Tribunal Judiciaire de Draguignan, Chambre 3 construction, 26 juin 2025, n° 23/07954

TJ Draguignan 26 juin 2025

Arguments

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Accepté
Défaut de convocation
Le tribunal a constaté que le syndic n'a pas prouvé la convocation de la SCI LUFAGE, ce qui entraîne la nullité de l'assemblée générale.
Rejeté
Violation de la majorité requise
Le tribunal a jugé que la demande de nullité de la résolution n°13 était sans objet en raison de l'annulation de l'assemblée générale dans son entier.
Accepté
Frais irrépétibles
Le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires à payer une somme au titre des frais irrépétibles, considérant qu'il n'était pas équitable de laisser l'ensemble des frais à la charge des demanderesses.

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Sur la décision

Référence :	TJ Draguignan, ch. 3 construction, 26 juin 2025, n° 23/07954
Numéro(s) :	23/07954
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	4 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Lionel ALVAREZLaura CUERVO
Cabinet(s) :	SCP ALVAREZ ARLABOSSEAARPI MASQUELIER-CUERVO
Parties :	LUFAGE c/ S.C.I.

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

_______________________

Chambre 3 – CONSTRUCTION

************************

DU 26 Juin 2025

Dossier N° RG 23/07954 – N° Portalis DB3D-W-B7H-KAPE

Minute n° : 2025/167

AFFAIRE :

S.C.M. [Adresse 4], S.C.I. LUFAGE C/ Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS ATRIUM SUD CONSEIL IMMOBILIER

JUGEMENT DU 26 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Mars 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître [H] [I] de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE

Maître [J] CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSES :

S.C.M. [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Adresse 2]

S.C.I. LUFAGE, dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Adresse 2]

représentées par Maître Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON

D’UNE PART ;

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS ATRIUM SUD CONSEIL IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

******************

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SCI LUFAGE est propriétaire du lot 1 constitué d’une maison dénommée bâtiment A au sein de la résidence [8], placée sous le régime de la copropriété et située [Adresse 3] sur la commune de Fréjus.

A cette maison est rattachée la jouissance exclusive et particulière d’une parcelle de terrain de 375 mètres carrés à usage de jardin et stationnement.

Suivant acte notarié du 9 avril 2008, la SCI LUFAGE a consenti sur ce bien immobilier un usufruit temporaire d’une durée de 15 ans à la SCM LEON BAILLY LOUCHEUX BOUCHOUKH, désormais dénommée [Adresse 4].

Une assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 7] s’est tenue le 23 juin 2023 au cours de laquelle il a notamment été adopté la résolution 13 suivante : « les deux places de parking prévues à l’entrée du bâtiment B qui finalement ont été réalisés au sud de l’accès au garage n’occasionnent pas de gêne aux copropriétaires et sont donc finalement conservées en l’état. Ces places sont destinées au stationnement des visiteurs du bâtiment B. Cette résolution, si elle est adoptée, devra être ajoutée au règlement de copropriété. »

Par exploit de commissaire de justice délivré le 19 octobre 2023, la SCM KINE CENTRE TIMOTHEE et la SCI LUFAGE ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] TIMOTHEE, pris en la personne de son syndic en exercice la SAS ATRIUM SUD CONSEIL IMMOBILIER, devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de voir prononcer, à titre principal la nullité de l’assemblée générale tenue le 23 juin 2023 pour défaut de convocation de la SCI LUFAGE et subsidiairement de la résolution 13 précitée pour défaut de majorité et violation du droit de jouissance exclusif de la SCI LUFAGE.

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2024, la SCM [Adresse 4] et la SCI LUFAGE sollicitent du tribunal de :

Prononcer la nullité de l’assemblée générale de la résidence [Adresse 6] qui s’est tenue le 23 juin 2023 ;

En toute hypothèse, prononcer la nullité de la résolution n°13 de l’assemblée du 23 juin 2023 ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] au paiement de la somme de 3600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions fondées sur l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, les requérantes exposent :

— que la SCI LUFAGE est propriétaire de droit du lot 1 et n’a pas été convoquée alors que l’usufruit temporaire consenti à la SCM [Adresse 4] est éteint depuis le 1er mars 2023 ; que le syndicat requérant était informé de la durée limitée de l’usufruit ; qu’il appartient au syndic de démontrer la régularité de la convocation, laquelle fait défaut en l’espèce ;

— que la résolution 13 de l’assemblée générale querellée a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu’elle modifie le règlement de copropriété concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes et devait être adoptée à la majorité de l’article 26 de ladite loi ; que la majorité des 2/3 des voix n’a pas été atteinte lors du vote ;

— que les places de stationnement visées par la résolution 13 ne sont en réalité pas destinées à l’usage des seuls occupants du bâtiment B mais également de ceux du bâtiment A ; qu’en conséquence, la décision porte atteinte au droit de jouissance exclusif de la société LUFAGE.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS ATRIUM SUD CONSEIL IMMOBILIER, sollicite du tribunal de :

DEBOUTER les SCI LUFAGE et SCM [Adresse 4] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER les SCI LUFAGE et SCM [Adresse 4] à lui payer la somme de 3600 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

ECARTER l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, le défendeur fait valoir :

— que les requérantes ne démontrent pas l’extinction de l’usufruit lorsque les convocations ont été notifiées par le syndic AGI ; que la SCI LUFAGE n’a pas informé officiellement le syndic de ce qu’elle a laissé éteindre l’usufruit sans le proroger ; que l’activité de kinésithérapie est toujours exploitée dans le lot de la SCI LUFAGE, laissant penser à la poursuite de l’usufruit ;

— que les deux sociétés ont le même représentant légal ayant reçu la convocation ; que ce dernier a pris part à l’assemblée en litige en signant pour la SCM [Adresse 4] et sans émettre la moindre contestation sur la régularité de la convocation ;

— que la résolution 13 ne relève pas de l’une des matières limitativement énumérées aux articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 et pouvait par conséquent être adoptée à la majorité de l’article 24, d’autant qu’elle porte uniquement sur l’administration de deux emplacements de parking ;

— que la SCI LUFAGE ne prouve pas qu’elle bénéficierait d’un usage exclusif des deux emplacements de parking litigieux et ainsi la résolution en litige ne porte pas atteinte à ses droits.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture en date du 8 janvier 2024 a été révoquée le 18 avril 2024 à la demande du défendeur.

Par ordonnance en date du 16 septembre 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale dans son entier

Il sera relevé que l’article 9 du décret 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que la convocation à l’assemblée générale est notifiée aux copropriétaires au moins vingt-et-un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Par application de l’article 64 du même décret, la notification est faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par voie électronique en cas d’accord du copropriétaire selon l’article 42-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 applicable depuis le 27 mars 2014.

Il est constant que le syndic doit rapporter la preuve de la convocation du copropriétaire invoquant son défaut de convocation à une assemblée générale.

En l’espèce, le syndic ne rapporte pas la preuve de la convocation à l’assemblée contestée adressée à la SCI LUFAGE.

Les requérantes prétendent que la seule SCM [Adresse 4] a été convoquée à l’assemblée, et ce alors que l’usufruit temporaire consenti à cette dernière a expiré à la date du 1er mars 2023 antérieurement à l’assemblée en litige.

Aucun élément ne remet en cause cette hypothèse puisque la SCM KINE CENTRE TIMOTHEE produit la notification à son endroit, par courrier recommandé présenté le 23 août 2023, du procès-verbal de l’assemblée en litige.

Il n’appartient pas aux requérantes de rapporter la preuve de ses démarches auprès du syndic pour l’informer que l’usufruit n’était plus en cours, en particulier que le délai de quinze ans expiré le 1er mars 2023 n’avait pas été prorogé. Le syndicat défendeur ne conteste pas avoir été informé de l’acte notarié du 9 avril 2008 versé aux débats qui stipule un usufruit temporaire d’une durée de quinze ans.

Dans ces conditions, il est indifférent que l’activité de kinésithérapie soit toujours en cours et laisse croire à une poursuite de l’usufruit en litige. Il appartenait au syndic de convoquer la SCI LUFAGE, seule habilitée en qualité de copropriétaire à participer à l’assemblée générale.

Par ailleurs, il ne peut être soutenu que le même représentant légal des sociétés LUFAGE et [Adresse 4] a été valablement convoqué et qu’il a régulièrement participé à l’assemblée contestée.

En effet, la convocation comme le procès-verbal de l’assemblée générale mentionnent la société KINE CENTRE TIMOTHEE de sorte que la société LUFAGE n’a pas été convoquée et n’a pas participé à l’assemblée. Le gérant de la société [Adresse 4] n’avait pas qualité pour représenter la société LUFAGE lors de l’assemblée générale querellée.

Dès lors, le fait que le représentant de la société [Adresse 4] ait voté à certaines résolutions de l’assemblée générale est indifférent et n’a pas pour conséquence de valider à posteriori certaines résolutions ou l’ensemble de l’assemblée.

Le défaut de convocation de la SCI LUFAGE constitue une violation d’ordre public de l’article 9 précité qui emporte la nullité de l’assemblée générale dans son entier et sans avoir à rapporter la preuve d’un grief.

Du fait de l’annulation de l’assemblée générale dans son entier, les demandes subsidiaires d’annulation de la seule résolution 13 votée lors de ladite assemblée sont sans objet.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’apparaît pas équitable de laisser l’ensemble de ses frais irrépétibles à la charge des requérantes de sorte que le syndicat défendeur sera condamné à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes de ce chef.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Le syndicat défendeur sollicite que soit écartée l’exécution provisoire de la décision au motif qu’elle aurait des conséquences manifestement excessives quant à la représentation du syndicat et la validité du mandat du syndic. Néanmoins, l’impératif de sécurité juridique commande que la présente décision soit exécutée plutôt que de laisser perdurer un risque potentiel de nullité. Dès lors, il ne sera pas écarté l’exécution provisoire de droit et le syndicat défendeur sera débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

ANNULE dans toutes ses dispositions l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 7] tenue le 23 juin 2023 et de ce fait l’ensemble des résolutions adoptées à cette assemblée.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS ATRIUM SUD CONSEIL IMMOBILIER, aux dépens de l’instance.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS ATRIUM SUD CONSEIL IMMOBILIER, à payer à la SCM [Adresse 4] et à la SCI LUFAGE la somme de 1500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision.

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le VINGT-SIX JUIN DEUX MILLE VINGT-CINQ.

Le greffier, Le président,