N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/00786 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GDUT

Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

1B Opposition à injonction de payer – procédure nationale -

Affaire :

Société SAINT JUNIEN HABITAT – OFFICE PUBLIC

C/

[Z] [T] épouse [J]

[A] [J]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 01 Avril 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 04 Février 2026,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 01 Avril 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Société SAINT JUNIEN HABITAT – OFFICE PUBLIC

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Emilie ROUX, substituée par Maître Cassandre BERSOULT, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR à l’injonction de payer

DEFENDEUR à l’opposition d’injonction de payer

Et :

Madame [Z] [T] épouse [J]

née le 20 Septembre 1984 à [Localité 1] (ALGÉRIE)

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Emma VARIENGIEN, substituée par Maître Damien VERGER, avocats au barreau de LIMOGES;

DÉFENDEUR à l’injonction de payer

DEMANDEUR à l’opposition d’injonction de payer

Monsieur [A] [J]

né le 10 Avril 1966 à [Localité 2] (ALGÉRIE)

demeurant [Adresse 3]

(aide juridictionnelle Totale n°2024/011203 en date du 06/12/2024)

représenté par Maître Elvina JEANJON, substituée par Maître Alexandra DOIZON, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEFENDEUR à l’injonction de payer

A l’appel de la cause à l’audience du 11 Décembre 2024, l’affaire a été renvoyée aux 19 Février 2025, 21 Mai 2025, 15 Octobre 2025 et 04 Février 2026, date à laquelle les avocats des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 01 Avril 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 avril 2022, à effet du même jour, l’OPH [Localité 3] Habitat a donné à bail à M.[A] [J] et Mme [Z] [T] épouse [J] pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4][Adresse 5] [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 341,25 euros, outre les charges récupérables, ainsi qu’un dépôt de garantie de 341 euros.

Un état des lieux d’entrée a été dressé le 20 avril 2022 en présence de M.[J].

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 2 janvier 2024 en présence de M.[J].

Se prévalant de loyers et charges demeurés impayés ainsi que de réparations locatives, l’OPH [Localité 3] Habitat a adressé un courrier de mise en demeure à Mme [T] épouse [J] le 29 mars 2024.

L’OPH Saint-Junien Habitat a obtenu une ordonnance d’injonction de payer prononcée le 30 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Limoges, enjoignant M.[A] [J] et Mme [Z] [T] épouse [J] de lui payer solidairement :

855,32 euros en principal (loyers et charges impayés au 31 décembre 2023)51,07 euros au titre des frais accessoires,727,15 euros au titre des dégradations locatives

Par déclaration au greffe de son conseil M^e Variengien avocat au barreau de Limoges, du 3 juillet 2024, Mme [J] a formé opposition à ladite ordonnance qui lui avait été signifiée le 14 juin 2024 (à étude).

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à l’audience du 11 décembre 2024, le dossier ayant fait l’objet de quatre renvois à la demande des parties avant d’être retenu à l’audience du 4 février 2026.

A l’audience susdite, l’OPH [Localité 3] Habitat, représenté par son avocat, s’est référé à ses conclusions transmises par voie électronique le 18 février 2025, aux termes desquelles il sollicite de condamner solidairement les époux [J] au paiement des sommes suivantes :

-855,32 euros au titre des arriérés de loyers ;

-727,15 euros au titre du remboursement de leur facture d’eau ;

-800 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Outre leur condamnation solidaire aux dépens incluant les frais de commissaire de justice s’élevant à la somme de 327,50 euros ;

Mme [T] épouse [J], représentée par son conseil, s’est référée à ses écritures transmises par voie électronique le 19 mai 2025, par lesquelles elle sollicite de :

A titre principal,

— Débouter [Localité 4] de sa demande de paiement au titre des réparations locatives à hauteur de 727,15 euros ;

A titre subsidiaire,

— Débouter [Localité 4] de toutes ses demandes de condamnation formulées à l’égard de Mme [T] compte tenu de son départ du domicile le 17 juillet 2023 ;

A titre infiniment subsidiaire,

— Accorder des délais de paiement à Mme [T] d’une durée de deux ans ;

— Débouter [Localité 4] de sa demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M.[J], représenté par son conseil, s’est référé à ses conclusions transmises par voie électronique le 26 septembre 2025, aux termes desquelles il sollicite de :

— débouter [Localité 4] de sa demande de paiement au titre des réparations locatives à hauteur de 727,15 euros ;

— dire et juger que M.[J] et Mme [T] seront solidairement tenus au règlement des impayés de loyers ;

— accorder à M.[J] des délais de paiement dans la limite de 24 mois et qu’il pourra s’acquitter de sa dette par des versements de 50 euros par mois ;

En tout état de cause,

— débouter [Localité 4] et Mme [T] de toutes demandes contraires ;

— dire et juger que l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter [Localité 4] de sa demande tendant à voir condamner M.[J] à lui verser une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laisser les dépens à la charge de [Localité 4].

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour l’exposé de leurs moyens.

A l’issue des débats, le jugement a été mis en délibéré au 1er avril 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’opposition formée par Mme [T] épouse [J] :

Aux termes de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition est formée au greffe, par le débiteur ou tout mandataire, soit par déclaration contre récépissé soit par lettre recommandée ; à peine de nullité, elle mentionne l’adresse du débiteur ; elle est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance.

En l’espèce, Mme [T] épouse [J] a formé opposition le 3 juillet 2024, par déclaration de son avocat au greffe de la juridiction, à l’ordonnance d’injonction de payer qui lui a été signifiée le 14 juin 2024 à étude.

Par conséquent, son opposition dans les formes et les délais requis est recevable.

Il convient de statuer à nouveau sur les demandes de l’OPH [Localité 3] Habitat, le présent jugement se substituant à l’ordonnance d’injonction de payer en application de l’article 1420 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement au titre de la dette de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 1751 du code civil dispose que : «le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité».

De manière corrélative, et par application des articles 220 alinéa 1er et 515-4 alinéa 2 du code civil, les époux et les partenaires sont solidaires quant à l’exécution des obligations du contrat, notamment en ce qui concerne le paiement du loyer et des accessoires.

En ce qui concerne les époux, cette solidarité cessera à la date d’effet du congé délivré par les deux époux. Mais si un seul époux donne congé, il reste tenu solidairement au paiement des loyers même s’il ne demeure plus dans les lieux jusqu’au terme du bail ou jusqu’à transcription du jugement de divorce sur les registres de l’état civil.

L’autorisation de résidence séparée accordée par le juge aux affaires familiales au cours d’une procédure de divorce n’a donc aucune incidence sur la solidarité. Cette solidarité, légale ou conventionnelle, persistera jusqu’à l’accomplissement des formalités de publication à l’état civil qui rendent le jugement opposable aux tiers.

L’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 permet au conjoint du locataire, à son partenaire lié par un PACS ou à son concubin notoire qui quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui de ne plus être tenu solidaire, ainsi que sa caution, des dettes de loyer accumulées par l’auteur des violences resté dans les lieux. La victime doit informer le bailleur de la situation par lettre recommandé avec accusé de réception en lui communiquant la copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont elle bénéficie et préalablement notifiée à l’autre membre du couple ou la copie d’une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois.

La solidarité prendra fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date.

Le bailleur sollicite la somme de 855,32 euros au titre des loyers selon décompte arrêté au 6 septembre 2024 , arrêté au mois de décembre 2023 inclus (déduction faite du montant du dépôt de garantie de 341 euros).

En l’espèce, si M.[J] ne conteste pas le montant sollicité pour lequel il rappelle être tenu solidairement avec son épouse, malgré la procédure de divorce en cours et en l’absence selon lui de toute condamnation pénale pour les faits de violences intra-familiales allégués, cette dernière conteste en revanche devoir être tenue solidairement du paiement de cette somme, exposant avoir quitté le logement de 17 juillet 2023 suite à des faits de violence intra-familiale de la part de M.[J]. Elle indique ainsi que le juge aux affaires familiales a, suivant ordonnance d’orientation et de mesures provisoires du 30 avril 2024, constaté que les époux résident déjà séparément. Elle ajoute que son départ des lieux, intervenu le 17 juillet 2023, est confirmé par l’attestation établie par le Centre d’hébergement d’urgence l’ayant accueilli à partir de cette date.

Toutefois, il ressort de l’ensemble des éléments versés au débat par Mme [T] épouse [J] qu’elle ne justifie ni avoir délivré congé, ni avoir bénéficié d’une ordonnance de protection ou d’une condamnation à l’issue de laquelle elle aurait du en toute hypothèse informer le bailleur de son départ et ce par lettre recommandée avec accusé de réception.

Dès lors, les éléments produits au débat par Mme [T] épouseChergui ne peuvent suffire à faire échec à la règle de la solidarité des loyers entre époux.

En conséquence, M.[J] et Mme [T] épouse [J] seront solidairement condamnés à payer la somme de 855,32 euros au titre de l’arriéré de loyer arrêté au mois de décembre 2023 inclus.

Sur la demande au titre des charges récupérables (eau) :

En application des articles 23 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé au paiement des charges récupérables.

Elles sont exigibles sur justification et peuvent donner lieu au versement de provisions ; elles doivent alors faire l’objet d’une régularisation annuelle, le bailleur conservant malgré tout le droit d’en demander le paiement dans la limite du délai de prescription de trois ans.

Les charges récupérables, énumérées limitativement par le décret du 26 août 1987, sont dues sans qu’il soit nécessaire de les prévoir dans le contrat, dès lors qu’elles sont récupérables.

Le bailleur doit justifier de la nature et du montant des charges. Au moment de la régularisation, le mode de répartition doit être précisé et les pièces justificatives doivent être tenues à disposition du locataire, étant précisé que ceux-ci peuvent être fournis en cours de procédure.

Ledit décret mentionne ainsi l’eau dans la liste limitative des charges récupérables, étant précisé que le bailleur ne peut récupérer que le coût du combustible consommé, l’abonnement, les redevances, les dépenses d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations mais en aucun cas les frais de modernisation des réseaux.

En l’espèce, le bailleur sollicite le paiement de la somme de 727,15 euros correspondant à l’eau et fournit pour ce faire une facture établie par la communauté de communes [Adresse 6] du 5 mars 2024 pour le logement n°1 occupé par M.[J] et Mme [T] épouse [J], correspondant aux prestations suivantes :

Abonnement eau : 72,16 euros TTC

Tarif eau du 19/04/2022 au 01/01/2023 : 107,44 euros TTC

Tarif eau du 01/01/2023 au 01/01/2024 : 151,41 euros TTC

Abonnement assainissement du 19/04/2022 au 01/01/2023 : 17,18 euros TTC

Abonnement assainissement du 01/01/2023 au 02/01/2024 : 27,50 euros TTC

Tarif assainissement du 19/04/2022 au 01/01/2023 : 117,92 euros TTC

Tarif assainissement du 01/01/2023 au 02/01/2024 : 166,98 euros TCC

Redevance modernisation réseaux : 27,98 euros TTC

Redevance pollution : 38,58 euros TTC

La somme de 27,98 euros correspondant à la modernisation des réseaux, ne pouvant être imputée aux locataires, cette somme sera déduite du montant total sollicité.

Le bail ne mentionnant aucune provision sur charges, mais le paiement des charges récupérables, le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement de la somme de 699,17 euros (727,15 euros – 27,98 euros) euros en remboursement de la facture d’eau.

***

En conséquence, M.[J] et Mme [T] épouse [J] seront solidairement tenus au paiement de la somme de 699,17 euros.

Sur la demande de délais de paiement :

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M.[J] et Mme [T] épouse [J] sollicitent des délais de paiement.

M.[J] justifie percevoir une pension d’invalidité d’un montant de 899,56 euros ainsi qu’une allocation adulte handicapé d’un montant de 116,48 euros.

Mme [T] épouse [J] justifie quant à elle percevoir le revenu de solidarité active majoré d’un montant de 863,60 euros, outre les prestations familiales prenant en compte ses deux enfants à charge, pour un montant total de 2 728,52 euros.

Compte tenu de ces éléments, M.[J] et Mme [T] épouse [J] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement d’une mensualité justifiera de l’exigibilité totale de la somme due.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M.[J] et Mme [T] épouse [J], qui succombent, supporteront solidairement les dépens, incluant les frais de commissaire de justice strictement nécessaires et justifiés suivant factures de l’officier ministériel versées au débat :

— requête injonction de payer : 51,60 euros TTC

— signification d’ordonnance portant injonction de payer (à M.[J]) : 74,05 euros TTC

— signification d’ordonnance portant injonction de payer (à Mme [T] épouse [J]) : 74,05 euros TTC

— assignation art.670-1 code de procédure civile : 58,10 euros TTC

Soit la somme totale de 257,80 euros.

Les autres actes facturés par le commissaire de justice ne constituant pas des actes strictement nécessaires à la présent procédure ne pourront être inclus dans les dépens.

Par ailleurs, en application de l’article 700 du code de procédure civile, il serait inéquitable de laisser à la charge l’OPH [Localité 3] Habitat les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement M.[J] et Mme [T] épouse [J] à lui verser une somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort,

DECLARE recevable l’opposition de Mme [Z] [T] épouse [J] ;

MET À NÉANT les dispositions de l’ordonnance d’injonction de payer du 30 mai 2024 signifiée le 14 juin 2024 ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE solidairement M.[A] [J] et Mme [Z] [T] épouse [J] à payer à l’OPH [Localité 3] Habitat la somme de 855,32 euros (huit cent cinquante-cinq euros et trente-deux centimes), au titre des loyers impayés arrêtés au mois de décembre 2023 inclus ;

CONDAMNE solidairement M.[A] [J] et Mme [Z] [T] épouse [J] à payer à l’OPH [Localité 3] Habitat la somme de 699,17 euros (six cent quatre-vingt-dix-neuf euros et dix-sept centimes) au titre des charges récupérables (eau) ;

AUTORISE M.[A] [J] et Mme [Z] [T] épouse [J] à s’acquitter des sommes susvisées en 18 mensualités, dont 17 mensualités de 80 euros minimum, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] Habitat du surplus de ses demandes en paiement ;

CONDAMNE solidairement M.[A] [J] et Mme [Z] [T] épouse [J] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] Habitat la somme de 400 euros (quatre cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M.[A] [J] et Mme [Z] [T] épouse [J] aux dépens incluant les frais de requête en injonction de payer, de signification d’ordonnance portant injonction de payer et d’assignation soit la somme totale de 257,80 euros ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON