TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 1]

Minute n°

Références : N° RG 25/00452

N° Portalis DBXJ-W-B7J-I6DJ

SA [M]

C/

Mme [D] [B]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 13 Février 2026

DEMANDEUR :

S.A. [M], dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par M^e MAUSSION Stéphane, Avocat au Barreau de DIJON,

assignation en référé du 11 Septembre 2025

DEFENDEUR :

Mme [D] [B], demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : LANGLOIS Marie Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 05 Décembre 2025

DECISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement le 13 Février 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2016 , soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le Groupe Action Logement VILLEO a donné en location à Madame [D] [B] un appartement Type 3 n° 5 – étage 2 n° 201 situé [Adresse 4] à [Localité 2] moyennant le paiement de loyers et charges provisionnelles de 491.36 € par mois.

Suite à des incidents de paiement, la bailleresse a notifié à la locataire un commandement le 12 juin 2025 pour paiement de la somme de 987.46 € , ledit commandement ayant été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 13 juin 2025 ;

Par acte d’ un commissaire de justice délivré à sa personne le 11 septembre 2025 [M] , venant aux droits de la société VILLEO a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Dijon, statuant en référé, afin de :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux, la condamner au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 987.46 € , la condamner au paiement à titre provisionnel des loyers, charges impayés au jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts, la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit, la condamner au paiement de la somme de 300 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, ainsi qu’aux frais et dépens de la présente instance.

Le 11 septembre 2025 une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture de [Localité 3] ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 décembre 2025 au cours de laquelle, Maître [E], représentant le bailleur a maintenu l’ensemble de ses prétentions telles qu’exposées dans son exploit introductif d’instance sauf à produire un décompte actualisé d’un montant de 2 510.03 € mois de novembre 2025 inclus et à indique qu’un accord était intervenu sur le règlement de la dette.

Madame [D] [B] est présente à l’audience. Elle sollicite des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2026 par mise à disposition au greffe

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département de la Côte d’Or le 11 septembre 2025, soit six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Par ailleurs, le bailleur justifie justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions deux mois avant la notification de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989

Dès lors la demande de la requérante sera déclarée recevable

Sur le montant de la dette de loyers

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges convenus.

Il résulte du dernier décompte versé aux débats par [M] que Madame [D] [B] reste débitrice de la somme de 2 510.03 € mois de novembre 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus, somme qui n’est pas contestée par la défenderesse

Par conséquent, il convient de condamner Madame [D] [B] à payer à la société [M] la somme provisionnelle de 2 510.03 euros, mois de novembre 2025 inclus , avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter de la date de l’assignation

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ( version en vigeur à la date du contrat de bail ) tendant à améliorer les rapports locatifs toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats :

— Que le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, celui-ci pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un mois en cas de non justificatif d’une assurance locative.

— Que la locataire a failli à son obligation contractuelle principale de payer les loyers et charges récupérables au terme convenu , et n’a pas régularisé les causes du commandement de payer qui lui a été délivré le 12 juin 2025

Qu’en conséquence, les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à compter du 13 août 2025

Sur les délais de paiement

Aux termes du paragraphe V de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

A l’audience, Madame [D] [B] sollicite des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire. Elle propose de régler 100 € en plus du loyer courant.

Le conseil de la requérante ne s’oppose pas à la demande de délais.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et d’autoriser Madame [D] [B] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il importe de rappeler que, même si le respect de ces modalités neutralise les effets de la clause résolutoire et, partant, la résiliation, leur non-respect entraîne la résiliation du bail et fait encourir l’expulsion. Le cas échéant, faute de libération spontanée des lieux par Madame [D] [B] il pourra être procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans préjudice toutefois du délai de deux mois des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

De même, il convient de prévoir que le défaut de paiement des loyers et charges courants, comme l’absence de respect des délais de paiement, justifiera la condamnation de Madame [D] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, laquelle sera fixée à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si ledit contrat s’était poursuivi.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Madame [D] [B] aux dépens de l’instance, lesquels comprennent notamment le coût du commandement et de l’assignation en référé, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui pourront être prises sur les biens et valeurs mobilières du locataire.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il est équitable de laisser à la charge de la société [M] ses frais irrépétibles.

En application des dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Dijon, statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, à titre provisoire et renvoyant au fond pour le surplus,

DECLARONS la demande de la société [M] recevable.

CONSTATONS que la clause résolutoire figurant au bail du logement conclu le 1er avril 2016 entre le Groupe action Logement VILLEO et Madame [D] [B] est acquise à compter du 13 août 2025 , pour le logement type 3 n° 5 – étage 2 n° 201 situé [Adresse 5] à [Localité 2] .

CONDAMNONS Madame [D] [B] à payer à la société [M] la somme provisionnelle de 2 510.03 € mois de novembre 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indenmités d’occupation dus, ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

AUTORISONS Madame [D] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 100 euros chacune et une 25ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts, étant précisé que la poursuite du moratoire au-delà de ce terme est subordonné à l’accord des parties ;

DISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la date de signification de la présente ordonnance ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée de ce moratoire ;

RAPPELONS que le respect des délais accordés neutralise les effets de la clause résolutoire, laquelle sera réputée n’avoir jamais été acquise, et que le bail pourra se poursuivre aux conditions antérieures ;

PRECISONS que le non-respect de ces modalités justifiera que :

— la clause résolutoire retrouve son plein effet

— le solde de la dette devienne immédiatement exigible

— à défaut pour Madame [D] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société [M] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— que Madame [D] [B] soit condamnée à verser à la société [M] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail , avec indexation contractuelle le cas échéant, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

ORDONNONS dans ce cas l’expulsion de Madame [D] [B] qui devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi IL pourra y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNONS en tant que de besoin Madame [D] [B] à payer à la société [M] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges courants, sur le logement à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement jusqu’à la libération effective des lieux avec restitution des clés ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [D] [B] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé , et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui pourront être prises sur les biens et valeurs mobilières du locataire.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 Février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame LANGLOIS Marie , magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,