TRIBUNAL JUDICIAIRE

de DIJON

1ère Chambre

MINUTE N°

DU : 17 Mars 2025

AFFAIRE N° RG 20/01840 – N° Portalis DBXJ-W-B7E-HBL7

Jugement Rendu le 17 MARS 2025

AFFAIRE :

Société EDISSIMMO

Société SCPI GEMMEO COMMERCE

Société GENEPIERRE

C/

S.A.S. YVES ROCHER FRANCE

ENTRE :

Société EDISSIMMO immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 337 596 530, prise en la personne de ses représentants légaux

dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 3]

représentée par M^e Vincent CUISINIER de la SELAS DU PARC – MONNET BOURGOGNE, avocats au barreau de DIJON postulant,

M^e Dominique COHEN-TRUMER, avocat au barreau de PARIS plaidant

Société SCPI GEMMEO COMMERCE immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 538 951 252, prise en la personne de ses représentants légaux

dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 3]

représentée par M^e Vincent CUISINIER de la SELAS DU PARC – MONNET BOURGOGNE, avocats au barreau de DIJON postulant,

M^e Dominique COHEN-TRUMER, avocat au barreau de PARIS plaidant

Société GENEPIERRE immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 313 849 978, prise en la personne de ses représentants légaux

dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 3]

représentée par M^e Vincent CUISINIER de la SELAS DU PARC – MONNET BOURGOGNE, avocats au barreau de DIJON postulant,

M^e Dominique COHEN-TRUMER, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDERESSES

ET :

S.A.S. YVES ROCHER FRANCE immatriculée au RCS de RENNES sous le n° 809 529 184, prise en la personne de ses représentants légaux

dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par M^e François-Xavier BERNARD de la SELARL CABINET D’AVOCATS PORTALIS ASSOCIES – CAPA, avocats au barreau de DIJON postulant,

M^e Florence BOUTHILLIER, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

DEBATS :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Odile LEGRAND, première Vice-Présidente, chargée du rapport et Chloé GARNIER, Vice-Présidente

Greffier : Charline JAMBU

Ouï les avocats des parties en leurs plaidoiries ;

DELIBERE :

— au 17 mars 2025

— Le magistrat chargé du rapport a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, le tribunal étant alors composé de :

Présidente : Odile LEGRAND, Première Vice-Présidente

Assesseurs : Chloé GARNIER, Vice-Présidente

: Sabrina DERAIN, Juge

JUGEMENT :

— prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Odile LEGRAND

— signé par Odile LEGRAND Présidente et Marine BERNARD Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à

Maître François-Xavier BERNARD de la SELARL CABINET D’AVOCATS PORTALIS ASSOCIES – CAPA

M^e Vincent CUISINIER de la SELAS DU PARC – MONNET BOURGOGNE

Exposé du litige :

Par acte du 7 août 2020, les SCPI Edissimo, Gemmeo Commerce et Genepierre, bailleresses indivises, ont fait assigner la SAS Yves Rocher, preneuse d’un local commercial dans la galerie marchande de l’hypermarché Géant Casino de Chenôve (21) entre le 1er septembre 2000 et le 1er janvier 2014, devant le tribunal judiciaire de Dijon, première chambre civile, afin de voir fixer l’indemnité d’occupation dont cette société serait redevable pour la période allant du 1er janvier 2014 au 1er octobre 2018 (date de restitution des locaux), ensuite de son renoncement au renouvellement du bail commercial.

Par ordonnance du 21 mars 2023 à laquelle il est renvoyé pour un complet exposé des faits et de la procédure, le juge de la mise en état a :

— rejeté la demande d’expertise présentée par les SCPI Edissimo, Gemmeo Commerce et Genepierre ;

— dit n’y avoir lieu d’appliquer l’article 700 du code de procédure civile et réservé les dépens.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 octobre 2023 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé de leurs moyens, les SCPI Edissimo, Gemmeo Commerce et Genepierre demandent au tribunal, sur le fondement de l’article L145-57 du code de commerce et 1240 du code civil, de :

— débouter pour le surplus la société Yves Rocher de ses demandes ;

— dire que l’indemnité d’occupation qui lui incombe est statutaire à la date d’effet du congé le 1er janvier 2014 jusqu’à l’exercice du droit d’option par le preneur au 9 mai 2018 et de droit commun pour le surplus du 9 mai 2018 au 1er octobre 2018 ;

— dire que l’exercice par le preneur du droit d’option justifie que l’indemnité d’occupation statutaire corresponde à la valeur locative sans abattement de précarité ;

— dire que l’indemnité d’occupation de droit commun doit correspondre à la valeur locative majorée de 10 % par rapport à l’indemnité d’occupation statutaire ;

— condamner la société Yves Rocher France à leur payer une indemnité d’occupation de droit commun calculée sur la base annuelle en principal de 41 555 € HT/HC/an pour la période allant du 1er janvier 2014 au 8 mai 2018 outre indexation annuelle ;

— condamner la société Yves Rocher France à leur payer une indemnité d’occupation de droit commun calculée sur la base annuelle en principal de 45 710,50 € HT/HC par an pour la période allant du 9 mai 2018 au 1er octobre 2018 ;

— condamner en conséquence la société Yves Rocher France au paiement de la part des arriérés supérieurs aux sommes qu’elle a réglées pendant les périodes considérées ;

— condamner la société Yves Rocher France à leur payer une somme de 9 120 € au titre des frais afférents à la procédure en fixation du loyer de renouvellement ;

— condamner la société Yves Rocher France à leur payer 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Yves Rocher France aux dépens en rappelant que l’exécution provisoire est de droit.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 janvier 2024 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé de ses moyens, la société Yves Rocher France demande au tribunal, sur le fondement des articles L145-28, L145-33 et L145-60 du code de commerce, 122 du code de procédure civile, de :

— à titre principal, juger que l’indemnité d’occupation statutaire pour la période du 1er janvier 2014 au 9 mai 2018 sera fixée annuellement à la somme de 28 346,44 € HT/HC ;

— juger que l’indemnité d’occupation de droit commun pour la période du 10 mai 2018 au 1er octobre 2018 sera fixée annuellement à la somme de 28 346,44 € HT/HC ;

— à titre subsidiaire, juger que l’indemnité d’occupation statutaire pour la période du 1er janvier 2014 au 9 mai 2018 sera fixée annuellement à la somme de 32 700 € HT/HC ;

— juger que l’indemnité d’occupation de droit commun pour la période du 10 mai 2018 au 1er octobre 2018 sera fixée annuellement à la somme de 32 700 € HT/HC ;

— en tout état de cause, débouter les sociétés Edissimo, Gemmeo Commerce et Genepierre de l’ensemble de leurs demandes ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 16 février 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 10 février 2025 pour être mise en délibéré au 17 mars 2025.

Motifs :

Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

— les caractéristiques du local considéré ;

— la destination des lieux ;

— les obligations respectives des parties ;

— les facteurs locaux de commercialité ;

— les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en conseil d’état précise la consistance de ces éléments.

En exerçant son droit d’option et en renonçant au renouvellement du bail à effet au 1er janvier 2014, la société Yves Rocher a mis fin à la procédure contentieuse y afférente, à l’occasion de laquelle une mesure d’expertise avait été ordonnée et un pré-rapport déposé le 14 mai 2018.

Les parties s’accordent pour dire que dès lors, la société preneuse est redevable d’une indemnité d’occupation de deux natures distinctes en fonction de la période considérée, soit une indemnité d’occupation statutaire pour la période du 1er janvier 2014 (date de l’effet de la renonciation) au 9 mai 2018 (date de l’acte de notification de la renonciation) et une indemnité d’occupation de droit commun pour la période postérieure courant jusqu’au 1er octobre 2018, date de restitution des locaux.

Elles s’accordent également pour dire que l’article L145-28 du code de commerce relatif à la détermination de l’indemnité d’occupation renvoie aux dispositions des sections VI et VII du même code et reprennent donc leur argumentation basée sur la détermination de la valeur locative telle que prévue par l’article L145-33 susvisé.

Elles s’opposent ainsi sur le montant de cette indemnité sur les deux périodes, la défenderesse concluant à titre principal à sa fixation au même montant que celui du loyer annuel prévu au bail expiré soit 28 346,44 € hors taxes et hors charges (28 626,24 € selon les bailleresses), et les demanderesses concluant à sa fixation sur la première période au même montant que celui proposé lors du renouvellement du bail soit 41 555 € HT/HC/an (correspondant à 420 € pour une surface de près de 99 m²), et sur la seconde période à cette somme majorée de 10 % soit 45 710,50 € HT/HC/an.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier 2014 au 9 mai 2018 :

Au soutien de leur demande, les SCPI font valoir que cinq enseignes titulaires de baux dans la même galerie marchande depuis 2008, 2010, 2011 et 2012 paient des loyers d’un montant compris entre 406 et 729 € par m² et par an.

Mais il faut observer que l’expert dans son pré-rapport avait retenu une estimation de base de 379,87 € par m², à laquelle il avait appliqué un abattement de 10 % pour aboutir à une somme de 32 700 € par an.

Pour ce faire, l’expert a constaté une vacance accrue en cours de bail qu’il qualifie de phénomène non conjoncturel se poursuivant en 2018, une baisse d’activité de la galerie marchande confirmée par l’organisme PROCOS (« référent en matière d’observation et d’analyse des évolutions commerciales »), une baisse d’activité de l’hypermarché (non spécifique à l’enseigne) et a expliqué pourquoi il retenait des loyers de comparaison concernant toutes les activités.

Il a ensuite estimé que l’option des parties pour un « loyer binaire » traduisait une volonté claire de prise en compte des réalités économiques et de leur évolution et devait avoir une une incidence sur le calcul final, de sorte que l’évolution clairement baissière d’activité dans la galerie étudiée conjuguée à une vacance solidement installée incitait à pratiquer un abattement de 10 %.

Les SCPI estiment que ces éléments seraient sans incidence sur la valeur locative du local commercial puisque les évolutions « sont justement déjà envisagées par les parties lorsqu’elles négocient le loyer et tombent d’accord sur son montant ».

Mais l’argument est vain dès lors qu’en l’espèce aucun accord n’est intervenu sur le montant du loyer dans le cadre d’un éventuel renouvellement du bail, et la société Yves Rocher souligne à juste titre que la vacance observée de la galerie et donc sa commercialité s’apprécient au cours du bail expiré, sans qu’il n’y ait de contre-indication selon l’expert à apprécier l’évolution de cette vacance sur une plus longue période soit jusqu’en 2018 année de remise de son pré-rapport et de l’exercice du droit d’option de la preneuse.

Dans la mesure où cette tendance à la baisse de l’activité commerciale de la galerie s’est clairement confirmée pendant les quatre années qui ont suivi la date de renouvellement éventuel du bail, il n’y a pas lieu d’écarter de l’analyse la prise en compte de cette évolution, alors qu’elle fait au contraire partie intégrante des facteurs locaux de commercialité au sens de l’article L145-33 susvisé.

Dans ces conditions, il faut considérer que le montant de 32 700 € par an tel qu’estimé par l’expert correspondait à la valeur locative du local commercial loué par la société Yves Rocher et l’indemnité d’occupation sur la première période considérée sera fixée au même montant comme demandé à titre subsidiaire par la défenderesse.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation pour la période du 10 mai 2018 au 1er octobre 2018 :

Au soutien de leur demande (tendant à voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation de droit commun au même montant que celui de l’indemnité d’occupation statutaire majoré de 10 %), les SCPI invoquent l’objectif d’indemnisation du « double préjudice » du bailleur (maintien indu du preneur dans les locaux, impossibilité de les relouer au prix du marché), mais n’indiquent pas sur quel fondement il serait « admis » que l’indemnité d’occupation de droit commun devrait être plus élevée que l’indemnité statutaire, ni pourquoi cette majoration devrait être de 10 %.

Compte-tenu par ailleurs de ce qui précède, le montant de l’indemnité d’occupation de droit commun ne peut qu’être fixé à la somme de 32 700 € par an et la demande de majoration des bailleresses sera rejetée.

Sur les frais de l’instance en renouvellement du bail :

Aux termes de l’article L145-57 alinea 2 du code de commerce, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais.

Les SCPI demandent que les frais de l’instance en renouvellement du bail soit 9 120 € (selon cinq factures d’honoraires produites, pièce 10) soient mis à la charge de la société Yves Rocher, ce à quoi celle-ci s’oppose.

Mais il n’est pas contesté que c’est elle qui a finalement renoncé au renouvellement du bail mettant ainsi fin à l’instance pour laquelle les bailleresses ont engagé des frais inutiles.

Elle devra donc supporter les dits frais en application de l’article L145-57 alinea 2 susvisé.

Le remboursement des honoraires sera cependant limité à la somme de 8 580 € correspondant à l’addition du montant des factures produites (2 160 + 2 160 + 2 100 + 1080 + 1 080).

Par ces motifs,

Le tribunal,

Fixe l’indemnité d’occupation statutaire due par la SAS Yves Rocher France aux SCPI Edissimo, Gemmeo Commerce et Genepierre pour la période du 1er janvier 2014 au 9 mai 2018 à la somme de 32 700 € par an hors taxes et hors charges ;

Fixe l’indemnité d’occupation de droit commun due par la SAS Yves Rocher France aux SCPI Edissimo, Gemmeo Commerce et Genepierre pour la période du 10 mai 2018 au 1er octobre 2018 à la somme de 32 700 € par an hors taxes et hors charges ;

Condamne en tant que de besoin la SAS Yves Rocher France au paiement de la part des arriérés supérieurs aux sommes qu’elle a réglées pendant les périodes considérées ;

Condamne la SAS Yves Rocher France au paiement de la somme de 8 580 € au titre des frais de l’instance en renouvellement du bail commercial ;

Dit n’y avoir lieu d’appliquer l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE