TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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Chambre 1

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DU 29 Avril 2026

Dossier N° RG 18/06446 – N° Portalis DB3D-W-B7C-IFA2

Minute n° : 2026/13

AFFAIRE :

S.A.R.L. FREDERIC C/ S.A. [E]

JUGEMENT DU 29 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : M. Jean-Baptiste SIRVENTE, juge statuant à juge unique en matière de loyers commerciaux

GREFFIER lors des débats : Madame Cécile CARTAL

GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Nasima BOUKROUH

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Février 2026 mis en délibéré au 16 Avril 2026 prorogé au 29 Avril 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Copie exécutoire à la SELARL BOYARD ET BACHELET

M^e Jenny CARLHIAN

M^e Régis HALLARD

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. FREDERIC

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Aurore BOYARD, de la SELARL BOYARD ET BACHELET, avocat au barreau de TOULON

D’UNE PART ;

DEFENDERESSE :

S.A. [E]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Régis HALLARD, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

D’AUTRE PART ;

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

S.A.S. PEGASE

demeurant [Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par M^e Jenny CARLHIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, M^e Marie-Caroline CLAYES, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE [F] PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 02 février 2005, la SARL FREDERIC a donné à bail commercial un local sis à [Localité 5] à la société COGO SPORT pour une durée de douze années, du 23 novembre 2003 au 22 novembre 2015 ; le loyer annuel net était stipulé de 131 758 euros hors taxes, indexé.

Dans le cadre de la cession du droit au bail à la SA [E], un protocole d’accord a été signé le 09 août 2005 entre la SARL FREDERIC et le cessionnaire contenant notamment autorisation donnée à la locataire de modifier les locaux et de poser des enseignes extérieures, modification de la destination des lieux et autorisation de sous-louer ou de céder le bail à une société du groupe VIVARTE. En échange, les parties ont accepté que le montant du loyer soit porté à la somme de 157 500 euros hors taxes pendant un an à compter de la date de signature de l’acte de cession, puis à 165 000 euros hors taxes.

Suivant acte extrajudiciaire du 20 mai 2015 à l’initiative de la SARL FREDERIC, le principe du renouvellement du bail fut acquis à compter du 22 novembre 2015, toutefois les parties ne se sont pas accordées sur le montant du loyer.

Le 17mai 2016, la SARL FREDERIC a saisi la commission de conciliation des baux commerciaux ; le 28 juillet suivant, cette commission a constaté l’absence de conciliation du fait de l’absence du preneur.

La SARL FREDERIC a notifié à son locataire un mémoire préalable le 16 février 2017, sollicitant la fixation du loyer à une somme de 221 100 euros. Le 17 septembre 2018, elle a assigné la SA [F] HALLE devant le tribunal de céans.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 18/06446.

Par jugement avant-dire droit du 13 février 2020, le Juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise aux fins de déterminer la valeur locative ; le rapport a été déposé le 28 janvier 2025.

Entre-temps, la SA [F] HALLE a fait l’objet d’un jugement de liquidation judiciaire du 30 octobre 2020, et un plan de cession des actifs a transféré notamment le fonds de commerce à une SAS PEGASE qui intervient volontairement à la cause en venant aux droits désormais de [E].

L’affaire a été rappelée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 12 février 2026 et mise en délibéré au 16 avril 2026, prorogé au 29 Avril 2026 suite à des difficultés d’effectif de greffe.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par son « mémoire après expertise n°2 » auquel il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la SARL FREDERIC demande au juge de :

— fixer le loyer à la somme annuelle nette de 201 000 euros à compter de la date de renouvellement, soit le 23 novembre 2015, outre intérêts au taux légal et anatocisme produits par les arriérés de loyer résultant de cette fixation et à compter de la date de renouvellement et pour chacun des termes à échoir, tant à l’encontre de la SA [F] HALLE prise en la personne de ses liquidateurs qu’à celle de la société PEGASE

— débouter la société [F] HALLE et la société PEGASE de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions

— condamner la société PEGASE à lui verser la somme de 7 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre de la condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire

— fixer la créance, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, à l’encontre de la SA [E] représentée par ses liquidateurs, à la somme de 7 000 euros

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Par son « mémoire » auquel il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la SAS PEGASE demande au juge de :

— débouter la société FREDERIC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— juger que le loyer du bail renouvelé au 23 novembre 2015 sera fixé au montant du loyer du bail expiré le 22 novembre 2015

à titre subsidiaire

— fixer le loyer du bail renouvelé au 23 novembre 2015 à la somme de 187 000 euros hors taxe

— débouter la société FREDERIC de sa demande de condamnation aux intérêts et à l’anatocisme et de sa demande de réajustement du dépôt de garantie

en tout état de cause

— condamner la société FREDERIC à payer à la société PEGASE la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens

MOTIVATION

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

En vertu de l’article R.145-23 du Code de commerce, premier alinéa, « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire ».

Lorsque les parties ne parviennent pas à fixer d’un commun accord le loyer d’un bail commercial renouvelé, le principe découlant de l’article L.145-33 est que celui-ci « doit correspondre à la valeur locative », que l’on détermine selon « les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage ».

Toutefois, sauf exceptions ou motifs de déplafonnement, le loyer à renouveler ne saurait dépasser un plafond, à condition que celui-ci ne soit pas supérieur à la valeur locative. Ainsi d’après l’article L.145-34, lorsque la durée du bail renouvelé n’a pas atteint douze années, et lorsque les locaux litigieux ne sont pas monovalents ou à l’usage exclusif de bureaux, et tant qu’il n’est pas justifié d’une modification notable pendant la durée du bail expiré des quatre premiers des cinq critères ci-dessus, « le taux de variation […] ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré », d’un indice officiel.

En l’espèce la règle du plafonnement doit être écartée, et la valeur locative recherchée. L’expert judiciaire a fixé celle-ci à 201 000 euros.

Il n’y a pas de contestation de la surface pondérée fixée à 774,7 m², qui sera retenue.

Quant au prix du mètre carré, l’article R.145-7 du Code de commerce dispose que « Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation ».

Il existe une différence entre loyer de marché pour une boutique vide (lieu d’exercice de la volonté des parties et des lois du marché) et loyer de renouvellement marqué du sceau de la protection statutaire. Quelles que soient les conditions dans lesquelles le prix d’origine a été fixé, le panachage des références s’impose ; d’autant que les valeurs de marché ou locations nouvelles peuvent ne pas être représentatives de la réalité économique selon, au cas par cas, les considérations sous-jacentes qui ont conduit à la fixation arbitraire d’un prix ex nihilo. Il convient dans la mesure du possible de retenir l’ensemble des valeurs du marché locatif sans reconstituer de loyers en réintégrant d’éventuels pas-de-porte ou droit d’entrée.

Il apparaît que les cinq références retenues par l’expert, que reprend à son compte le demandeur, concernent des baux présentant les mêmes caractéristiques en termes de facteurs locaux de commercialité (zone d’activité d’entrée de ville), de destination des lieux (vente) et de caractéristiques des locaux (boutiques). Si l’on met à part la cinquième référence, il n’y a effectivement que des baux arrivant sur leur terme de douze années en 2015 ; mais s’il n’y a donc pas de valeurs de marché de 2015 en comparaison, cet état de fait permet d’apprécier la stabilité de l’activité dans la zone (l’expert notait d’ailleurs « les nombreuses enseignes présentes ne changent que peu souvent, signe d’un intérêt économique certain ») et la pertinence des valeurs une fois calculé le prix au m²p qui s’avère homogène. Au demeurant, ni [E] ni PEGASE n’ont contesté de la pertinence de ces références au cours des opérations d’expertise et aujourd’hui elles ne suggèrent pas qu’il en existât d’autres.

Dès lors que la valeur locative est déterminée par la multiplication de la surface pondérée et du prix unitaire, il reste à s’interroger sur la mesure de la prise en compte des éléments visés à l’article R.145-8, selon lequel :

« Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé ».

Ces éléments sont pris en compte le plus généralement par le biais d’un pourcentage à ajouter ou à déduire sur le montant de la valeur locative dégagée : du moins est-ce la pratique expertale rencontrée et dont la jurisprudence illustre la variété.

Ici l’expert propose 260 euros par mètre carré au regard notamment « des stipulations contractuelles », toutefois sa méthode de calcul n’est pas développée et, surtout, les majorations et abattements devraient normalement être appliqués sur la valeur locative.

Le juge retiendra donc tout d’abord une valeur de (296 + 284,8 + 276,7 + 244,9) / 4 = 275,6 euros par m²p, soit une première valeur locative de 275,6 * 774,7 = 213 507,32 euros.

S’agissant maintenant des correctifs, il y a lieu de déduire la taxe foncière mise à la charge du preneur ainsi que de retenir un abattement de 5 % pour la clause sur les travaux de mise aux normes, et ce même si des transferts de charges équivalents existaient dans les baux pris en référence vu que R.145-7 ne renvoie pas à R.145-8.

Ainsi la valeur finale sera de : (213 507,32 – 4 103) * 0,95 = 198 934,10 euros.

Plafonnement du déplafonnement

Le dernier alinéa de l’article L.145-34 du Code de commerce prévoit qu'« en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».

Conformément au 21 II de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Si le juge des loyers commerciaux n’a pas compétence pour statuer sur le dispositif d’étalement du loyer de renouvellement, il lui appartient de dire que les loyers dus à compter du renouvellement, sur la base de ce texte, seront plafonnés à hauteur de 10 % par année d’augmentation, tandis qu’il appartient aux parties d’établir l’échéancier de l’augmentation progressive du loyer que le bailleur est en droit de percevoir.

En l’espèce, le bail prévoyait une durée de douze années, cette clause faisant exception aux règles de plafonnement qui ne joue plus lorsque la durée du bail renouvelé atteint ces douze ans : il y a donc lieu de plafonner le déplafonnement.

Sur les autres demandes

La SARL FREDERIC sollicite la fixation des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation et l’anatocisme.

Toutefois, l’article 1153 envisage le cas d'« obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme » et de « la condamnation aux intérêts au taux légal » en cas de « retard dans l’exécution », les intérêts n’étant « dus que du jour de la sommation de payer ». Or le Juge des loyers commerciaux ne prononce aucune obligation de payer une somme ou une indemnité, ni n’y condamne la partie perdante, mais fixe un montant de loyer, de sorte qu’il ne saurait y avoir d’intérêts attachés à sa décision (en l’absence de toute manière d’un retard à sanctionner).

Ces demandes seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires

En vertu des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la SAS PEGASE qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ; quant aux frais irrépétibles, il y a lieu de la condamner au paiement d’une indemnité de 1 200 euros, étant observé qu’aucune facture d’honoraires n’est produite aux débats.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux

FIXE le montant annuel du loyer du bail renouvelé à la somme de 198 934,10 euros annuels hors taxe à compter du 23 novembre 2015, toutes autres clauses du bail demeurant inchangées ;

DIT que la variation de loyer ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ;

DÉBOUTE la SARL FREDERIC du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS PEGASE aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ;

CONDAMNE la SAS PEGASE à payer à la SARL FREDERIC la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT