T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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JUGEMENT

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 25/08414 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K5JD

MINUTE n° : 2026/82

DATE : 06 Mai 2026

PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SARL AGENCE BENOIST, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Monsieur [R] [B], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Edith ANGELICO, avocat au barreau de TOULON

Madame [Z] [I] épouse [B], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Edith ANGELICO, avocat au barreau de TOULON

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 11 Février 2026, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 08 Avril 2026 puis a été prorogée au 06 Mai 2026. La décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire (signature électronique) à

M^e Edith ANGELICO

M^e Alain-david POTHET

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Edith ANGELICO

M^e Alain-david POTHET

EXPOSE DU LITIGE

Suivant relevé de propriété, Monsieur [R] [B] et Madame [Z] [I] épouse [B] sont copropriétaires des lots 94, 120, 204 et 227 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 1], située sur la commune de [Localité 1].

Des charges étant demeurées impayées et par courrier recommandé du 26 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE LATITUDE 43 a mis en demeure les époux [B] d’avoir à régler les charges impayées.

Par actes de commissaire de justice en date du 4 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE LATITUDE 43, représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE BENOIST TRANSACTIONS (ISIMMO), a fait assigner les époux [B] devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des charges impayées, provisions et frais, outre l’octroi de dommages et intérêts, et suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 janvier 2026, complétant ses précédentes écritures et auxquelles il se réfère à l’audience du 11 février 2026, il sollicite, au visa des articles 10, 10-1, 18, 19, 19-1, 19-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, 36, 45-1 du décret 67-223 du 17 mars 1967 et des jurisprudences versées au débat, outre de constater des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de :

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [R] [B] au paiement de la somme de 20 453,60 € arrêté au 27 janvier 2026 pour la période du 08/11/2023 au 01/01/2026 assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 26 août 2025,

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [R] [B] au paiement de la somme de 1200 € à titre de légitimes dommages et intérêts pour les troubles de trésorerie occasionnés par sa carence,

DIRE ET JUGER que l’ensemble des frais que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] 43 a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits devra rester à la charge de Monsieur et Madame [R] [B] tel que le stipule le contrat de syndic, régulièrement voté lors des différentes assemblées générales,

DEBOUTER Monsieur et Madame [R] [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [R] [B] au paiement de la somme de 1000 € au titre des frais de mise en contentieux du syndic selon les stipulations du contrat de syndic régularisé par le syndicat et opposable à chaque copropriétaire,

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [R] [B] au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

S’ENTENDRE CONDAMNER aux entiers dépens ;

Suivant leurs conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2026, auxquelles ils se réfèrent à l’audience du 11 février 2026, Monsieur [R] [B] et Madame [Z] [I] épouse [B] sollicitent, au visa des articles 1343-5 du code civil et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

A titre principal, DIRE ET JUGER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] irrecevable dans sa demande,

A titre subsidiaire, ACCORDER aux époux [B] un report de la dette pour une durée de deux ans, ou à tout le moins d’une année,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à leur payer la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers paiements de l’instance ;

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

L’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

L’article 14-1 de la même loi dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de ladite loi dispose : « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… »

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

L’article 10-1 de la même loi prévoit en outre que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur … »

La mise en demeure visée à l’article 19-2 précité doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée. (Cass.Civ.3ème, 12 décembre 2024, numéro 24-70.007)

De même, le syndicat des copropriétaires ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée, et ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés. (Cass.Civ.3ème, 15 janvier 2026, numéro 23-23.534)

Les époux [B] ont été mis en demeure le 26 août 2024 de régler les sommes de 2894,10 euros au titre des sommes échues et appelées notamment au titre des exercices précédents après approbation des comptes, de 1670,86 euros au titre des provisions exigibles au titre de l’article 14-1 précité et de 413,85 euros au titre des provisions exigibles sur la cotisation de fonds de travaux de l’article 14-2 I précité. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 30 juin 2026, et des appels de fonds pour les travaux votés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— les décomptes des sommes dues avant et après les assignations à la présente instance,

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2024 et 2025 approuvant les comptes et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,

— les appels de fonds,

— les différentes relances et la mise en demeure du 26 août 2025,

— le contrat de syndic.

Les défendeurs relèvent que la mise en demeure est irrégulière, susceptible d’induire en erreur puisqu’elle contient un décompte ne correspondant pas aux détails des sommes indiquées ci-dessus.

Il sera notamment relevé que les charges dues au titre de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, d’un montant de 6450,56 euros, ne sont pas mentionnées dans le courrier de mise en demeure, ni au titre des sommes échues ni au titre des provisions exigibles.

De même, il n’est pas visé par le courrier de mise en demeure le fonds d’épargne réserve, l’appel des travaux votés en assemblée générale, ainsi que les divers frais et facturation visés dans le décompte annexé.

Si le courrier de mise en demeure invite les défendeurs à régulariser l’intégralité du solde débiteur de compte copropriétaire s’élevant à 16 358,47 euros au titre des charges de copropriété et provisions dues au 25 août 2025, il ne s’agit que d’une invitation et les défendeurs sont fondés à prétendre qu’ils n’ont pas été en mesure de comprendre que le défaut de paiement de la provision de 1670,86 euros au titre de l’exercice en cours pouvait rendre exigible le paiement de l’ensemble des sommes dues.

Les irrégularités affectant la mise en demeure doivent ainsi conduire à l’irrecevabilité de la demande puisqu’il s’agit d’une procédure dérogatoire du droit commun.

Il sera fait droit à la demande d’irrecevabilité.

Le syndicat, partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Par ailleurs, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, Frédéric ROASCIO, vice-président délégué par Madame la présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE LATITUDE 43, représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE BENOIST TRANSACTIONS (ISIMMO), irrecevable en ses demandes formées suivant la procédure accélérée au fond.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE BENOIST TRANSACTIONS (ISIMMO), aux entiers dépens.

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.

Le greffier Le président

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près le Tribunal Judiciaire d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la décision présente a été signée sur la minute par Le Président et le Greffier.