— N° RG 22/00927 – N° Portalis DB2Y-W-B7G-CCRJ3

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Minute n°25/75

N° RG 22/00927 – N° Portalis DB2Y-W-B7G-CCRJ3

Date de l’ordonnance de

clôture : 27 mai 2024

le

CCC : dossier

FE:

— M^e DUFFOUR

— M^e DAVID

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT TROIS JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

SCI PORTES DE CLAYE

[Adresse 3]

représentée par M^e Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSES

S.E.L.A.R.L. FHB représené par Me [T] [W] ès qualité d’administrateur judiciaire de la société MAJ OPTIC

[Adresse 2]

S.C.P. BTSG représentée par Me [Y] [V], ès qualité de mandataire judiciaire de la société MAJ OPTIC

[Adresse 1]

S.A.S. MAJ OPTIC

[Adresse 5]

représentées par Maître Eric DAVID de l’AARPI STELLA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors du délibéré :

Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président

Assesseurs: Madame GIRAUDEL, Juge

M^me GRAFF, Juge

Greffière lors du délibéré : M^me CAMARO

Jugement rédigé par : M. BATIONO, Premier Vice-Président

DEBATS

A l’audience publique du 07 Novembre 2024, tenue en rapporteur à deux juges : M. BATIONO et M^me GIRAUDEL assistés de M^me CAMARO, Greffière; le tribunal a, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, examiné l’affaire les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Le juge chargé du rapport en a rendu compte au Tribunal dans son délibéré pour le prononcé du jugement à l’audience de mise à disposition du 23 Janvier 2025.

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2016, la SCI Portes de Claye a donné à bail commercial à la société Maj Optic des locaux dépendant d’un ensemble immobilier constitué d’un centre commercial, centre commercial les sentiers de [Localité 7], situé RN3 à [Localité 7] ([Localité 4]), pour une durée de dix années à compter du 1er janvier 2017, moyennant un loyer variable correspondant à 8 % du chiffre d’affaires hors taxes avec à un loyer minimum garanti de 122 778,42 euros hors taxes et hors charges en principal, pour y exercer une activité d’optique, lunetterie, vente d’appareils et matériels d’optique et de prothèses visuelles, sous l’enseigne “Claro Opticien”.

Suivant courrier du 18 juin 2020, la SCI Portes de Claye a accordé à la société Maj Optic des dérogations concernant le paiement des loyers.

Le 13 octobre 2020, la SCI Portes de Claye a adressé à la société Maj Optic une lettre de relance pour avoir paiement de la somme de 83 988,97 euros au titre des loyers.

Un protocole d’accord a été conclu entre les parties le 14 décembre 2020.

La SCI Portes de Claye a envoyé à la société Maj Optic des lettres de relance et mise en demeure pour avoir paiement de sommes au titre de loyers et charges impayés.

Le 27 janvier 2022, la SCI Portes de Claye a fait pratiquer à l’encontre de la société Maj Optic une saisie conservatoire de créances entre les mains du Crédit du Nord pour avoir paiement de la somme de 144 486,14 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette saisie a été dénoncée à la débitrice saisie le 4 février 2022.

Par acte d’huissier du 16 février 2022, la SCI Portes de Claye a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Meaux la société Maj Optic en paiement des sommes de :

—  175 121,28 euros au titre des loyers et charges dus au jour de l’assignation,

—  8 756,06 euros au titre des intérêts de retard,

—  60 000 euros ht au titre du remboursement des franchises consenties sur le loyer minimum garanti des années 2017, 2018 et 2019.

Le 7 décembre 2023, le tribunal de commerce de Nanterre a ouvert une procédure de sauvegarde à l’égard de la société Maj Optic, désigné la Selarl FHB, administrateur judiciaire, et la SCP BTSG, mandataire judiciaire.

Suivant lettre RAR du 30 janvier 2024, la SCI Portes de Claye a déclaré entre les mains du mandataire judiciaire sa créance.

Le tribunal de commerce de Nanterre a converti la procédure de sauvegarde en redressement judiciaire le 25 avril 2024.

La Selarl FHB et la SCP BTSG sont intervenues volontairement à la présente instance.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 7 décembre 2023, la SCI Portes de Claye demande au tribunal de :

Vu l’article 1103 et suivants du code civil,

Vu les articles 1728, 1342, 1231-6 du code civil,

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

Vu les articles A. 444-10 et suivants du code de commerce,

Vu le bail,

Vu le décompte locatif,

Vu la saisie conservatoire du 27 janvier 2022,

Vu les pièces versées au débat,

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société Maj Optic ;

Condamner la société Maj Optic au paiement de la somme principale de 384 100,40 € (à parfaire), au titre des loyers et charges dus au jour de la présente assignation ;

Prononcer la capitalisation des intérêts augmenté de cinq cents points à compter du 1er janvier 2020 et jusqu’à paiement complet des sommes dues ;

Condamner la société Maj Optic à payer à la société SCI Portes de Claye la somme de 96 025 €

au titre des intérêts de retard ;

Condamner la société Maj Optic à payer à la société SCI Portes de Claye la somme de 60 000 € ht au titre du remboursement des franchises consenties sur le loyer minimum garanti des années 2017, 2018 et 2019;

Ordonner la conversion de la saisie conservatoire du 27 janvier 2022 en saisie attribution ;

Rejeter l’ensemble des demandes reconventionnelles de la société Maj Optic formulées au soutien des intérêts de l’enseigne Optic 2000 ;

Déclarer irrecevable l’ensemble des demandes reconventionnelles de la société Maj Optic formulées au soutien des intérêts de l’enseigne Optic 2000 ;

En tout état de cause,

Condamner la Société Maj Optic au paiement d’une somme de 10 000 € en remboursement des

frais non taxables en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la société Maj Optic en tous les dépens, ainsi qu’aux frais engagés au titre des articles A. 444-10 et suivants du code de commerce en cas d’exécution forcée de la décision à intervenir ;

L’exécution provisoire étant de droit.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2024, la société Maj Optic, la Selarl FHB et la SCP BTSG demandent au tribunal de :

Vu le code civil, notamment les articles 1101 et s., 1195, 1219, 1722 ;

Vu code de procédure civile, notamment les articles 9 et 700 ;

Vu le contrat de bail en date du 20 décembre 2016 ;

— Conctater que la société SCI Portes de Claye a manqué à ses obligations résultant du contrat de bail en date du 20 décembre 2016 de :

o Délivrance d’un local dans un centre commercial haut de gamme répondant au concept CLUBSTORE®, en violation des articles 3, 13 et 14 de la Partie II du contrat de bail et des annexes n°3 et 8 ;

o Faire respecter les horaires d’ouverture par les magasins du centre commercial Les Sentiers de [Localité 7], en violation de l’article 3 de l’annexe n°3 du contrat de bail;

— Constater l’ouverture du centre commercial concurrent [11] et l’arrivée d’un quatrième revendeur concurrent exerçant sous l’enseigne Atol au sein du centre commercial Les Sentiers de [Localité 7] en 2021 ;

— Constater que la société SCI Portes de Claye n’identifie pas le montant des loyers hors charges dont elle demande le paiement pour chacune des années 2020, 2021,2022 et 2023 ;

— Constater que les charges ne sont pas justifiées et que la société SCI Portes de Claye n’indique même pas le montant des charges revendiqué ;

En conséquence :

— Dire et juger que la société SCI Portes de Claye a manqué à ses obligations contractuelles, notamment son obligation de délivrance, partiellement s’agissant du magasin exploité sous l’enseigne Optic 2000 et totalement s’agissant du magasin exploité sous l’enseigne [I] ;

En conséquence :

A titre principal :

— Dire et juger que les charges à hauteur de la somme totale de 73.435,84 euros ttc pour les années 2020 à 2023 ne sont pas dues Par Maj Optic.

— Dire et juger que le montant des loyers dus par Maj Optic, s’agissant du Magasin Optic 2000, pour les années 2020 à 2023 (au 11 avril 2023) s’élève à la somme totale de 45.875,15 € ttc;

— Débouter la société SCI Portes de Claye de l’intégralité de ses autres demandes ;

A titre reconventionnel :

— Déclarer recevables les demandes reconventionnelles de la société Maj Optic ;

— Condamner la société SCI Portes de Claye à payer à la société Maj Optic, s’agissant du magasin exploité sous l’enseigne Optic 2000 :

• la somme de 161.027,02 euros en répétition des loyers et charges indûment payés par

Maj Optic depuis le 1e juin 2017 ;

• la somme de 87.500 euros, correspondant à la perte de marge brute ; et

• la somme de 300.000 euros, correspondant à la perte de chance pour Maj Optic de revendre le fonds de commerce ;

— Condamner la société SCI Portes de Claye à payer à la société Maj Optic, s’agissant du magasin exploité sous l’enseigne [I] :

• la somme de 362.833,59 euros en répétition des loyers indûment payés par Maj Optic depuis le 1er juin 2017 ;

• la somme de 1.260.000 euros, correspondant à la perte de marge brute ;

• la somme de 700.000 euros, correspondant à la perte de chance pour Maj Optic de revendre le fonds de commerce ;

— Enjoindre à la société SCI Portes de Claye à mettre un terme à ses manquements, sous astreinte quotidienne de 1.000 euros par jour de manquement à compter du jugement à intervenir s’agissant plus précisément :

o Le non-respect par certains preneurs des horaires d’ouverture ;

o La fermeture de la zone centrale du centre commercial, qui n’est donc plus accessible;

o La fermeture concomitante de plus de dix cellules dans le centre commercial ;

o La pose de panneaux en bois sur les cellules fermées, ce qui empêche de bénéficier de l’éclairage de vitrine en verre ;

o La fermeture de deux des trois toilettes ;

o Un éclairage insuffisant dans la zone du magasin précédemment exploité sous l’enseigne [I];.

En tout état de cause :

— Prononcer, le cas échéant, la compensation entre les dettes de la société SCI Portes de Claye et celles de la Société Maj Optic ;

— Rejeter la demande de conversion de la saisie conservatoire opérée le 27 janvier 2022 en saisies attribution ;

— Condamner la société SCI Portes de Claye au paiement de 15.000 euros à la société Maj Optic en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance du 27 mai 2024, le juge de la mise en état a débouté les sociétés FHB et BTSG de leur demande de communication de pièces et fixé le calendrier de mise en état suivant :

—  15 juillet 2024 : éventuelles conclusions en réplique du demandeur, conformes aux dispositions de l’article L. 622-22 du code de commerce, à défaut clôture de la mise en état;

—  30 septembre 2024 : éventuelle réplique des défendeurs.

Il a ordonné la clôture de l’instruction à effet différé au 30 septembre 2024, 23h59.

En l’absence de notification de conclusions du demandeur le 15 juillet 2024, la clôture est réputée avoir été prononcée là cette date, conformément à l’ordonnance du juge de la mise en état du 27 mai 2024, et l’audience de plaidoirie fixée au 3 octobre 2024.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 16 juillet 2024, la SCI Portes de Claye demande au tribunal de :

Vu les articles 367 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article L.622-22 du code de commerce,

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

Vu le bail,

Vu le décompte locatif,

Vu les pièces versées au débat

Fixer la créance de la SCI Portes de Claye au passif de la société Maj Optic à hauteur de 785 787,70 € ttc au titre de la créance antérieure au jugement d’ouverture de sauvegarde judiciaire du 7 décembre 2023;

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société Maj Optic ;

Condamner solidairement la société Maj Optic ensemble avec l’administrateur judiciaire de ladite société Maj Optic, la Selarl FHB, prise en la personne de Maître [T] [W], ès qualités d’administrateur judiciaire de ladite société Maj Optic, au paiement de la somme de 10 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 31 juillet 2024, la société Maj Optic, la Selarl FHB et la SCP BTSG demandent au juge de la mise en état de :

Vu code de procédure civile, notamment les articles 15, 16, 700 et 780 et s. ;

Vu l’ordonnance en date du 27 mai 2024 ;

— Constater que la société SCI Portes de Claye n’a pas respecté le calendrier de procédure fixé dans l’ordonnance en date du 27 mai 2024 ;

— Constater que la mise en état est close depuis le 15 juillet 2024 ;

En conséquence :

— Dire et juger que les conclusions en réplique n°4 de la société SCI Portes de Claye régularisées le 16 juillet 2024 sont tardives ;

— Ecarter des débats les conclusions en réplique n°4 de la société SCI Portes de Claye régularisées le 16 juillet 2024, ainsi que les huit pièces adverses nouvelles, numérotées n°44 à 51 ;

En tout état de cause :

— Condamner la société SCI Portes de Claye au paiement de 2.000 euros à la société Maj Optic en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2024, la SCI Portes de Claye demande au juge de la mise en état de :

Vu les articles 15, 16, 699, 700 et 802 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat,

Joindre l’incident au fond;

Rejeter l’ensemble des fins, demandes et prétentions de la société Maj Optic ;

Juger recevables les conclusions et les pièces notifiées par la société SCI Portes de Claye en date du 16 juillet 2024 ;

Condamner la société Maj Optic au paiement de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la société Maj Optic aux entiers dépens.

Le juge de la mise en état n’a pas statué sur les demandes des parties.

Le 3 octobre 2024, le tribunal a renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience de plaidoirie du 7 novembre afin de permettre aux parties d’adresser leurs demandes sur la révocation de l’ordonnance de clôture au tribunal et aux défenderesses de conclure au fond.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2024, la SCI Portes de Claye demande au tribunal de :

Vu les articles 367 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article L.622-22 du code de commerce,

Vu les articles 15, 16, 696, 700 et 802 du code de procédure civile,

Vu le bail,

Vu le décompte locatif,

Vu les pièces versées au débat,

Recevoir la SCI Portes de Claye en ses conclusions et l’y dise bien fondée;

Y faisant droit,

A titre liminaire,

Prononcer la révocation de l’ordonnance de clôture intervenue par ordonnance du 27 mai 2024 à effet différé au 30 septembre 2024 ;

Déclarer les conclusions de la demanderesse recevables ;

A titre principal,

Fixer la créance de la SCI Portes de Claye au passif de la société Maj Optic à hauteur de 785 787,70 € ttc au titre de la créance antérieure au jugement d’ouverture de sauvegarde judiciaire du 7 décembre 2023;

Rejette l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société Maj Optic ;

Condamner solidairement la société Maj Optic ensemble avec l’administrateur judiciaire de ladite société Maj Optic, la Selarl FHB, prise en la personne de Maître [T] [W], ès qualités d’administrateur judiciaire de ladite société Maj Optic, au paiement de la somme de 15 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

La SCI Portes de Claye expose que :

— il ne ressort d’aucun élément que la clôture aurait été prononcée le 15 juillet 2024;

— l’ordonnance a prononcé la clôture le 30 septembre 2024 avec un calendrier pour conclure dans l’intervalle pour la demanderesse et une date pour répondre à ces conclusions;

— si ses conclusions sont intervenues avec un jour de retard, par rapport au calendrier proposé par le tribunal, en raison d’un problème avec RPVA, celles-ci ont été adressées suffisamment tôt avant la clôture pour permettre aux défenderesses de répondre;

— les défenderesses n’ont jamais conclu au fond en réponse à ses conclusions;

— et la clôture est intervenue le 30 septembre 2024;

— elle a respecté le calendrier de procédure et n’a pas violé le dispositif de l’ordonnance du 27 mai 2024;

— quand bien même, le tribunal considérerait que la clôture était intervenue le 15 juillet 2024, il

ne pourra que constater que les conclusions sont parfaitement recevables;

— en effet, elle a conclu en réplique aux écritures de la société Maj Optic, sans soulever de moyen nouveau, ni de prétentions nouvelles, mais aux fins d’actualisation de la dette locative, et de réplique aux arguments soulevés par la société Maj Optic concernant la possibilité de venir consulter les charges et en réponse à l’argumentaire du tribunal portant sur la question des poursuites individuelles lors d’un jugement d’ouverture d’un redressement;

— l’article 802 du code de procédure civile, applicable aux instances en cours, dispose que toutes les demandes relatives aux loyers sont recevables même après la clôture;

— de sorte que, les conclusions visant à fixer la dette locative qui s’est aggravée depuis la demande initiale sont parfaitement recevables;

— en outre, dès lors que la société Maj Optic a fait l’objet d’une procédure de sauvegarde, il n’est plus permis de solliciter sa condamnation au paiement de sa dette locative, mais uniquement de demander la fixation au passif de la société;

— le tribunal, devra au besoin, même d’office, juger que la condamnation doit être transformée

en fixation au passif.

❖

Le tribunal,

L’article 803 du code de procédure civile dispose que “l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

L’ordonnance de clôture peut également être révoquée, après recueil de l’avis des parties, afin de permettre au juge de la mise en état, conformément à l’article 785, de décider de la convocation des parties à une audience de règlement amiable selon les modalités prévues aux articles 774-1 à 774-4.”

La SCI Portes de Claye a notifié ses conclusions un jour après le délai fixé par le juge de la mise en état.

Le tribunal a offert aux sociétés défenderesses la possibilité de répondre à ces conclusions mais celles-ci n’ont pas souhaité communiquer de nouvelles conclusions et n’ont pas déposé de conclusions pour s’opposer à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture de la SCI Portes de Claye.

Il convient dans l’intérêt d’une bonne justice de révoquer l’ordonnance de clôture pour admettre les pièces et conclusions de la SCI Portes de Claye.

Sur la créance de loyers et charges de la SCI Portes de Claye

La SCI Portes de Claye expose que :

— la société Maj Optic est débitrice d’un montant global de 785 787,70 € ttc (dette locative arrêtée au 6 décembre 2023, soit la veille du jugement du 7 décembre 2023 prononçant l’ouverture de la procédure de sauvegarde judiciaire);

— contrairement à ce que prétend la société Maj Optic, les loyers et charges contractuels, y compris les loyers et charges correspondant aux périodes dites de confinement, sont intégralement dus et doivent être payés au bailleur;

— la société Maj Optic s’est abstenue du paiement de ses loyers correspondant à :

✓ aux impayés portant sur les échéances de l’année 2020, à l’exception des sommes correspondantes à la période de confinement du 16 mars au 19 mai 2020, pour laquelle elle lui a consenti un abattement;

✓ aux impayés portant sur les échéances des années suivantes jusqu’en fin 2023, soit de nombreux mois après la fin de la crise du Covid-19 ;

— si la société Maj Optic se plaint à longueur de conclusions, du montant de son loyer prétendument supérieur aux loyers pratiqués dans le centre, cette circonstance est inopérante alors que le loyer pratiqué est celui sur lequel elle est engagée ;

— le preneur ne rapportant pas la moindre preuve du montant des loyers pratiqués dans le centre

aujourd’hui, et négligeant encore qu’un loyer est fixé par référence à un emplacement, une surface et une destination;

— indépendamment du fait que le preneur ne tient encore aucun compte de l’indexation des loyers de base dont il fait état;

— elle produit en annexe les régularisations de charges annuelles, de sorte que si la société Maj Optic a un temps contesté le fait qu’elle procède à la reddition annuelle des charges locatives dans de précédentes écritures, elle ne conteste plus ce fait aujourd’hui ;

— en outre, la société Maj Optic prétend qu’elle aurait omis de lui communiquer la clé de répartition (les modalités de calcul, selon ses propres termes) des charges privatives et communes du Centre qui lui sont refacturables ;

— or, sur ce point, il sera renvoyé à la motivation de l’ordonnance du juge de la mise en état dans l’ordonnance du 27 mai 2024;

— elle tient l’intégralité des pièces justificatives à la disposition de la société Maj Optic dans ses locaux;

— sans qu’il ne soit envisageable pour elle de communiquer l’ensemble des factures correspondantes à chacun de ses locataires, indépendamment du fait que la contestation de la société Maj Optic sur ce point apparaît pour le moins tardive alors qu’elle n’est née qu’à partir du jour où elle a demandé le paiement de ses loyers;

— les premiers échanges relatifs à la demande de la société Maj Optic d’accéder aux justificatifs sollicités sont intervenus en juin 2024 (soit deux ans après l’introduction de la présente instance);

— en ce qui concerne les prétendues charges illégales, il n’échappera pas au preneur que si les honoraires liés à la seule gestion du loyer sont exclus des charges susceptibles de faire l’objet d’une refacturation aux locataires, il n’en demeure pas moins que des honoraires de gestion des charges de l’ensemble immobilier ou de gestion technique (hors honoraires liées aux travaux relevant de l’article 606 du code civil) sont quant à elles toujours refacturables, conformément aux stipulations des baux;

— quant à la refacturation des frais de procédure et de recouvrement des loyers et charges impayés, parfois désignés sous l’intitulé “Refacturation de frais divers”, il s’agit de frais d’actes et de contentieux, et notamment de frais d’huissier;

— lesdits frais procèdent du fait que la société Maj Optic ne paie jamais ses loyers, ce qui l’a contrainte à lui délivrer des sommations et commandements, les frais correspondants lui étant répercutés en application des dispositions de l’article 29.3 des conditions générales du bail, formant la loi des parties;

— si les intérêts figuraient effectivement dans le décompte communiqué au cours de la présente procédure, elle a expurgé les intérêts de retard dans le décompte produit à l’appui de sa déclaration de créance;

— de sorte que les intérêts devront nécessairement s’ajouter à la somme de 785 787,70 € correspondant à la dette en principal de la société Maj Optic au titre des loyers et charges contractuellement dus (hors intérêts et pénalités de retard).

Obligations du bailleur

— il résulte des chiffres produits par la société Maj Optic que le taux d’effort du local Optic 2000 (objet de la présente procédure) est tout à fait stable depuis le début du bail pour se situer autour de 20 %, seul le taux d’effort du Magasin [I] (qui n’intéresse pas la présente procédure) ayant augmenté, au demeurant dans des proportions totalement anormales (dont le lecteur déduit assurément qu’il a été purement et simplement abandonné par la société Maj Optic) ;

— en revanche, lorsqu’il s’agit de faire état du chiffre d’affaires réalisé dans les lieux loués, la société Maj Optic se contente de produire son chiffre d’affaires global (réalisé sur les deux boutiques donc) sans distinguer le chiffre d’affaires réalisé dans la boutique Optic 2000 et celui réalisé dans la boutique [I] (tout portant à croire que cette dissimulation a pour objet de tromper le juge alors que le chiffre d’affaires réalisé dans la Boutique Optic 2000 se maintient ou augmente);

— ce qui rend son argumentation dénuée de tout fondement juridique, totalement inopérante;

— contrairement à l’interprétation extensive que semble faire la société Maj Optic, les juges du

fond et la Cour de cassation, rappellent régulièrement que le bailleur d’un centre commercial ne

saurait être tenu à des obligations différentes de celles pesant sur un bailleur ordinaire;

— il résulte des articles 3.7 et 3.8 des conditions générales du bail que la société Maj Optic a accepté les aléas économiques et renoncé expressément à se prévaloir des dispositions de l’article 1723 du code civil

— il résulte encore de l’article 12.5 des conditions générales du bail, que “Le bailleur et son mandataire ne saurait en particulier assumer une quelconque responsabilité liée aux effets des Opérations d’Animation et de Promotion sur l’activité exercée par le Preneur dans les Locaux ou sur l’état de la commercialité du Centre et le Preneur les dégage de toute responsabilité à ce titre.”;

— en tout état de cause, le preneur ne fournit aucune preuve de la modification des flux de clientèle, l’état de la commercialité, la disparition de certaines enseignes, même du prétendu manque d’attractivité et le respect des normes Clubstore ;

— les prétentions de la société Maj Optic fondées sur le manquement à l’obligation de délivrance d’un centre commercial haut de gamme Clubstore ou du non-respect des horaires d’ouverture par certaines enseignes sont insusceptibles de prospérer;

— le concept Clubstore est relativement subjectif puisqu’il s’agit, en substance, de garantir au locataire qu’il exercera son activité dans un centre entretenu et attrayant (sans réelle précision sur les contours de cette obligation) ;

— l’ensemble des photographies qu’elle a produites permettent d’établir que tel est bien le cas alors, notamment, que le sol du centre commercial est en parfait état, que les boutiques sont éclairées, comme le mail d’ailleurs à la fois par la lumière naturelle et des rangées de spots en parfait état de fonctionnement, qu’il existe des espaces détente à tous les endroits du centre, et que les façades extérieures dudit centre sont en parfait état d’entretien;

— les dispositions de l’article 3.6 du bail (que la société Maj Optic néglige décidément) énoncent qu’aucune stipulation du bail n’emporte, au profit du preneur, un droit d’exclusivité ou une garantie de non-concurrence quelconque. Le bailleur pourra notamment librement exploiter et/ou donner à bail les autres locaux du centre à tout tiers de son choix, pour l’exercice de toute activité, en ce compris des activités équivalentes, concurrentes ou similaires à celles du preneur;

Sur la réduction du loyer consécutive à la prétendue modification de l’équilibre concurrentiel du centre [Localité 7]

— en application des articles L. 145-34 et L. 144-38 du code de commerce, le loyer ne peut être que révisé (tous les trois ans et dans des circonstances très restrictives, sans diminution possible) ou réévalué (en fin de bail, également dans des circonstances limitatives) ;

— ces demandes ne pouvant au demeurant être articulées que devant le juge des loyers commerciaux, qui ne se confond pas avec le tribunal;

— en somme, dès lors que la revalorisation de loyer n’est pas “à l’ordre du jour”, et dès lors encore que cette demande ne peut être articulée devant le tribunal, elle sera rejetée;

— il résulte par ailleurs des articles 3.7 des conditions générales du bail que le preneur a accepté les aléas économiques;

— la société Maj Optic ne peut donc se prévaloir de la modification de la concurrence au sein du centre pour solliciter un avantage économique auprès du bailleur;

— en tout état de cause, la société Maj Optic, qui ne fournit aucun élément sur la valeur locative du local qu’elle occupe, ne pourra voir sa demande de révision de loyer prospérer alors que la valeur locative qu’elle invoque ne correspond à rien;

— le bailleur n’a pas manqué à son obligation de délivrance de sorte qu’aucune restitution ne s’impose.

❖

La société Maj Optic, la Selarl FHB et la SCP BTSG font valoir que :

Charges

— dans ses différentes conclusions, la SCI Portes de Claye n’a jamais pris la peine d’indiquer le

montant des charges dont elle demande le paiement;

— il lui appartient pourtant, en sa qualité de demanderesse, de justifier du montant de ses demandes;

— les charges sont incohérentes, illégales et injustifiées;

— elle a dénoncé le caractère infondé des charges, sollicitant de manière répétée la communication par la SCI Portes de Claye des modalités de calculs et des justificatifs des charges;

— il n’y a eu aucune tardiveté;

— en tout état de cause, en l’absence de clause de renonciation, une prétendue “tardiveté” n’excuse pas les manquements du bailleur;

— les charges ne sont aucunement justifiées par SCI Portes de Claye qui se contente de communiquer un décompte, mais sans détail, ni justificatif;

— une analyse des différents postes de charges pour 2020 à [Localité 6] et à [Localité 10] montre des incohérences avec de très fortes variations selon les postes, au détriment parfois de [Localité 10], parfois de [Localité 6];

— des écarts considérables sont donc constatés s’agissant de postes très importants tels que le nettoyage, la surveillance, la climatisation, la taxe foncière commune;

— on relève également des honoraires perçus par le groupe Klepierre à [Localité 6] d’un montant de 352.153 euros, contre “seulement” 127.851 euros à [Localité 10];

— des honoraires de gestion sont ainsi facturés 161.216 euros à [Localité 6] contre aucun à [Localité 10], ce qui signifie soit que [Localité 10] n’est pas géré, soit que les honoraires à [Localité 6] sont “questionnables” (voire les deux);

— les honoraires de gestion ont encore augmenté à [Localité 6] en 2021;

— par ailleurs, d’une année à l’autre, on constate des évolutions extrêmement importantes, sans que cela soit justifiable, ni a fortiori justifié;

— ces évolutions sont par ailleurs contradictoires avec le centre de [Localité 10] (Optic 2000);

— alors que l’article R145-35 du code de commerce interdit au bailleur de facturer des honoraires de gestion, la SCI Portes de Claye se prévaut d’honoraires de gestion pour un montant total moyen d’environ 158.000 euros (161.215 euros en 2023), sans détail, ni justificatifs;

— ces honoraires de gestion non prévus par ailleurs à l’article 27.1.5. de la Partie II du Bail s’ajoutent donc aux 190.000 euros d’honoraires (203.574 euros en 2023), sans que l’on sache ce qui relève de l’un ou de l’autre;

— de même, alors que la facturation des travaux est encadrée, la SCI Portes de Claye a invoqué 290.866 euros de travaux en 2017 (la moitié “Immo Répercutable” l’autre “Travaux répercutables”), sans aucune explication ou description, ni a fortiori justifications;

— pour 2018, la SCI Portes de Claye s’est prévalue de 297.410,95 euros de “Fonctionnement et entre imm”, là-encore sans que l’on sache à quoi cela corresponde, des doublons ne pouvant pas être exclus avec les autres charges de fonctionnement et d’entretien, ni a fortiori sans que cela soit justifié;

— cette incompréhension légitime est alimentée par exemple par le fait que pour 2018, on retrouve

outre le poste précité “Fonctionnement et entre imm”, les postes “Fonctionnement général” et “Fonctionnement général spécifique”;

— si on retrouve ces deux postes pour 2019, le poste “Fonctionnement et entre imm” est devenu exclusivement “Entretien immeuble”, sans que l’on sache pourquoi et quelles sont les implications de ce changement;

— en outre, de nombreuses charges ci-dessus sont des charges de mise en conformité qui ne peuvent pas être imputées à Maj Optic (“vérification technique”);

— en tout état de cause, la SCI Portes de Claye ne justifie pas du montant de ces charges, faute du moindre justificatif;

— en violation de l’article L 145-40-2 du code de commerce, la SCI Portes de Claye n’a jamais communiqué “d’état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel” ou “d’état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût”;

— plus généralement, en dépit de fortes variations des charges, la SCI Portes de Claye n’a jamais informé Maj Optic “d’élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires”;

— la SCI Portes de Claye est incapable d’apporter la moindre justification tant sur la réalité des

dépenses alléguées, que leur montant, puis leur clé de répartition entre preneurs;

— en l’absence de justification, la SCI Portes de Claye ne peut donc pas prétendre au paiement de ces charges.

Loyers

— les loyers sont indus du fait des manquements contractuels de la SCI Portes de Claye et de la modification substantielle de l’équilibre contractuel avec l’arrivée du centre [11], à seulement 200m du centre de Claye;

— les manquements contractuels d’un bailleur autorisent donc le preneur à ne pas payer une partie

du loyer, à due concurrence de l’importance de ces manquements;

— il ressort de l’article 3 de la Partie II, ainsi que de l’annexe n°8 du contrat de bail que les parties ont eu la commune intention de conclure un bail relatif à un local dans un centre conforme au Concept contractuel Clubstore®;

— Clubstore® est une marque déposée par la SA Klepierre, holding du groupe, dont une licence d’utilisation est concédée à chacune des sociétés du groupe afin de mettre en location des biens conformes à ce concept;

— c’est cette conformité qui justifie des loyers élevés;

— celle-ci était et demeure tenue de délivrer à Maj Optic un local dans un centre commercial haut de gamme conforme au Concept contractuel Clubstore®, avec des commerces d’une gamme élevée, selon une décoration soignée et un parcours client privilégié, les deux piliers de ce concept;

— le contrat de bail prévoit également des sanctions en cas de méconnaissance des horaires d’ouverture (article 9 de la Partie II);

— la chose louée est donc bien celle définie dans le contrat de bail et c’est le concept Clubstore® qui justifie les obligations des parties;

— il s’agit donc bien de “normes” et “d’engagement” pour reprendre les termes mêmes de SCI Portes de Claye;

— c’est d’ailleurs ce qu’a jugé la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 4 mars 2020;

— si cet arrêt a été cassé par la Cour de cassation comme l’indique la SCI Portes de Claye15, dans

cette affaire le concept contractuel Clubstore® ne s’appliquait pas;

— or, l’annexe n°8 du bail est un “cahier des charges” qui crée des obligations comme tout cahier des charges et ces obligations ne peuvent être que celles de la SCI Portes de Claye;

— en effet, le parcours client est déterminé par cette dernière qui est seule en charge de l’accès “phygital”, des parkings et signalétique, des entrées et façades, de l’expérience musicale, de l’accueil et de l’orientation… et de tout autre élément du mail qui doivent donc correspondre audit concept;

— la location de cellules dans un centre commercial appliquant le Concept contractuel Clubstore® est l’objet du bail;

— la SCI Portes de Claye se contente de nier les manquements, en dépit des échanges nombreux entre les parties et des photos produites;

— tel est le cas encore d’un Magasin Pooow nouvellement implanté (désormais fermé);

— la SCI Portes de Claye s’est donc obligée à faire respecter l’application du règlement intérieur, ce qui ressort également de son article 7 qui introduit une sanction automatique à tout manquement;

— en outre, le règlement intérieur n’aurait aucun sens si tout preneur pouvait s’en écarter pour en vider la substance;

— chaque exploitant serait alors incité à le violer, du fait des violations généralisées;

— du fait des manquements répétés à ces règles, dénoncés régulièrement par Maj Optic, la SCI Portes de Claye l’a privée de la délivrance d’un local dans un centre commercial haut de gamme Clubstore®, avec des commerces d’une gamme élevée, selon une décoration soignée et un parcours client privilégié;

— cette privation est totale s’agissant du [Localité 8], situé dans une “zone froide”, et partielle pour

l’Optic 2000;

— les manquements de la SCI Portes de Claye ont conduit à un taux d’effort pour le magasin Optic 2000 de Maj Optic variant depuis 2017 entre 14,5% et 21,8 % ;

— ce taux d’effort est 50% plus important que le taux d’effort moyen des preneurs de Klepierre qui est de 12 à 13%;

— tenir compte du taux d’effort pour déterminer le prix du bail en cas de manquements du bailleur est conforme tant à la pratique de Klepierre qu’à l’intention commune des parties qui définissent le loyer variable exclusivement selon ce taux d’effort (8% en l’espèce);

— le caractère exagéré du prix du loyer sur les quatre magasins exploités par Maj Vision et Maj Optic est d’ailleurs reconnu par Klepierre puisque depuis 2016, le loyer a été systématiquement baissé à la suite de négociations, au cours desquelles Klepierre abuse de la dépendance juridique et économique dans laquelle se trouvent Maj Vision et Maj Optic;

— en outre, les nouveaux preneurs bénéficient de conditions nettement plus favorables;

— au regard de ce qui précède, les loyers dus par elle pour le magasin Optic 2000 doivent être réduit de 40% du fait des manquements contractuels de la SCI Portes de Claye qui ne loue pas le local dans un centre commercial conforme au concept Clubstore, notamment le parcours client, en violation du bail.

Concurrence

— selon la jurisprudence, l’importance et l’évolution de la concurrence dans la zone de chalandise est un élément à prendre en compte dans le montant du loyer;

— l’exécution de bonne foi des contrats exige également de prendre en compte l’évolution des conditions d’exercice de l’activité de ses preneurs;

— l’ouverture du centre concurrent [11] en mars 2021 porte atteinte à l’attractivité du Centre de [Localité 6];

— Shopping Promenade a notamment programmé 4 à 5 millions de visiteurs par an;

— situé à seulement 200 m du Centre de [Localité 6], l’offre de [11] n’est pas complémentaire, mais concurrente;

— les avantages comparatifs de Shopping Promenade sont notamment sa conception (espace ouvert), son parking (1.450 places) et son offre d’enseignes et de restauration (15 restaurants dont Hippopotamus, qui a quitté le Centre de [Localité 6] pour [11], Del Arte, Starbucks, Burger King, Ayako Sushi, IT Trattoria, Factory & Co,…);

— l’arrivée d’un quatrième concurrent au sein du Centre de [Localité 6], Atol, fin 2021, contrairement

aux indications de Klepierre, est également un élément portant atteinte à l’équilibre contractuel;

— à cet égard, le nombre croissant d’opticiens dans le centre de [Localité 6] rend manifestement abusif le niveau des loyers opposés à Maj Optic;

— en effet, ces loyers sont arrêtés sur la base d’éléments négociés il y a une dizaine d’années, à l’époque où le centre de [Localité 6] avait un standing et une performance (taux de vacance, notamment) incomparables avec aujourd’hui, et selon une indexation qui conduit depuis 2017 à une augmentation annuelle d’environ 5.000 euros pour chaque magasin;

— une telle aggravation des loyers et de la concurrence conduit à un ciseau tarifaire modifiant profondément l’équilibre contractuel;

— et ce, d’autant plus que la politique commerciale du groupe Klepierre (dont la SCI Portes de Claye) se distingue fortement de celle des autres bailleurs, spécialement dans le Centre de Claye et de Sevran;

— ainsi, en comparant avec la situation de 21 autres centres commerciaux, on constate que le Centre de [Localité 6] est celui qui contient, avec [Localité 10], le plus grand nombre d’opticiens par m²;

— autrement dit, la densité de magasins d’optique est près de deux fois plus importante à [Localité 6] que dans la moyenne des 22 centres considérés (un magasin d’optique pour 11.000 m², contre 20.744 m² en moyenne);

— en outre, les chiffres de [Localité 6] sont en réalité pires qu’à [Localité 10], compte-tenu de la fermeture en

cours de la partie centrale du Centre;

— cette zone de milliers de m² ne comprend pas de magasins d’optique (leur nombre total demeurant inchangé);

— ainsi, le ratio s’aggrave;

— ces 22 centres comprennent en moyenne 142,8 magasins dont 4,3 d’optique (soit 3%);

— à [Localité 6], il y avait début 2023 6 magasins d’optique pour un total de 95 magasins, soit 6,3%;

— il y a donc depuis 2021 deux fois plus de magasins d’optique dans le Centre de [Localité 6] qu’en moyenne dans ces 22 centres;

— pour l’ensemble de ces raisons liées à la modification de la situation concurrentielle, les loyers

doivent être réduits à hauteur de 50%;

Intérêts

— sans explications, la SCI Portes de Claye a chiffré sa demande au titre des intérêts dans ses conclusions en réplique n°3 à la somme de 96.025 euros;

— les intérêts de retard figurent d’ores et déjà dans la somme demandée au principal;

— la SCI Portes de Claye entend donc obtenir une double condamnation au titre des intérêts de retard, avec des intérêts de retard sur les intérêts de retard;

— à titre surabondant et en deuxième lieu, le mode de calcul des intérêts de retard n’est ni expliqué, ni-a fortiori-justifié;

— les montants des intérêts de retard diffèrent d’ailleurs, sans aucune explication ou justification;

— la SCI Portes de Claye n’a donc indiqué ni la base retenue, ni le taux d’intérêt retenu;

— la SCI Portes de Claye semble avoir calculé les intérêts de retard de 96.025 euros sur un montant incluant, outre les intérêts de retard, des “refacturation frais divers” qui ne sont ni expliqués, ni justifiés;

— les loyers et charges invoqués par la SCI Portes de Claye ne sont pas dus dans les montants retenus pour établir les intérêts de retard et devraient donc être, le cas échéant, calculés sur le montant des seuls loyers hors taxes que le tribunal de céans jugerait dus, déduction faite des intérêts de retard, frais et autres charges non justifiées;

— les intérêts ne peuvent courir à compter du 1er janvier 2020 pour l’intégralité de la somme globale – erronée – définie quatre années plus tard, c’est-à-dire de manière rétroactive, alors que les créances locatives sont courantes, comme l’illustre l’aggravation des demandes lors des différentes conclusions successives de la SCI Portes de Claye;

— une telle demande rétroactive ne semble d’ailleurs pas cohérente avec les sommes demandées

(7.170€, 4.556€, 3.677€, 3.987€…) puisque les montants sont forfaitaires, mais différents et qui ne semblent donc pas calculés à partir du 1er janvier 2020;

— l’article 29.2 du bail dispose d’ailleurs que les intérêts courent à compter de la date d’exigibilité de la somme non réglée et non pas de manière rétroactive;

— enfin, la demande d’augmentation “de cinq cents points” n’a pas de sens, la notion de points n’étant pas définie, contrairement aux prescriptions des articles L. 441-9 et s. du code de commerce.

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Le tribunal,

L’article 1353 du code civil dispose que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

La SCI Portes de Claye produit le contrat de bail commercial conclu avec la société Maj Optic le 20 décembre 2016 se rapportant au le local n° 22/23.

S’agissant du local n° 77/78, le contrat de bail commercial le concernant n’est pas versé aux débats. Il suit de là que les demandes concernant le bail [I] seront rejetées.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

La société Maj Optic est tenue du règlement des loyers et charges en exécution du contrat liant les parties.

A l’appui de sa déclaration de créance, la SCI Portes de Claye a communiqué un décompte détaillé des sommes réclamées.

Il convient de relever que la “refacturation frais divers”, au titre de frais de procédure et de recouvrement de loyers et charges impayés, ne constitue pas une dette locative. Ainsi, la somme de 1 943,03 euros (395,62 + 521,90 + 395,56 + 629,95) ne sera pas retenue. La nécessité d’exposer ses frais n’est pas justifiée, de simples lettres de mise en demeure pouvant suffire au regard du résultat obtenu.

La seule comparaison des charges des centres commerciaux de [Localité 10] et de [Localité 6], effectuée par les sociétés défenderesses pour prétendre que les charges sont incohérentes, est inopérante en l’espèce.

Il est stipulé à l’article 27 du contrat de bail que “les parties entendent, par l’interprétation du présent article 27, ne pas vouloir restreindre l’étendue des cas et exemples cités ci-dessous pour expliquer l’obligation du preneur, leur volonté commune étant que le bail, sauf exception expresse, mette à la charge du preneur toutes les dépenses du bailleur liées au fait du preneur, aux locaux, au centre ou à l’ensemble immobilier dont peut dépendre le centre ou aux services communs, quelles qu’elles soient.”

Il s’en déduit que le bail n’a pas donné une liste exhaustive des charges.

C’est donc à tort que les sociétés défenderesses affirment que les honoraires de gestion ne sont pas prévus à l’article 27.1.5 du contrat.

L’article L 145-40-2 du code de commerce invoqué par les sociétés défenderesses ne prévoit aucune sanction.

L’article 3 du bail commercial prévoit que “les locaux sont compris dans un ensemble immobilier à usage de centre commercial. Cet ensemble constitué de magasins et services, est organisé, conçu, planifié réalisé et géré, en vue de satisfaire les besoins de la clientèle. Dès lors, le preneur accepte d’assumer les obligations tenant à la spécificité du concept de centre commercial, qui exige la mise en place et le maintien permanent d’une organisation rationnelle et équilibrée des commerces et services exploités en son sein afin que chaque unité composant le centre commercial puisse exercer une attraction propre et bénéficier d’un effet global de synergie…”

Cette clause n’engendre d’obligations qu’à la charge du preneur. Elle n’impose aucune obligation particulière à la charge du bailleur.

En outre, pour affirmer que la SCI Portes de Claye viole le concept contractuel Clubstore, les sociétés défenderesses se contentent d’allégations et de simples photographies prises dans des circonstances inconnues. En se contentant de ces éléments, ces sociétés échouent dans l’administration de la preuve.

La société Maj Optic avait la possibilité de saisir le juge compétent en matière de loyers commerciaux mais s’est abstenue de le faire.

En tout état de cause, sa demande de réduction des loyers à hauteur de 50 %, au motif d’une concurrence du centre [11], n’est pas justifiée par les éléments produits.

Au regard des éléments versés aux débats, la créance de loyers et charges au titre du bail Optic 2000, seul bail produit, sera retenue pour le somme de 306 837,76 euros ttc (308 780,79 – 1 943,03).

Le décompte joint à la déclaration de créance ne fait pas état des intérêts de retard. Le dispositif des conclusions de la SCI Portes de Claye ne comporte pas de demande relative à des intérêts de retard.

Sur la demande de remboursement des franchises de loyer minimum garanti accordées

La SCI Portes de Claye indique que :

— des franchises du loyer minimum garanti ont été consenties par le bailleur pour des périodes déterminées, à hauteur de 60 000 € ht;

— dès lors que la société Maj Optic a plus de 30 jours de retard dans le paiement de sommes dont elle lui est redevable, les franchises consenties doivent lui être remboursées, et ce, à hauteur de 60 000 € ht;

— la sanction prévue à l’article 22.2.5 de la partie I du bail n’est pas limitée dans le temps, mais bien applicable à toute la durée du bail;

— ainsi, le défaut de paiement des sommes dues pour la période postérieure à celle pendant laquelle la société Maj Optic profitait d’une franchise entraîne, de plein droit, la résolution de ladite franchie, et par conséquent la restitution des sommes correspondantes.

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La société Maj Optic, la Selarl FHB et la SCP BTSG font valoir que :

— la SCI Portes de Claye sollicite sa condamnation à lui verser la somme de 60.000 euros, au titre du remboursement des franchises de loyer prévues à l’article 22.2.5. de la partie I du bail;

— cet article est donc relatif à la “franchise de loyer minimum garanti” consentie pour les années 2017 à 2019;

— or, les demandes de la SCI Portes de Claye sont motivées par un défaut de paiement sur les années 2020 à 2022, si bien que ledit article ne peut aucunement fonder ces demandes;

— la clause pénale est insérée dans cet article relatif à la “franchise de loyer minimum garanti” pour les années 2017 à 2019 et y est donc indissociable;

— en effet, la franchise avait comme condition le paiement en temps des loyers durant les années

2017 à 2019, ce qui a été le cas;

— le non-paiement d’un loyer postérieur à la période d’application de la franchise ne peut donc pas causer une quelconque résolution de ladite franchise;

— si tel avait été la volonté de la SCI Portes de Claye (imposée à elle), cela aurait dû être expressément prévu, ce qui n’a pas été le cas;

— les baux commerciaux sont d’interprétation stricte s’agissant des obligations des preneurs;

— la SCI Portes de Claye n’a toujours pas apporté la moindre justification et démonstration quant au bien-fondé de ses demandes;

— les loyers appelés (postérieurement) ne sont pas dus en raison des manquements contractuels de la SCI Portes de Claye, de l’absence de délivrance du local contractuel durant les mesures administratives, des travaux liés à la création du centre [11], puis de son ouverture;

— en tout état de cause, cette clause pénale, cumulée à la clause pénale de 5% et des intérêts de retard est abusive et sera écartée par le tribunal de céans.

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Le tribunal,

L’article 22.2.5 du bail commercial stipule que : “En considération de la personne du preneur et/ou ses actionnaires et à titre exceptionnel, le bailleur accepte de modifier temporairement les conditions financières du bail dans les conditions suivantes :

— pour la période comprise entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2017, le loyer minimum garanti annuel visé à l’article 22.1.3 sera réduit d’un montant de 25 000 euros hors taxes et hors charges;

— pour la période comprise entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2018, le loyer minimum garanti annuel visé à l’article 22.1.3 sera réduit d’un montant de 20 000 euros hors taxes et hors charges;

— pour la période comprise entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2019, le loyer minimum garanti annuel visé à l’article 22.1.3 sera réduit d’un montant de 15 000 euros hors taxes et hors charges…”

Cet article prévoit expressément que “si le preneur est défaillant pendant une période de plus de trente jours calendaires dans le paiement d’une quelconque des sommes dont il est redevable au bailleur au titre des présentes, la franchise de loyer consentie ci-dessus sera résolue de plein droit, s’il plaît au bailleur.”

Contrairement à ce que prétendent les sociétés défenderesses, la portée de cette clause n’est pas limitée aux sommes dues au titre des années 2017 à 2019 mais s’étend au paiement d’une quelconque des sommes dont le preneur est redevable au bailleur au titre du bail commercial.

Il suit de là que la demande de la SCI Portes de Claye est fondée et que les contestations en défense sont vaines.

Sur les demandes reconventionnelles

La société Maj Optic, la Selarl FHB et la SCP BTSG soutiennent que :

Sur les loyers et charges indûment payés

— la SCI Portes de Claye a manqué à son obligation de louer une cellule dans un centre commercial répondant au concept Clubstore;

— en effet, la SCI Portes de Claye n’a pas été en mesure d’assurer le parcours client reposant notamment sur le prestige et la diversité de l’offre commerciale, un des deux éléments centraux de ce concept;

— le manquement de la SCI Portes de Claye quant à son obligation de délivrer un local conforme au contrat de bail, notamment le parcours clients consubstantiel au Concept Clubstore justifie, à titre principal, la restitution :

✓ des loyers indûment versés à hauteur de 20 % depuis le 1er juin 2017 (5 années avant ses premières conclusions devant le tribunal de céans, conformément aux règles de prescription), soit la somme de 89.539,89 euros ttc (exclusion faite des années 2021 et 2022, puisque les sommes payées sont inférieures à 80% du loyer appelé) ;

✓ de l’intégralité des charges payées en raison de l’absence de leur justification du 1er juin 2017 au 31 décembre 2020 (les charges 2020 à 2022 étant contestées parmi les créances revendiquées), soit la somme de 71.487,13 euros ttc;

Sur la perte de marge brute de Maj Optic

— la méconnaissance des clauses d’un contrat de bail commercial peut causer l’obligation pour le bailleur de réparer le préjudice du preneur constitué par la perte de marge brute;

— contrairement aux allégations de la SCI Portes de Claye, l’article 3.7 de la partie II du bail relatif à l’acceptation par le preneur des “aléas économiques” n’est pas une clause de renonciation à toute action, clause qui ne peut être qu’explicite, a fortiori s’agissant d’un contrat d’adhésion;

— au surplus, cet article vise les “aléas économiques” et non pas les manquements contractuels de la SCI Portes de Claye;

— en tout état de cause, cet article ne peut pas être constitutif d’un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au sens de l’article L. 442-1 du code de commerce, ce qui serait le cas si les manquements contractuels de la SCI Portes de Claye ne pouvaient pas être sanctionnés;

— il en va de même de l’article 3.8 de la partie II du bail qui contient une liste non “limitative”, en violation du droit des obligations ou de l’article 12.5 qui vise les “Opérations d’Animation et de Promotion” et “l’état de la commercialité”, ce qui est donc différent des manquements contractuels de la SCI Portes de Claye susvisés, en particulier la violation de l’annexe 8;

— le magasin concerné par la présente affaire a donc vu son chiffre d’affaires décroître significativement depuis 2014, celui de 2019 étant inférieur de plus de 30 % à celui de 2012 (1.262.625 € ht);

— on constate donc une tendance baissière sur l’ensemble de la période, même si les travaux réalisés et le changement d’enseigne en 2018 ont permis un léger regain d’activité en 2019;

— l’évolution du chiffre d’affaires de la société Maj Optic est en contradiction avec celle du secteur de l’optique-lunetterie;

— comme l’a relevé l’Autorité de la concurrence, le chiffre d’affaires de ce secteur est passé de 6 milliards d’euros en 2009 à 7 milliards en 201923, soit une croissance de 16,66%;

— au regard, du chiffre d’affaires réalisé en 2016 (769.594 €), année de la signature du contrat de bail, la perte de chiffre d’affaires sur les cinq dernières années s’élève donc en moyenne à 25.000 euros par année (pour les années 2020 et 2021, les conséquences des mesures administratives sont prises en compte);

— compte-tenu du taux de marge brute de 70 % la perte de marge brute pour les années 2017 à 2021 est donc de 17.500 euros hors taxes par année;

— le tribunal de céans condamnera la SCI Portes de Claye à lui payer la somme de 87.500 euros pour perte de marge brute depuis mai 2017.

Sur la dévalorisation du fonds de commerce de Maj Optic

— le fonds de commerce, comprenant notamment clientèle et droit au bail, a été acheté par la société Maj Optic en 2010 pour la somme de 1.160.000 euros, dont 1.109.833,15 euros pour les éléments incorporels;

— de 2009 à 2013, le chiffre d’affaires réalisé avec ce magasin a dépassé les 1.250.000 euros hors

taxes, puis environ 870.000 euros de 2014 à 2016 et, enfin, 750.000 euros de 2017 à 2021;

— compte tenu du montant excessif des loyers, du taux d’effort, de la dégradation du “standing” du Centre de [Localité 6], de la privation du parcours clients inhérent au Concept Clubstore ®, le fonds

de commerce a perdu au moins 50 % de sa valeur;

— dans le cadre de la procédure de sauvegarde, la société Maj Optic a tenté de vendre son fonds de commerce Optic 2000;

— des annonces ont été publiées dans le quotidien les Echos et dans le magazine spécialisé Acuité;

— seuls deux de ses salariés ont formulé une offre commune pour ce fonds de commerce à hauteur de 90.000 euros dont 80.000 euros pour les éléments incorporels (comprenant outre le fonds de commerce, les droits d’utilisation de la page Google, des comptes Instagram et Facebook de la page web du magasin);

— c’est donc une perte de plus d’un million d’euros par rapport au prix d’achat par elle;

— le tribunal de céans condamnera la SCI Portes de Claye à lui payer la somme de 300.000 euros pour perte de chance de vendre son fonds de commerce.

sur les demandes relatives au [I]

— la SCI Portes de Claye fait valoir que ses demandes relatives au [I] seraient irrecevables car elles ne se rattacheraient pas aux prétentions originaires par un lien suffisant selon l’article 70 du CPC;

— les baux sont identiques s’agissant des deux magasins et ont été signés et resignés concomitamment entre les mêmes parties ;

— les baux sont exploités dans le même centre commercial ;

— l’activité des deux magasins est identique, exerçant sous des enseignes du même groupe (Gadol) ;

— les manquements de la SCI Portes de Claye sont de même nature ;

— les échanges entre les parties étaient globaux et visaient les deux magasins ;

— les moyens opposés par SCI Portes de Claye s’agissant du Lissac sont strictement identiques à ceux relatifs au magasin Optic 2000;

— la SCI Portes de Claye a procédé à deux erreurs d’imputation de virements entre les magasins Optic 2000 et Lissac;

— en tout état de cause, si le tribunal de céans devait faire droit à certaines des demandes respectives des parties, il lui est demandé de procéder à la compensation entre les dettes, si bien que conformément à l’article, 70 alinéa 2, du CPC, les demandes relatives au [I] sont, même en l’absence d’un “lien suffisant”, recevables.

Sur les loyers indûment payés

— le manquement de la SCI Portes de Claye quant à son obligation de délivrer un local conforme au contrat de bail pour le [I] est total;

— la SCI Portes de Claye ne le nie pas, mais invoque un prétendu plan de sobriété énergétique;

— un tel plan n’a jamais été transmis au preneur;

— les autres secteurs du centre sont d’ailleurs normalement éclairés et on ne voit pas pourquoi seule cette zone devrait devenir obscure;

— la SCI Portes de Claye n’a apporté aucune justification dans ses conclusions du 11 décembre

2023;

— l’éclairage est un pilier important du concept Clubstore;

— le prétendu plan de sobriété ne fait aucunement partie du concept Clubstore, bien au contraire, il en est l’opposé;

— ainsi, à supposer que ce prétendu plan existe – ce qui est faux – il s’agirait purement et simplement d’une révision unilatérale et illicite du bail;

— l’obscurité et la présence de caddys décourage la circulation et l’exploration, éléments clés du

concept Clubstore;

— ainsi, le concept Clubstore interdit le recours aux menuiseries en vitrine car cela est “inélégant” et empêche une bonne lumière;

— c’est en violation de toutes ces règles que la SCI Portes de Claye a conduit, par sa politique tarifaire, ses choix commerciaux et ses manquements à faire respecter le règlement intérieur, à la fermeture de très nombreuses cellules dans la zone du Lissac;

— en 2019 et 2020, la plupart des cellules de la zone du [Localité 8] étaient fermées;

— la fermeture de l’entrée n°5 du centre commercial, jumelée à l’évolution du centre sus-rappelée a conduit à la création de la “zone froide” dans laquelle l’emplacement du [Localité 8] est particulièrement défavorable;

— le manquement de la SCI Portes de Claye quant à son obligation de délivrer un local conforme au contrat de bail justifie, à titre principal, la restitution de l’intégralité des loyers chargés indûment versés durant les cinq dernières années, soit depuis le 1er juin 2017, la somme de 362.833,59 euros ttc.

Sur la perte de marge brute de Maj Optic

— au regard, du chiffre d’affaires réalisé en 2016 (876.334€), année du renouvellement du contrat de bail, la perte de chiffre d’affaires sur les six dernières années s’élève donc en moyenne à plus de 300.000 euros par année (pour les années 2020 et 2021, les conséquences des mesures administratives sont prises en compte) : le chiffre d’affaires moyen de 2017 à 2022 a été de 539.783 euros ht;

— compte-tenu du taux de marge brute de 70 % la perte de marge brute sur les six dernières années est donc de 210.000 euros hors taxes par année;

— le tribunal de céans condamnera la SCI Portes de Claye à lui payer la somme de 1.260.000 euros pour perte de marge brute sur les six dernières années.

Sur la dévalorisation du fonds de commerce [Localité 8] de Maj Optic

— compte-tenu du montant excessif des loyers, du taux d’effort, de la dégradation continue du “standing” du Centre de [Localité 6] dans la zone du [Localité 8], le fonds de commerce a été privé de toute sa valeur, aucune société ne pouvant s’engager à lui succéder comme preneur au regard des conditions du contrat de bail;

— elle a été contrainte de dénoncer le bail le 27 juin 2023 et a dû se résigner à quitter l’enseigne [Localité 8] le 31 décembre 2023;

— elle a donc définitivement perdu son fonds de commerce d’une valeur de 1.740.000 euros;

— le tribunal de céans condamnera la SCI Portes de Claye à payer la somme de 700.000 euros pour perte de chance de vendre le fonds de commerce.

❖

La SCI Portes de Claye fait valoir que :

— la société Maj Optic Produit un tableau de “trop payé”sans aucune justification, lequel tableau est proprement inexploitable et inintelligible;

— au contraire, elle produit les justificatifs de décompte de charges qu’elle adresse chaque année à tous les preneurs;

— le fait que les charges aient augmenté dans un centre et baissé dans un autre avec d’autres bailleur, ne peut nullement justifier le remboursement de charges locatives propres à chaque centre;

— en ce qui concerne les charges 2023, et au jour des présentes conclusions, elles ne sont pas liquidées, les provisions sur charges sont donc indexées sur le montant des charges réelles de l’année 2022;

— pour être indemnisé, un préjudice doit être, direct, certain, légitime et déterminable;

— il ne peut encore être sollicité réparation du préjudice que pour autant qu’il existe un lien de causalité entre la faute commise et le préjudice invoqué;

— or, contrairement à ce qu’elle exprime, la société Maj Optic ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un tel préjudice du fait des conditions dans lesquelles le Centre commercial a évolué depuis son entrée en jouissance des locaux au 1er janvier 2017;

— la société Maj Optic essaye encore de tromper le tribunal, en faisant état de son chiffre d’affaires entre 2016 et 2022 pour prétendre à une perte de marge brute significative;

— pourtant, si on analyse les chiffres produits par Maj Optic, on s’aperçoit que son chiffre d’affaires a baissé entre 2016 et 2018 (- 14 %), augmenté fortement entre 2018 et 2019 (+ 29 %) et baissé en 2020 et 2021 (-22 %);

— autrement dit l’activité de la société Maj Optic fluctue régulièrement et depuis toujours;

— en outre, si on observe le chiffre d’affaires réalisé sur les 4 premiers mois 2022, soit 276 732 €, on peut légitimement prévoir que le chiffre d’affaires de l’année 2022 se situera approximativement à 800 000 €, soit au niveau de l’année 2019;

— par ailleurs, si on analyse le taux de marge brute de la société Maj Vision, sur les cinq dernières

années, on observe qu’il a également évolué à la hausse et à la baisse, entre 1 point et 1,5 points

et demi par an;

— de sorte que les chiffres avancés par le preneur ne sont pas significatifs;

— en outre, la société Maj Optic ne rapport pas la preuve que sa perte de chiffre ou de marge trouve sa source dans les prétendus manquements contractuels du bailleur ou serait en lien avec lesdits manquements;

— en outre, parmi les périodes prises en compte pour évaluer son prétendu préjudice, la société

Maj Optic invoque les chiffres d’affaires des années 2020 et 2021, qui comme chacun sait, ont été affectées par les fermetures administratives imposées par le gouvernement dans le cadre de la crise sanitaire de Covid 19;

— de sorte, qu’elle ne pourra être tenue responsable de la baisse de chiffres d’affaires sur ces années particulières, alors que le lien de causalité entre la “faute” et le préjudice est sans doute plus à chercher dans la crise du Covid que dans les manquements du bailleur;

— enfin, s’agissant des années 2018 et 2019, force est de constater que si le chiffre d’affaires de la société Maj Optic a évolué, positivement ou négativement, il ne s’est jamais écarté sensiblement du niveau de référence de l’année 2016;

— pas plus que le niveau de marge brute allégué;

— il est constant que la perte éventuelle de chiffre d’affaires n’établit pas un préjudice en soi, alors

qu’il ne peut être question que de perte de marge, après déduction des achats et des coûts fixes, cette perte de marge n’étant pas établie et en tout état de cause pas significative;

— étant encore observé, ainsi que cela a été développé ci-avant que la société Maj Optic mélange

sciemment les boutiques [I] et Optic 2000 ;

— alors qu’il apparaît que seule la boutique [I] se trouve dans une situation difficile (avec un taux d’effort qui augmente constamment) ;

— rien n’étant dit sur le chiffre d’affaires réalisés dans la boutique Optic 2000;

— la société Maj Optic produit des chiffres portant sur des bilans comptables incomplets, et sur

les périodes covid ;

— la société Maj Optic ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité entre la baisse de son chiffre d’affaires et les prétendus manquements du bailleur à ses obligations contractuelles;

— si bien que les projections de chiffres d’affaires et autres revendications de son évolution normale ou possible sont, dans ce contexte, dénuées de pertinence;

— le lien entre la réduction du taux d’occupation du Centre et l’évolution du chiffres d’affaires n’étant pas établi, puisqu’en l’état d’une situation prétendument récessive, le chiffre d’affaires a plusieurs fois augmenté;

— la société Maj Optic le sait si bien qu’elle revendique un préjudice annuel de 17 500 € évaluée de manière forfaitaire et à la louche, sans offre de décomposition et sans justification;

— de sorte que la demande de remboursement de 87 500 € au titre de la perte de marge brute sur

les cinq dernières années sera purement et simplement rejetée.

— la perte de chance, en matière contractuelle n’est en principe pas indemnisable;

— le prix de cession d’un fonds de commerce exploité par un commerçant in bonis est toutefois

incomparable avec le prix d’un commerçant qui est en état de cessation des paiements, comme le prix de marché est incomparable avec le prix de reprise d’actifs à la barre du tribunal de commerce;

— la société Maj Optic formule ses demandes prétendument reconventionnelles, sur le fondement d’un contrat étranger au contrat de bail sur lequel elle a fondé ses prétentions originaires;

— or, si la société Maj Optic a effectivement régularisé plusieurs baux, pour des enseignes différentes au sein du Centre [Localité 9] : l’un pour le local exploité sous lL’enseigne Optic 2000, objet de la présente procédure, l’autre pour le local exploité au sein du centre sous l’enseigne [Localité 8];

— les baux et procédures y afférents de ces deux enseignes ne se confondent pas;

— ses prétentions originaires, lesquelles visaient à obtenir le paiement d’une dette locative de la société Maj Optic sur le local exploité sous l’enseigne Optic 2000, ont néanmoins été amenées à évoluer, dès lors que la présente action a uniquement vocation à voir fixer sa créance au passif de ladite société Maj Optic ;

— par conséquent, les demandes “reconventionnelles” de la société Maj Optic formulées au soutien des intérêts de l’enseigne [I], ne tendront – tout au plus – qu’à éventuellement obtenir

une déduction du montant de sa créance fixée à son passif (par l’effet de la compensation des prétendues créances dont elle prétend être titulaire vis-à-vis d’elle);

— en tout état de cause, les demandes de la société Maj Optic relatives au local commercial exploité sous l’enseigne [I] ne pourront qu’être rejetées dès lors qu’elles procèdent de la même argumentation confuse et incompréhensible que celle avancée en ce qui concerne le local Optic 2000;

— en outre, la société Maj Vision (sic), fait valoir en ce qui concerne le local exploité sous l’enseigne [I], qu’elle aurait manqué à son obligation de délivrance au motif que ledit local se trouverait dans une zone froide particulièrement défavorable à son commerce.

❖

Le tribunal,

Il a été retenu précédemment qu’en l’absence de production du bail commercial, les demandes relatives à l’enseigne [I] seront rejetées.

Il a également été jugé que la violation alléguée du concept Clubstore n’était caractérisée.

En tout état de cause, pour justifier leurs préjudices allégués, les sociétés défenderesses se contentent de produire des éléments élaborés par leurs propres soins. Elles échouent à rapporter la preuve d’un lien de causalité direct entre les prétendus manquements et les préjudices allégués.

Il s’ensuit que les demandes reconventionnelles seront rejetées.

Sur la condamnation de SCI Portes de Claye à mettre un terme à ses manquements contractuels

La société Maj Optic, la Selarl FHB et la SCP BTSG exposent que :

— il est de jurisprudence constante que le bailleur qui manque à son obligation de délivrance, ou plus largement, à ses obligations contractuelles peut être condamné, sous astreinte, à mettre un terme audit manquement;

— en l’espèce, les manquements contractuels de la SCI Portes de Claye sont de trois ordres :

✓ non délivrance d’un local dans un centre commercial haut de gamme, en violation des

articles 3, 13 et 14 de la partie II du contrat de bail et des annexes n°3 et 8, particulièrement dans la zone du [Localité 8] s’agissant de l’éclairage et de la circulation dans le mail ;

✓ non-respect des horaires d’ouverture par les magasins du Centre de [Localité 6];

— il a été démontré ci-avant que le fait pour la SCI Portes de Claye de ne pas assurer le respect

des horaires d’ouverture est fautif;

— les autres manquements au Concept Clubstore sont :

✓ la fermeture de la zone centrale du Centre commercial, qui n’est donc plus accessible;

✓ un taux de vacance excessif : il n’est pas tolérable que plus de dix cellules soient fermées;

✓ la pose de panneaux en bois sur les cellules fermées, ce qui empêche de bénéficier de

l’éclairage de vitrine en verre;

✓ la fermeture de deux des trois toilettes;

✓ un éclairage insuffisant dans la zone du [Localité 8];

— le montant de l’astreinte quotidienne doit être proportionné tant à la gravité des manquements

contractuels de la SCI Portes de Claye et à la nécessité d’y mettre un terme au plus vite, qu’à la capacité financière de cette dernière et plus généralement de Klepierre;

— en outre, l’article 14 du contrat de bail prévoit une indemnité journalière de 1.000 euros en cas de retard du preneur dans ses travaux d’aménagement;

— le tribunal de céans enjoindra donc la SCI Portes de Claye à mettre un terme à ses manquements, sous astreinte quotidienne de 1.000 euros par jour de manquement à compter du jugement à intervenir.

❖

La SCI Portes de Claye indique que :

— le nombre d’enseignes présentes dans le Centre [Localité 7] a pu décroître pendant la période dite de crise sanitaire Covid, dans un contexte dans lequel de nombreuses enseignes ayant eu d’importantes difficultés financières ont dû résilier leurs baux ou céder leurs fonds de commerce;

— il s’agit d’une circonstance à laquelle le bailleur ne peut rien;

— le taux de vacance invoqué par la société Maj Optic dans ses conclusions se situant à 2,9 % dans le dernier état, ce qui est et demeure relativement modeste;

— contrairement à ce que prétend la société Maj Optic, le centre [Localité 7] fait l’objet d’une décoration soignée (ainsi qu’il en résulte des photographies produites) ;

— à tel point que les clients du Centre vantent régulièrement la décoration et la luminosité du centre, la qualité du parcours client, la propreté du centre, la facilité d’accès, la qualité et le nombre d’enseignes, ainsi que la capacité d’accueil du parking ;

— plusieurs services ayant encore été mis en place pour répondre aux normes Clubstore ®, tels que : le service wifi, le manège, ou encore par la présence d’un pressing, d’un Amazon locker, d’un concessionnaire automobile, et d’un parking vélo;

— ces services permettant d’améliorer le parcours des visiteurs, ainsi que de leur offrir des loisirs et services;

— étant précisé que l’engagement Clubstore n’implique pas que tous les services disponibles soient mis en place dans chacun des centres commerciaux, cette mise en place étant fonction des services utiles et adaptables à chaque centre;

— le centre est composé de 105 boutiques en ce compris de nombreuses enseignes nationales;

— il est encore éhontément faux de prétendre qu’il n’existe plus de restaurant dans le centre alors que le restaurant MC Donald’s reste solidement implanté et que la société Smash Burger a récemment ouvert, en 2023;

— il n’est pas démontré que les enseignes ne respectent pas les horaires d’ouverture du centre, certaines enseignes pouvant fermer exceptionnellement (pour inventaire notamment) ; le bailleur ne s’étant en tout état de cause jamais engagé à garantir l’ouverture des autres cellules du centre;

— en tout état de cause, elle ne peut rien au fait que certains locataires ne respectent pas les dispositions de leurs baux (à supposer d’ailleurs qu’elles soient identiques au bail bénéficiant à la société Maj Optic) ;

— les enseignes qui sont amenées à fermer leurs locaux pour des raisons financières sont remplacées;

— par exemple, Flunch a été remplacée par l’enseigne Normal;

— en ce qui concerne la luminosité, dans le cadre d’un plan de sobriété énergétique, elle a réduit la luminosité de 20 %, et mis en œuvre une démarche heures silencieuses qui consiste à réduire l’éclairage / éteindre la musique dans le mail afin de permettre aux personnes souffrant de troubles sensoriels de se rendre dans le centre commercial;

— de nombreuses enseignes nationales occupent les cellules du centre commercial depuis de nombreuses années ;

— la décoration du centre est soignée et reconnue comme telle par les clients du centre ;

— le centre est en très bon état d’entretien ;

— le bailleur a mis en œuvre un certain nombre de services correspondant aux normes Clubstore®;

— ainsi, la responsabilité contractuelle du bailleur dans le cadre du bail commercial au titre de son

obligation de délivrance n’est susceptible d’aucune critique, a fortiori, ne nature à impliquer un

processus indemnitaire au bénéfice de la société locataire.

❖

Le tribunal,

Il a été jugé précédemment que les manquements au concept Clubstore n’étaient pas établis, aucune obligation n’incombant au bailleur à ce titre.

Les demandes des sociétés demanderesses seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

La société Maj Optic est la partie perdante et sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de la condamner à payer à la SCI Portes de Claye la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Révoque l’ordonnance de clôture;

Déclare recevables les conclusions notifiées le 16 juillet 2024par la SCI Portes de Claye;

Fixe la créance de la SCI Portes de Claye au passif de la société Maj Optic à la somme de 306 837,76 euros ttc;

Rejette l’intégralité des demandes reconventionnelles de la société Maj Optic;

Condamne la société Maj Optic, ayant pour administrateur judiciaire la Selarl FHB et pour mandataire judiciaire la SCP BTSG, aux dépens;

Condamne la société Maj Optic, ayant pour administrateur judiciaire la Selarl FHB et pour mandataire judiciaire la SCP BTSG, à payer à la SCI Portes de Claye la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT