COUR D’APPEL DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

N° RG 23/00649 – N° Portalis DBXH-W-B7H-C2WX

N° de Minute :25/

JUGEMENT DU 31 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ:

M. LOBRY, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique.

Assisté lors des débats et du délibéré de Madame HOAREAU, Greffier.

Débats à l’audience publique du : 12 Juin 2025

JUGEMENT: Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 31 Juillet 2025 et signé par M. LOBRY et Madame HOAREAU

ENTRE :

Madame [G] [H] épouse [V]

née le 01 Mars 1949 à [Localité 9], demeurant [Adresse 11]

Rep/assistant : M^e Charlotte ROMANI, avocat au barreau d’AJACCIO

Monsieur [X] [V]

né le 04 Juillet 1946 à [Localité 2], demeurant [Adresse 11]

Rep/assistant : M^e Charlotte ROMANI, avocat au barreau d’AJACCIO

D’UNE PART,

ET :

Monsieur [N] [L]

né le 13 Février 1992 à [Localité 8], demeurant [Adresse 10]

Rep/assistant : M^e Brigitte NICOLAI, avocat au barreau d’AJACCIO

D’AUTRE PART,

Le

1 copie exécutoire + 1 expédition aux avocats

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié en date du 23 septembre 2022, M. [X] [V] et Mme [G] [H] épouse [V] ont consenti à M. [N] [L] une promesse de vente sur une maison située sur la commune d'[Localité 3], lieu-dit [Localité 12] et cadastrée section C n°[Cadastre 1] pour une durée expirant le 23 décembre 2022.

Considérant que la non-réalisation de la clause suspensive était imputable à M. [L], les époux [V] l’ont, par acte du 24 avril 2023, fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio afin de le voir condamné au paiement de l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue.

Confronté au refus des époux [V] de débloquer à son profit la somme de 50 000 séquestrée entre les mains du notaire au titre de l’indemnité d’immobilisation, M. [L] les a, parallèlement, par acte du 9 juin 2023, fait assigner devant le même tribunal en restitution de cette somme.

Les instances ont été jointes.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 7 janvier 2025, les époux [V] sollicitent du tribunal, au visa des articles 1103 et 1304-3 du code civil, de :

Juger que M. [N] [L] n’a pas accompli les diligences nécessaires à l’obtention du prêt,Juger que M. [N] [L] ne rapporte pas la preuve d’une demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse,En conséquence,

Juger que la défaillance de la condition suspensive et imputable à M. [L],En conséquence,

Juger que l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 100 000 euros prévue dans l’acte notarié en date du 23 septembre 2022, restera acquise aux consorts [V],Juger que la somme de 50 000 euros versée entre les mains du notaire par M. [N] [L] au titre de l’indemnité d’immobilisation devra être libérée aux consorts [V],Condamner M. [N] [L] à verser aux consorts [V] le solde de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme complémentaire de 50 000 euros,Condamner M. [L] à payer les intérêts légaux sur la somme de 100 000 euros à compter de la date de l’assignation,En toute hypothèse,

Juger que M. [L] a été déchu de son droit d’invoquer la non réalisation de la condition suspensive pour se voir restituer la somme de 50 000 euros versée au titre de l’indemnité d’immobilisation,Condamner M. [L] à payer aux consorts [V] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,Juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 4 mars 2025, M. [L] sollicite du tribunal, au visa des articles 1304 et 1304-6 du code civil, de ;

Dire que M. [L] apporte la preuve d’une demande conforme aux stipulations de la promesse,Condamner les époux [V] à restituer à M. [L] la somme de 50 000 euros consignée entre les mains de Maître [F], notaire à [Localité 2],Dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 15 mars 2023,Condamner les consorts [V] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,Condamner Mme [G] [H] épouse [V] et M. [X] [V] aux dépens.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé de leurs moyens respectifs, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 7 mai 2025 conformément à l’ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état.

L’affaire a été retenue à l’audience du 12 juin 2025 et la décision mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIVATION

Sur l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément à l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, la clause relative à l’indemnité d’immobilisation insérée dans l’acte notarié du 23 septembre 2022 prévoit que :

« Les parties conviennent d’une indemnité d’immobilisation, compte tenu de la nature des présentes, et de tout ce qui a été dit ci-dessus.

Elles conviennent de la fixer à la somme de CENT MILLE EUROS (100.000 EUROS).

Montant – versement par le BENEFICIAIRELes parties conviennent d’un versement de la somme de CINQUANTE MILLE EUROS (50.000 EUROS).

Ledit versement sera effectué dans un délai de DIX (10) jours soit avant le 4 octobre 2022 par le BENEFICIAIRE, en la comptabilité du notaire soussigné, sur un compte ouvert à son nom.

En cas de non réalisation par la faute du BENEFICIAIRE, celui-ci s’engage à verser le solde de l’indemnité d’immobilisation soit la somme de CINQUANTE MILLE EUROS (50.000 EUROS).

Nature de ce versementL’indemnité d’immobilisation ne constitue pas des arrhes, mais le prix de l’indisponibilité du bien.

En conséquence, les dispositions de l’article 1590 du Code civil ne lui sont pas applicables.

Sort de ce versementLa somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.

Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :

En cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR ;En cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ;Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisant connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas, cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation.

Toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants :Si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ;Si les biens promis se révélaient être grevés de privilèges, hypothèques, ou saisies non déclarés aux présentes et dont la mainlevée ne pourra être amiablement obtenue lors de la signature de l’acte de vente au moyen des fonds provenant du prix ;Si les biens vendus venaient à faire l’objet d’une location ou occupation non déclarées aux présentes ;S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le BENEFICIAIRE devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les 8 jours qui précèdent la date d’expiration de la promesse de vente.

A défaut pour le BENEFICIAIRE d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, l’indemnité d’immobilisation sera remise au promettant par le séquestre, sans délai et formalité, le bénéficiaire étant le cas échéant déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au PROMETTANT. »

S’agissant des conditions suspensives, l’acte prévoit que :

« La promesse est soumise à l’accomplissement des conditions suspensives telles qu’indiquées ci-après.

Conformément aux dispositions de l’article 1304-6 du code civil, à partir de cet accomplissement les obligations contractées produisent leurs effets.

Toute condition suspensive est réputée accomplie, lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt et ce aux termes du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

La partie en faveur de laquelle est stipulée exclusivement une condition suspensive est libre d’y renoncer tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli. Dans ce cas, cette renonciation doit intervenir par courrier recommandé, électronique ou non, adressé au notaire qui la représente dans le délai prévu pour sa réalisation.

En toutes hypothèses, jusqu’à la réitération authentique des présentes, le PROMETTANT conserve l’administration, les revenus et la gestion des risques portant sur le BIEN ».

S’agissant plus particulièrement de la condition suspensive relative à l’obligation par le bénéficiaire de la promesse d’un prêt, les parties étaient convenues aux termes du même acte de ce que :

« Le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L. 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

Organisme prêteur : Tous organismes.Montant maximal de la somme empruntée : NEUF CENT QUATRE6VINGT MILLE EUROS (980 000,00 EUR).Durée maximale de remboursement : 25 ANS.Durée minimale de remboursement : 20 ANS. Taux nominal d’intérêt maximal : 1,85 % l’an (hors assurances).

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus dans le délai de DEUX MOIS (2) des présentes.

La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l’acte (L. 313-41 du Code de la consommation).

Le BENEFICIAIRE déclare qu’à sa connaissance :

Il n’existe pas d’empêchement à l’octroi de ces prêts qui seront sollicités.Il n’existe pas d’obstacle à la mise en place d’une assurance décès-invalidité.Il déclare avoir connaissance des dispositions de l’alinéa premier de l’article 1304-3 du Code civil qui dispose que :« La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.

A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le [6] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT.

Jusqu’à l’expiration du délai de huit jours susvisé, le BENEFICIAIRE pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l’article L. 313-41 du Code de la consommation, soit en acceptant des offres de prêt à des conditions moins favorables que celles-ci-dessus exprimées, et en notifiant ces offre et acceptation au PROMETTANT, soit en exprimant une intention contraire à celle-ci-dessus exprimée, c’est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue par l’article L. 313-42 de ce Code ; cette volonté nouvelle et la mention feraient, dans cette hypothèse, l’objet d’un écrit notifié au PROMETTANT ».

Il résulte de ces dispositions que la promesse de vente a été consentie sous la condition suspensive de l’obtention, par le bénéficiaire de la promesse, d’un ou plusieurs prêts répondant aux caractéristiques visées, dans le délai de deux mois à compter de la conclusion de l’acte notarié, soit au plus tard le 23 novembre 2022.

L’expiration de ce délai a par la suite était repoussé au 23 janvier 2023, ainsi qu’il ressort des échanges entre les parties versés aux débats.

Il est constant que le bénéficiaire de la promesse n’a pas justifié de la réalisation ou de la défaillance de la condition dans le délai de huit jours à compter de la présentation de la mise en demeure adressée à cette fin au bénéficiaire de la promesse – laquelle est intervenue le 2 février 2023 conformément à la mention qui figure sur l’avis de réception -, de sorte que la promesse est incontestablement caduque, les promettants conservant seulement la possibilité de récupérer le montant de l’indemnité d’immobilisation versé entre les mains du notaire et de revendiquer le solde prévu contractuellement dans l’éventualité où le bénéficiaire de la promesse serait dans l’impossibilité de justifier qu’il a accompli les démarches en vue de l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait.

A cet égard, le bénéficiaire de la promesse justifie bien de diligences en vue d’obtenir un prêt, dans la mesure où il produit un courrier de refus en date du 15 novembre 2022 émanant de l’agence d'[Localité 2] – Rocade de la Caisse Régionale du Crédit Agricole Corse en réponse à sa demande de prêt d’un montant de 964 804 euros sur 300 mois, étant souligné que rien ne permet de remettre en cause l’authenticité de ce document.

S’il est parfaitement exact que ce courrier ne mentionne pas le taux du prêt sollicité et ne saurait donc à lui seul justifier de ce que la condition suspensive n’était pas défaillie du fait du promettant, il n’en demeure pas moins que M. [L] produit d’autres pièces de nature à établir qu’il avait sollicité, a minima dès le 23 novembre 2022, correspondant à la date d’établissement du premier projet de financement, un prêt cette fois-ci auprès de l’agence de [Localité 4] de la [Adresse 7], les différents montages envisagés étant tous conformes à l’ensemble des conditions visées dans l’acte notarié.

Le fait que le premier document de financement mentionne comme projet l’acquisition d’une résidence principale à [Localité 4] est sans incidence dès lors qu’il s’agit à l’évidence d’une simple erreur matérielle, ainsi qu’en atteste les échanges qui suivront entre la conseillère bancaire en charge du suivi du dossier et l’agence immobilière.

De la même manière, la circonstance que certains des montages font apparaître comme emprunteur une SARL familiale au nom de M. [L] est également indifférente dans la mesure où l’acte notarié prévoyait bien une faculté de substitution au profit du bénéficiaire de la promesse.

Le délai anormalement long de réponse de la banque, qui s’explique par la nécessité, au regard du montant du crédit, d’une étude du dossier au niveau d’une commission régionale, n’est pas imputable au bénéficiaire de la promesse.

En l’état de ces considérations, le tribunal estime que la condition suspensive n’est pas défaillie du fait du bénéficiaire de la promesse, celui-ci ayant accompli les diligences nécessaires, de sorte que les époux [V] ne peuvent revendiquer le paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation.

M. [L] ne peut par ailleurs se voir opposer le non-respect du formalisme prévu pour la notification de la défaillance de la condition suspensive prévue dans la clause relative à l’indemnité d’immobilisation, l’acte notarié mentionnant également, cette fois dans la clause relative à la condition suspensive d’obtention du prêt, que, consécutivement à la caducité de plein droit de la promesse de vente résultant de l’absence de réponse à la mise en demeure adressé par les promettants, « le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait », l’interprétation rendue nécessaire de ces dispositions en apparence contradictoires ne pouvant se faire que dans un sens favorable au débiteur de l’obligation, qui doit avoir été en mesure de comprendre ce à quoi il s’engageait.

En conséquence, il sera ordonné la restitution de la part de l’indemnité d’immobilisation consignée entre les mains du notaire au bénéficiaire de la promesse et les promettants seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les époux [V], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Parties perdantes et tenues aux dépens, les époux [V] seront condamnés in solidum à payer à la M. [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, assorti de droit de l’exécution provisoire,

Condamne M. [X] [V] et Mme [G] [H] épouse [V], solidairement, à restituer à M. [N] [L] la somme de 50 000 euros consignée entre les mains de Maître [F], notaire à [Localité 2],

Déboute M. [X] [V] et Mme [G] [H] épouse [V] de l’ensemble de leurs demandes,

Condamne M. [X] [V] et Mme [G] [H] épouse [V], in solidum, à payer à M. [N] [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [X] [V] et Mme [G] [H] épouse [V], in solidum, aux dépens.