TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 7]

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 02 Décembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/01008 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-IIRW

Jugement Rendu le 02 DECEMBRE 2025

AFFAIRE :

[V] [Y]

[E] [J]

C/

[R] [L]

[G] [S]

ENTRE :

1°) Monsieur [V] [Y]

né le 27 Juin 1959 à [Localité 8]

de nationalité Française

Retraité, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Nathalie LEPERT – DE COURVILLE, avocat au barreau de DIJON plaidant

2°) Madame [E] [J]

née le 22 Mars 1963 à [Localité 5]

de nationalité Française

Agent administratif, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Nathalie LEPERT – DE COURVILLE, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEMANDEURS

ET :

1°) Monsieur [R] [L]

né le 14 Mai 1980 à [Localité 8]

de nationalité Française

Artisan, demeurant [Adresse 4]

défaillant

2°) Madame [G] [S]

née le 18 Mai 1986 à [Localité 9]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

défaillante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Claire FOUCAULT, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Catherine MORIN, en présence de Madame [C] [N], Greffier stagiaire

L’avocat des demandeurs a déposé son dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DEBATS :

Vu l’avis en date du 11 juillet 2025 ayant fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique du 02 Septembre 2025 date à laquelle l’affaire a été appelée en audience publique ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 22 juillet 2025 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 02 Décembre 2025

JUGEMENT :

— Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Réputé contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Claire FOUCAULT

— signé par Claire FOUCAULT, Présidente et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à

M^e Nathalie LEPERT – DE COURVILLE

* * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [V] [Y] et Mme [E] [J], propriétaires d’un appartement en co-propriété situé [Adresse 3], ont signé le 21 juin 2023 un compromis de vente avec M. [R] [L] et Mme [G] [S], acquéreurs, moyennant le prix principal de 132 000 euros, outre les frais d’acte de vente, la réitération de la vente par acte authentique devant intervenir au plus tard le 20 septembre 2023.

La vente était soumise à la condition suspensive d’obtention d’un prêt de 123 100 euros, l’acquéreur devant déposer dans les plus brefs délais des dossiers complets de demande de prêts dans au moins deux établissements financiers et en justifier dans un délai maximum de 60 jours à compter du dépôt de la demande.

Le 2 octobre 2023, la société CAFPI a adressé à Maître [A], notaire, son refus de financement.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 13 octobre reçue le 18 octobre 2023, M. [Y] et Mme [J] ont mis en demeure M.[L] et Mme [S] de leur transmettre soit l’obtention d’un prêt de 123 100 euros, soit deux refus de financement.

Par lettre recommandée avec accusé réception reçue le 10 janvier 2024, le conseil des vendeurs a également mis en demeure les acquéreurs de produire les pièces prévues au compromis, sous peine de payer l’indemnité forfaitaire de 12 200 euros.

Les mises en demeure sont restée vaines.

Par acte d’huissier du 29 mars 2024, M. [Y] et Mme [J] ont fait citer M.[L] et Mme [S] devant le tribunal judiciaire de Dijon, aux fins de voir, au visa des articles 1303 et 1304-3 et suivants du code civil :

— JUGER que la condition suspensive prévue au compromis de vente du 21 juin 2023 est défaillie par le fait des acquéreurs,

— CONDAMNER [R] [L] et [G] [S] à payer la somme de 12 200 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, assortie des intérêts au taux légal de l’article 1153-1 du code civil,

— CONDAMNER les défendeurs au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance distraits au profit de M^e Nathalie Lepert de Courville, avocat.

M. [L] et Mme [S], régulièrement assignés selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour un plus ample exposé des moyens des requérants, à leur assignation.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 22 juillet 2025.

MOTIFS

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale

M. [Y] et Mme [J] sollicitent l’application de la clause pénale, soit le paiement de la somme de 12 200 euros, faisant valoir que M. [L] et Mme [S] n’ont envoyé au notaire qu’un refus de prêt et n’ont transmis ni une offre de prêt ni deux refus de prêt dans le délai imparti, de sorte que la condition suspensive est réputée acquise en application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil, les acquéreurs en ayant empêché son accomplissement.

1 – Sur l’accomplissement de la condition suspensive

Selon l’article 1304-3 du code civil, “la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement”.

En l’espèce, M. [L] et Mme [S] ont signé le 21 juin 2023 un compromis de vente avec le concours de l’agence immobilière Stéphane Plaza Immobilier.

Cet acte prévoyait la vente, par M. [Y] et Mme [J], de leur appartement de type F5 lot N° 75 dans un ensemble immobilier soumis au régime de copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 10], à M. [L] et Mme [S] [H] au prix principal de 132 000 euros outre les frais d’acquisition d’environ 11 100 euros, soit un coût total d’environ 143 100 euros, avec un apport personnel de 20 000 euros et à la condition suspensive d’obtention d’un prêt classique de 123 100 euros.

Sous réserve de la réalisation de cette condition suspensive, la vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 20 septembre 2023 par Maître [A], notaire à [Localité 6], avec la participation de Maître [Z], notaire à [Localité 7].

Selon le compromis, l’acquéreur devait financer l’acquisition avec un ou plusieurs prêts d’un montant total de 123 100 euros, sur une durée maximum de 25 ans et au taux maximum de 4,5 % hors assurances, ce qui constituait la condition suspensive de cette vente, et pour le surplus sans l’aide d’aucun prêt.

Aux termes du contrat, au titre de cette condition suspensive, “l’ACQUÉREUR s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins 2 établissement(s) financier(s) ou banque(s) et à en justifier au VENDEUR et au rédacteur des présents dans un délai maximum [de] 60 jours à compter du dépôt de la demande”.

En cas de réalisation de la condition suspensive, le contrat prévoyait que la réception de l’offre ou des offres de prêt aux conditions fixées contractuellement interviennent au plus tard le 20 août 2023.

En cas de non obtention du financement, “l’ACQUEREUR s’engage à notifier à l’AGENCE, qui en informera sans délai le VENDEUR, la non-obtention d’un prêt par lettre recommandée avec accusé réception (ou par tout autre moyen

présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date, telle que la lettre recommandée électronique qualifiée) adressée au plus tard le dernier jour du délai de réception stipulé ci-dessus. Il devra, dans ce cas, justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionné(s) ci-dessus par la production de 2 refus de prêts émanant du ou des organismes sollicités et en précisant, pour chacun d’eux, la date de dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.

A défaut, le vendeur pourra mettre en demeure l’acquéreur de lui justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition.

Passé ce délai et en l’absence de réponse de l’acquéreur, la condition suspensive sera censée défaillie”.

Il ressort des clauses du compromis susvisées que les acquéreurs avaient jusqu’au 20 août 2023 pour solliciter un financement à hauteur de 123 100 euros et transmettre à l’agence Stéphane Plaza Immobilier [Localité 7] Est, soit l’obtention du prêt aux conditions définies contractuellement – à savoir sur une durée maximum de 25 ans et au taux maximum de 4,5 % hors assurances-, soit deux refus de prêt présentant les mêmes caractéristiques émanant de deux organismes financiers distincts, dans le délai imparti.

Dès lors, les demandes de financement devaient d’une part être conformes aux conditions prévues dans le compromis, d’autre part donner lieu à transmission des décisions des établissements bancaires dans le délai imparti.

Or, il résulte des pièces versées au dossier que M. [L] et Mme [S] ont transmis au notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique de vente, et non aux vendeurs et à l’agence mandataire, un seul refus de prêt du Cafpi et non deux refus de deux organismes distincts. En outre, le financement refusé, qui portait sur un montant de 148 000 euros sur une durée de 300 mois au taux de 4,33 %, ne respectait pas les caractéristiques prévues s’agissant du montant. Il convient de relever qu’ils ont manifestement tardé à déposer leurs demandes de financement, le refus de Cafpi datant du 2 octobre 2023.

Les deux mises en demeure adressées par lettre recommandée avec accusé réception les 13 octobre 2023 et 10 janvier 2024 par les vendeurs puis leur conseil, reçues par les acquéreurs, sont restées sans réponse.

En conséquence, M. [L] et Mme [S] ont été défaillants dans la réalisation de la condition suspensive qui les protégeait, qui est ainsi réputée acquise.

Sur la clause pénale

Selon le compromis de vente en page 15 sur la non réalisation de la condition suspensive, “si le défaut de réalisation de la condition suspensive est imputable exclusivement à l’acquéreur en raison, notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi ou d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du code civil et faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l’attribution des dommages et intérêts.

L’acte prévoit en page 16 que la partie défaillante versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de douze mille deux cents euros (12 200 €).”

L’article 1231-5 du code civil dispose que “lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire”.

En application de cet article, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, le montant de la clause pénale n’apparaît pas excessif.

Il convient en conséquence de condamner in solidum M. [L] et Mme [S] à payer M. [Y] et Mme [J] la somme de 12 200 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application des dispositions de l’article 1231-7 nouveau du code civil, qui remplace l’ancien article 1153-1 du même code.

Sur les demandes accessoires

M. [L] et Mme [S], partie succombante, seront tenus aux entiers dépens de l’instance.

Il ne serait par ailleurs pas équitable de laisser M. [Y] et Mme [J] la charge de l’ensemble des frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer pour voir consacrer leurs droits.

Il convient en conséquence de condamner M. [L] et Mme [S] à payer M. [Y] et Mme [J] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

CONDAMNE in solidum M. [L] et Mme [S] à verser à M. [Y] et Mme [J] la somme de 12 200 euros (douze mille deux cents euros) à titre de clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil,

CONDAMNE in solidum M. [L] et Mme [S] aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés par Maître Nathalie Lepert de Courville, avocat,

CONDAMNE in solidum M. [L] et Mme [S] à payer à M. [Y] et Mme [J] la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.

Le Greffier La Présidente