Tribunal Judiciaire de Dijon, Référé, 7 janvier 2026, n° 25/00340

TJ Dijon 7 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Existence de désordres affectant le balcon privatif
La cour a estimé que le demandeur a fourni des éléments crédibles, notamment un procès-verbal de commissaire de justice, justifiant la demande d'expertise pour établir la nature et l'origine des désordres.
Accepté
Clause d'exclusion de garantie des vices cachés
La cour a précisé que la clause ne saurait bénéficier aux défendeurs si une dissimulation volontaire des désordres était prouvée, ce qui justifie la demande d'expertise.
Rejeté
Partie perdante aux dépens
La cour a jugé que les défendeurs ne peuvent être considérés comme parties perdantes, car la demande d'expertise a été acceptée, laissant les dépens à la charge du demandeur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Dijon, référé, 7 janv. 2026, n° 25/00340
Numéro(s) :	25/00340
Importance :	Inédit
Dispositif :	Désigne un expert ou un autre technicien
Date de dernière mise à jour :	13 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Philippe SIMARDAlexis TUPINIEREric SEUTET
Cabinet(s) :	MAGDELAINE, AVOCATS ASSOCIES
Parties :	son syndic en exercice la SAS REGIE FONCIERE, SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE 1-2-4 ALLEE EMILE RONDINET A [ Localité 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Affaire : [D] [O]

[U] [P]

[G] [I]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE 1-2-4 ALLEE EMILE RONDINET A [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SAS REGIE FONCIERE

N° RG 25/00340 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I2BV

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SCP MAGDELAINE AVOCATS ASSOCIES – 72Me Eric SEUTET – 108Me Alexis TUPINIER – 117

ORDONNANCE DU : 07 JANVIER 2026

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEUR :

M. [D] [O]

né le 08 Avril 1997 à [Localité 2] (CHARENTES)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Eric SEUTET, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de Dijon,

DEFENDEURS:

M. [U] [P]

né le 23 Avril 1987 à [Localité 1] (COTE D’OR)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Mme [G] [I]

née le 07 Septembre 1990 à [Localité 1] (COTE D’OR)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentés par M^e Alexis TUPINIER, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de Dijon,

PARTIE INTERVENANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 5] A [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SAS REGIE FONCIERE

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean-Philippe SIMARD de la SCP MAGDELAINE AVOCATS ASSOCIES, demeurant [Adresse 7], avocats au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 novembre 2025 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 18 juillet 2022, M. [D] [O] a acquis un appartement situé [Adresse 8] à [Localité 1] auprès de M. [U] [P] et Mme [G] [I].

Par actes de commissaire de justice en date du 13 juin 2025, M. [O] a assigné M. [P] et Mme [I] en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa de l’article 145 du code de procédure civile :

— ordonner une mesure d’expertise,

— ordonner que l’exécution de la présente ordonnance aura lieu au seul vu de la minute,

— condamner in solidum M. [P] et Mme [I] à lui payer la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 octobre 2025, M. [O] a assigné le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par la société La Régie Foncière, son syndic, aux fins de lui rendre commune et opposable l’ordonnance à intervenir.

Les deux assignations ont été jointes.

Aux termes de ses dernières conclusions, M. [O] a maintenu ses demandes initiales et exposé que :

peu après son achat, il a observé d’importants désordres au niveau de son balcon privatif. Bien qu’apparus après l’achat, ces désordres sont manifestement antérieurs à la vente ;

il est ainsi permis de douter de la conformité et de la qualité des travaux réalisés sur le balcon. Il est donc justifié de mettre en œuvre une expertise judiciaire ;

en réponse aux conclusions adverses, il doit être rappelé que les désordres qu’il allègue portent uniquement sur une partie privative de l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires a toutefois été mis en cause par souci de prudence et d’efficacité ;

afin d’appuyer sa demande, il produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice qui a pu relever l’existence des désordres. Il doit en outre être précisé qu’aucun commencement de preuve n’est exigé à ce stade de la procédure ;

la clause exclusive de garantie des vices cachés ne saurait jouer dans le cas où les vendeurs auraient connus les désordres et les auraient volontairement dissimulés au moment de la vente.

En conséquence, M. [O] estime être bien fondé à solliciter une mesure d’expertise et a maintenu ses demandes à l’audience du 19 novembre 2025.

M. [P] et Mme [I] demandent au juge des référés de :

— dire et juger irrecevable l’action en justice de M. [O] ;

— dire et juger mal fondée l’action en justice de M. [O] sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ;

En tout état de cause,

— débouter M. [O] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner M. [O] à leur payer la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles ;

— condamner M. [O] aux entiers dépens de la présente instance.

M. [P] et Mme [I] :

— les désordres allégués par M. [O] se situent à la jonction du balcon et de la façade qui constitue elle-même une partie commune de l’immeuble. Dès lors, M. [O] ne peut agir seul en justice et son action est irrecevable ;

— sur le fond, le demandeur ne communique que des photos non datées et de mauvaise qualité pour appuyer sa demande d’expertise ;

— en outre, le contrat conclut stipulait clairement une clause d’exclusion de garantie des vices apparents et des vices cachés. Dès lors, faute de litige éventuel, le demandeur est dépourvu de motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise.

Le Syndicat des copropriétaires formule ses protestations et réserves sur la mesure d’expertise sollicitée par M. [O].

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le demandeur à la mesure d’instruction, s’il n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En l’espèce, le demandeur à la mesure d’expertise a versé aux débats un procès-verbal de commissaire de justice tendant à corroborer l’existence de désordres affectant son balcon privatif au-delà des seules considérations esthétiques.

M. [O] envisage donc d’agir au fond au titre de la garantie légale des vices cachés. Il convient de préciser que la clause opposée par les défendeurs ne saurait leur bénéficier s’il était démontré qu’ils avaient connaissance des désordres au moment de la vente et les auraient volontairement dissimulés.

Ainsi, l’action au fond envisagée par M. [O] ne peut être jugée manifestement vouée à l’échec à ce stade de la procédure et celui-ci justifie d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expertise, sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, aux frais avancés du demandeur.

La présente ordonnance sera déclarée commune et opposable au Syndicat des copropriétaires à qui il sera donné acte de ses protestations et réserves.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P], Mme [I] et le Syndicat des copropriétaires, défendeurs à une mesure d’expertise judiciaire, ne peuvent être considérés comme parties perdantes. Les dépens seront en conséquence provisoirement laissés à la charge de M. [O] qui est à l’origine de la demande d’expertise.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

N’étant pas des parties perdantes à ce stade, il n’y a pas lieu de condamner M. [P] et Mme [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile. M. [O] sera débouté de sa demande en ce sens.

Dans la mesure où il est fait droit à sa demande d’expertise, il n’y a pas lieu de condamner M. [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile. M. [P] et Mme [I] seront donc déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Donnons acte au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] à [Localité 1] de ses protestations et réserves ;

Ordonnons une expertise confiée à :

Mme [M] [T]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Mèl : [Courriel 1]

expert inscrit sur la liste des experts dressée par la cour d’appel de [Localité 1], avec mission de :

1. Convoquer les parties ;

2. Se rendre chez M. [O] : [Adresse 10]

3. Entendre les parties en leurs explications et se faire remettre tous les documents et pièces qu’il jugera nécessaires pour assumer sa mission : documents contractuels et techniques, polices d’assurance ;

4. S’entourer de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, en entendant toute personne en qualité de sachant, à charge de reproduire ses dires et son identité, et en demandant s’il y a lieu l’avis de tout spécialiste de son choix ;

5. Établir un historique succinct du litige en recherchant les dates d’ouverture du chantier, d’achèvement des travaux et de réception ;

6. Vérifier l’existence des désordres, malfaçons, non conformités et manquements aux règles de l’art allégués dans l’assignation (fissurations et dégradations au niveau du balcon) et produire des photographies des désordres ;

7. Indiquer, pour chacun des désordres, la nature, la cause et l’origine du désordre, et notamment s’il s’agit d’une non-conformité aux documents contractuels, d’un défaut de conception ou d’exécution, d’un manquement aux règles de l’art, d’un manquement aux prescriptions d’utilisation des matériaux ou éléments d’ouvrage, ou encore d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation de l’ouvrage ;

8. Rechercher la date d’apparition de chaque désordre et dire s’ils étaient apparents au moment de la vente du bien immobilier,

9. Dire s’ils sont de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination ou à porter atteinte à sa solidité ;

10. Décrire les travaux éventuellement nécessaires à la réfection, préciser leur durée et chiffrer, le cas échéant, le coût de la remise en état ;

11. Fournir tous les renseignements et éléments techniques propres à permettre à la juridiction saisie de déterminer la responsabilité encourue ainsi que la nature et le quantum des préjudices subis par le demandeur ;

Disons que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport.

Disons que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires et écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

Disons toutefois que lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui lui auraient été faites après l’expiration de ce délai à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile) ;

Fixons la provision à la somme de 4 000 € concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par M. [D] [O] à la régie du tribunal au plus tard le 10 février 2026 ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 30 août 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Déboutons M. [O], M. [U] [P] et Mme [G] [I] de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que la présente ordonnance sera commune et opposable au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] à [Localité 1] ;

Condamnons provisoirement M. [D] [O] aux dépens.

Le Greffier Le Président