Minute n°

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

N° RG 25/00274 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I4N2

S.A. [T]

C/

M. [Z] [C]

JUGEMENT DU 13 Mars 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

S.A. [T], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Stéphane MAUSSION, Avocat au Barreau de Dijon

assignation en date du 23 Juillet 2025

DEFENDEURS :

M. [Z] [C], demeurant [Adresse 2]

comparant assisté de Maître Alexis JANIER, Avocat au Barreau de DIJON

Société SMJPM DE LA COTE D’OR, en sa qualité de curateur de Monsieur [Z] [C], dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Stéphane LARCAT

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS :

Audience publique du : 19 Janvier 2026

JUGEMENT :

Contradictoire, premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2026

Copies délivrées aux parties

Copie exécutoire délivrée à :

le :

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat du 29 septembre 1992, la SA [T], venant aux droits de [Localité 1], a donné à bail, à Monsieur [Z] [C], un logement situé [Adresse 4] à [Localité 2], ainsi qu’un garage [Adresse 5] à [Localité 3][Adresse 6]

Le logement fait partie d’un immeuble soumis au régime de la copropriété dont le syndic en exercice est la Société FONCIA.

Le 11 octobre 2012, le syndic représentant l’ensemble immobilier a alerté le bailleur du fait que [Z] [C] entreposait de nombreux objets dans les parties communes de l’immeuble.

Depuis, le bailleur n’a cessé d’être alerté sur le comportement de [Z] [C] qui encombrait de mobiliers et autres objets les parties communes de l’immeuble, et avait une vie nocturne bruyante avec de nombreux aller et retours dans l’escalier avec des sacs qui traînent, bruits de pas toute la nuit, objets qui tombent…

La copropriété s’est rapidement plainte auprès de [T].

[T] est intervenue à de nombreuses reprises auprès de son locataire afin de mettre un terme au troubles de jouissance dont il était à l’origine dans l’immeuble.

Plusieurs mises en demeure ont été adressées à [Z] [C], ainsi qu’une tentative de médiation, en vain.

Une sommation de cesser les troubles de voisinage lui a été délivrée par Commissaire de justice, le 09 juillet 2018, toujours en vain.

Les services de la Police sanitaire se sont déplacés le 29 mars 2019 au domicile de [Z] [C], mais ils n’ont pu intervenir dès lors qu’il n’y avait pas péril en matière d’hygiène.

[T] a également tenté d’engager des procédure d’injonction de faire, mais la situation n’a pu s’améliorer.

Malgré une ultime mise en demeure, du 20 mai 2025, [T] n’est pas parvenue à remédier à cette situation.

En l’absence de réaction de [Z] [C], par assignation du 23 juillet 2025, [T] sollicite du Tribunal, sous bénéfice de l’exécution provisoire, qu’il:

— prononce la résiliation du bail d’habitation portant sur l’appartement situé [Adresse 4] à [Localité 2], ainsi que du garage [Adresse 5] à [Localité 3], n°17 bâtiment B, régularisé entre les parties le 29 septembre 1992,

— ordonne l’expulsion de [Z] [C] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamne [Z] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, laquelle sera indexée par référence à la clause d’indexation prévue au bail, à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamne [Z] [C] au paiement de la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts,

Elle sollicite également la somme de 1.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que la condamnation de [Z] [C] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites, outre la déclaration d’opposabilité du jugement au Service mandataire judiciaire à la protection des majeurs de Côte d’Or de la MUTUALITE FRANCAISE, [Adresse 7] à [Localité 4], en charge de la mesure de curatelle renforcée de [Z] [C].

L’affaire était examinée au fond à l’audience du 19 janvier 2026, [T] est représentée, [Z] [C] est assisté de son conseil.

Le représentant de [T] explique que [Z] [C] perturbe toujours la copropriété par son attitude inadaptée.

Il précise que ce dernier a retiré son nom de la boite aux lettres ce qui complique les échanges.

Il ajoute que malgré un désencombrement récent, obtenu grâce à l’intervention du curateur, les nuisances sonores et les odeurs nauséabondes demeurent, ce qui est insupportable pour les autres résidents qui n’en peuvent plus.

Enfin, il dépose ses pièces, confirme ses demandes telles que dans l’assignation, et renvoie à cette dernière pour le surplus.

[Z] [C] reconnaît l’encombrement des parties commune, mais explique que cela était temporaire et que sa curatrice a fait enlever ce qui y était déposé.

Il admet qu’il a pu être à l’origine de nuisances mais qu’à présent, tout est rentré dans l’ordre.

Il dépose ses pièces, et notamment un procès-verbal de constat de Commissaire de Justice du 15 janvier 2026 justifiant du désencombrement des parties communes.

Enfin, il sollicite la possibilité de demeurer dans les lieux, au motif que tout est rentré dans l’ordre et qu’il y demeure depuis plus de 30 ans.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement sera qualifié de contradictoire en raison de la présence ou représentation des parties.

Sur la résiliation du bail et la demande d’expulsion

L’article 7 de la Loi n°89-462 du 10 juillet 1989 dispose que « Le locataire est obligé : …

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’absten1r de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords

de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et

venir ; … ».

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Les articles 1193 et suivants rappellent quant à eux la force obligatoire des contrats.

L’article 1217 du Code civil rappelle, quant à lui, qu’en cas d’inexécution ou mauvaise exécution du contrat, la partie qui y a intérêt peut saisir le Juge aux fins de résiliation du contrat.

Enfin, l’article 1729 du Code Civil dispose que « Si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

En l’espèce, [T] soutient que [Z] [C], ne respecterait pas le règlement de copropriété, et engendrerait des nuisances depuis de longues années, lesquelles sont devenues intolérables pour l’ensemble des co-locataires.

Afin de justifier des griefs évoqués, elle produit les nombreuses mises en demeure pour troubles de jouissance, un rapport de la Police sanitaire ainsi que diverses photos, attestant d’un grand défaut d’entretien, ainsi que de l’encombrement des parties communes.

Le Conseil de [Z] [C] explique que la mise sous protection judiciaire date de 2017, période durant laquelle ce dernier a rencontré de nombreux problèmes de santé.

Il produit un procès-verbal de constat de Commissaire de justice du 15 janvier 2026, lequel conclut « après avoir passé en revue les trois étages, je constate que l’ensemble des paliers et escaliers de l’immeuble sont librement accessibles et libre de tout encombrement ».

Il est également précisé dans ce PV, que Madame [Q], travailleuse sociale auprès de la SDAT est présente et « rappelle à Monsieur [C] que les communs doivent rester dans cet état ».

S’il est indéniable, et par ailleurs non contesté, que des troubles anormaux du voisinage ont pu exister, il apparaît que ceux-ci ont manifestement cessé.

En outre, aucune attestation de voisins, copropriétaires ou locataires, n’est produite, d’autant plus que [Z] [C] explique que personne ne réside au second étage, et que seul le directeur de [T] résiderait dans l’immeuble avec lui.

Ainsi la demande d’expulsion sera rejetée, les désordres allégués n’étant manifestement plus démontrés, et d’autant plus que le SMJPM de VyV3, en charge de la curatelle renforcée sera vigilant à ce que la situation actuelle, pacifiée et assainie, le demeure.

Sur la demande dommages et intérêts

L’article 1240 du Code Civil dispose que «tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Bien que la demande d’expulsion du défendeur soit rejetée, il est indéniable, et par ailleurs reconnu, que des troubles anormaux du voisinages, et l’encombrement des parties communes ont perduré durant plusieurs années, et n’ont cessé que par l’initiation de la présente procédure judiciaire.

Ainsi, en dépit de la solution adoptée, la demande de dommages et intérêts est parfaitement fondée, et [Z] [C] sera condamné à verser à [T] la somme de 800,00 € en réparation du préjudice de jouissance qu’il a occasionné.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

[T] sollicite la somme de 1.500,00 €, et bien qu’elle succombe, la présente procédure a été indispensable afin que les acteurs sociaux intervenant dans la situation de [Z] [C] agissent de manière effective, et que la situation devienne acceptable.

C’est pourquoi, la nécessité de cette action justifie d’accorder à [T] une indemnité, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, pour une somme de 600,00 € à laquelle sera condamné [Z] [C].

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et pour les mêmes raisons que précédemment, [Z] [C] supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Aux termes de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 – art.3 « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement »;

Il sera fait rappel de ce dispositif.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE les demandes de la SA [T] recevables ;

REJETTE la demande de résiliation du bail régularisé le 29 septembre 1992, ainsi que la demande d’expulsion de Monsieur [Z] [C] sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, et notamment l’encombrement des parties communes.

REJETTE, en conséquence, la demande d’indemnités d’occupation.

CONDAMNE Monsieur [Z] [C] à payer à la SA [T] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts pour les troubles de jouissance occasionnés,

CONDAMNE Monsieur [Z] [C] à payer à la SA [T] la somme de 600,00 € (SIX CENTS EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [Z] [C] aux dépens de l’instance ;

INVITE le SMJPM de VyV3, en charge de la mesure de curatelle renforcée de [Z] [C], à s’assurer de la pérennisation du désencombrement des parties communes du logement occupé par son protégé,

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Stéphane LARCAT, vice-président, et par Madame Martine LECOMTE, greffier.

Le greffier, Le vice-président,