TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Février 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Décembre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 février 2026

à M^e FADY Alice

Le 06 février 2026

à M^e CANOVAS-ALONSO

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06039 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5QCV

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE SA D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christiane CANOVAS-ALONSO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [K] [S] divorcée [W]

née le 28 Septembre 1974 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

(AJ totale)

représentée par M^e Alice FADY, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 3 août 2015, la société ICF Sud-Est Méditerranée a donné à bail à M. [W] et Mme [S], alors mariés, un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 666 euros, outre 234,16 euros de provision sur charges.

Par acte en date du 22 décembre 2016, la société ICF Sud-Est Méditerranée a donné à bail à M. [W] un emplacement de stationnement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 53,93 euros, outre 5,92 euros de provision sur charges.

Par jugement de divorce du 16 novembre 2021, le droit au bail du domicile conjugal a été attribué préférentiellement à Mme [S].

Invoquant des loyers et charges demeurés impayés, la bailleresse a, par actes de commissaire de justice en date du 10 juillet 2024, fait signifier à la locataire un commandement de payer la somme de 3.343,20 euros, en principal, au titre de l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle du contrat de bail concernant l’appartement ainsi qu’un commandement de payer la somme de 1.105,13 euros, en principal, au titre de l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle du contrat de bail concernant l’emplacement de stationnement.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, la bailleresse a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire des deux contrats.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 décembre 2024 puis a fait l’objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

La demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :

Débouter la locataire de ses demandes, Constater l’acquisition de la clause résolutoire des deux baux, Ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tout occupant de son chef, à défaut de départ volontaire, et ce, avec le concours de la force publique au besoin, Condamner la défenderesse à payer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur, Condamner la défenderesse à payer à titre provisionnelle la somme de 1.901,19 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 28 mai 2025 pour le garage et la somme de 2.596,59 euros pour le logement, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, La condamner à payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.La défenderesse, également représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :

Déclarer les commandements nuls et en conséquence déclarer irrecevable la demande formée par la bailleresse, Débouter la bailleresse de ses demandes au motif qu’elles se heurtent à des contestations sérieuses, Condamner la bailleresse à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, A titre subsidiaire, lui accorder les plus larges délais de de paiement pour s’acquitter de sa dette et ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire.Conformément à l’article 455 du code de procédure civil, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison des notifications préalables à la préfecture et à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou à la Caisse d’allocations familiales (CAF).

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 23 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 5 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX le 11 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur les demandes principales

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il sera rappelé qu’il n’appartient pas au juge des contentieux de la protection, statuant en référé, de prononcer la nullité d’un commandement de payer dans la mesure où il n’entre pas dans ses pouvoirs de prononcer une telle nullité.

Il en résulte que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités invoquées à l’encontre du commandement sont susceptibles de constituer une contestation sérieuse l’empêchant de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le décompte joint au commandement de payer concernant le logement commence à partir d’un solde débiteur de 1.631,46 euros à compter du 18 décembre 2023, tandis que celui que celui joint au commandement de payer concernant l’emplacement de stationnement commence à partir d’un solde débiteur de 540,48 euros à compter du 1er décembre 2023.

La bailleresse n’explicite pas ce point, se contentant d’indiquer que la locataire avait préalablement reçu les avis d’échéances correspondant aux sommes mentionnées dans le commandement de payer.

Il n’est pas davantage contesté qu’à la suite d’une fuite d’eau survenue dans l’immeuble en 2022, le montant de la provision pour charges a été considérablement modifié passant de 22 euros par mois en juillet 2023 à plus de 300 euros par mois en août 2023.

Il résulte au surplus des courriers échangés entre les parties au cours de l’année 2023 qu’après avoir reçu une réclamation de la part de la locataire au sujet de la régularisation des charges pour l’année 2022, la bailleresse lui a indiqué que le montant de la régularisation des charges s’élevait, non pas à la somme de 2.998 euros comme cela lui avait été initialement indiqué, mais à la somme de à 756,47 euros.

L’ensemble de ces éléments suffit à constituer des contestations sérieuses concernant la créance alléguée dans les commandements de payer et partant, la validité de ses derniers ainsi que le montant des sommes éventuellement dues à ce jour par la locataire au titre des loyers et charges.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la bailleresse.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront laissés à la charge de la bailleresse et il sera dit n’y avoir à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE l’action de la société ICF Sud-Est Méditerranée recevable ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la société ICF Sud-Est Méditerranée ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE les dépens à la charge de la société ICF Sud-Est Méditerranée ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge