MINUTE 25/

DOSSIER N° RG 25/00071 – N° Portalis 46CZ-W-B7J-TEO

NATURE DE L’AFFAIRE : 70C

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT- GAUDENS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 Octobre 2025

DEMANDEURS

Mme [C] [K]

représentée par son tuteur Monsieur [Z], [F], [J] [H], né le [Date naissance 4] 1971 à [Localité 7], de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

ET

M. [Z] [H],

demeurant [Adresse 1]

ET

Mme [V] [H],

demeurant [Adresse 1]

Ayant tous pour avocat plaidant, Léopoldine BARREIRO, Avocat au Barreau de Pau, et pour avocat postulant Juliette BELLET, Avocat au Barreau de Toulouse,

DÉFENDERESSE

Mme [Y] [R],

demeurant [Adresse 3]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 08 Octobre 2025

PRÉSIDENT : […] […], Président

GREFFIER : […] […],

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : […] […], Président

Notifié RPVA le

Le

Grosse à Me

CCC à l’Expert, à la Régie et au Service Expertise

AFM à Me

GREFFIER : […] […],

Prononcée par mise à disposition au greffe,

*

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 29 décembre 2020, [C] [K] veuve [H] et ses enfants [V] [H] et [Z] [H] (ci-après les consorts [H]) ont signé avec [Y] [R] une promesse de vente d’un ensemble immobilier – comprenant des écuries avec manège, carrière et terrains – situé à [Localité 5] (31) pour le prix de 205 000 €.

Cette promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 31 décembre 2022 et a été assortie de deux conditions suspensives :

— le divorce définitif de [Y] [R] et d'[S] [N] ;

— l’obtention d’une offre ou de plusieurs offres écrites de prêt au plus tard, le 30 novembre 2022.

Aux termes d’un autre acte notarié daté du 29 décembre 2020, les consorts [H] ont signé avec [Y] [R] une convention d’occupation précaire portant sur l’ensemble immobilier faisant l’objet de la promesse de vente, moyennant le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 800 €. Les parties ont stipulé que cette convention prendra effet à compter du 29 décembre 2020 et se terminera le jour de la signature de l’acte authentique de vente ou à défaut, le 31 décembre 2022 sauf prorogation expresse des parties.

Finalement, [Y] [R] n’a pas acheté l’ensemble immobilier et arguant que l’intéressée avait demandé un délai supplémentaire pour acquérir le bien, les consorts [H] ont fait des procurations à l’office notarial pour régulariser des avenants à la convention d’occupation précaire.

[Y] [R] a cessé de régler l’indemnité d’occupation due au titre de la convention d’occupation précaire à compter du mois de mai 2024 et a refusé de quitter les lieux, en dépit de la délivrance par un commissaire de justice le 29 avril 2025, d’une sommation de quitter les lieux.

PROCÉDURE

Par actes de commissaire de justice en date du 13 août 2025, [C] [K] représentée par son tuteur [Z] [H], [V] [H] et [Z] [H] en son nom personnel, ont fait assigner [Y] [R] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Gaudens afin d’obtenir l’expulsion immédiate de l’intéressée des lieux, ainsi que sa condamnation au paiement de diverses sommes d’argent.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de son assignation du 13 août 2025 soutenue à l’audience du 08 octobre 2025 et à laquelle il est renvoyé pour de plus amples informations conformément à l’article 455 du code de procédure civile, les consorts [H] ont demandé de :

— ordonner l’expulsion immédiate de [Y] [R] et de tous occupants de son chef de l’ensemble immobilier leur appartenant situé [Adresse 6], si besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner [Y] [R] à une astreinte de 100 € par jour de retard en cas de non libération des lieux ;

— condamner [Y] [R] à leur payer une indemnité d’occupation provisoire de 800 € par mois jusqu’à la libération effective des lieux, ainsi qu’une somme provisionnelle de 11200 € au titre du solde des indemnités d’occupation pour les mois de mai 2024 à juillet 2025 inclus ;

— condamner [Y] [R] à leur payer la somme provisionnelle de 1138,99 € au titre des factures d’eau ;

— condamner [Y] [R] à leur payer la somme provisionnelle de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour l’indemnisation de leur préjudice moral ;

— condamner [Y] [R] à leur payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner [Y] [R] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux signifiée le 29 avril 2025.

À l’appui de leurs demandes, les consorts [H] ont soutenu que :

— en avril 2025, le notaire chargé de la vente leur a appris que [Y] [R] n’a jamais signé d’avenant pour la convention d’occupation précaire ;

— depuis décembre 2022 [Y] [R] s’est maintenue dans les lieux sans droit ni titre et sans qu’ils en soient informés ;

— la convention d’occupation précaire comporte une clause de fin d’occupation et cette convention a pris fin le 31 décembre 2022 ;

— l’occupant qui se maintient dans les lieux après le terme convenu par les parties ou après la dénonciation de la convention est dépourvu de titre et s’expose à une expulsion ;

— la caducité du compromis de vente liée à l’absence de régularisation de l’acte dans le délai requis a mis fin à la convention d’occupation précaire ;

— depuis le mois de mai 2024 [Y] [R] ne s’acquitte plus du règlement de l’indemnité d’occupation prévue dans la convention et refuse de restituer les clés au propriétaire du bien ;

— la convention prévoit que l’occupant est tenu de s’acquitter des charges locatives relatives à l’eau, l’électricité et le gaz et de faire les modifications auprès des services concernés ;

— depuis l’entrée dans les lieux [Y] [R] n’a jamais ouvert de contrat auprès des services de l’eau et ce sont eux qui ont réglé les consommations d’eau de [Y] [R] ;

— [Y] [R] a reconnu être redevable des factures d’eau qu’ils ont acquittées et de la taxe foncière ;

— la défenderesse s’est maintenue dans les lieux et les a empêchés de vendre le bien lequel ne cesse de se dégrader faute pour [Y] [R] de l’entretenir ce qui fait perdre de la valeur au bien ;

— la vente du bien doit permettre à [C] [K] veuve [H] de régler les sommes importantes relatives à son placement en EHPAD.

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[Y] [R] n’a pas comparu à l’audience du 08 octobre 2025 et aucun avocat ne s’est constitué dans son intérêt, bien qu’elle ait été régulièrement assignée en justice le 13 août 2025 (dépôt à l’étude).

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À l’issue de l’audience, le président a fait savoir que la décision était mise en délibéré au 30 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1) sur la nature de l’ordonnance

En vertu de l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, compte tenu du fait que la présente ordonnance est susceptible d’appel et que la défenderesse a été régulièrement assignée en justice, cette ordonnance sera réputée contradictoire.

2) sur la demande d’expulsion formulée à l’encontre de [Y] [R]

Selon l’article 834 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par acte notarié daté du 29 décembre 2020, les consorts [H] ont signé avec [Y] [R] une convention d’occupation précaire portant sur un ensemble immobilier situé à [Localité 5] (31) moyennant le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 800 €.

Les parties ont stipulé que cette convention prendra effet à compter du 29 décembre 2020 et se terminera le jour de la signature de l’acte authentique de vente du bien immobilier ou à défaut, le 31 décembre 2022 sauf prorogation expresse des parties.

Il a également été prévu qu’à « défaut de signature de l’acte authentique de vente, l’occupant devra libérer l’immeuble objet de la présente convention précaire, après avoir restitué les clefs, au plus tard le 31 décembre 2022 faute de quoi :

— il encourra une astreinte de cent euros (100 €) par jour de retard ;

— son expulsion pourra être ordonnée par simple ordonnance de référée du président du tribunal de grande instance ».

Il s’avère, qu’à la date à laquelle les consorts [H] ont fait assigner [Y] [R] en justice, à savoir le 13 août 2025, la date de fin de la convention d’occupation précaire fixée au 31 décembre 2022, était largement acquise. Au surplus, il est acquis que l’ensemble immobilier n’a pas été vendu entre le 29 décembre 2020 et le 31 décembre 2022. Enfin, il n’est pas allégué ni justifié que les parties au présent litige ont expressément prorogé la durée de la convention d’occupation précaire.

Or, les demandeurs à la présente instance justifient que le 29 avril 2025 le commissaire de justice qu’ils ont mandaté a délivré en vain, une sommation de quitter les lieux à [Y] [R] (dépôt à l’étude). Cette dernière n’a pas comparu à l’audience du 08 octobre 2025 et n’a pas allégué ni justifié avoir quitté l’ensemble immobilier.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient donc d’ordonner l’expulsion immédiate de [Y] [R] et de tous occupants de son chef de l’ensemble immobilier appartenant aux consorts [H] et situé [Adresse 6], si besoin, avec le concours de la force publique.

3) sur la demande de prononcé d’une astreinte à l’encontre de [Y] [R]

Selon l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce, il convient de souligner que la convention d’occupation précaire signée entre les parties le 29 décembre 2020 a expressément prévu qu’à « défaut de signature de l’acte authentique de vente, l’occupant devra libérer l’immeuble objet de la présente convention précaire, après avoir restitué les clefs, au plus tard le 31 décembre 2022 faute de quoi : il encourra une astreinte de cent euros (100 €) par jour de retard ».

Compte tenu de cette stipulation contractuelle et du fait que plus de deux ans se sont écoulés depuis que la convention d’occupation précaire a pris fin, que [Y] [R] n’a pas donné de suite à la sommation de quitter les lieux qui lui a été adressée, qu’elle n’a pas non plus comparu en justice et que rien ne démontre que les lieux ont été libérés à ce jour, il apparaît justifié d’ordonner à la charge de la défenderesse une astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance.

4) sur la demande d’indemnité d’occupation formulée à l’encontre de [Y] [R]

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte de l’application jurisprudentielle de cet article que le montant de la provision qui peut être allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Il est également de principe, qu’une indemnité d’occupation correspond à la fois à une contrepartie de la jouissance des locaux et à la compensation du préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de la libre disposition des lieux.

En l’espèce, il a été prévu dans la convention d’occupation précaire que les parties avaient signée, l’obligation pour [Y] [R] de régler une indemnité d’occupation d’un montant de 800 € jusqu’à la fin de ladite convention.

La convention ayant pris fin le 31 décembre 2022 et [Y] [R] n’ayant pas libéré les lieux en dépit d’une sommation de quitter les lieux délivrée par un commissaire de justice le 29 avril 2025, l’obligation pour [Y] [R] de payer une indemnité d’occupation n’est pas contestable dans son principe puisqu’elle se trouve occupante sans droit ni titre de l’ensemble immobilier litigieux.

Les consorts [H] sont donc bien fondés à solliciter sa condamnation à leur payer une indemnité d’occupation provisoire de 800 € par mois jusqu’à la libération effective des lieux, ainsi qu’une somme provisionnelle de 11200 € au titre du solde des indemnités d’occupation pour les mois de mai 2024 à juillet 2025 inclus.

5) sur la demande relative aux factures d’eau formulée à l’encontre de [Y] [R]

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la convention d’occupation précaire signée entre les parties le 29 décembre 2020 stipule en page 4, que l’occupant devra s’acquitter de l’eau, de l’électricité, du gaz et faire la modification en tant qu’occupant auprès des services concernés dès l’entrée en jouissance.

Par ailleurs, dans un courriel daté du 27 novembre 2024, l’étude de notaire chargé de la vente de l’ensemble immobilier litigieux a indiqué à [Z] [H], «… J’ai eu Madame [R] au téléphone qui propose une date au 30 avril 2025 pour son départ de votre bien. Je lui ai parlé des factures qu’effectivement elle reconnaît vous devoir ainsi que la taxe foncière… ».

Il est en effet établi, qu’aux termes de 4 factures d’eau établies entre le 09 mars 2022 et le 13 mars 2025, au nom de [A] [H] pour un bien situé au [Adresse 2] à [Localité 5] (31), il a été demandé au destinataire desdites factures de régler une somme totale de 1138,99 €.

Compte tenu de ces éléments et du fait que [Y] [R] n’a pas allégué ni justifié avoir réglé des factures d’eau afférentes à l’ensemble immobilier litigieux, l’obligation pour l’intéressée de payer les factures versées aux débats n’est pas contestable dans son principe. En conséquence, il convient de la condamner à payer aux consorts [H] la somme provisionnelle de 1138,99 € au titre des factures d’eau.

6) sur la demande d’indemnisation formulée à l’encontre de [Y] [R] au titre du préjudice moral

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de l’application jurisprudentielle de cet article, que le juge des référés n’étant pas saisi du principal et n’ayant pas à se prononcer sur une question de fond, il ne lui revient donc pas de condamner une partie à des dommages et intérêts. En revanche, il peut accorder une provision sur des dommages et intérêts dont il apprécie souverainement le montant.

En l’espèce, les consorts [H] ont invoqué au soutien de leur demande d’indemnisation à hauteur de 5000 € au titre du préjudice moral que :

— [Y] [R] n’avait pas l’intention d’acquérir le bien et a développé en parallèle un autre projet de construction d’une pension équine mais a refusé de quitter les lieux en attendant la fin des travaux ;

— la défenderesse s’est maintenue dans les lieux et les a empêchés de vendre le bien lequel ne cesse de se dégrader faute pour [Y] [R] de l’entretenir ce qui lui a fait perdre de la valeur ;

— la vente du bien doit permettre à [C] [K] veuve [H] de régler les sommes importantes relatives à son placement en EHPAD.

Par ailleurs, ils ont affirmé que plusieurs avenants à la convention d’occupation précaire ont été rédigés par l’office notarial en charge de la vente de l’ensemble immobilier et ils ont procédé à des procurations pour régulariser l’avenant. Ils ont certifié avoir appris au mois d’avril 2025, qu’en réalité, [Y] [R] n’a procédé à la signature d’aucun avenant et qu’elle s’est maintenue dans les lieux depuis le mois de décembre 2022, sans droit ni titre.

Toutefois, force est de constater que les consorts [H] n’ont pas versé aux débats le moindre document pour étayer les diverses allégations qu’ils ont formulées à ce titre. Ils n’ont pas communiqué les avenants rédigés par l’office notarial ni les procurations qu’ils ont déclaré avoir signées. Enfin, ils n’ont pas fourni le moindre élément de nature à démontrer qu’ils ont invité [Y] [R] à quitter les lieux entre le 1er janvier 2023 et le 28 avril 2025 correspondant à la veille de la date à laquelle ils lui ont fait délivrer une sommation de quitter les lieux.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient donc de rejeter la demande tendant à condamner [Y] [R] à payer aux consorts [H] la somme provisionnelle de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour l’indemnisation de leur préjudice moral.

7) sur les demandes annexes

Il convient de condamner [Y] [R] à payer aux consorts [H] la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application de l’article 491 du code précité, il y a lieu de condamner [Y] [R] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux signifiée le 29 avril 2025.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire par application de l’article 489 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Ordonnons l’expulsion immédiate de [Y] [R] et de tous occupants de son chef de l’ensemble immobilier leur appartenant situé [Adresse 6], si besoin avec le concours de la force publique ;

Condamnons [Y] [R] à une astreinte de 100 € par jour de retard en cas de non libération des lieux passé un délai 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance ;

Condamnons [Y] [R] à payer à [C] [K] veuve [H], à [V] [H] et à [Z] [H] une indemnité d’occupation provisoire de 800 € par mois jusqu’à la libération effective des lieux, ainsi qu’une somme provisionnelle de 11200 € au titre du solde des indemnités d’occupation pour les mois de mai 2024 à juillet 2025 inclus ;

Condamnons [Y] [R] à payer à [C] [K] veuve [H], à [V] [H] et à [Z] [H] la somme provisionnelle de 1 138,99 € au titre des factures d’eau ;

Déboutons [C] [K] veuve [H], à [V] [H] et à [Z] [H] de leur demande tendant à condamner [Y] [R] à leur payer la somme provisionnelle de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour l’indemnisation de leur préjudice moral ;

Condamnons [Y] [R] à payer à [C] [K] veuve [H], à [V] [H] et à [Z] [H] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons [Y] [R] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux signifiée le 29 avril 2025 ;

Rappelons que la présente ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

Le greffier Le président