TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Novembre 2024

Président : Monsieur Bernard GRISETI, MTT

Greffier lors de l’audience : Madame Marie-Françoise SIMON

Greffier lors du délibéré : Madame Nicole DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 05 Septembre 2024

GROSSE :

Le 28 Novembre 2024

à M^e COUTELIER-TAFANI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 28 Novembre 2024

à Mr [M], Mme [U]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01301 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4T2J

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FLORINE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Monsieur [F] [M]

né le 03 Novembre 1965 à [Localité 4] ALGERIE, demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [J] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 6 décembre 2015, la SCI FLORINE a donné à bail à Madame [E] [J] et Monsieur [M] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 550 €, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FLORINE a fait signifier à Madame [E] [J] et Monsieur [M] [F] par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 14.698,56 €, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er février 2024, la SCI FLORINE a fait assigner Madame [E] [J] et Monsieur [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement Madame [E] [J] et Monsieur [M] [F] à lui payer les loyers et charges impayés au mois de janvier 2024, soit la somme de 15.707,08 € ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au dernier loyer échu augmenté des charges,

— condamner solidairement Madame [E] [J] et Monsieur [M] [F] à payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SCI FLORINE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 15 novembre 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 4 avril 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties pour être finalement retenue à l’audience du 5 septembre 2024.

A cette audience, la SCI FLORINE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 18086,64 €, selon décompte en date de septembre 2024, terme de septembre inclus.

Bien que régulièrement assignés en étude, et convoqués par renvoi contradictoire à l’égard de Madame [E] [J] et Monsieur [M] [F] ne comparaissent pas, ni ne sont représentés.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 2 février 2024, soit plus six semaines avant l’audience du du 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI FLORINE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 1er février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 6 décembre 2015 contient une clause résolutoire (article IV) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 novembre 2023, pour la somme en principal de 14.698,56 €.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 janvier 2024.

Madame [E] [J] et Monsieur [M] [F] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [E] [J] et Monsieur [M] [F] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [E] [J] et Monsieur [M] [F] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 550 € actuellement, et de condamner Madame [E] [J] et Monsieur [M] [F] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [E] [J] et Monsieur [M] [F] restent devoir la somme de 18.086,64 €, à la date du 5 septembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre inclus.

Pour la somme au principal, Madame [E] [J] et Monsieur [M] [F], non comparant, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [E] [J] et Monsieur [M] [F] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 18.086,64 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 14.698,56 € à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [E] [J] et Monsieur [M] [F], partie perdante, parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SCI FLORINE les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 décembre 2015 entre la SCI FLORINE et Madame [E] [J] et Monsieur [M] [F] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 15 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [E] [J] et Monsieur [M] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [J] et Monsieur [M] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI FLORINE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [J] et Monsieur [M] [F] à verser à la SCI FLORINE, à titre provisionnel, la somme de 18.086,64 €, décompte arrêté au 5 septembre 2024, incluant la mensualité de septembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 14.698,56 € à compter du 15 novembre 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [J] et Monsieur [M] [F] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 550 € à ce jour, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

REJETTE la demande de la SCI FLORINE au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [J] et Monsieur [M] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président