TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier lors du délibéré

Madame ALI, Greffier lors de l’audience

Débats en audience publique le : 06 Novembre 2025

GROSSE :

Le 09 janvier 2026

à M^e DEFENDINI [Localité 5]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 09 janvier 2026

à M^e COFFANO Frédéric

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02635 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6MT2

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC SUD, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [I] [X] [P], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représentée par M^e Frédéric COFFANO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 15 février 2024, l’OPH 13 Habitat a donné à bail à Mme [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 421 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2024 un commandement de payer la somme de 1.157,06 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, le bailleur a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique, La condamner à payer à titre provisionnel la somme de 5.464,96 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance, Dans le cas où dans des délais seraient octroyés, juger que la clause irritante devra nécessairement tenir compte des mensualités devant couvrir l’arriéré mais également des loyers à venir, La condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer indexé jusqu’à la libération effective des lieux, La condamner à payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts et la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.Au soutien de ses prétentions, le bailleur expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juillet 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à la demande du conseil de la défenderesse pour être finalement retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

A cette audience, le bailleur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 9.609,71 euros, suivant décompte arrêté au 28 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

La défenderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :

Octroyer les plus larges délais de suspension de la mesure d’expulsion, Juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter le prononcé du sursis, durant la trêve hivernale, de toute mesure d’expulsion, Débouter le bailleur de sa demande au titre des frais irrépétibles et de sa demande indemnitaire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, il sera relevé que si les actes et pièces produits par le bailleur mentionnent que le prénom de la locataire est [W], cette dernière produit une décision d’autorisation de changement de prénom datée du 3 décembre 2024 qui indique qu’elle se prénomme désormais [I] [X]. C’est donc ce prénom qui sera qui retenu dans la présente décision.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoireUne copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 29 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 10 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 22 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 15 février 2024 contient une clause résolutoire (article 4.4.1) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 juin 2024, pour la somme en principal de 1.157,06 euros.

Si le commandement de payer vise un délai de six semaines pour régler les sommes dues, la clause résolutoire ne pouvait être acquise qu’à l’issue du délai de deux mois dès lors que c’est ce délai qui était stipulé dans le contrat de bail.

Il n’est pas contesté que les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 août 2024.

Il n’est pas davantage contesté que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience, de sorte qu’aucun délai de paiement ne peut lui être consenti, étant souligné qu’elle ne forme pas de demande en ce sens.

La défenderesse étant occupante sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé ni que le sursis prévu par l’article L.412-6 du même code soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délai pour quitter les lieuxL’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que :

« Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

En l’espèce, il n’est pas allégué que la locataire soit de mauvaise foi ou soit entrée dans le logement à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

Pour autant, la défenderesse a d’ores et déjà bénéficié de larges délais puisque le commandement de payer lui a été signifié le 13 juin 2024, étant souligné que d’après le décompte produit, au moins depuis le 10 mars 2024, aucun règlement n’a été effectué et que le demandeur est un bailleur social, qui doit nécessairement faire face à des demandes nombreuses d’attributions de logements.

Au surplus, aucune pièce relative à la recherche d’un autre logement n’est produite par la défenderesse.

Par conséquent, la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupationLa défenderesse est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de la défenderesse par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 495,19 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner la défenderesse à son paiement.

Le demandeur produit un décompte actualisé au 28 octobre 2025 laissant apparaitre que la défenderesse reste devoir la somme de 9.609,71 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Toutefois ce décompte inclut des « frais de procédure » pour 183,23 euros et 87,22 euros dont le montant n’est pas justifié, étant rappelé que le coût du commandement de payer et de l’assignation est inclus dans les dépens.

Par conséquent, la défenderesse sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 9.339,26 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur la demande indemnitaire du bailleurEn vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, à défaut de démonstration d’un préjudice distinct de celui réparé par les sommes d’ores et déjà allouées et les intérêts au taux légal, la demande de dommages-intérêts du bailleur sera rejetée.

Sur les demandes accessoiresLa défenderesse, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sera condamnée à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 février 2024 entre l’OPH 13 Habitat et Mme [I] [X] [P] concernant le logement, situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 13 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [I] [X] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [I] [X] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH 13 Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux de Mme [I] [X] [P] ;

CONDAMNE Mme [I] [X] [P] à payer à l’OPH 13 Habitat, à titre provisionnel, la somme de 9.339,26 euros décompte arrêté au 28 octobre 2025 incluant la mensualité de septembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE Mme [I] [X] [P] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 495,19 euros à ce jour, à compter du 29 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’en vertu de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante ;

CONDAMNE Mme [I] [X] [P] à payer à l’OPH 13 Habitat une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [I] [X] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente