REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/05748 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KK55

MINUTE N°

JUGEMENT

DU 04 Décembre 2024

S.C.I. [Adresse 5] c/ [Y]

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Décembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.C.I. [Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Audrey CARRU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE:

Madame [S] [Y]

née le 07 Octobre 1983 à [Localité 6] (VAR)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Non comparante, ni représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE 04 Décembre 2024 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Audrey CARRU

— [S] [Y]

1 copie dossier

RAPPEL DES FAITS

Par acte du 28 juillet 2022, la SCI DU VILLAGE a donné à bail à madame [S] [Y] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 500 €, outre des provisions sur charges de 20 €.

Suite à divers incidents de paiement, monsieur [W] [U], représentant la SCI [Adresse 5], a adressé le 3 février 2023 une mise en demeure à sa locataire d’avoir à régler la somme de 1.170 euros avant le 15 février 2023. En l’absence de régularisation de la situation d’impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 1.771,51 € a été délivré le 13 avril 2023 à madame [S] [Y], qui n’a pas soldé sa dette dans le délai de deux mois contractuellement prévu.

La locataire a quitté les lieux à la fin du mois de février 2024 sans préavis.

La SCI DU VILLAGE a fait réaliser un constat de l’état du logement par un commissaire de justice le 15 mars 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024, la SCI [Adresse 5] a fait assigner madame [S] [Y] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN à l’audience du 2 octobre 2024, pour obtenir la résiliation du contrat de bail et la condamnation de la locataire au paiement des sommes dues tant au titre des arriérés de loyers et charges impayés qu’au titre des frais de remise en état du logement, outre 3.040 euros de dommages et intérêts en réparation des préjudices moral et de jouissance et 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 2 octobre 2024, la SCI DU VILLAGE, représentée par son conseil, a confirmé les termes de son assignation.

Madame [S] [Y], régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile (AR revenu « pli avisé non réclamé ») n’était ni présente ni représentée.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 4 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera réputée contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 et 474 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ SUR LA RESILIATION DU BAIL

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Var par la voie électronique le 16 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI [Adresse 5] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (pour les commandements de payer délivrés avant le 29 juillet 2023).

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 28 juillet 2022, contient une clause résolutoire (en page 3) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 avril 2023, pour la somme en principal de 1.610 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 13 juin 2023.

Madame [S] [Y] ayant quitté les lieux, il n’y a pas lieu de statuer sur son éventuelle expulsion, dont le juge n’est par ailleurs pas saisi.

II/ SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

— Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation

La SCI DU VILLAGE produit un décompte aux termes duquel elle fait valoir que madame [S] [Y] reste devoir, à la date du 30 mars 2024, une somme totale de 8.390 euros.

L’examen de ce décompte appelle les observations suivantes

Aux termes de ses écritures, la SCI [Adresse 5] indique que la locataire a quitté les lieux à la fin du mois de février 2024 et que les clés ont été retrouvées dans le couloir de l’immeuble. Or, elle retient une dette de loyer au mois de mars 2024. En l’état du départ de madame [Y] et de la restitution des clés, la défenderesse n’était plus occupante sans droit ni titre au mois de mars 2024. Il ne sera pas tenu compte de la somme de 520 euros retenue au titre des loyers et charges sur cette période. La propriétaire comptabilise une somme correspondant à trois mois de loyer au titre d’un préavis qui aurait fait défaut avant le départ de la locataire. Sur ce point, il ne peut qu’être relevé que la SCI DU VILLAGE a sollicité l’acquisition de la clause résolutoire du bail, laquelle a été admise à effet au 13 juin 2023. De ce fait, madame [Y] était occupante sans droit ni titre du logement à compter de cette date et jusqu’à son départ. Par conséquent, elle n’était plus tenue par les dispositions du bail résilié, notamment en matière de délivrance d’un congé et de respect d’un préavis. L’indemnisation du propriétaire du logement occupé sans droit ni titre relève de l’allocation d’une indemnité d’occupation et non d’une indemnité compensatrice de l’absence de respect du délai de préavis. Il ne sera par conséquent pas tenu compte de la somme de 1.560 euros retenue à titre indemnitaire pour non respect du congé et du préavis.

La demanderesse établit par suite une dette au principal d’un montant de 6.310 euros comprenant les loyers et provisions sur charges.

En ses écritures, la requérante sollicite le versement des impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation. Il convient de fixer l’indemnité d’occupation due par madame [Y] au montant du loyer et des provisions sur charge qui auraient été appliqués si le bail s’était poursuivi entre les parties, afin de réparer le préjudice de la propriétaire découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Il sera ainsi fait droit à cette demande, selon les modalités suivantes et compte tenu de l’échéance de loyer fixée au 1er jour de chaque mois :

Madame [S] [Y] sera condamnée à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 2.670 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 30 juin 2023Elle sera condamnée à payer la somme de 3.640 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2023 et jusqu’au 29 février 2024, date de libération effective des lieux loués.

Ces condamnations produiront intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

— Sur la demande en paiement au titre des frais de remise en état du logement

La SCI DU VILLAGE produit un état des lieux d’entrée signé concommitamment à l’établissement du bail, lequel mentionne le bon état de l’ensemble des installations du logement.

La bailleresse présente par ailleurs un constat de commissaire de justice établi le 15 mars 2024, faisant état de dégradations dans le logement.

Les photographies laissent en effet apparaître d’importants trous dans les murs de la chambre, dans l’escalier, ainsi que dans le séjour. L’arrête du muret d’accès à l’escalier est également très abimé.

Les constatations révèlent ainsi des désordres ne pouvant être assimilés comme résultant d’un usage normal des lieux par la locataire ni de la vétusté usuelle du logement.

Madame [Y] doit donc être déclarée responsable des désordres affectant le logement loué.

La SCI [Adresse 5] justifie d’un devis réalisé par la société DICA ELEC, proposant la reprise des désordres constitués par les trous dans les murs de l’ensemble de l’appartement pour un montant de 574,80 euros TTC.

Elle présente également plusieurs devis et factures portant sur des travaux d’électricité et de plomberie.

Sur ce point, le constat de commissaire de justice ne relève ni désordre électrique ni désordre de plomberie associés à une faute de la locataire. Or, les travaux structurels restent à la charge du propriétaire, sauf à ce que dernier établisse la preuve de ce qu’ils ont été rendus nécessaires par la faute du locataire. Le dispositif des conclusions de la requérante, confirmé à l’audience, ne reprend en tout état de cause qu’une demande en paiement sur le fondement du devis de reprise des murs.

Madame [Y] sera par conséquent condamnée à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 574,80 euros au titre de la réparation des désordres survenus par sa faute dans le logement loué.

— Sur la demande en paiement à titre de dommages et intérêts

Aux termes des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’article 1231-2 du même code précise par ailleurs que « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après ».

La SCI DU VILLAGE sollicite en l’espèce l’octroi de dommages et intérêts :

A raison du préjudice moral subi. Le préjudice moral d’une personne morale doit s’entendre de l’ensemble des préjudices subis par la société, et qui ne portent pas une atteinte directe à son patrimoine. La requérante ne justifie toutefois d’aucune atteinte portée à sa réputation ou son image, ni d’aucune autre forme d’atteinte à sa personne. Elle sera déboutée de sa demande sur ce fondement.A raison du préjudice de jouissance du bien immobilier. En l’occurrence, le préjudice de jouissance du bien est, sur la période précédant le départ du locataire, compensé par l’allocation d’une indemnité d’occupation, exclusive d’autres formes d’indemnisation sur ce fondement. Après libération des lieux, il peut être justifié d’un préjudice de jouissance résultant, comme en l’espèce, de la persistance d’un trouble interdisant au propriétaire de jouir immédiatement du bien restitué. En l’espèce, il a été justifié de désordres intervenus du fait de la locataire et pour lesquels la SCI [Adresse 5] a dû entreprendre des travaux et, par suite, immobilier son logement le temps de leur réalisation. Il lui sera alloué sur ce poste une indemnité de 520 euros, correspondant à un mois de loyer.

III/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [S] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI DU VILLAGE, madame [S] [Y] sera condamnée à lui verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juillet 2022 entre madame [S] [Y] et la SCI [Adresse 5] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] LE LUC EN PROVENCE sont réunies au 13 juin 2023 ;

CONDAMNE madame [S] [Y] à payer à la SCI DU VILLAGE :

la somme de 2.670 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 30 juin 2023la somme de 3.640 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2023 et jusqu’au 29 février 2024, date de libération effective des lieux loués ;la somme de 574,80 euros au titre de la réparation des désordres survenus par sa faute dans le logement loué ;la somme de 520 euros au titre du préjudice de jouissance subi du fait des désordres subsistants après libération des lieux ;

DIT que ces condamnations produiront intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;

DEBOUTE la SCI [Adresse 5] de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE madame [S] [Y] à verser à la SCI DU VILLAGE une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [S] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi que la moitié du coût du constat de commissaire de justice établi à titre d’état des lieux de sortie le 15 mars 2024 ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 4 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Ariane CHARDONNET, vice-présidente, et par madame Stéphanie STAINIER, greffière.

La greffière, Le Juge des Contentieux de la Protection