T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/04050 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KWWO

MINUTE n° : 2025/795

DATE : 17 Décembre 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires LES AMARYLIS prise en la personne de son syndic la SAS LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

S.C.P. [I] [F] et [J] [W], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-luc FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant et M^e François DE MOUSTIER, avocat au barreau de PARIS avocat plaidant

S.A.S. NOT@ZUR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-luc FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Maître [O] [P], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-luc FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant et M^e François DE MOUSTIER, avocat au barreau de PARIS avocat plaidant

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 15 Octobre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Jean-luc FORNO

M^e Alain-david POTHET

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Jean-luc FORNO

M^e Alain-david POTHET

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les assignations délivrées le 21 mai 2025 à l’encontre de Maître [O] [P], de la SCP [I] [F] ET [J] [W], anciennement dénommée [O] [P] ET [I] [F], et de la SAS NOTAZUR (NOT@ZUR) par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS LAMY, a saisi Madame la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins principales, au visa des articles 20 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et 835 du code de procédure civile, de condamner la SAS NOTAZUR à lui payer à titre provisionnel les sommes de 5103,16 euros correspondant au montant de l’opposition article 20 signifiée le 27 juillet 2023 et de 1500 euros, et de valider le montant de ladite opposition ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 octobre 2025, complétant ses précédentes écritures et soutenues à l’audience du 15 octobre 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la copropriété LES [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS LAMY, sollicite, au visa des articles 20-I de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, 835 du code de procédure civile, 1240 du code civil et de la jurisprudence CA [Localité 4] Ch.1-1, 25 mars 2025, RG 21/03203, de :

PRENDRE ACTE de l’accord conclu entre le syndicat des copropriétaires LES AMARYLIS et Maître [O] [P] et la SCP [I] [F] et [J] [W] sur l’abandon réciproque de toute demande pécuniaire entre eux,

CONDAMNER la SAS NOTAZUR à lui payer à titre provisionnel les sommes suivantes :

—  5103,16 euros correspondant au montant de l’opposition de l’article 20 signifiée le 27 juillet 2023, outre intérêts au taux légal à compter de ladite date

—  1500 euros à titre de préjudice de trésorerie

—  5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

S’ENTENDRE CONDAMNER aux entiers dépens, comprenant les frais d’opposition ;

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2025 par lesquelles Maître [O] [P] et la SCP [I] [F] ET [J] [W] sollicitent, au visa des articles 20 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et 834 du code de procédure civile, de :

Leur donner acte de ce qu’ils s’en rapportent à justice sur les demandes du syndicat des copropriétaires LES AMARYLIS,

Condamner le syndicat des copropriétaires LES AMARYLIS à leur payer une somme de 1000 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires LES AMARYLIS aux entiers dépens ;

Vu leur position à l’audience du 15 octobre 2025 prenant acte de l’accord avec le syndicat des copropriétaires et l’abandon de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2025, soutenues à l’audience du 15 octobre 2025 et par lesquelles la SAS NOT@ZUR sollicite de :

Lui donner acte qu’elle déférera à toute décision de justice ayant force de chose jugée ou assortie de l’exécution provisoire fixant le sort de la somme déposée en sa comptabilité,

Débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] de sa demande tendant à la condamnation du notaire au paiement de la somme de 1500 euros, qui est tout aussi irrecevable qu’infondée,

Débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] de sa demande faite au titre de l’article 700 à hauteur de 5000 euros,

Reconventionnellement, condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] à lui payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamner aux entiers dépens ;

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Il sera d’abord constaté que le syndicat des copropriétaires requérant, d’une part, et Maître [O] [P] et la SCP [I] [F] ET [J] [W], d’autre part, ont conclu un accord et ne sollicitent plus de demandes réciproques.

Le syndicat requérant fonde ses prétentions sur :

— l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, selon lequel le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

— l’alinéa 2 du même texte, aux termes duquel, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ledit président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il expose :

— avoir formé opposition au paiement du prix de vente des lots de la copropriété située à Fréjus par la SCI ANGELUDAD.FR, cette dernière ne réglant pas ses charges de copropriété depuis plusieurs années ;

— que cette opposition entre les mains du notaire Maître [P] en date du 27 juillet 2023 porte sur un montant de créance de 5103,16 euros ;

— que le 13 septembre 2023, la société ANGELUDAD.FR a fait assigner le syndicat des copropriétaires, en présence du notaire Maître [P], devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, et le jugement rendu le 28 mai 2024 a notamment déclaré irrecevable et débouté la société ANGELUDAD.FR de ses demandes ;

— que la SAS NOT@ZUR, ayant succédé à Maître [P], n’a cependant pas déféré aux demandes du syndicat de voir libérer la somme de 5103,16 euros à son profit, ce qui constitue, sans contestation sérieuse, une faute au sens de l’article 1240 du code civil et lui cause un trouble manifestement illicite.

La SAS NOT@ZUR rétorque que la débitrice n’a pas été citée à la présente instance, que le notaire ne peut que s’abstenir sur le mérite des prétentions respectives et qu’il déférera à toute décision de justice fixant le sort de la somme réclamée qu’elle a toujours séquestrée en sa comptabilité. Elle s’oppose à la condamnation au paiement de la somme de 1500 euros dénuée selon elle de tout fondement.

Le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il doit être actuel au moment où la juridiction statue et, s’il est avéré, le juge apprécie les mesures propres à faire cesser le trouble manifestement illicite.

S’agissant des conditions de l’alinéa 2 du texte précité, il est admis que la contestation sérieuse est appréciée souverainement par le juge des référés, et qu’elle ne saurait être constituée par la seule expression d’une opposition aux demandes adverses. La contestation est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions adverses n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point.

Quant au montant de la provision, elle n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

L’article 20 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 dispose : " I. Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre de l’hypothèque légale mentionnée à l’article 19-1.

II. Préalablement à l’établissement de l’acte authentique de vente d’un lot ou d’une fraction de lot, le cas échéant après que le titulaire du droit de préemption instauré en application du dernier alinéa de l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme a renoncé à l’exercice de ce droit, le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Dans un délai d’un mois, le syndic délivre au notaire un certificat datant de moins d’un mois attestant :

Si le copropriétaire n’est pas à jour de ses charges au sens du 2° du présent II, le notaire notifie aux parties l’impossibilité de conclure la vente.

Dans l’hypothèse où un avant-contrat de vente a été signé préalablement à l’acte authentique de vente, l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, dont les noms ont été notifiés par le notaire, disposent d’un délai de trente jours à compter de cette notification pour s’acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat. Si aucun certificat attestant du règlement des charges n’est produit à l’issue de ce délai, l’avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l’acquéreur. "

En l’espèce, il est relevé que le juge de l’exécution, dans son ordonnance du 28 mai 2024 a notamment déclaré la société ANGELUDAD.FR irrecevable en sa demande de juger nulle et de nul effet l’opposition à paiement du syndicat en date du 27 juillet 2023.

Il en résulte en premier lieu qu’il ne peut être fait reproche au notaire de n’avoir pas libéré les fonds au profit du syndicat requérant dans le délai de l’article 20 I de la loi du 10 juillet 1965 alors qu’une contestation de l’opposition a bien été formée par la société ANGELUDAD.FR. La jurisprudence invoquée par le syndicat requérant pour prouver une faute du notaire pour un irrespect du délai de trois mois n’est ainsi pas applicable, et d’autant plus que la somme en litige a été séquestrée entre les mains du notaire et non restituée au vendeur.

En second lieu, si le syndicat requérant justifie que la décision du 27 juillet 2023 a été signifiée et est désormais définitive, elle ne tranche pas sur le fond la contestation de l’opposition au paiement du prix de vente.

Aussi, le notaire a recherché l’accord entre vendeur et syndic quant à l’issue de la somme séquestrée correspondant au montant de l’opposition. A l’issue de ces démarches, le courrier adressé le 18 décembre 2024 par le gérant de la société ANGELUDAD.FR prouve que cette dernière a entendu maintenir sa contestation de l’opposition en litige.

En conséquence, il ne peut être reproché au notaire de n’avoir pas déféré à la demande du syndicat requérante, en particulier celle de son conseil en date du 1er avril 2025, au vu de l’absence d’accord entre les parties.

Le notaire ayant ensuite été assigné à la présente instance dès le 21 mai 2025, et les sommes restant séquestrées et non libérées au profit du vendeur, il ne peut être caractérisé, sans aucune contestation sérieuse, la faute du notaire au sens de l’article 1240 du code civil, seule la juridiction au fond pouvant se prononcer plus avant sur la caractérisation d’une telle faute.

S’agissant du trouble manifestement illicite, la violation évidente de la règle de droit n’est pas établie alors que les fonds restent séquestrés et que le notaire assure déférer à toute décision judiciaire prescrivant le cas échéant la libération des fonds.

Au demeurant, il ne peut à ce stade être assuré d’une absence de contestation de l’opposition par la société ANGELUDAD.FR, dont la liquidation judiciaire, ou la perte de la capacité d’agir en justice, n’est établie par aucune pièce et alors qu’elle n’a pas été attraite en la cause.

Il n’y a en conséquence pas lieu à référé sur les demandes du syndicat requérant.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat requérant, partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux dépens de l’instance. Ces dépens ne peuvent comprendre les frais de l’opposition alors que la débitrice n’a pas été attraite en la cause.

L’équité ne commande pas de condamner l’une des parties à payer les frais irrépétibles d’une autre. Le syndicat requérant et la SAS NOT@ZUR seront déboutés de leurs demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, exécutoire de droit et en premier ressort :

CONSTATONS l’accord conclu entre le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS LAMY, d’une part, et Maître [O] [P] et la SCP [I] [F] ET [J] [W], d’autre part, conduisant à l’abandon de leurs demandes réciproques à leur encontre.

DISONS n’y avoir lieu à référé et DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS LAMY, de l’intégralité de ses demandes.

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS LAMY, aux dépens de l’instance.

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT