TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [R] [Z] [Z] [R]

Madame [U] [W] épouse [R]

M^e Rochfelaire IBARA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Nadia FARAJALLAH

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/08599 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3HGI

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 12 avril 2024

DEMANDEURS

— Monsieur [H] [L]

demeurant [Adresse 3]

— Madame [C] [B]

demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par M^e Nadia FARAJALLAH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEURS

— Monsieur [R] [Z] [Z] [R]

demeurant [Adresse 1]

— Madame [U] [W] épouse [R]

demeurant [Adresse 1]

non comparants

ayant pour conseil M^e Rochfelaire IBARA, avocat aux barreaux Paris-Lausanne, non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Deborah FORST, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 février 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 avril 2024 par Deborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 12 avril 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/08599 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3HGI

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement d’adjudication rendu le 9 février 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris adjugé dans un immeuble, en un premier lot, les lots numéro 162 et 278 de l’EDD situés [Adresse 1], cadastré section AQ, numéro de plan [Cadastre 2] au profit de Monsieur [H] [L] et Madame [C] [B] au prix de 1 195 701 euros.

Par jugement d’adjudication rendu le 9 février 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a adjugé dans le même immeuble, en un deuxième lot, le lot numéro 338 de l’EDD situé [Adresse 1], cadastré section AQ, numéro de plan [Cadastre 2] au profit de Monsieur [H] [L] et Madame [C] [B] au prix de 81 401 euros.

Il n’est pas contesté que les biens appartenaient à Monsieur [R] [Z] [R] et à Madame [U] [W] épouse [R].

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2023, Monsieur [H] [L] et Madame [C] [B] ont fait assigner Monsieur [R] [Z] [R] et Madame [U] [W] épouse [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— déclarer recevables et bien fondées leurs demandes ;

— condamner solidairement Monsieur [R] [Z] [R] et Madame [U] [W] épouse [R] et tout occupant de leur chef à leur verser une indemnité d’occupation de 27987,20 euros arrêtée au mois d’octobre 2023 ;

— condamner solidairement Monsieur [R] [Z] [R] et Madame [U] [W] épouse [R] et tout occupant de leur chef à leur verser la somme de 3498,40 euros par mois à compter du mois de novembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner solidairement Monsieur [R] [Z] [R] et Madame [U] [W] épouse [R] à leur payer la somme de 3153,09 euros arrêtée au 1er juillet 2023, outre celle de 2084,74 euros, soit un total de 5237,83 euros au titre du remboursement des charges de copropriété acquittées par Monsieur [H] [L] et Madame [C] [B] ;

— condamner solidairement Monsieur [R] [Z] [R] et Madame [U] [W] épouse [R] à leur payer la somme de 5000 euros ;

— condamner solidairement Monsieur [R] [Z] [R] et Madame [U] [W] épouse [R] à leur verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2023, à laquelle l’ensemble des parties a été représentée par son conseil. Les demandeurs ont sollicité un renvoi au motif que les défendeurs avaient interjeté appel à l’encontre des jugements d’adjudication, et que le juge de l’exécution avait rendu une décision les condamnant à quitter les lieux sous astreinte, outre une amende civile. Les défendeurs ne se sont pas opposés au renvoi pour une bonne administration de la justice. L’affaire a ainsi été renvoyée à l’audience du 14 février 2024, à laquelle elle a été retenue.

Les demandeurs ont été représentés par leur conseil, et ont maintenu leurs demandes dans les termes de l’assignation, tout en précisant qu’ils avaient repris les lieux, et qu’ils ne sollicitaient ainsi une indemnité d’occupation que jusqu’à cette reprise.

A l’appui de leurs demandes, et selon les termes de leur assignation, ils font valoir, sur le fondement des articles L322-13 et R322-64 du code des procédures civiles d’exécution, qu’ils ont acquis les lots numéro 162, 278 et 338 situés [Adresse 1], soit un appartement, une cave et un emplacement de stationnement, par les deux jugements d’adjudication du 9 février 2023, et qu’à la suite du paiement du prix et des frais, les défendeurs se sont maintenus dans les lieux sans droit ni titre, malgré la délivrance d’un commandement de quitter les lieux le 10 mai 2023. Ils exposent que par jugement du 25 juillet 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a débouté les défendeurs des multiples demandes qu’ils avaient formées, a assorti l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte et les a condamnés à une amende civile. Ils soutiennent que les défendeurs se sont ainsi maintenus dans les lieux malgré les décisions de justice. Ils soutiennent que l’indemnité d’occupation est due à compter du jugement d’adjudication, et se réfèrent, pour son montant aux évaluations de l’OLAP et à la description du bien établi par le commissaire de justice dans le cadre de la procédure de saisie immobilière. Ils soutiennent en outre que les défendeurs doivent leur rembourser les charges de copropriété afférentes aux lots adjugés qu’ils se sont acquittés depuis le jugement d’adjudication. Ils estiment enfin, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que les défendeurs ont adopté un comportement abusif en se maintenant dans les lieux sans droit ni titre et en tentant de mettre en scène des procédures abusives, raison pour laquelle ils sollicitent la somme de 5000 euros.

Les défendeurs n’ont pas comparu ni n’ont été représentés à l’audience de plaidoirie du 14 février 2024.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 avril 2024, par mise à disposition au greffe.

Par courriel reçu au greffe le 15 février 2024 à 11 heures 11, le conseil des défendeurs a sollicité la réouverture des débats afin de l’autoriser à régulariser le dépôt de son dossier de plaidoirie par la voie du SAUJ. Il expose que l’absence de l’avocat qui devait le substituer à l’audience du 14 février 2024 à 9 heures procède d’une erreur, dans la mesure où il avait été noté par erreur dans son agenda que l’audience se tiendrait le 15 février 2024 à la même heure. Il fait état d’un courriel adressé le 14 février 2024 à 13 heures 30 par son contradicteur lui adressant un bordereau de communications de pièces pour l’audience devant se tenir à 14 heures, et l’ayant ainsi conforté dans l’idée que l’audience de renvoi était bien fixée au 15 février 2024. Il précise que les demandeurs ont accepté l’offre d’indemnisation de l’occupation qu’ils avaient formée et qu’ils ont effectivement libéré les lieux le 14 janvier 2024, évoquant un changement de serrure par effraction par les demandeurs.

Par courriel reçu au greffe le 15 février 2024 à 18 heures 39, le conseil des demandeurs s’est opposé à la demande de réouverture des débats, sauf à ce que les défendeurs, ayant quitté les lieux « à la cloche de bois » informent le tribunal de leur nouvelle adresse.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 469 dispose que si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

En l’espèce, les défendeurs ont été valablement représentés par leur conseil lors de la première audience du 21 novembre 2023 et se sont abstenus de comparaître ou d’être représentés à l’audience de plaidoirie sur renvoi du 14 février 2024. Il sera par conséquent statué par jugement contradictoire.

I.Sur la demande de réouverture des débats

L’article 444 du code de procédure civile prévoit que le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés. En cas de changement survenu dans la composition de la juridiction, il y a lieu de reprendre les débats.

Selon l’article 445 du même code, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, aucune note en délibéré n’a été autorisée par le juge.

Dans son courriel du 15 février 2024, le conseil des défendeurs sollicite la réouverture des débats afin de l’autoriser à régulariser le dépôt de son dossier de plaidoirie par la voie du SAUJ. Aucune disposition du code de procédure civile ne permet néanmoins de « régulariser par la voie du SAUJ » le dépôt d’un dossier de plaidoirie en procédure orale.

Au surplus, il expose que l’absence de l’avocat qui devait le substituer à l’audience du 14 février 2024 à 9 heures procède d’une erreur, dans la mesure où il avait été noté dans son agenda que l’audience se tiendrait le 15 février 2024 à la même heure. Le courriel du 14 février 2024 à 13 heures 30, adressé de manière officielle à son contradicteur, est joint à l’appui de sa demande de réouverture des débats. Ainsi, l’avocat des demandeurs a transmis trois nouvelles pièces (numéros 21 à 24), une demi-heure seulement avant l’audience de plaidoirie du 14 février 2024. Néanmoins, aucune des mentions de ce courriel ne permettait de penser que l’audience de plaidoirie devait se tenir le 15 février 2024, et non le 14 février 2024 à 14 heures 01.

Au surplus, l’affaire avait été appelée à une première audience du juge des contentieux de la protection du 21 novembre 2023, à laquelle les deux parties étaient représentées par leurs conseils respectifs. La note d’audience mentionne bien que le renvoi a été ordonné pour l’audience du 14 février 2024 à 14 heures 01. Les parties ont ainsi été valablement informées de la date et de l’heure de l’audience sur renvoi.

Ainsi, l’absence du conseil des défendeurs à l’audience de plaidoirie du 14 février 2024 à 14 heures 01 ne repose que sur sa propre erreur.

Or, au regard de l’existence d’un précédent renvoi, de l’absence de motif légitime ayant empêché l’avocat des défendeurs de comparaître, et de l’opposition exprimée par la partie demanderesse afin d’accorder une réouverture des débats dès lors que la nouvelle adresse des défendeurs n’a pas été communiquée, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de réouverture des débats.

II.Sur les demandes de condamnation à des indemnités d’occupation

Aux termes de l’article L322-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire. Elle ne confère à celui-ci d’autres droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d’éviction.

Il résulte de cette disposition que l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire, le saisi étant alors tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien. L’indemnité d’occupation étant la contrepartie, à la fois indemnitaire et compensatoire, de l’occupation du bien sans droit ni titre, celle-ci est due par l’occupant à compter du jugement d’adjudication, et non pas à compter de la décision prononçant une condamnation à une indemnité d’occupation. Cette indemnité est en outre due jusqu’au départ des lieux.

En l’espèce, par deux jugements du 9 février 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a désigné Monsieur [H] [L] et Madame [C] [B] adjudicataires des lots numéros 162, 278 et 338 de l’immeuble situé [Adresse 1], et qui appartenait à Monsieur [R] [Z] [R] et à Madame [U] [W] épouse [R]. Ces derniers se sont maintenus dans les lieux jusqu’au 24 janvier 2024, tel que cela résulte des procès-verbaux d’huissier.

Par ailleurs, par ordonnance du 1er février 2024 versée aux débats par les demandeurs, le premier président de la cour d’appel de Paris a rejeté la demande de suspension de l’exécution provisoire relatif aux jugements d’adjudication du 9 février 2023, ainsi qu’au jugement du juge de l’exécution du 25 juillet 2023, précisant notamment que l’adjudication a porté son complet effet par la publication du jugement du 9 février 2023 et par la distribution du prix.

Ainsi, par l’effet des jugements d’adjudication du 9 février 2023, les demandeurs ont acquis la propriété des lots 162, 278 et 338 de l’immeuble situé [Adresse 1], et il revenait aux défendeurs de libérer les lieux. Faute d’avoir libéré les lieux, ils doivent être condamnés à verser aux demandeurs une indemnité d’occupation à compter des jugements d’adjudication, soit le 9 février 2023, et jusqu’à la libération des lieux intervenue le 24 janvier 2024 au regard des procès-verbaux de commissaire de justice versés.

Le montant de l’indemnité d’occupation correspond à la valeur locative du bien.

Au regard des procès-verbaux de commissaires de justice des 4 février 2021 et 25 mars 2021, les lots précités présentent les caractéristiques suivantes :

— lot numéro 162 : un appartement en très bon état dans un immeuble de standing situé au quatrième étage de l’appartement, composé d’une entrée équipée de placards, d’un double séjour, d’une cuisine, d’un dégagement, d’une pièce à usage de bureau, d’un balcon, d’une chambre avec balcon, d’une salle de bains, d’une autre chambre à coucher avec balcon, d’une salle de douche et d’un cabinet d’aisances ;

— lot numéro 278 : une cave ;

— lot numéro 338 : un emplacement de parking.

Si le métrage de l’appartement n’est pas expressément mentionné dans les pièces versées par les demandeurs, qui l’évaluent à 124 mètres carrés, le nombre de pièces et la description de l’appartement sont indiqués dans le procès-verbal de commissaire de justice précité et sont compatibles avec la surface déclarée. Il y a ainsi lieu de retenir cette surface.

Les demandeurs soutiennent que, devant le juge de l’exécution, les défendeurs s’étaient référés aux évaluations de l’OLAP, à savoir, pour un bien immobilier de 4 pièces et plus :

— Valeur basse : 23,10 euros par mètre carré ;

— Médiane : 24,60 euros par mètre carré ;

— Valeur haute : 26,60 euros par mètre carré.

Ils retiennent en outre une somme de 200 euros au titre de l’emplacement de stationnement.

Si ces éléments n’apparaissent pas explicitement dans les pièces versées par les demandeurs, il résulte néanmoins du jugement du juge de l’exécution du 25 juillet 2023 que Monsieur [R] [Z] [R] et Madame [U] [W] épouse [R] avaient, lors de l’audience du 3 juillet 2023, demandé que leur accord pour le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 3200 euros outre 200 euros pour l’occupation du parking, soit constaté par le juge, et le montant proposé correspond au valeurs indiquées ci-dessus pour un logement de 124 mètres carrés et à la somme proposée par les demandeurs pour l’emplacement de stationnement.

Ainsi, il convient de se référer, pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation, aux évaluations de l’OLAP mentionnées par le demandeur pour l’appartement et la cave et de retenir en l’espèce la valeur haute au regard du standing de l’immeuble tel de décrit par le commissaire de justice, ainsi qu’à la somme de 200 euros pour le parking,

En conséquence, Monsieur [R] [Z] [R] et à Madame [U] [W] épouse [R] seront condamnés in solidum à verser aux demandeurs les sommes de :

-27987,20 euros au titre de l’indemnité d’occupation totale pour la période du 9 février 2023 au 31 octobre 2023 (26,60 x 124 x 8 + 200 x 8) ;

-9795,52 euros au titre de l’indemnité d’occupation totale pour la période du 1er novembre 2023 au 24 janvier 2024 (26,60 x 124 x 2,8 + 200 x 2,8).

III.Sur la demande de remboursement des charges de copropriété

Aux termes de l’article L322-10 du code des procédures civiles d’exécution précité, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire. Elle ne confère à celui-ci d’autres droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d’éviction.

Cette disposition, pas plus que celle issue de l’article R 322-64 du code des procédures civiles d’exécution n’emporte obligation, pour le saisi de restituer les charges de copropriété à l’adjudicataire en cas de maintien dans les lieux postérieurement au jugement d’adjudication.

En l’espèce, les demandeurs sont devenus propriétaires, à compter du 9 février 2023, des biens objet du litige. Il en résulte qu’ils sont devenus redevables des charges de copropriété à compter de cette date.

S’agissant de la somme de 3153,09 euros dont ils demandent la restitution, ils versent un extrait de compte consolidé au 1er juillet 2023 présentant un solde pour ce montant au titre de charges appelées à compter du 1er avril 2023, soit postérieurement aux jugements d’adjudication. Dès lors que ces sommes sont nées postérieurement aux jugements d’adjudication, les demandeurs ne sont pas fondés à en solliciter la restitution sur le fondement des articles précités.

La somme de 2084,74 euros dont les demandeurs indiquent qu’elle est exigible au 1er octobre 2023 n’apparait sur aucune pièce versée aux débats et n’est ainsi pas justifiée.

En conséquence de ces éléments, Monsieur [H] [L] et Madame [C] [B] seront déboutés de leur demande tendant à la restitution par les défendeurs des sommes de 3153,09 euros et 2084,74 euros au titre des charges de copropriété.

IV.Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Afin d’obtenir la réparation du préjudice qu’ils allèguent, il revient aux demandeurs d’apporter la preuve d’une faute des défendeurs leur ayant causé un préjudice distinct de celui né du maintien dans les lieux, lequel a d’ores et déjà fait l’objet d’une indemnisation au titre de l’indemnité d’occupation.

En l’espèce, les demandeurs n’apportent la preuve d’aucun préjudice à l’appui de leur demande de dommages et intérêts du fait du maintien dans les lieux par les défendeurs malgré les jugements d’adjudication et de la multiplication des procédures devant le juge de l’exécution.

Ils seront donc déboutés de leur demande.

V.Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [Z] [R] et Madame [U] [W] épouse [R], succombant, seront condamnés in solidum aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner in solidum Monsieur [R] [Z] [R] et Madame [U] [W] épouse [R] à verser à Monsieur [H] [L] et Madame [C] [B] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande de réouverture des débats formée par le conseil de Monsieur [R] [Z] [R] et Madame [U] [W] épouse [R] aux fins de dépôt de leur dossier de plaidoirie ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [Z] [R] et Madame [U] [W] épouse [R] à verser à Monsieur [H] [L] et Madame [C] [B] la somme totale de 27987,20 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 9 février 2023 au 31 octobre 2023 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [Z] [R] et Madame [U] [W] épouse [R] à verser à Monsieur [H] [L] et Madame [C] [B] la somme totale de 9795,52 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er novembre 2023 au 24 janvier 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [H] [L] et Madame [C] [B] de leur demande tendant à la restitution par Monsieur [R] [Z] [R] et Madame [U] [W] épouse [R] des sommes respectives de 3153,09 euros et 2084,74 euros au titre des charges de copropriété ;

DEBOUTE Monsieur [H] [L] et Madame [C] [B] de leur demande de 5000 euros de dommages et intérêts à l’encontre de Monsieur [R] [Z] [R] et Madame [U] [W] épouse [R]

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [Z] [R] et Madame [U] [W] épouse [R] à verser à Monsieur [H] [L] et Madame [C] [B] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [Z] [R] et Madame [U] [W] épouse [R] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffièreLa juge des contentieux de la protection

Décision du 12 avril 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/08599 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3HGI