TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 1]

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00465 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I6NU

M. [T] [A]

Mme [I] [A] née [R]

C/

M. [U] [B]

Mme [M] [Y]

Mme [J] [X]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 19 Mai 2026

DEMANDEURS :

M. [T] [A], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Fabienne THOMAS de la SCP MAGDELAINE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de DIJON

Mme [I] [A] née [R], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Fabienne THOMAS de la SCP MAGDELAINE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de DIJON

assignations en référé des 15 et 16 septembre 2025

DEFENDEURS :

M. [U] [B], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-eudes CORDELIER de la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE, avocats au barreau de DIJON

Mme [M] [Y], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-eudes CORDELIER de la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE, avocats au barreau de DIJON

Mme [J] [X], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-eudes CORDELIER de la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE, avocats au barreau de DIJON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Cyrille FRANCK, magistrat exerçant à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Géraldine BAZEROLLE

DEBATS:

Audience publique du : 27 Février 2026

DECISION:

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 19 Mai 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 6 février 2023, ayant pris effet le 9 février 2023 consenti par Monsieur [T] [A] et Madame [I] [R] épouse [A], Monsieur [U] [B] et Madame [M] [Y] ont pris en location un logement situé [Adresse 5], 1er étage à [Localité 2], outre un local au 1er étage et une cave.

Par acte du 3 février 2023, Madame [J] [X] s’est portée caution solidaire et son engagement a été limité à la somme de 33120€.

Par actes d’huissier en date des 15 et 16 septembre 2025, Monsieur [T] [A] et Madame [I] [R] épouse [A] ont fait assigner en référé Monsieur [U] [B] et Madame [M] [Y] ainsi que Madame [J] [X] en sa qualité de caution solidaire, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3], aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [B] et Madame [M] [Y] ainsi que tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [U] [B], Madame [M] [Y] et Madame [J] [X] à lui payer à titre provisionnel :

* la somme de 9247,35€ à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 9 septembre 2025,

*une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [U] [B], Madame [M] [Y] et Madame [J] [X] au paiement de la somme de 800€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 27 février 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles dus au 23 février 2026 à la somme de 3814,35€, maintient l’intégralité de ses demandes et s’en rapporte oralement à ses conclusions. Il précise que le règlement du loyer courant n’est pas honoré et s’oppose à l’octroi de tout délais de paiement.

En défense, Monsieur [U] [B] et Madame [M] [Y] ainsi que Madame [J] [X] en sa qualité de caution solidaire, représentés par leur conseil, font valoir que Monsieur [B] bénéficie désormais d’un contrat de travail, ce qui va lui permettre d’avoir des revenus fixes, de sorte que le couple sollicite l’octroi de délais de paiement sur 6 mois (à titre principal sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et à titre subsidiaire sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil). Le couple a un enfant à charge.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 15 et 16 septembre 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception signé le 17 septembre 2025.

En application de l’article 14 du décret n°2015-1384 en date du 30 octobre 2015, l’huissier de justice signale le commandement de payer à la commission ou à la sous-commission compétente par courrier simple, soit dans une lettre reprenant les éléments essentiels du commandement, soit en adressant directement une copie du commandement de payer. Ce signalement peut s’effectuer par voie électronique.

En l’espèce, un accusé de réception électronique de la CCAPEX en date du 17 juin 2025 est versé aux débats et informe de la réception du signalement d’impayé.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié aux locataires le 16 juin 2025 pour la somme de 7813,15€ (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 10 juin 2025.

Ce commandement avec sommation de payer a été dénoncé à la caution, en date du 18 juin 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 17 août 2025.

Il y a donc lieu d’inviter les locataires à quitter les lieux et à défaut d’ordonner leur expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la créance du bailleur

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 23 février 2026, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 3814,35€. La solidarité étant prévue au contrat de bail, Monsieur [U] [B] et Madame [M] [Y] et Madame [J] [X] en sa qualité de caution solidaire, seront condamnés solidairement, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 3814,35€, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d’occupation mensuelles.

Par ailleurs, dans la mesure où les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle, le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du fait du maintien dans les lieux des locataires malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Monsieur [U] [B] et Madame [M] [Y] et Madame [J] [X] en sa qualité de caution solidaire seront donc condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail en date du 17 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes de délais de paiement

Sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Toutefois, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement des défendeurs, sur ce fondement, qui n’ont pas repris le versement intégral de leur loyer courant avant l’audience, seul un paiement partiel a été réalisé pour le mois de février 2026.

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’occurrence, les défendeurs justifient de leurs situations professionnelles ; Madame [Y] a conclu, en octobre 2025, un CDI, au titre duquel elle perçoit une rémunération fixe annuelle brute de 45.000 € outre une rémunération variable brute annuelle sur objectifs, ses deux premiers bulletins de salaire font état d’une rémunération mensuelle nette d’environ 2800 €. Monsieur [B] a conclu un contrat d’objectifs de conseiller ou de responsable commercial le 3 février 2026, lui octroyant une rémunération exclusivement variable en fonction des ventes réalisées.

Enfin, les locataires ont réalisés d’importants versements en décembre 2025 et janvier 2026 pour un montant total de 9500€ et sollicitent l’octroi de délais de paiement courts, de sorte qu’il convient de leur accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision et de dire que les paiements effectués s’imputeront d’abord sur le capital.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [U] [B] et Madame [M] [Y] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, Monsieur [T] [A] et Madame [I] [R] épouse [A] pourront faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [B] et Madame [M] [Y], occupants sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [U] [B] et Madame [M] [Y] et Madame [J] [X] en sa qualité de caution solidaire, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 300€ sera allouée de ce chef à Monsieur [T] [A] et Madame [I] [R] épouse [A]. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Force est de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, magistrat exerçant à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Dijon statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail portant sur le logement situé [Adresse 5], 1er étage à [Localité 2], en date du 17 août 2025 ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 17 août 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail;

CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel Monsieur [U] [B] et Madame [M] [Y] et Madame [J] [X] en sa qualité de caution solidaire à payer à Monsieur [T] [A] et Madame [I] [R] épouse [A], la somme de 3814,35€ correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés au 23 février 2026 outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

DISONS que Monsieur [U] [B] et Madame [M] [Y] pourront s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 635€ le 5 de chaque mois pendant 6 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

SUSPENDONS pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

DISONS que les paiements s’imputeront par priorité sur le capital dû ;

DISONS qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité ;

et, dans ce cas :

AUTORISONS Monsieur [T] [A] et Madame [I] [R] épouse [A] à procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [B] et Madame [M] [Y] et de tous occupants de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement et de ses accessoires (un local au 1er étage et une cave) sis à [Adresse 6] à [Localité 2],

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [B] et Madame [M] [Y] et Madame [J] [X] en sa qualité de caution solidaire à payer à Monsieur [T] [A] et Madame [I] [R] épouse [A] une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [B] et Madame [M] [Y] et Madame [J] [X] en sa qualité de caution solidaire à payer à Monsieur [T] [A] et Madame [I] [R] épouse [A] la somme de 300€ sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [B] et Madame [M] [Y] et Madame [J] [X] en sa qualité de caution solidaire à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation de l’instance au Préfet et du commandement de payer en date du 16 juin 2025 ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 19 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Cyrille FRANCK, magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Géraldine BAZEROLLE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,