TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 04 Juillet 2025

Dossier N° RG 21/08283 – N° Portalis DB3D-W-B7F-JJ73

Minute n° : 2025/191

AFFAIRE :

[M] [D] C/ Syndicat des copropriétaires VAL DES CHÊNES

JUGEMENT DU 04 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 janvier 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025, puis prorogé à plusieurs reprises pour être rendu la 4 juillet 2025.

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Jean-Christophe MICHEL

M^e Aymeric TRIVERO

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

Madame [M] [D], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-Christophe MICHEL, avocat postulant au barreau de DRAGUIGNAN et Maître Fabrice PILLONEL, avocat plaidant au barreau de SAINT-ETIENNE

D’UNE PART ;

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires VAL DES CHÊNES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Aymeric TRIVERO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 14 décembre 2021, Madame [D], copropriétaire, faisait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] à [Localité 3] sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965.

Propriétaire des lots n° 130,57, 58, et des tantièmes afférents, elle soutenait que plusieurs résolutions de l’assemblée générale en date du 29 septembre 2021, adoptees sans présence physique et par vote exclusivement par correspondance étaient contraires au règlement de copropriété et aux règles applicables.

— La résolution n°11 portant modification du nombre de membres du conseil syndical, qui passait de trois à sept, contrevenait à l’article 109 du règlement de copropriété qui limitait à trois le nombre de membres du conseil syndical.

Or le projet de modification du règlement de copropriété n’avait pas été joint à l’ordre du jour comme l’exigeait l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

Par ailleurs une telle résolution ne pouvait être votée qu’à l’unanimité ou à tout le moins à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. La résolution querellée n’avait obtenu ni l’une ni l’autre.

— Les résolutions n° 12 a, 12 b, 12 e, 12 g portant désignation des quatre membres du conseil syndical encouraient l’annulation.

— La résolution n°13 portant renoncement de l’assemblée générale à la possibilité de participation par communication électronique était illégale au regard de l’article 17 -1 A la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 13 -1 du décret du 17 mars 1967, ces dispositions étant d’ordre public en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965. En effet les copropriétaires avaient été privés d’une modalité de participation aux assemblées générales prévue par les textes alors même que la copropriété comportait plusieurs résidences secondaires.

— Les résolutions n° 16a, 16b, 16c, 16d relatives au projet de fermeture et de sécurisation de la résidence selon les plans et le descriptif joints à la convocation comportaient deux projets A et B de pose de portails à des endroits différents. La commune de [Localité 3] avait précisé que le portail devait être implanté en retrait de la voie de 5 m depuis la bande de roulement des véhicules. Or le projet A n’opérait pas une fermeture complète de la résidence car les lots du bâtiment [4] dont le lot 130 appartenant à Madame [D] ne serait pas fermé. Quant au projet B il n’était pas conforme aux normes de retrait.

La résolution n°16a devait donc être annulée.

La résolution n°16 B était illégale car il s’agissait d’une délégation de pouvoir excédant la limite impartie par l’article 21 -1 de la loi du 10 juillet 1965. Quatre devis avaient été soumis au vote des copropriétaires pour des prestations différentes. Il était demandé aux copropriétaires de fixer le budget des travaux un montant maximum de 40 000 € et de confier au conseil syndical la sélection de l’entreprise la mieux-disante.

Or en matière d’assemblée générale se tenant exclusivement par correspondance il n’était pas possible de modifier une proposition de résolution qui devait être votée telle quelle. Il s’agissait en réalité de donner un blanc-seing au conseil syndical, en écartant d’office le devis le plus cher, et en lui laissant le choix entre les deux projets A et B.

L’article 21 -1 de la loi du 10 juillet 1965 ne permettait de délégation de pouvoirs au conseil syndical que pour les décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés ou votant par correspondance soit la majorité de l’article 24. En l’espèce le choix des spécifications techniques n’avait pas été fait et relevait de la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’article 25.

Madame [D] rappelait les dispositions de l’article 10 -1 de la loi de 1965, demandait la condamnation du défendeur à lui verser la somme de 2500 €, et à régler les dépens, en ce compris les sommes prévues par les articles R444 -3 et A 444 – 31 du code de commerce portant fixation du tarif des huissiers, avec distraction au profit de son conseil.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2022, Madame [R] persistait dans ses demandes et dans ses moyens, sollicitait le rejet des demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires, et demandait sa condamnation à lui verser 5000 € de dommages-intérêts outre 3500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Elle s’opposait aux demandes du syndicat des copropriétaires tendant à sa condamnation sous astreinte à rétablir les lieux dans leur état d’origine et plus particulièrement à fermer l’accès réalisé par le garage et rétablir celui-ci dans sa destination d’origine.

Toutefois dans le dernier état des conclusions du syndicat des copropriétaires cette demande n’apparaît plus ni dans la motivation ni au dispositif. Le syndicat des copropriétaires y a donc renoncé et il n’aura pas lieu de statuer sur ce point.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 juin 2024, le syndicat des copropriétaires Val des chênes demandait le rejet de l’ensemble des prétentions de Madame [D].

Sur la demande d’annulation de la resolution n°11, le défendeur rappelait que la transmission in extenso du règlement modifié n’était pas prévue par le texte. Il soutenait que la formulation était claire. Il rappelait que le nombre de membres élus du conseil syndical était supérieur à trois et régulièrement compris entre six et huit depuis plusieurs années. Il s’agissait donc de mettre en concordance la pratique et le règlement. La pratique avait été acceptée depuis longtemps par les copropriétaires.

À l’article 85 le règlement de copropriété prévoyait que les décisions relatives à l’application du règlement et à tout ce qui concernait l’administration et la gestion des parties communes était prise à la majorité des copropriétaires présents ou représentés. L’article 87 précisait que la double majorité s’imposait uniquement si la modification du règlement portait sur la jouissance, la gestion, l’administration des parties communes ce qui n’était pas le cas.

Les exceptions étant d’interprétation stricte il n’y avait pas lieu d’appliquer les règles de majorité spécifiques à des modifications du règlement non visées expressément par l’article 26 de la loi.

La demande d’annulation des résolutions n°12 a b, c, e, g portant sur la désignation des nouveaux membres du conseil syndical devaient nécessairement être rejetée.

La résolution n°13 qui portait sur les moyens mis en œuvre par la copropriété pour l’organisation des assemblées par moyens électroniques n’avait pas de portée décisionnelle et n’était donc pas susceptible d’être annulée. La demande était donc irrecevable.

La résolution n°16a n’était pas susceptible d’être annulée aux motifs que sa mise en œuvre ne pourrait se faire de manière régulière. La commune de [Localité 3] avait donné un avis favorable à la réalisation des aménagements.

Le seul accès aux lots de la demanderesse qui ne serait pas concerné par la fermeture sécurisée était la porte d’accès à son garage qui comportait deux portes battantes pleines en bois et une serrure. Or la demanderesse avait opéré un changement de destination du garage et l’avait transformé en pièce à vivre ce qui était illicite au regard du règlement de copropriété.

La résolution n° 16b ne violait en rien l’article 21 -1 de la loi ni l’article 9 du décret.

Madame [D] devait donc être déboutée de ses demandes et condamnée à verser au défendeur la somme de 3000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures susvisées conformément à l’article 455 du CPC.

La clôture de la procédure était fixée à la date du 20 décembre 2024 par ordonnance en date du 17 juin 2024. L’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation de la resolution n°11

L’article 22 du décret de 1967 dispose qu’à moins que le règlement de copropriété n’ait fixé les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées et modifiées par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi de 1965, soit la majorité simple des voix exprimées qui prend en compte les votes par correspondance.

Le chapitre IV du règlement de copropriété prévoit aux articles 109 et suivants qu’il est institué un conseil syndical composé de trois membres, choisis parmi les copropriétaires, leur conjoint ou leurs représentants légaux. Ils sont élus pour trois ans par l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 86 du règlement.

L’article 86 dispose que l’assemblée générale réunit sur première convocation ne peut adopter qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires la désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical. À défaut de décision prise dans les conditions de majorité prévue au premier alinéa une nouvelle assemblée générale statue à la majorité des voix des seuls copropriétaires présents ou représentés.

Le règlement de copropriété ne comporte aucune disposition applicable à la modification du règlement de copropriété.

Il résulte de ces dispositions combinées que le règlement de copropriété peut être modifié à la majorité simple, alors que la majorité absolue est requise pour élire les membres du conseil syndical. Ce n’est qu’à défaut qu’une nouvelle assemblée doit statuer à la majorité simple des voix exprimées sur les candidatures.

L’article 76 du règlement de copropriété prévoit par ailleurs que doit être joint à l’ordre du jour le projet de modification du présent règlement lorsque l’assemblée est appelée à modifier ses actes.

La résolution critiquée est ainsi libellée : « L’assemblée générale décide de porter le nombre maximum de membres du conseil syndical de trois à sept ». La convocation des copropriétaires à l’assemblée générale mentionne le même libellé. Il n’a donc pu échapper à la compréhension des copropriétaires que l’article 109 du règlement de copropriété allait être modifié.

La résolution critiquée a été adoptée à la majorité absolue, alors que la majorité simple était nécessaire.

La demande d’annulation de la resolution n°11 sera donc rejetée.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°12a 12b 12e et 12g

Ces quatre résolutions concernent la désignation comme membres du conseil syndical de Mmes [Z] et [I], et de MM.[U] et [V], Madame [D] s’étant opposée à leur adoption.

Ces quatre résolutions ont été adoptées à la majorité requise soit la majorité absolue de l’article 86 du règlement de copropriété.

Elles sont donc à l’abri de toute critique.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°13

Cette résolution est intitulée : " Renonciation à la possibilité de participation des copropriétaires aux assemblées générales par communication électronique (article 24).

Elle est ainsi libellée : « L’assemblée générale décide de ne pas mettre en œuvre de moyens et supports techniques destinés à permettre aux copropriétaires de participer aux assemblées générales par visioconférence, par audio conférence ou par tout autre moyen de communication électronique, tout en garantissant de pouvoir s’assurer de l’identité de chaque participant. »

La convocation des copropriétaires ne mentionne aucune explication.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, cette résolution constitue bien une décision en ce qu’elle rejette la possibilité offerte par la loi de 1965 modifiée par la loi dite ELAN du 23 novembre 2018 de participation aux assemblées générales par les moyens de communication électronique.

La demande d’annulation est donc recevable.

L’article 17 -1 A de la loi de 1965 dispose que les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

L’article 13 -1 du décret de 1967 dispose que pour l’application de ces dispositions l’assemblée générale décide des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées générales par visioconférence, par audio conférence ou par tout autre moyen de communication électronique ainsi que des garanties permettant de s’assurer de l’identité de chaque participant. La décision est prise sur la base de devis à l’initiative du syndic ou du conseil syndical.

L’article 13 -2 dispose que le copropriétaire qui souhaite participer à l’assemblée générale par l’un de ses moyens en informe le syndic trois jours francs au plus tard avant la réunion de l’assemblée générale.

Il résulte de ces dispositions que la participation à l’assemblée générale par les moyens de communication électronique est une possibilité offerte aux copropriétés et non une obligation : " Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale… ".

Il appartient à l’assemblée générale de choisir ces moyens de communication sur la base de devis.

Les textes ne prévoient pas de majorité qualifiée pour adopter ces dispositions. La résolution critiquée a été adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés. L’assemblée générale a donc valablement décidé d’exclure la participation aux assemblées générales par les moyens modernes de communication.

La demande d’annulation sera donc rejetée.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°16 a16 b 16 c 16 d

Le projet de fermeture de la copropriété par l’implantation de deux portails et de cinq portillons a reçu l’agrément du service de l’urbanisme de la commune pourvue que les portails soient implantés en retrait par rapport à la voie publique.

Sont produits les devis de quatre entreprises différentes qui proposent des solutions différentes pour fermer la copropriété à des prix allant de 26 167 € à 51 180 €.

La résolution 16a a décidé du principe de la fermeture complète de la résidence côté rue. Elle a été adoptée à la majorité absolue. Cette résolution est à l’abri de toute critique.

La résolution 16b confie au conseil syndical la sélection de l’entreprise la mieux-disante en fonction des spécifications techniques et de l’offre commerciale. Au vu des devis le budget a été fixé à 40 000 €, enveloppe dans laquelle se situent trois devis sur quatre.

L’article 21 de la loi de 1965 donne au conseil syndical mission d’assister le syndic et de contrôler sa gestion, et de donner son avis à l’assemblée générale sur toutes les questions pour lesquelles il est consulté.

Il n’apparaît pas que la résolution critiquée enfreigne les dispositions relatives au conseil syndical.

Les résolutions 16c et 16d ont trait au financement des travaux. Dans la mesure où l’adoption du principe des travaux est régulière et où aucun moyen spécifique n’est invoqué à leur encontre, la demande d’annulation sera rejetée.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Madame [D], partie perdante, est condamné aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Pillionel.

Sur l’article 700 du CPC

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Il n’y a pas lieu en l’espèce de condamner la partie demanderesse aux frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Vu la loi n° 65 – 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Déboute Madame [M] [D] de l’intégralité de ses demandes,

Condamne Madame [M] [D] aux dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Fabrice Pillonel,

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du CPC.

Le Greffier La Présidente