TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

10 février 2025

2ème Chambre civile

N° RG 23/08442 -

N° Portalis DBYC-W-B7H-KVOX

AFFAIRE :

S.C.I. DSL 1,

C/

S.A.R.L. EMCO,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DE LOYERS COMMERCIAUX

l’an deux mil vingt cinq, le dix février

Devant Nous, Philippe BOYMOND, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, statuant comme Juge des Loyers Commerciaux en vertu du décret du 30 Septembre 1953 et du décret du 3 Janvier 1966 le modifiant, et assisté de Fabienne LEFRANC, Greffier,

ONT COMPARU

DEMANDERESSE :

S.C.I. DSL 1, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 834 399 586, prise en la personne de M. [Z] [S], agissant en qualité de gérant

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Maître Vincent BOUR de la SELARL CLARENCE, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant/postulant

ET

S.A.R.L. EMCO, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 752 162 917, prise en la personne de M. [W] et M. [T], agissant en qualité de gérants

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Simon AUBIN de la SELARL SIMON AUBIN, avocats au barreau de RENNES

Après avoir entendu les parties en leurs plaidoiries le 16 Septembre 2024, Nous, Juge des Loyers Commerciaux, avons mis l’affaire en délibéré pour le jugement être rendu le 10 février 2025, après prorogation de la date indiquée à l’issue des débats

Et à cette date, Nous avons rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 03 juillet 2012, M. et Mme [L] et [I] [O] ont consenti au renouvellement d’un bail commercial, pour une durée de neuf années à compter du 15 mai 2012, au profit de la société à responsabilité limitée (SARL) The Westport inn, d’un local à usage de débit de boissons et restaurant situé [Adresse 3] à [Localité 8] (35).

Le loyer a été fixé à la somme annuelle de 8 880 € HT, payable mensuellement et d’avance le quinze de chaque mois.

Par acte d’huissier en date du 09 décembre 2020, la SARL Emco, exerçant sous l’enseigne The Westport inn, a fait signifier à la société civile immobilière (SCI) DSL 1, venant aux droits des époux [O], une demande de renouvellement de son bail, aux mêmes clauses et conditions.

Les parties n’ont tenté aucun mode alternatif de règlement des différends et aucune d’elles n’indique avoir proposé à l’autre d’y recourir.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 novembre 2023, la SCI DSL 1 a fait assigner la SARL Emco devant le juge des loyers commerciaux de Rennes aux fins de voir, principalement, fixer le montant annuel du loyer du bail renouvelé, à compter du 15 mai 2021, à la valeur locative des lieux, soit la somme annuelle de 13 200 € HT.

Aux termes de mémoire en réplique n° 2, dont la notification à son preneur n’est pas justifiée mais sans que cela ne fasse pour autant débat, la SCI DSL 1 persiste dans sa demande, sollicite subsidiairement une mesure d’expertise et dans ce cas, la fixation d’un loyer provisionnel d’un montant annuel de 13 200 € HT, le tout sous le bénéfice des dépens et d’une somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au moyen de son mémoire en réponse n°2, dont la notification à son bailleur n’est pas non plus justifiée et sans que cela ne fasse plus débat, la SARL Emco sollicite notamment le débouté de ce dernier de ses demandes, la fixation du loyer à la somme annuelle de 6 800 € HT ainsi que la condamnation de son bailleur à lui payer celle de 218,66 € au titre de la taxe foncière, le tout elle aussi sous le bénéfice des dépens et d’une somme de 6 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour plus ample exposé du litige, des moyens et des prétentions respectives des parties, la juridiction se réfère à leurs mémoires contradictoirement produits, en application des dispositions de l’article R 145-23 du code de commerce.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

La juridiction rappelle qu’elle n’est tenue de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu’elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463).

La SCI DSL 1 sollicite, en premier lieu, la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative des lieux puis, de façon contradictoire, qu’il soit dit et jugé que le bail « sera renouvelé aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré ». La SARL Emco demande le débouté de son bailleur de l’ensemble de ses prétentions puis, toutefois, qu’il soit « ordonn(é) » que le bail « sera renouvelé aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré ».

Il sera ici fait observer aux parties que la saisine du juge des loyers commerciaux, en application de l’article R 145-23 du code de commerce, implique nécessairement qu’elles se sont accordées sur le renouvellement du bail et ses conditions, sauf en ce qui concerne son prix.

Sur le déplafonnement du loyer

L’article L 145-33 du code de commerce dispose que :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments ».

L’article L 145-34 du même code prévoit que :

« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».

Le dictionnaire Larousse définit l’adjectif « notable » comme caractérisant ce « qui est digne d’être remarqué et retenu ». Il lui propose les synonymes suivants : « frappant, important, remarquable ». Le [Adresse 6] (CNRS) précise lui que, par extension, cet adjectif est relatif à un fait « important, considérable ». Il prend également soin de rappeler qu’aux XIXème et XXème siècles, un arrêt « notable» était celui « d’une cour souveraine fixant un point de jurisprudence».

Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il appartient au bailleur, invoquant des dérogations aux règles légales du plafonnement, de justifier des motifs de ces dérogations (Civ. 3ème 1 mars 2000 n° 98-18.787 Bull. n°47).

La SCI DSL 1 sollicite la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative des lieux, à la date du 15 mai 2021, au motif que les facteurs locaux de commercialité ont été considérablement modifiés dans un sens favorable à l’activité de son preneur. Elle affirme que l’agglomération rennaise a connu une augmentation de sa population de 1,2 % par an entre 2013 et 2018, soit un gain de 41 000 habitants.

Elle prétend que la ville de [Localité 8] bénéficie d’une attractivité touristique croissante, laquelle bénéficie aux commerces de bouche. Elle invoque la mise en service de la ligne ferroviaire à grande vitesse, qu’elle ne date pas ainsi que l’ouverture en 2018 du centre des congrès, lequel se trouve à proximité immédiate du local de son preneur ainsi que la mise en service en 2022 de la seconde ligne du métro. Elle ajoute que, suivant courrier du 22 avril 2022, son preneur a reçu l’autorisation d’installer une terrasse extérieure aux dimensions conséquentes, laquelle a nécessairement bénéficié à son commerce.

En réponse, la SARL Emco s’oppose à cette demande en soutenant que le droit de terrasse accordé à son gérant, en ce qu’il ne modifie pas l’assiette du bail, ne constitue pas un motif de déplafonnement. Elle prétend, s’agissant de l’augmentation de population, que les affirmations de son bailleur sont générales, imprécises et que son impact sur son commerce est ignoré. Elle soutient que l’ouverture du centre des congrès ne lui a pas apporté de clients supplémentaires et elle invoque à l’inverse une baisse de fréquentation en raison de la fermeture, en 2016, de la salle de concert de la Cité. Elle affirme que la demande de son bailleur est vide, infondée et qu’aucune de ses pièces ne vient corroborer ses dires.

La SCI DSL 1 rappelle elle-même que le bail à renouveler a expiré le 14 mai 2021 et elle sollicite la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative des lieux à la date du 15 mai suivant, date d’effet du nouveau bail (page 14).

Il s’ensuit qu’elle ne peut utilement invoquer, à l’appui de sa demande de déplafonnement, des modifications survenues postérieurement au 15 mai 2021 (Civ. 3ème 14 octobre 1992 n° 91-10.217 Bull. n°269), telles que l’autorisation d’exploiter une terrasse accordée à son preneur et l’ouverture de la seconde ligne de métro.

La SCI DSL 1 ne produit, ensuite, aucune pièce au soutien de ses affirmations aux termes desquelles l’activité commerciale exercée par son preneur aurait bénéficié d’une augmentation de la population de l’agglomération et de l’attractivité touristique de la ville de Rennes ainsi que de l’ouverture de la ligne ferroviaire à grande vitesse. Elle n’en produit pas plus quant à l’ouverture du centre des congrès et ne conteste pas que la fermeture de la salle de concerts de la Cité a eu un effet défavorable sur les cafés-restaurants situés à proximité immédiate, comme celui de son preneur.

Il en résulte que ces modifications, à les supposer établies et de nature à avoir eu une incidence favorable sur l’activité commerciale exercées par la SARL Emco, ne sont pas notables, au sens des dispositions de l’article L 145-34 du code de commerce, et ne peuvent dès lors ouvrir droit au déplafonnement du loyer de renouvellement.

Dès lors mal fondée en cette demande, la SCI DSL 1 en sera déboutée.

Sur la valeur locative

L’article R 145-30 du code de commerce dispose que :

« Lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

La SCI DSL 1 indique, subsidiairement, que si la juridiction « l’estime nécessaire » (page 15), elle ordonnera une expertise avec pour seule mission de rechercher la valeur locative du local litigieux (page 16).

La SARL Emco sollicite improprement, dans le dispositif de son dernier mémoire, qu’il soit « ordonn(é) que le bail (…) sera renouvelé (…) moyennant un loyer annuel de 6 800 € HT et HC ». Cette somme étant inférieure au loyer contractuel, il doit dès lors être considéré que cette société sollicite, en réalité, la fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative des lieux. Elle n’articule toutefois dans sa discussion, à l’appui de cette prétention, aucun véritable moyen, se contentant de faire référence aux conclusions de son expert officieux qu’elle produit aux débats (sa pièce n°5).

En premier lieu, le juge des loyers commerciaux, saisi d’une demande du locataire de fixation du loyer du bail renouvelé à un montant inférieur à celui du loyer indexé doit, en application de l’article L 145-33 du code de commerce précité, rechercher si ce loyer correspond à la valeur locative (Civ. 3ème 5 novembre 2014 n° 13-21.990 Bull. n°139).

En second lieu, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non contradictoire établie à la demande d’une des parties (Civ. 3ème 3 février 2010 n° 09-10.631 Bull. n°31).

Il s’ensuit qu’une expertise judiciaire doit être ordonnée, comme énoncé au dispositif du présent jugement et aux frais avancés de la SARL Emco, aux fins de rechercher les éléments factuels nécessaires à la détermination de la valeur locative.

Sur la fixation d’un loyer provisionnel

L’article L 145-57 du code de commerce dispose que :

« Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail ».

La SCI DSL 1 réclame la condamnation de son preneur à lui payer un loyer provisionnel, pour la durée de l’instance, d’un montant annuel de 13 200 € hors taxes par an, correspondant selon elle à la valeur locative des lieux loués et ce, à compter de la signification du mémoire préalable, prétention à laquelle la SARL Emco s’oppose.

Mal fondée en sa demande, en ce que ce montant est supérieur au loyer plafond, la SCI DSL 1 ne pourra qu’en être déboutée.

Sur la demande en paiement

L’article R 145-23 du code de commerce dispose que :

« Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble».

La SARL Emco sollicite la condamnation de son bailleur à lui payer la somme de 218,66 € au titre de la taxe foncière qui lui a été indûment facturée.

La SCI DSL 1 s’y oppose, au motif que le juge des loyers n’aurait pas « compétence » pour statuer sur cette demande et qu’elle est mal fondée.

Excède ses pouvoirs, le juge des loyers qui prononce une condamnation (Civ. 3ème 11 mai 2022 n° 20-21.651, 20-21.652 et 20-21.689 publiés au Bulletin).

Il n’y a pas lieu, en conséquence, à statuer sur la demande de condamnation de la SCI DSL 1 formée par la SARL Emco.

Sur les demandes annexes

Les dépens et donc, les frais irrépétibles, seront réservés.

DISPOSITIF

La juridiction des loyers commerciaux, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe :

DEBOUTE la SCI DSL1 de sa demande de déplafonnement du loyer de renouvellement du bail la liant à la SARL Emco et portant sur un local à usage de débit de boissons et restaurant situé [Adresse 3] à Rennes (35) ;

ORDONNE une expertise,

et DÉSIGNE, pour y procéder, Mme [V] [C], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Rennes, domiciliée [Adresse 1] à Nantes (44) mob : 06.87.05.16.07 courriel : [Courriel 9], avec pour mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport ;

* se rendre sur les lieux, visiter le local, en faire la description avec plan et photographies à l’appui ;

* préciser toutes les caractéristiques susceptibles d’être prises en compte pour l’évaluation de la valeur locative, conformément aux définitions des articles L 145-33 et R 145-3 à 8 du code de commerce ;

* donner son avis sur la valeur locative à compter du 15 mai 2021 et ce, conformément à ces critères ;

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige ;

DIT que la SARL Emco devra consigner au greffe de la juridiction, avant le 30 avril 2025, sous peine de caducité, une somme de 4 000 € (quatre mille euros) à valoir sur les honoraires de l’expert ;

DIT que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;

RAPPELLE que cette mesure d’expertise sera exécutée sous le contrôle du juge des loyers ;

RAPPELLE que l’expert pourra s’adjoindre les services de tout sapiteur de son choix, exerçant dans un autre domaine que le sien, dont l’avis lui paraîtra utile dans le cadre de la présente expertise ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 1er avril 2026, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès de la juridiction ;

DEBOUTE la SCI DSL1 de sa demande de fixation d’un loyer provisionnel ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de condamnation de la SCI DSL 1 formée par la SARL Emco ;

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux