TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 06 Juin 2025

Dossier N° RG 23/02686 – N° Portalis DB3D-W-B7H-JZQZ

Minute n° : 2025/150

AFFAIRE :

[C] [L], [W] [T] C/ [J] [R], [O] [E], S.A.S. VALLEES DIAGNOSTICS

JUGEMENT DU 06 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Annabelle SALAUZE, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Nasima BOUKROUH

GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Mars 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Constance DRUJON D’ASTROS

M^e Benoit-Guillaume MAURIZI

Délivrées le 06 Juin 2025

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Madame [C] [L]

Monsieur [W] [T]

demeurants [Adresse 4]

représentés par M^e Benoit-Guillaume MAURIZI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Madame [J] [R]

Monsieur [O] [E]

demeurants [Adresse 3]

non représentés

S.A.S. VALLEES DIAGNOSTICS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Constance DRUJON D’ASTROS de la SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

D’AUTRE PART ;

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte authentique du 6 août 2021, Monsieur [W] [T] et Madame [C] [L] ont acquis de Madame [J] [R] et de Monsieur [O] [E] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 2].

Était annexé à l’acte un rapport de diagnostic en date du 14 avril 2021 établi par la SAS VALLEES DIAGNOSTICS, rapport concluant que le bien mis en vente ne contenait pas d’amiante.

Après leur entrée dans les lieux Monsieur [W] [T] et Madame [C] [L] ont fait établir un nouveau diagnostic par la société AGENDA DIAGNOSTIC, qui a révélé la présente d’amiante.

Exposant que les vendeurs étaient nécessairement au courant de la présence de ce matériau évoquée dans le diagnostic qui avait été établi lorsqu’ils avaient eux-mêmes acquis le bien, Monsieur [W] [T] et Madame [C] [L] ont par actes d’huissier en date des 6 et 7 avril 2023, fait assigner Madame [J] [R] et Monsieur [O] [E], ainsi que la SAS VALLEES DIAGNOSTICS devant le tribunal judiciaire de Draguignan en indemnisation de leurs préjudices.

Selon leurs dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 21 novembre 2023, ils sollicitent du tribunal de :

CONDAMNER in solidum Madame [J] [R], Monsieur [O] [E] et la SAS VALLEES DIAGNOSTICS à payer à Monsieur [W] [Y] et Madame [C] [L] les sommes suivantes :

98 925,02 € au titre de l’indemnisation du coût du désamiantage ;

825,81 € au titre des frais de diagnostic obligatoire avant travaux de désamiantage ;

8232,29 € au titre de la dépose/repose des panneaux solaires permettre le désamiantage ;

2520 € au titre de la dépose/repose des gouttières pour permettre le désamiantage ;

2074 € au titre du relogement durant le désamiantage ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER in solidum Madame [J] [R], Monsieur [O] [E] et la SAS VALLEES DIAGNOSTICS à payer à Monsieur [W] [Y] et Madame [C] [L] la somme de 3600 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum Madame [J] [R], Monsieur [O] [E] et la SAS VALLEES DIAGNOSTICS aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les requérants font valoir :

A l’encontre des vendeurs, sur le fondement des articles 1104 et 1137 du code civil, qu’il est établi que ceux-ci avaient connaissance de la présence d’amiante, puisque cela résultait du rapport de diagnostic qui leur a été communiqué lorsqu’ils ont eux-mêmes fait l’acquisition du bien ; qu’ils ont donc volontairement caché cette information aux requérants, ce qui constitue une faute contractuelle de nature à engager leur responsabilité et conduire à la restitution d’une partie du prix de vente.

A l’encontre du diagnostiqueur, sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, ils indiquent que la réalisation d’un diagnostic erroné constitue une faute délictuelle justifiant qu’il soit condamné à payer le coût du désamiantage.

En réponse aux moyens soulevés par la SAS VALLEES DIAGNOSTICS, ils estiment que le caractère inaccessible du grenier ne permet pas d’exempter le diagnostiqueur de sa responsabilité dès lors qu’il ne démontre pas avoir mis en œuvre tous les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission et qu’il n’a émis aucune réserve sur les parties qui auraient été inaccessibles en application de l’arrêté du 12 décembre 2012 ; qu’il résulte en outre des photos versées au dossier que ladite pièce était accessible et qu’il aurait dû se livrer à des sondages, ce qu’a pu faire sans difficulté le nouveau diagnostiqueur requis après la vente qui a détecté la présence d’amiante sans aucune investigation destructive.

Ils estiment que leur préjudice est constitué du coût du désamiante et des travaux accessoires nécessaires pour y procéder, outre un coût de relogement pendant les travaux, et fournissent en ce sens divers devis.

Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 07 mai 2024, la SAS VALLEES DIAGNOSTICS sollicite du tribunal de :

JUGER que la SAS VALLEES DIAGNOSTICS n’a commis aucune faute dans le cadre de l’établissement de son diagnostic amiante avant-vente ;

DEBOUTER Monsieur [T] et Madame [L] de toutes leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la SAS VALLEES DIAGNOSTICS ;

A titre subsidiaire,

LIMITER l’indemnisation des préjudices des requérants à la perte de chance d’avoir pu négocier le prix de vente de la maison ;

REJETER les demandes d’indemnisation au titre du coût des travaux de désamiantage ;

A titre infiniment subsidiaire,

CONDAMNER les vendeurs, Monsieur [E] et Madame [R], à relever et garantir la concluante de l’intégralité des condamnations ;

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [T], Madame [L] et les vendeurs Monsieur [E] et Madame [R], à payer solidairement une somme de 2500 € à la SAS VALLEES DIAGNOSTICS au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ECARTER l’exécution provisoire de droit.

Pour voir rejetées les demandes des requérants, elle soutient n’avoir pas commis de faute de diagnostic puisque l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation précise que la mission du diagnostiqueur est de « rechercher la présence des matériaux et produits de la liste A accessibles sans travaux destructifs »; que le diagnostiqueur est tenu à une obligation de moyens et non de résultat ; que le repérage se limite aux parties visibles et accessibles du bâtiment ; que le jour de la visite, le grenier était fortement encombré, que des plaques de placoplâtres empêchaient toute visualisation approfondie, et que la partie amiantée est sous les tuiles donc inaccessible

Subsidiairement, sur les préjudices, elle estime que si une erreur de diagnostic devait être retenue, le préjudice ne pourrait être que la perte de chance de négocier le bien, et ne pourrait être assimilé à la prise en charge du coût des travaux de désamiantage.

Monsieur [E] et Madame [R], cités selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat ni conclu.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 16 septembre 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 mars 2025.

MOTIFS :

Sur la responsabilité des vendeurs :

L’article 1104 du code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

L’article 1137 du même code dispose que « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».

Les requérants invoquent une faute contractuelle caractérisée par le fait d’avoir sciemment dissimulé la présence d’amiante aux acquéreurs. Il appartient au requérant de démontrer à la fois que les vendeurs avaient connaissance de la présence de ce matériau, et leur volonté de dissimuler cette information.

En l’espèce, Monsieur [W] [T] et Madame [C] [L] affirment que leurs vendeurs n’ignoraient pas la présence d’amiante en toiture de la maison car cette présence avait été mentionnée dans le diagnostic réalisé en 2013 lorsqu’ils avaient eux-mêmes acquis ce bien et qu’elle avait été reprise à l’acte par lequel ils s’étaient portés acquéreurs.

Cependant, ce précédant diagnostic réalisé par la société AGENDA DIAGNOSTIC mentionne uniquement qu'«il a été repéré des matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante pour lesquels des investigations et des analyses ultérieures doivent être effectuées. Sous toiture visible ». Monsieur [E] et Madame [R] n’ont donc été informés, lors de leur accession à la propriété des lieux, que de la possibilité de présence d’amiante devant être confirmée par des investigations ultérieures qu’il leur appartiendrait de réaliser. Or, le seul élément de vérification au dossier dont il est établi que Monsieur [E] et Madame [R] ont eu connaissance est le diagnostic réalisé à leur demande par la SAS VALLEES DIAGNOSTIC ayant conclu à l’absence d’amiante.

Dès lors, en l’état des pièces versés aux dossiers les requérants échouent à démontrer que leurs vendeurs avaient connaissance de la présence certaine d’amiante dans le bien mis en vente, et ont dissimulé volontairement cette information aux acquéreurs.

La faute contractuelle n’étant pas établie, Monsieur [W] [T] et Madame [C] [L] seront déboutés de leurs demandes à l’encontre des vendeurs.

Sur la responsabilité du diagnostiqueur :

Monsieur [W] [T] et Madame [C] [L] recherchent la responsabilité de la SAS VALLEES DIAGNOSTIC sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, selon lequel tout fait quelconque de l’homme oblige celui par la faute duquel elle est arrivée à le réparer. Il est constant que l’acquéreur d’un immeuble ayant reçu une information erronée est fondé à rechercher la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur en raison du dommage que lui cause la mauvaise exécution par ce technicien du contrat conclu avec le vendeur.

Cette responsabilité pour être engagée suppose donc la démonstration d’une faute en lien de causalité direct avec un préjudice subi par l’acquéreur.

Au terme de l’article L274-1 code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction, le dossier de diagnostic technique comprend, notamment, l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L1334-13 du même code, au terme duquel : « On entend par « repérage des matériaux et produits de la liste A contenant de l’amiante » la mission qui consiste à :

1° Rechercher la présence des matériaux et produits de la liste A accessibles sans travaux destructifs ;

2° Identifier et localiser les matériaux et produits qui contiennent de l’amiante ;

3° Evaluer l’état de conservation des matériaux et produits contenant de l’amiante ».

En l’espèce, le diagnostic effectué par la SAS VALLEES DIAGNOSTICS conclut à l’absence d’amiante repéré au terme de son analyse. Pourtant, la société AGENDA DIAGNOSTIC a relevé, sans avoir à effectuer de travaux destructifs, dans le cadre d’un diagnostic effectué le 24 novembre 2017 dont les résultats ne sont pas discutés par les parties, la présence d’amiante dans les éléments constructifs relatifs à la toiture au niveau du grenier, et à la toiture d’un abri à bois. Ces éléments font parties de la liste B de l’annexe 13-9 du décret n°2021-629 du 03 juin 2021, annexé au code de la santé publique, sur lesquels doivent porter la mission du diagnostiqueur. La SAS VALLEES DIAGNOSTIC échoue à démontrer que ces matériaux étaient inaccessibles dès lors que deux autres entreprises ont réussi à y accéder sans travaux destructifs, et qu’elle n’a pas noté dans son rapport cette impossibilité d’accès. Il s’en déduit que ces matériaux étaient accessibles et parfaitement repérables par la SAS VALLEES DIAGNOSTIC qui a donc commis une faute dans l’exécution de sa mission au regard des normes édictées et des règles de l’art, pouvant être préjudiciable aux acquéreurs.

Sur les préjudices :

Les consorts [T]/[L] estiment que leur préjudice correspond au coût des travaux de désamiantage et sollicitent en conséquence le paiement de la somme de 12 320 euros « au titre des travaux nécessités du fait de la présence non déclarée d’amiante dans le diagnostic technique », incluant les coûts annexes relatifs aux opérations de pose et dépose de panneaux photovoltaïques présents sur le toit.

La SAS VALLEES DIAGNOSTIC indique que les travaux ne sont ni nécessaires ni obligatoires, car les matériaux amiantés ne sont pas en mauvais état et qu’il est inutile d’engager des travaux pour les supprimer.

De fait, s’il est mentionné en page 3 du rapport de la société AGENDA DIAGNOSTIC la présence d’amiante dans le plafond rampant du grenier et dans la charpente d’un abri en bois, il est précisé que l’état de conservation de ces matériaux ne justifie qu’une obligation d’évaluation périodique, soit le niveau le plus bas visé à l’arrêté du 12 décembre 2012.

L’évaluation périodique est pour rappel définie comme « une recommandation émise lorsque le type de matériau ou produit concerné contenant de l’amiante, la nature et l’étendue des dégradations qu’il présente et l’évaluation du risque de dégradation ne conduisent pas à conclure à la nécessité d’une action de protection immédiate sur le matériau ou produit » (page 8 du rapport).

Le préjudice ne peut donc correspondre au montant des travaux de désamiantage, car cela reviendrait à faire supporter au diagnostiqueur la prise en charge de travaux non obligatoires. A ce titre, les arrêts de la Cour de cassation cités en demande ayant condamné le diagnostiqueur à la prise en charge des travaux de désamiantage concernaient des situations bien différentes puisque les maisons acquises étaient rendues inhabitables du fait de la présence d’amiante. En l’absence de démonstration de la nécessité impérieuse d’enlever ces matériaux, ou de leur caractère immédiatement dangereux, il y a lieu de considérer que les consorts s’enrichiraient alors du montant de ces travaux, sans pour autant avoir la nécessité d’y procéder, ce qui lui occasionnerait un enrichissement non justifié.

Le préjudice en l’espèce consiste bien en la perte de chance de de négocier à la baisse le prix de vente.

Or, les demandes de requérants ne visent qu’à l’indemnisation des travaux de désamiantage, et des frais annexes qui en découlent (frais de diagnostics obligatoires avant désamiantage, frais de dépose et repose de panneaux solaires et des gouttières, frais de relogement pendant les travaux). Ces demandes, sans lien avec le préjudice subi, seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

En l’espèce, Monsieur [W] [T] et Madame [C] [L], partie perdante, seront condamnés aux dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes sur ce fondement seront rejetées.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [W] [T] et Madame [C] [L] de l’ensemble de leurs demandes ;

DEBOUTE Monsieur [W] [T] et Madame [C] [L] de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS VALLEES DIAGNOSTIC de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [T] et Madame [C] [L] aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le 06 juin 2025.

Le greffier, Le président,