TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 18 Mars 2025

Enrôlement : N° RG 21/03848 – N° Portalis DBW3-W-B7F-YV6B

AFFAIRE : M. [H] [J] + 21 autres demandeurs( M^e Karine PELGRIN) – M. [W] [BZ] et Mme [PF] [Z] p; [BZ] (M^e Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO)

C/ S.A.R.L. EPP CHATENAY ; SCI [Adresse 31] VILLE ; SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS (M^e Isabelle LE MERCIER)

DÉBATS : A l’audience Publique du 21 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 18 Mars 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2025

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [H] [J], né le 07 Juillet 1968 à [Localité 28],

Monsieur [GF] [FZ] [GP] [C], né le 12 Juillet 1965 à [Localité 21],

Madame [FP] [YO] épouse [S], née le 02 Avril 1979 à [Localité 25] (RWANDA),

Monsieur [BD] [V] [MS] [A], né le 19 Mars 1987 à [Localité 23],

Monsieur [IL] [T], né le 07 Septembre 1955 à [Localité 19],

Madame [LO] [FF] [T], née le 03 Octobre 1990 à [Localité 33],

Madame [MZ] [U], née le 04 Octobre 1990 à [Localité 16],

Madame [WL] [E], née le 25 Octobre 1959 à [Localité 28],

Madame [G] [R] [PJ] [F], née le 22 Août 1962 à [Localité 18],

Monsieur [WE] [M], né le 14 Mars 1990 à [Localité 17] (MAROC),

Monsieur [EW] [HI] [PC] [B], né le 08 Décembre 1960 à [Localité 15] (MALI),

Madame [D] [YK], née le 05 Août 1989 à [Localité 28],

Monsieur [N] [AJ], né le 27 Août 1959 à [Localité 30],

Monsieur [X] [MV] [GI], né le 24 Mars 1966 à [Localité 28],

Madame [SE] [RY], née le 03 Novembre 1974 à [Localité 20],

Monsieur [L] [UB], né le 05 Avril 1992 à [Localité 13],

Madame [SI] [I] [YS], née le 22 Août 1988 à [Localité 28],

Monsieur [UF] [N] [IT] [JW], né le 19 Décembre 1990 à [Localité 28],

Madame [Y] [UI] [SM], née le 19 Février 1964 à [Localité 12],

Monsieur [BT] [P] [II], né le 23 Mars 1945 à [Localité 29] (ALGÉRIE),

Monsieur [O] [UL] [SC] [KL], né le 06 Décembre 1952 à [Localité 28],

Monsieur [BB] [OY], né le 16 juin 1993 à [Localité 28]

tous domiciliés et demeurant [Adresse 26]

tous représentés par Maître Karine PELGRIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [W] [BZ], né le 20 Février 1974 à [Localité 11] (ALGERIE),

et

Madame [PF] [Z] épouse [BZ], née le 23 Mars 1974 à [Localité 28] (13), tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 27]

tous deux représentés par Maître Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSES

LA S.C.I. [Adresse 31] VILLE, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 530 036 367 et dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

LA S.A. LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS, inscrite au RCS de Nanterre sous le numéro 325 356 079 et dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal en exercice

LA S.A.R.L. EPP CHATENAY, inscrite au RCS de Nanterre sous le numéro 428 189 526 et dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal en exercice

toutes trois représentées par Maître Isabelle LE MERCIER, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de MaîtreAdrien ODENT, avocat plaidant au barreau de Paris, 41 avenue Foch 75116 Paris, qui a plaidé

***

EXPOSE DU LITIGE

Les 7 et 10 avril 2017 et 19 mai 2017, la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS INVESTISSEMENT a conclut deux promesses de vente afférentes à quatre parcelles composant le terrain situé au [Adresse 1], prévoyant une faculté de substitution et une condition suspensive subordonnant la vente de ces parcelles à l’obtention d’un permis de construire définitif.

Le 19 septembre 2017, la SNC ALPHA PROMOTION, substituée à la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS INVESTISSEMENT pour les besoins de l’opération projetée, a déposé à la mairie de [Localité 28] un dossier de demande de permis de construire pour la réalisation sur les parcelles d’un ensemble immobilier d’une surface plancher de 7.481 m² comprenant 118 logements et 151 places de stationnement.

Le 26 mars 2018, la SNC ALPHA PROMOTION a déposé un dossier complémentaire de demande de permis de construire pour la réalisation d’un ensemble immobilier identique, à l’exception de la surface plancher réduite à 7.445 m².

Par arrêté du 26 avril 2018, le maire de [Localité 28] a accordé à la SNC ALPHA PROMOTION le permis de construire n° PC 013055 17 00782 P0 pour la réalisation de l’ensemble immobilier comportant une surface plancher de 7.445 m².

Le permis fait l’objet d’un affichage en mairie à compter du 2 mai 2018.

La SNC ALPHA PROMOTION a acquis, selon acte notarié de vente en date du 12 octobre 2018, les trois parcelles cadastrées [Cadastre 10] C [Cadastre 7], [Cadastre 10] C [Cadastre 8] et [Cadastre 10] C [Cadastre 4] ayant pour adresse [Adresse 24]/[Adresse 34], sur lesquelles se trouvaient deux maisons et selon acte notarié de vente en date des 15 et 17 octobre 2018, la parcelle [Cadastre 10] C [Cadastre 5] ayant pour adresse [Adresse 34].

Par requête introductive d’instance en date du 22 octobre 2018, 24 propriétaires de logements acquis entre 2014 et 2017 au sein de la copropriété « Les Terrasses de [Adresse 31] » située [Adresse 6] et vendus par la SCI [Adresse 31] VILLE ont saisi le tribunal administratif de Marseille d’un recours en annulation de l’arrêté du 26 avril 2018.

Par jugement en date du 2 mai 2019, le tribunal Administratif de Marseille a rejeté ladite requête.

Selon requête sommaire enregistrée le 3 juillet 2019, les propriétaires ont saisi le Conseil d’État d’une demande d’annulation du jugement.

Par décision du 31 décembre 2019, le Conseil d’État, donnant acte à quatre défendeurs de leur désistement, a décidé de la non-admission du pourvoi des autres défendeurs.

La SNC ALPHA PROMOTION a débuté, par la suite, les travaux de construction.

Le 2 novembre 2021, la SCI [Adresse 31] VILLE a été dissoute à la suite de la réunion de toutes ses parts sociales au profit de la SARL EPP CHATENAY.

***

Par exploits en date du 16 septembre 2019, la SNC LNC ALPHA PROMOTION a assigné, devant le tribunal judiciaire de Marseille, 23 copropriétaires aux fins d’indemnisation de ses préjudices en raison de leurs agissements fautifs (RG 19/10306).

Par assignations en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Marseille délivrées par actes d’huissier les 29 mars et 30 avril 2021, 22 copropriétaires ont formulé à l’encontre de la SCI [Adresse 31] VILLE et de la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS des demandes aux fins d’indemnisation de leurs préjudices sur le fondement du dol (RG 21/3848).

Les époux [BZ] ont quant à eux assigné la SCI [Adresse 31] VILLE, la SARL EPP CHATENAY et la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS aux mêmes fins par exploits du 11 avril 2023 (RG 23/3918).

La jonction entre les dossiers n°19/10306 et 21/3848 n’a pas été ordonnée. En revanche, les dossiers n°21/3848 et 23/3918 ont été joints par ordonnance du 5 septembre 2023.

Par jugement rendu le 16 mai 2023 dans l’instance RG 19/10306, le tribunal judiciaire de Marseille a débouté la SNC LNC ALPHA PROMOTION de l’intégralité de ses demandes et débouté les propriétaires de leurs demandes reconventionnelles en indemnisation de leur préjudice moral et de la procédure abusive.

***

Dans leurs conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 7 mai 2024, Monsieur [H] [J], Monsieur [GF] [C], Madame [FP] [S], Monsieur [BD] [A], Monsieur [IL] [T], Mme [LO] [T], M. [MZ] [U], Madame [WL] [E], Madame [G] [F], Monsieur [WE] [M], Monsieur [EW] [B], Mme [D] [YK], Monsieur [N] [AJ], Monsieur [X] [GI], Monsieur [BB] [OY], Madame [SE] [RY], Monsieur [L] [UB], Madame [SI] [YS], Monsieur [UF] [JW], Madame [Y] [SM], Monsieur [BT] [II] et Monsieur [O] [KL] demandent au tribunal de :

Faisant corps avec le présent dispositif dont ils sont le soutien nécessaire,

Vu l’ancien article 1116 du code civil ;

Vu les articles article 1101 à 1104, 1112-1 et 1130, 1131, 1137 et 1138 du code civil ;

Vu l’article 1240 du code civil ;

Vu les pièces versées aux débats ;

Vu la jurisprudence en la matière ;

DIRE ET JUGER que la SCI [Adresse 31] VILLE en sa qualité de vendeur, dont les parts sociales ont été réunies entre les mains de la société EPP CHATENAY, et la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS en sa qualité de promoteur et gérant statutaire de la SCI [Adresse 31] VILLE et de la SNC LNC ALPHA PROMOTION, se sont rendus coupables de dol et réticence dolosive, en n’indiquant pas aux 22 demandeurs la réalisation d’un ensemble immobilier d’une surface plancher de 7.481 m² contenant 118 logements et 151 places de stationnement en face de leurs biens ;

DIRE ET JUGER que la SCI [Adresse 31] VILLE en sa qualité de vendeur, dont les parts sociales ont été réunies entre les mains de la société EPP CHATENAY, et la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS en sa qualité de promoteur et gérant statutaire de la SCI [Adresse 31] VILLE et de la SNC LNC ALPHA PROMOTION, ont manqué à leur devoir général d’information et de renseignement, en n’indiquant pas aux 22 demandeurs la réalisation d’un ensemble immobilier d’une surface plancher de 7.481 m² contenant 118 logements et 151 places de stationnement en face de leurs biens ;

Dire que ce dol est à l’origine d’une erreur des acquéreurs sur la jouissance et sur la valeur de leur bien ;

Dire que cette réticence dolosive est à l’origine d’une erreur des acquéreurs sur la jouissance et sur la valeur de leur bien ;

Dire que ce manque au devoir général d’information et de renseignement dol est à l’origine d’une erreur des acquéreurs sur la jouissance et sur la valeur de leur bien ;

Dire que les demandes formulées par la SCI [Adresse 31] VILLE, la société EPP CHATENAY et la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS sont infondées ;

Débouter la SCI [Adresse 31] VILLE, la société EPP CHATENAY et la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamner la SCI [Adresse 31] VILLE, la société EPP CHATENAY et la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS in solidum ou solidairement à leur verser les sommes sollicitées au titre du dol subi quant à la valeur de leur bien :

— à M. [J] la somme de 74 000 euros ;

— à M. [C] la somme de 65 555 euros ;

— à Madame [S] la somme de 89 700 euros ;

— à M. [A] la somme de 76 600 euros ;

— à M. [IL] [T] la somme de 78 700 euros ;

— à Madame [LO] [T] la somme de 66 350 euros

— à M. [U] la somme de 72 700 euros ;

— à Madame [E] la somme de 66 000 euros ;

— à Madame [F] la somme de 72 700 euros ;

— à M. [M] la somme de 65 500 euros ;

— à M. [B] la somme de 118 700 euros ;

— à Madame [YK] la somme de 72 850 euros ;

— à M. [AJ] la somme de 102 700 euros ;

— à M. [GI] la somme de 64 000 euros ;

— à M. [OY] la somme de 70 000 euros ;

— à Madame [RY] la somme de 53 400 euros ;

— à M. [UB] la somme de 61 400 euros ;

— à Madame [YS] la somme de 81 400 euros ;

— à M. [JW] la somme de 76 000 euros ;

— à Madame [SM] la somme de 79 000 euros ;

— à M. [II] la somme de 74 500 euros ;

— à M. [KL] la somme de 78 000 euros ;

Condamner la SCI [Adresse 31] VILLE, la société EPP CHATENAY et la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS in solidum ou solidairement à verser à chacun des défendeurs la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral ;

Condamner la SCI [Adresse 31] VILLE, la société EPP CHATENAY et la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS in solidum ou solidairement à payer à chacun des concluants la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

Les condamner aux entiers dépens de l’instance,

Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ils soulignent que leur vendeur est la SCI [Adresse 31] VILLE représentée par son gérant statutaire, LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS, les deux sociétés ayant déjà agi de la même manière avec les copropriétaires de la résidence CAMPAGNE [Adresse 31] sise [Adresse 3] à [Localité 28], qui étaient propriétaires de leur appartement réceptionné en 2007. Aussi, la résidence CAMPAGNE [Adresse 31] a été réalisée par le même promoteur que le projet litigieux.

Ils font état de l’historique des projets de construction et exposent que lors de la vente des appartements de la résidence LES TERRASSES DE [Adresse 31], le promoteur savait pertinemment que le projet de construction du permis de construire n° PC 013055 17 00782 P0, portant sur la réalisation d’un ensemble immobilier d’une surface plancher de 7.481 m² contenant 118 logements et 151 places de stationnement correspondant à la résidence LES HAUTS DE [Adresse 31], sise [Adresse 31], était programmée et serait accomplie.

Ils font part de l’intention malhonnête du promoteur de les léser quant à l’achat de leur bien et de la dissimulation fautive orchestrée par les la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS.

Ils expliquent que le dol doit en principe émaner du cocontractant et peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter. En outre, le dol émanant d’un tiers peut être assimilé au dol du contractant en cas de complicité entre eux, mais il ne concerne que la commission de manoeuvres et mensonges intentionnels et non le silence conservé par un tiers au contrat, sauf si ce dernier est spécifiquement tenu d’une obligation d’information et de conseil, notamment s’agissant d’un agent immobilier mandataire du propriétaire.

Ils indiquent que les 22 contrats de vente ont été signés entre janvier 2014 et février 2017 avec la SCI [Adresse 31] VILLE, dont la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS est associée, aussi ils ont contracté « indirectement » avec cette dernière. Or, la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS a gardé le silence sur la construction projetée à proximité de l’ensemble immobilier, alors même que ce tiers au contrat avait vocation et obligation d’intervenir dans les conventions et que la vue dégagée constituant le motif déterminant dans l’achat des appartements, le promoteur ayant mis en avant cette vue imprenable sur la ville comme principal argument commercial alors même qu’il savait pertinemment que le projet de construction était programmé et serait accompli. Ils relèvent que le projet « [Adresse 31] » comportait 3 phases et que le promoteur l’avait initié depuis 15 ans.

Ils affirment que la dissimulation intentionnelle par le promoteur-vendeur de cette information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie constitue un dol et que le promoteur a provoqué chez les acquéreurs une erreur sur la jouissance de leur bien et donc sur la valeur même de l’immeuble, puisque l’implantation du projet litigieux les prive de la vue dégagée et imprenable sur la ville tout en dévaluant considérablement leur bien et ne permet pas aux propriétaires de réaliser le moindre amortissement sur le coût d’achat.

Ils affirment que les prix d’achat ont été largement surévalués en raison du dol du promoteur au regard des qualités réelles des biens et détaillent leurs préjudices financiers et moraux.

***

Dans leurs conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 6 décembre 2024, les époux [BZ] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104, 1112-1, 1128, 1130 (ancien 1109) et suivants, 1138, 1231-1 et suivants, et 1240 (ancien 1382) et suivants du code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées au débat,

DECLARER la demande des copropriétaires, Monsieur et Madame [BZ], recevable et bien fondée,

ORDONNER la jonction de la présente affaire avec celle enregistrée sous le RG n°21/03848 près la 3ème chambre cabinet A1,

A titre principal, DIRE ET JUGER que la SCI [Adresse 31] VILLE en sa qualité de vendeur, dont les parts sociales ont été réunies entre les mains de la société EPP CHATENAY, et la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS en sa qualité de promoteur et gérant tout à la fois de la SCI [Adresse 31] VILLE et de la SNC ALPHA PROMOTION, se sont rendues coupables de dol et réticence dolosive, en n’indiquant pas aux époux [BZ] la construction imminente d’une résidence imposante juste en face de leur bien,

DIRE ET JUGER que leur responsabilité délictuelle mérite d’être engagée,

En conséquence, Principalement : CONDAMNER in solidum la SCI [Adresse 31] VILLE, la société EPP CHATENAY, et la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS à verser aux époux [BZ] la somme de 76 500 euros, correspondant à 30% de la valeur actuelle du bien, au titre de la perte de valeur vénale subie par ces derniers, somme à parfaire

Subsidiairement : CONDAMNER in solidum la SCI [Adresse 31] VILLE, la société EPP CHATENAY, et la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS à verser aux époux [BZ] la somme de 67.200 euros, correspondant à 30% du prix d’achat de leur bien, au titre de la perte de valeur vénale subie par ces derniers, somme à parfaire,

A tout le moins, CONDAMNER in solidum la SCI [Adresse 31] VILLE, la société EPP CHATENAY, et la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS à verser aux époux [BZ] la somme de 33.600 euros, soit 15% du prix d’achat, au titre de la perte de chance de négocier le bien à un moindre prix, somme à parfaire,

CONDAMNER in solidum la SCI [Adresse 31] VILLE, la société EPP CHATENAY, et la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS à verser aux époux [BZ] la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral et de jouissance,

CONDAMNER in solidum la SCI [Adresse 31] VILLE, la société EPP CHATENAY, et la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS à verser aux époux [BZ] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

A titre subsidiaire, DIRE ET JUGER que la SCI [Adresse 31] VILLE en sa qualité de vendeur, dont les parts sociales ont été réunies entre les mains de la société EPP CHATENAY, et la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS en sa qualité de promoteur et gérant tout à la fois de la SCI [Adresse 31] VILLE et de la SNC ALPHA PROMOTION, ont manqué à leur devoir général d’information et de renseignement, en n’indiquant pas aux époux [BZ] la construction imminente d’une résidence imposante juste en face de leur bien,

DIRE ET JUGER que leur responsabilité délictuelle mérite d’être engagée,

En conséquence, Principalement : CONDAMNER in solidum la SCI [Adresse 31] VILLE, la société EPP CHATENAY, et la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS à verser aux époux [BZ] la somme de 76 500 euros, correspondant à 30% de la valeur actuelle du bien, au titre de la perte de valeur vénale subie par ces derniers, somme à parfaire

Subsidiairement : CONDAMNER in solidum la SCI [Adresse 31] VILLE, la société EPP CHATENAY, et la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS à verser aux époux [BZ] la somme de 67.200 euros, correspondant à 30% du prix d’achat de leur bien, au titre de la perte de valeur vénale subie par ces derniers, somme à parfaire,

A tout le moins, CONDAMNER in solidum la SCI [Adresse 31] VILLE, la société EPP CHATENAY, et la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS à verser aux époux [BZ] la somme de 33.600 euros, soit 15% du prix d’achat, au titre de la perte de chance de négocier le bien à un moindre prix, somme à parfaire,

CONDAMNER in solidum la SCI [Adresse 31] VILLE, la société EPP CHATENAY, et la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS à verser aux époux [BZ] la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral et de jouissance,

CONDAMNER in solidum la SCI [Adresse 31] VILLE, la société EPP CHATENAY, et la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS à verser aux époux [BZ] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

A titre infiniment subsidiaire, si le Tribunal devait considérer que les époux [BZ] ne sont plus fondés à rechercher la responsabilité de la SCI [Adresse 31] VILLE compte tenu de sa dissolution, et qu’ils n’étaient pas liés contractuellement avec la Société EPP CHATENAY, il conviendra de : DIRE ET JUGER que la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS engage sa responsabilité délictuelle pour faute, dès lors que celle-ci a tout orchestré pour vendre à tout prix aux époux [BZ], en dissimulant sciemment le projet voisin au stade de la présentation du bien et en mettant en avant de façon mensongère la vue imprenable sur la ville comme principal argument commercial,

En conséquence, principalement : CONDAMNER la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS à verser aux époux [BZ] la somme de 76 500 euros, correspondant à 30% de la valeur actuelle du bien, au titre de la perte de valeur vénale subie par ces derniers, somme à parfaire,

Subsidiairement : CONDAMNER la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS à verser aux époux [BZ] la somme de 67.200 euros, correspondant à 30% du prix d’achat de leur bien, au titre de la perte de valeur vénale subie par ces derniers, somme à parfaire,

A tout le moins, CONDAMNER la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS à verser aux époux [BZ] la somme de 33.600 euros, soit 15% du prix d’achat, au titre de la perte de chance de négocier le bien à un moindre prix, somme à parfaire,

CONDAMNER la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS à verser aux époux [BZ] la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral et de jouissance,

CONDAMNER la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS à verser aux époux [BZ] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

En toutes hypothèses, ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ils soulignent que tant l’obligation précontractuelle d’information que le dol émanant du tiers étaient déjà consacrés par la jurisprudence avant octobre 2016 ; que le vendeur de Monsieur et Madame [BZ] a sciemment dissimulé au moment de la vente l’édification imminente d’un projet culminant en R+8 à 26 mètres de haut juste en face de leur parcelle, donnant directement sur les appartements situés dans la résidence « Les terrasses de [Adresse 31] » et causant une perte de vue sur toute la ville de [Localité 28], ainsi que sur Notre Dame de la Garde, une perte d’ensoleillement et d’intimité certaines. Ils confirment que la vue dégagée constituait le motif déterminant dans l’achat de leur appartement et avait été mis en avant comme principal argument commercial. Ils relèvent que les documents publicitaires peuvent avoir une valeur contractuelle dès lors que, suffisamment précis et détaillés, ils ont influencé le consentement des acheteurs. Or, ni le contrat de réservation, ni les plans annexés, ni l’acte définitif ne font mention du futur projet implanté juste en face du bien acquis par eux, alors même que la SCI [Adresse 31] VILLE le savait pertinemment puisque la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS, tout à la fois le gérant de la SCI [Adresse 31] VILLE et de la SNC LNC ALPHA PROMOTION, est à l’origine du dépôt du permis de construire litigieux le 19 septembre 2017.

Ils expliquent que compte tenu de la date de dépôt de permis et de l’ampleur du projet, il va de soi que ce dernier était connu dans toutes ses caractéristiques bien en amont de la vente de leur bien aux époux [BZ], étant précisé que le montage et la définition d’un programme immobilier aussi important suppose plusieurs mois voire années de travail. Ils ajoutent que les promesses sont conditionnées à l’obtention d’un permis de construire, nécessairement réfléchi puisqu’il est précisément prévu dans lesdites promesses de vente que le permis de construire doit porter sur 118 logements collectifs.

Selon eux, la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS a sciemment indiqué une autre adresse que le projet sur l’affichage du permis de construire, bien lointain, pour endormir leur vigilance et les priver de la faculté de contester le permis. En effet, le 1 [Adresse 34] n’est pas l’adresse des travaux mais est situé à environ 230 mètres du lieu d’affichage du permis de construire et du lieu d’implantation du projet. Ils affirment que l’erreur substantielle constitue de toute évidence une manœuvre frauduleuse.

A titre subsidiaire, ils affirment que les sociétés [Adresse 31] VILLE, EPP CHATENAY et LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS sont à l’origine d’un manquement à leur devoir d’information et de renseignement précontractuel et engagent donc leur responsabilité in solidum à ce titre.

A titre infiniment subsidiaire, la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS engage sa responsabilité délictuelle pour faute sur le fondement de l’article 1240 du code civil puisqu’elle a tout orchestré pour vendre à tout prix aux époux [BZ], en dissimulant sciemment le projet voisin au stade de la présentation du bien et en mettant en avant de façon mensongère la vue imprenable sur la ville comme principal argument commercial.

Ils font état de leurs préjudices, exposant que la présence de cet imposant immeuble juste en face de leur appartement cause une décote de 30% en raison du vis-à-vis important ; à tout le moins il s’agit d’une perte de chance d’avoir pu négocier le bien à un prix plus avantageux, soit 15% du prix d’achat.

Ils fait part leur préjudice moral et de jouissance compte tenu de la perte de vue, d’ensoleillement, d’intimité et des nuisances sonores accrues.

***

Dans leurs conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 30 septembre 2024, la SCI [Adresse 31] VILLE, la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS et la SARL EPP CHATENAY demandent au tribunal de :

Vu les articles 1240, 1137 et 1138 du Code civil,

Vu l’article 32-1 du Code de procédure civile,

Vu l’article 202 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence invoquée,

Vu les pièces versées au débat,

— Dire et juger que sont irrecevables et, en tout état de cause, infondées les demandes formulées, à l’encontre des sociétés SCI [Adresse 31] VILLE, LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS et EPP CHATENAY, par :

1) Monsieur [EW] [B],

2) Monsieur [GF] [C],

3) Madame [SI] [YS],

4) Madame [Y] [SM],

5) Madame [FP] [S],

6) Monsieur [MZ] [U],

7) Madame [LO] [T],

8) Monsieur [IL] [T],

9) Monsieur [X] [GI],

10) Monsieur [L] [UB],

11) Monsieur [UF] [JW],

12) Madame [WL] [E],

13) Monsieur [O] [KL],

14) Monsieur [WE] [M],

15) Monsieur [BT] [II],

16) Monsieur [BB] [OY],

16) Monsieur [BB] [OY],

17) Monsieur [H] [J],

18) Madame [SE] [RY],

19) Monsieur [BD] [A],

20) Monsieur [N] [AJ],

21) Madame [G] [F],

22) Madame [D] [YK],

23) Monsieur [W] [BZ],

24) Madame [PF] [Z], épouse [BZ] ;

— Rejeter en conséquence ces demandes ;

— Dire et juger que ces vingt-quatre personnes ont abusivement assigné les sociétés SCI [Adresse 31] VILLE, LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS et EPP CHATENAY ;

— Les condamner :

> solidairement ou in solidum à payer à chacune des sociétés LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS et EPP CHATENAY la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

> à une amende civile à l’appréciation du Tribunal ;

— Condamner solidairement ou in solidum ces vingt-quatre personnes à payer à chacune des sociétés LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS et EPP CHATENAY la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

— Condamner ces vingt-quatre personnes aux entiers dépens.

Elles soulignent que les demandeurs ont tous acquis leurs biens auprès de la SCI [Adresse 31] VILLE et que la LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS n’ayant jamais eu la moindre relation contractuelle avec les 22 demandeurs et les époux [BZ], les demandes à son encontre, reposant sur le dol ou le manquement à un devoir général d’information, sont irrecevables.

Elles mentionnent que l’article 1138 du code civil portant sur le dol du représentant, gérant d’affaires, préposé ou porte-fort du contractant, ou encore d’un tiers de connivence, est entré en vigueur le 1er octobre 2016 et donc inapplicable aux situations des époux [BZ] et de la quasi-totalité des 22 demandeurs.

Elles soutiennent qu’aucun des demandeurs ne sollicite la nullité de la vente et que le projet de construction de la SNC ALPHA PROMOTION n’a pas pu leur être intentionnellement dissimulé, ni même simplement non révélé lors des achats de leurs biens puisqu’il n’avait pas été ébauché et n’était pas certain et ce n’est que les 7, 10 avril et 19 mai 2017 que les deux Promesses ont été conclues, plusieurs mois à plusieurs années après l’acquisition de leurs biens par tous les demandeurs.

Elles ajoutent que ce n’est que le 19 septembre 2017 que le dossier initial de demande de permis de construire a été déposé à la mairie de [Localité 28], que la SNC ALPHA PROMOTION a dû déposer un dossier complémentaire le 26 mars 2018 et que le permis a été accordé le 26 avril 2018. Aussi, ce n’est que les 12, 15 et 17 octobre 2018 que les parcelles ont été acquises.

Selon elles, les demandeurs n’établissent pas la dissimulation de l’opération de la SNC ALPHA PROMOTION et encore moins son caractère intentionnel étant précisé qu’à la date de livraison des biens, les vues dégagées existaient telles qu’annoncées et l’ont été pendant plusieurs années après la livraison, l’opération de la SNC ALPHA PROMOTION n’en étant qu’au stade du terrassement le 28 avril 2020. Au surplus, l’environnement de leur immeuble ne pouvait rester figé, surtout dans cette zone fortement urbanisée où le terrain était encore libre de toute construction.

Elles indiquent que les éventuelles pertes de valeur des biens des demandeurs et pertes de chance alléguées ne sont ni démontrées ni chiffrées au moyen d’éléments objectifs incontestables, aucune expertise judiciaire n’ayant été sollicitée. Elles estiment que les photographies produites sont volontairement trompeuses et tendancieuses ; que les estimations ou avis de valeur produits ne concernent pas les biens de la totalité des vingt-quatre demandeurs mais moins d’une quinzaine d’entre eux, qu’ils n’ont pas été établis par un expert judiciaire et contredisent les pertes de valeur alléguées ; et que les attestations ne remplissent pas les conditions de validité fixées par l’article 202 du Code de procédure civile. Elles concluent que le préjudice moral allégué des demandeurs n’est pas davantage établi qu’une faute de leur part.

Elles font état d’une procédure abusive.

***

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2024.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 21 janvier 2025 et la décision a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes présentées sous la forme de « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code civil.

I/ Sur les irrecevabilités soulevées par les sociétés défenderesses

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Aussi en l’espèce, il doit être rappelé que la juridiction de jugement n’est pas compétente pour statuer sur les fins de non-recevoir soulevées par les parties défenderesses, de telles demandes étant irrecevables devant le juge du fond.

En tout état de cause, force est de constater que les sociétés [Adresse 31] VILLE, EPP CHATENAY et LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS ne fondent leur fin de non-recevoir sur aucun texte.

II/ Sur le dol et le manquement au devoir d’information reprochés à la SCI [Adresse 31] VILLE, la SARL EPP CHATENAY et la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS

S’agissant en premier lieu du dol et de la réticence dolosive invoqués par les demandeurs, il sera observé qu’en application de l’article 1116 ancien du code civil, désormais 1137, dans sa rédaction applicable à une partie du présent litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Dans sa rédaction applicable entre le 1er octobre 2016 et le 1er octobre 2018, l’article 1137 du code civil prévoit que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

L’article 1138, entré en vigueur le 1er octobre 2016 et donc uniquement applicable aux situations de Messieurs [II] et [J], ajoute que le dol est également constitué s’il émane du représentant, gérant d’affaires, préposé ou porte-fort du contractant. Il l’est encore lorsqu’il émane d’un tiers de connivence.

Il est constant que le dol doit en principe émaner du cocontractant et qu’il peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter. Toutefois il est traditionnellement admis que le dol émanant d’un tiers peut être assimilé au dol du contractant en cas de complicité entre eux.

Ce principe ne peut toutefois concerner que le dol au sens strict, la commission de manœuvres et mensonges intentionnels. Aussi, le silence conservé par un tiers au contrat ne saurait être considéré comme un dol, sauf si ce dernier est spécifiquement tenu d’une obligation d’information et de conseil, notamment s’agissant d’un agent immobilier mandataire du propriétaire.

Par ailleurs, en application de l’article 1112-1 du code civil, entré en vigueur le 1er octobre 2016, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Enfin, les articles 1130 et 1131 du même code prévoient que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que l’ensemble des demandeurs ont tous contracté entre janvier 2014 et février 2017 avec la SCI [Adresse 31] VILLE dans le cadre de la vente en état futur d’achèvement des appartements de l’immeuble LES TERRASSES DE [Adresse 31] situé [Adresse 24], cette SCI étant représentée par son gérant statutaire, la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS, elle-même représentée par Monsieur [EZ].

Il n’est pas contesté que la SCI [Adresse 31] VILLE a été dissoute le 2 novembre 2021 et que toutes les parts sociales ont été réunies au profit de la SARL EPP CHATENAY.

Le document publicitaire relatif au programme LES TERRASSES DE [Adresse 31], établi par la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS, fait explicitement état de « vues exceptionnelles sur Notre-Dame de la Garde ou sur un parc boisé classé » mais également de « 4 élégantes résidences » offrant de « splendides vues dégagées sur les collines de [Localité 32], Notre-Dame de la Garde, ou la quiétude d’un jardin intérieur ». Les images intégrées laissent effectivement présager de l’existence de larges terrasses avec une vue dégagée sur le ville de [Localité 28] et notamment Notre-Dame de la Garde.

La SNC ALPHA PROMOTION a quant à elle fait l’objet d’une immatriculation au registre du commerce et des sociétés le 25 août 2015 et a débuté son activité le 3 août 2015, selon l’extrait Kbis produit.

Celle-ci, également représentée par Monsieur [EZ], a déposé le 19 septembre 2017, en qualité de maître d’ouvrage, une demande de permis de construire relative à un projet de construction d’une surface de 7481 m² composé de 118 logements collectifs et 152 emplacements de stationnement, situé [Adresse 1]. Le plan de masse de septembre 2017 révèle que ce projet doit s’implanter sur les parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], soit en face et au sud de la parcelle des TERRASSES DE [Adresse 31], en étant séparée de celle-ci par une large route.

Une demande complémentaire de permis de construire, portant la surface créée à 7445 m², a été déposée le 26 mars 2018.

Un permis de construire a été délivré par la mairie de [Localité 28] à la SNC ALPHA PROMOTION par arrêté du 26 avril 2018, au titre de la construction d’un ensemble immobilier d’une surface de plancher de 7 445 m² sur une parcelle située [Adresse 1].

Postérieurement, la SNC LNC ALPHA PROMOTION, représentée par Monsieur [NC], agissant en vertu de pouvoirs conférés par Monsieur [K], agissant lui-même en qualité de directeur général de la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS en vertu d’une délibération du conseil d’administration des associés en date du 18 mai 2018, a acquis par acte notarié du 12 octobre 2018, la propriété située [Adresse 1], cadastrée section C n°[Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 4].

Ce contrat de vente avait été précédé d’une promesse unilatérale de vente en date du 19 mai 2017, conclue sous la condition suspensive d’obtention du permis de construire l’ensemble immobilier de 7400 m² de surface de plancher et de la vente concomitante de la parcelle n°[Cadastre 5] par la ville de [Localité 28].

Cette même société LNC ALPHA PROMOTION, représentée par Monsieur [EZ], agissant en qualité de directeur régional de la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS, elle-même agissant en qualité de gérante statutaire de la SNC LNC ALPHA PROMOTION, a également acquis par acte authentique des 15 et 17 octobre 2018, de la ville de [Localité 28], la parcelle située [Adresse 34], cadastrée section C n°[Cadastre 5].

L’acte notarié mentionne que le représentant de la commune a été autorisé spécialement à réaliser l’opération de vente en vertu d’une délibération du conseil municipal en date du 6 février 2017.

Plus précisément, ce dernier acte notarié expose en pages 4 et 5 que la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS, bénéficiaire de promesses de vente sur les parcelles limitrophes n°[Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 4], a proposé à la ville de [Localité 28] l’acquisition de la parcelle n°[Cadastre 5] afin d’y construire un projet immobilier d’une surface de plancher de 6960 m² environ portant sur la création de 118 logements, complétant « l’ensemble des aménagements de la [Adresse 31] ». Une lecture attentive de cet acte laisse apparaître que France Domaine a donné son avis sur le prix de cession le 26 décembre 2016 et qu’une promesse unilatérale de vente avait été conclue les 7 et 10 avril 2017 avec la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS, prévoyant une faculté de cession de contrat, ce qui a été réalisé en l’espèce, mais aussi une condition suspensive liée à l’acquisition des parcelles n°[Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 4].

Il s’ensuit que la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS avait nécessairement débuté au mois de décembre 2016 l’élaboration de son projet de construction d’un ensemble immobilier sur ces parcelles, portant sur la création de 118 logements, puisqu’elle s’est rapprochée à cette effet de la ville de [Localité 28] et puisque le prix de cession a été fixé par France Domaine le 26 décembre 2016. Ce projet a précisément été présenté lors du conseil municipal du 6 février 2017 et a donc été initié avant la conclusion de l’intégralité des contrats de vente relatifs à l’ensemble immobilier LES TERRASSES DE [Adresse 31], situé en face.

Il est par ailleurs établi que la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS était bien le représentant statutaire des sociétés [Adresse 31] VILLE et ALPHA PROMOTION lors des ventes et qu’elle est à l’origine des projets immobiliers LES TERRASSES DE [Adresse 31] élaboré en 2012 et LES HAUTS DE [Adresse 31] élaboré à compter de décembre 2016.

En effet, l’extrait Kbis produit par les défenderesses démontre que la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS correspond bien au gérant et à l’associé de la SNC LNC ALPHA PROMOTION.

Dès lors, la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS, représentant le vendeur, la SCI [Adresse 31] VILLE, dans le cadre des ventes en l’état futur d’achèvement de l’ensemble immobilier LES TERRASSES DE [Adresse 31], était nécessairement et parfaitement informé, à compter du mois de décembre 2016, de l’existence et de la teneur du projet de construction sur les parcelles situées en face de l’ensemble immobilier LES TERRASSES DE [Adresse 31]

Il sera rappelé que le représentant du vendeur ne constitue aucunement un tiers au contrat et que sa réticence dolosive engage sa responsabilité.

Or, il est indéniable que la plaquette publicitaire du programme LES TERRASSES DE [Adresse 31], établi par la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS, vantait expressément des « vues exceptionnelles sur Notre-Dame de la Garde ou sur un parc boisé classé » et de « splendides vues dégagées sur les collines de [Localité 32], Notre-Dame de la Garde, ou la quiétude d’un jardin intérieur », alors même que le vendeur et son représentants, intrinsèquement liés, savaient déjà, au mois de décembre 2016, que le projet de construction de l’ensemble immobilier « LES HAUTS DE [Adresse 31] » avait déjà été présenté à la ville de [Localité 28] et le prix de cession fixé par France Domaine, ceci matérialisant une avancée certaine du programme. Pour autant, la SCI [Adresse 31] VILLE et la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS ont volontairement gardé le silence sur ce projet dont la hauteur remettait nécessairement en cause la vue dégagée sur les collines décrite par la plaquette publicitaire pour les lots situés en face.

La présentation et la précision de cette plaquette commerciale ont ainsi pu exercer une réelle influence sur le consentement des acquéreurs, la vue dégagée étant donc entrée dans le champ contractuel et revêtant un caractère déterminant de leur consentement, les poussant à conclure le contrat en commettant une erreur sur les caractéristiques du bien, ce que le vendeur et son représentant ne pouvaient ignorer.

Il n’est pas nécessaire que le projet de construction du programme LES HAUTS DE [Adresse 31] ait été absolument certain au jour de la conclusion des contrats de vente avec Messieurs [II] et [J] pour en faire état aux acquéreurs. En effet, la venderesse et son représentant détenant depuis décembre 2016 une information essentielle sur le projet d’implantation d’un nouveau immeuble en face de celui vendu et le stade de la négociation, ils se devaient d’en informer loyalement les cocontractants.

Cependant, tous les demandeurs ne sont pas affectés par la réticence dolosive et la faute de la SCI [Adresse 31] VILLE et de la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS, dans la mesure où les éléments produits ne permettent de matérialiser de façon claire et concrète la construction du projet de l’ensemble immobilier LES HAUTS DE [Adresse 31] qu’à compter du mois de décembre 2016 et non depuis une quinzaine d’année, comme l’affirment les acquéreurs.

Il ressort certes du procès-verbal de constat dressé le 16 octobre 2018 par le commissaire de justice mandaté par Monsieur [II] que le panneau d’affichage du permis de construire du chantier litigieux a été implanté en bordure du terrain situé à l’angle de l'[Adresse 14] et de la [Adresse 31] / [Adresse 22], l’adresse de l’affichage ne correspondant à celle du lieu des travaux projetés.

Les procès-verbaux de constat établis les 18 mai, 18 juin, 17 juillet et 30 octobre 2018 par le commissaire de justice mandaté par la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS confirment bien que ledit permis de construire a été affiché [Adresse 22] et que cette société va procéder à la construction d’un immeuble de logements au [Adresse 1].

Néanmoins, s’il est établi que l’affichage n’a pas été apposé sur les lieux mêmes de la construction autorisée, un tel fait ne peut être constitutif du dol allégué par les demandeurs, dans la mesure où il est largement postérieur à la formation des contrats de vente.

Dès lors, compte tenu des actes de vente intervenus entre les demandeurs et la SCI [Adresse 31] VILLE, représentée par la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS, seuls Monsieur [H] [J] et Monsieur [BT] [II] peuvent légitimement se prévaloir de la réticence dolosive de leur cocontractant et de son représentant, sous réserve d’établir l’impact réel de cette nouvelle construction sur la vue depuis leur bien respectif.

Il est constant que la victime d’un dol qui fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat de vente peut obtenir la réparation du préjudice correspondant uniquement à la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

Monsieur [II] a acquis le 26 janvier 2017 l’appartement C32 situé au troisième étage du bâtiment C de l’ensemble immobilier LES TERRASSES DE [Adresse 31] (portant le numéro 335 sur le plan) pour un montant de 223 320 euros TTC.

Il transmet, en pièce n°20, divers clichés pris avant et après la construction litigieuse établissant de façon incontestable la privation de la vue sur la ville de [Localité 28] et notamment Notre-Dame de la Garde en raison de la réalisation du nouveau programme immobilier.

Il produit également un avis de valeur de son bien immobilier établi le 8 octobre 2021 par la société ARIA, estimant l’appartement entre 195 000 et 205 000 euros.

Monsieur [J] a acquis le 6 février 2017 l’appartement C25 situé au deuxième étage du bâtiment C de l’ensemble immobilier LES TERRASSES DE [Adresse 31] (portant le numéro 332 sur le plan) pour un montant de 221 800 euros TTC.

Il transmet également, en pièce n°19, diverses photographies prises avant et après la construction litigieuse établissant de façon incontestable la privation de la vue sur la ville de [Localité 28] et notamment Notre-Dame de la Garde en raison de la réalisation du nouveau programme immobilier.

Il ne produit pas d’avis de valeur de son bien immobilier, cependant celui-ci est situé dans le même bâtiment que celui de Monsieur [II], correspond à la même surface et à un prix de vente similaire, et subit la même vue.

Ces éléments, corroborés par les autres avis produits portant sur des surfaces identiques, permettent de retenir une valeur actuelle des biens de Messieurs [II] et [J] à hauteur de 200 000 euros.

Il est constant qu’une perte de chance correspond à la disparition certaine de la probabilité d’obtenir un avantage ou une situation favorable. L’indemnisation de la perte de chance ne peut donc représenter qu’une fraction de ce préjudice, souverainement évaluée par le juge du fond.

Aussi en l’espèce, la perte de chance de négocier à la baisse le prix de vente des appartements sera souverainement fixée à 70% de la somme de 21 800 euros pour Monsieur [J] et à 70% de la somme de 23 320 euros pour Monsieur [II].

La SARL EPP CHATENAY, venant aux droits de la SCI [Adresse 31] VILLE, et la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS seront ainsi condamnées in solidum à verser à Monsieur [J] la somme de 15 200 euros et à Monsieur [II] la somme de 16 324 euros au titre de la perte de chance de négocier à la baisse le prix de vente de leur appartement.

S’agissant des demandes indemnitaires formulées par les propriétaires au titre de leur préjudice moral, il est incontestable que le vice du consentement subi par Monsieur [II] et Monsieur [J] et la perte de vue engendrée par la nouvelle construction n’ont pu que causer des troubles dans la jouissance de leur bien et dans leurs conditions de vie.

En conséquence, la SARL EPP CHATENAY, venant aux droits de la SCI [Adresse 31] VILLE, et la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS seront condamnées in solidum à verser à Monsieur [J] la somme de 4000 euros et à Monsieur [II] la somme de 4000 euros au titre de leur préjudice moral.

Les autres demandeurs seront déboutés de leurs demandes indemnitaires formulées à l’encontre des sociétés défenderesses sur le fondement du dol mais également du manquement au devoir d’information.

De même, la responsabilité délictuelle de la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS invoquée à titre subsidiaire par les époux [BZ] ne peut qu’être écartée, puisqu’il n’est aucunement établi que celle-ci a sciemment dissimulé le projet de construction à ses cocontractants à la date de l’acte de vente du 22 mars 2016.

III/ Sur la procédure abusive

En application de l’article 1240 précité, il incombe aux parties qui sollicitent l’octroi de dommages intérêts d’établir que le responsable de leur préjudice a commis une faute faisant dégénérer son droit fondamental d’agir en justice en abus.

En l’absence de toute démonstration d’intention de nuire des demandeurs succombants à l’égard des sociétés défenderesses ou d’abus caractérisé de leur droit d’agir en justice, ce moyen doit être écarté.

La demande de dommages et intérêts formulée par les sociétés [Adresse 31] VILLE, EPP CHATENAY et LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS au titre de la procédure abusive sera donc rejetée.

Elles seront également déboutées de leur demande formulée au titre de l’amende civile prévue par l’article 32-1 du code de procédure civile.

IV/ Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SARL EPP CHATENAY, venant aux droits de la SCI [Adresse 31] VILLE et la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS qui succombent in fine, supporteront in solidum les dépens et seront condamnées in solidum à verser à Monsieur [H] [J] et à Monsieur [BT] [II] la somme de 1500 euros chacun au titre des frais irrépétibles.

Il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [EW] [B], Monsieur [GF] [C], Madame [SI] [YS], Madame [Y] [SM], Madame [FP] [S], Monsieur [MZ] [U], Madame [LO] [T], Monsieur [IL] [T], Monsieur [X] [GI], Monsieur [L] [UB], Monsieur [UF] [JW], Madame [WL] [E], Monsieur [O] [KL], Monsieur [WE] [M], Monsieur

[BB] [OY], Madame [SE] [RY], Monsieur [BD] [A], Monsieur [N] [AJ], Madame [G] [F], Madame [D] [YK], Monsieur [W] [BZ] et Madame [PF] [Z], épouse [BZ] aux dépens, dans la mesure où certains de leur codemandeurs ont vu leurs prétentions accueillies à l’encontre des sociétés défenderesses.

En équité et compte tenu des situations économiques respectives des parties, la SCI [Adresse 31] VILLE, la SARL EPP CHATENAY et la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS seront déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

DECLARE IRRECEVABLES les fins de non-recevoir soulevées par la SCI [Adresse 31] VILLE, la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS et la SARL EPP CHATENAY,

CONDAMNE in solidum la SARL EPP CHATENAY, venant aux droits de la SCI [Adresse 31] VILLE et la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS à verser à Monsieur [H] [J] la somme de 15 200 euros au titre de la perte de chance de négocier à la baisse le prix de vente de son appartement,

CONDAMNE in solidum la SARL EPP CHATENAY, venant aux droits de la SCI [Adresse 31] VILLE et la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS à verser à Monsieur [BT] [II] la somme de 16 324 euros au titre de la perte de chance de négocier à la baisse le prix de vente de son appartement,

CONDAMNE in solidum la SARL EPP CHATENAY, venant aux droits de la SCI [Adresse 31] VILLE et la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS à verser à Monsieur [H] [J] la somme de 4 000 euros au titre de son préjudice moral,

CONDAMNE in solidum la SARL EPP CHATENAY, venant aux droits de la SCI [Adresse 31] VILLE et la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS à verser à Monsieur [BT] [II] la somme de 4 000 euros au titre de son préjudice moral,

DEBOUTE Monsieur [EW] [B], Monsieur [GF] [C], Madame [SI] [YS], Madame [Y] [SM], Madame [FP] [S], Monsieur [MZ] [U], Madame [LO] [T], Monsieur [IL] [T], Monsieur [X] [GI], Monsieur [L] [UB], Monsieur [UF] [JW], Madame [WL] [E], Monsieur [O] [KL], Monsieur [WE] [M], Monsieur [BB] [OY], Madame [SE] [RY], Monsieur [BD] [A], Monsieur [N] [AJ], Madame [G] [F] et Madame [D] [YK] de leurs demandes de dommages et intérêts au titre du dol subi quant à la valeur de leur bien, au titre de leur préjudice moral et au titre des frais irrépétibles,

DEBOUTE Madame [PF] [Z] épouse [BZ] et Monsieur [W] [BZ] de leurs demandes de dommages et intérêts au titre de la perte de valeur vénale subie, au titre de la perte de chance de négocier le bien à un moindre prix, au titre de leur préjudice moral et de jouissance et au titre des frais irrépétibles,

DEBOUTE la SARL EPP CHATENAY, la SCI [Adresse 31] VILLE et la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS de leur demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive et de leur demande au titre de l’amende civile,

CONDAMNE in solidum la SARL EPP CHATENAY, venant aux droits de la SCI [Adresse 31] VILLE et la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS aux dépens,

CONDAMNE in solidum la SARL EPP CHATENAY, venant aux droits de la SCI [Adresse 31] VILLE et la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS à verser à Monsieur [H] [J] et à Monsieur [BT] [II] la somme de 1500 euros chacun au titre des frais irrépétibles,

DEBOUTE la SCI [Adresse 31] VILLE, la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS et la SARL EPP CHATENAY de leurs demandes formulées au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 18 mars 2025.

Le Greffier Le Président