contrat de syndic du 6 septembre 2022;les sommations de payer des 9 février et 1 mars 2023 ;le décompte actualisé des charges dues au 1 janvier 2025 contenant l’appel de provision du 1 trimestre 2025 ;les convocations et procès-verbaux des assemblées générales du 23 septembre 2016, du 23 juin 2017, du 6 juin 2018, du 20 juin 2019, du 15 novembre 2021, du 6 septembre 2022, du 27 novembre 2023, du 26 juin 2024.

Au vu de ces éléments et par application des textes précités, il convient de condamner les membres de l’indivision à payer au syndicat la somme de 3586,92 €, la somme de 175 € correspondant aux frais de transmission de dossier à l’huissier et la somme de 399 € correspondant aux frais de transmission à l’avocat ne pouvant être imputés au copropriétaire défaillant qu’en cas de diligences exceptionnelles aux termes même du règlement de copropriété et constituant au surplus des frais irrépétibles arbitrés à ce titre.

B) Sur les provisions non échues.

L’article 19-2 de cette loi, dans sa rédaction issue de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

Ces dispositions permettent de condamner les membres de l’indivision [T] aux provisions non échues de l’année 2025, (hormis celle du premier trimestre intégrée au décompte de charges échues) dans la mesure où les éléments versés aux débats démontrent qu’elles ont été votées au titre des budget prévisionnels.

Les membres de l’indivision [T] seront donc condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 541,20 € ( 3X 180,40 €) au titre des provisions non échues de l’exercice 2025.

C) Intérêts et solidarité.

intérêts.

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce les sommes porteront intérêt à compter du 9 février 2023 sur la somme de 2723,46 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Solidarité.

Il ressort de l’article 1310 du Code civil que la solidarité ne se présume pas, elle ne résulte que de la loi ou d’un contrat.

La jurisprudence précise qu’en matière de copropriété, il ne peut y avoir de solidarité entre copropriétaire indivis que si le règlement de copropriété le prévoit.

En l’espèce la clause de solidarité est ainsi libellée : « Si plusieurs personnes se rendent acquéreurs d’un même logement ou local, il y aura solidarité dans tous les cas entre elles et les droits et actions tant personnels et réels des vendeurs contre elles seront indivisibles à leur égard »

Il ressort de cette rédaction que la solidarité n’est envisagée que dans le cadre d’une vente d’une part et ne concerne que les rapports vendeur-acquéreur d’autre part, l’interprétation de la clause devant en tout état être stricte.

Dès lors elle ne peut s’appliquer à l’obligation à la dette de charge qui concerne les rapports entre le syndicat et les copropriétaires.

La condamnation ne pourra dès lors qu’être conjointe.

D) Sur les dommages et intérêts.

Suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il doit cependant être rappelé que la bonne foi est toujours présumée et qu’en l’espèce aucun élément caractérisant la mauvaise foi des défendeurs n’est rapportée, ceux-ci ayant été confronté à une longue procédure judiciaire successorale qui rendait incertaine l’étendue de leurs droits pas plus qu’un préjudice distinct du retard de paiement.

Par ailleurs et si la collectivité des copropriétaires supporte l’avance de trésorerie à raison de la défaillance de l’un d’entre eux, la copropriété tient de l’article 19.2 de la loi de la possibilité de rendre exigibles, à l’égard du copropriétaire défaillant, des appels de charge non échus, ce qui constitue en soit une sanction complémentaire de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires sera dès lors débouté de ce chef de demande.

E) Sur les demandes accessoires.

Les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les membres de l’indivision qui succombent seront condamnés aux dépens, ce compris le coût des sommations de payer des 9 février et 1 mars 2023.

Article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les membres de l’indivision qui succombent seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] la somme de 1200 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, suivant la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort:

REJETTE la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action.

CONDAMNE conjointement Mme [P] [C] veuve [T], Mme [R] [T], Mr [N] [T], Mme [M] [G] à payer au syndicat de la copropriété [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 3586,92 € arrêtée au 1 janvier 2025 et comprenant l’échéance du premier trimestre 2025.

CONDAMNE conjointement Mme [P] [C] veuve [T], Mme [R] [T], Mr [N] [T], Mme [M] [G] à payer au syndicat de la copropriété [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 541,20 € au titre des provisions à échoir durant l’exercice 2025.

DIT que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 9 février 2023 sur la somme de 2723,46 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

CONDAMNE Mme [P] [C] veuve [T], Mme [R] [T], Mr [N] [T], Mme [M] [G] à payer au syndicat de la copropriété [Adresse 4] la somme totale de 1200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat de la copropriété [Adresse 4] de ses autres ou plus amples demandes.

CONDAMNE Mme [P] [C] veuve [T], Mme [R] [T], Mr [N] [T], Mme [M] [G] aux dépens lesquels comprendront le coût des sommations de payer des 9 février et 1 mars 2023.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi dit et jugé par mise à disposition au greffe les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT