TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 2]

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00161 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IXW5

SA HABELLIS

C/

Mme [T] [D]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 1ER SEPTEMBRE 2025

DEMANDEUR

S.A. HABELLIS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Stéphane MAUSSION, Avocat au Barreau de DIJON

assignation en référé du 28 Mars 2025

DEFENDEUR :

Mme [T] [D], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrille FRANCK, Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 06 Juin 2025

DECISION:

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 1er Septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 16 avril 2008 consenti par la SA HABELLIS, Madame [T] [D] et Monsieur [C] [X] ont pris en location un logement situé [Adresse 5].

Par avenant du 2 Mars 2012 le contrat de location a été transféré de plein droit à Madame [D] [T] ;

Par acte d’huissier en date du 28 mars 2025, la SA HABELLIS a fait assigner en référé Madame [T] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [T] [D] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement la locataire à lui payer à titre provisionnel, la somme de 8449,34€ à valoir sur l’arriéré des loyers, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre une condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 6 juin 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur actualise sa créance, due au 6 juin 2025 à la somme de 8802,94€, maintient l’intégralité de ses demandes mais n’est pas opposé à l’octroi de délai de paiement.

La partie défenderesse, comparante non assistée, sollicite un délai pour apurer sa dette.

Il résulte de l’enquête sociale prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998 que Madame [T] [D] répond aux propositions du service social et est en mesure de se mobiliser dans l’apurement de sa dette par des versements mensuels de 100,00€.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 20 novembre 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 21 janvier 2025.

Il y a donc lieu d’inviter la locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la créance du bailleur et la demande de délai formée par la partie défenderesse

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 9 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 6 juin 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 8802,94€. La locataire sera condamnée, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 8802,94€, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, conformément à l’article 1231-6 du Code civil.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d’occupation mensuelles.

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure, aux propositions de règlement de Madame [T] [D] et sa capacité de remboursement, il convient de lui accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [T] [D] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la SA HABELLIS pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [D], occupant sans droit ni titre le logement en cause, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Madame [T] [D] sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, tenu de payer à titre provisionnel à la SA HABELLIS une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie défenderesse sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 200,00€ sera allouée de ce chef à la SA HABELLIS. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Force est de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, magistrat exerçant à titre temporaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence.

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat du bail consenti par la SA HABELLIS à Madame [T] [D] portant sur le logement situé [Adresse 5], en date du 21 janvier 2025.

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 21 janvier 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail.

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [T] [D] à payer à la SA HABELLIS, la somme de 8802,94€ correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés au 6 juin 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

DISONS que Madame [T] [D] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 100,00€ le 4 de chaque mois pendant 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette.

SUSPENDONS pendant ce délai les effets de la clause résolutoire.

DISONS qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité ;

et, dans ce cas :

AUTORISONS la SA HABELLIS à procéder à l’expulsion de Madame [T] [D] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis à [Adresse 5],

CONDAMNONS Madame [T] [D] à payer à la SA HABELLIS une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux.

CONDAMNONS Madame [T] [D] à payer à la SA HABELLIS la somme de 200,00€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS Madame [T] [D] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation de l’instance au Préfet et du commandement de payer en date du 20 novembre 2024.

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 1er septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Cyrille FRANCK, magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,