TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 26 Mars 2026

Dossier N° RG 23/03461 – N° Portalis DB3D-W-B7H-J2NN

Minute n° : 2026/77

AFFAIRE :

,

[V], [R] épouse, [H] C/ Syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL NOUVELLE GESTION du GOLFE

JUGEMENT DU 26 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, vice-présidente, statuant à juge unique

GREFFIER faisant fonction : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Janvier 2026

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître Denis NABERES de la SCP NABERES DENIS

Maître Grégory KERKERIAN de la SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIES

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

Madame, [V], [R] épouse, [H]

demeurant, [Adresse 2]

représentée par Maître Grégory KERKERIAN de la SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, M^e Christine GOUROUNIAN, avocat au barreau de GRENOBLE, avocat plaidant

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

Syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL NOUVELLE GESTION du GOLFE, dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représenté par Maître Denis NABERES de la SCP NABERES DENIS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Mme, [V], [R] épouse, [H] est propriétaire depuis le 7 mai 2002 des lots 118, 763, 784 et 793 composés respectivement d’un appartement, d’un parking, et de deux caves, au sein d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé ,

[Adresse 4] à, [Localité 1].

Le 18 mars 2019, Mme, [H] a subi un dégât des eaux et a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur la société Axa France qui a mandaté le cabinet, [U] en qualité d’expert. Ce dernier a rendu un rapport le 27 mai 2019.

L’assureur protection juridique Juridica s’est rapproché du syndic en charge de la gestion de la copropriété.

Mme, [H] a fait dresser un procès-verbal de constat par Me, [A], [X], huissier de justice, le 25 mai 2021 puis a saisi le juge des référés le 15 mars 2022 afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 25 mai 2022, M., [Z], [T] a été désigné puis remplacé par Mme, [Q], [W] le 29 juin 2022.

Le rapport définitif a été rendu le 9 février 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mai 2023, Mme, [V], [R] épouse, [H] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Draguignan le Syndicat des copropriétaires, [Adresse 5] à Saint-Tropez, pris en la personne de son syndic en exercice l’agence Nouvelle Gestion du Golfe afin de voir, au visa de l’ article 1240 du code civil :

Homologuer le rapport d’expertise définitive de Mme, [Q], [W] du 9 février 2023,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires, [Adresse 1] à :

exécuter les travaux de réfection totale de la toiture terrasse de l’immeuble sis, [Adresse 6], sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à payer à Mme, [V], [H] : * 18 650 € en réparation de son préjudice de jouissance pour les années 2020 à 2023 inclus, à parfaire en fonction de la date de réfection de la terrasse,

* 5 000 € pour résistance abusive,

* 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires, [Adresse 1] aux entiers dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Grégory Kerkerian, sur son affirmation de droit,

Maintenir l’exécution provisoire de droit, eu égard à l’ancienneté du litige et l’inertie du Syndicat des Copropriétaires,

Dispenser Mme, [V], [H] de participer au paiement de toute condamnation en application de l’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965,

Les deux parties ont conclu et l’ordonnance de clôture a été rendue le 17 mars 2025 avec fixation à l’audience de juge unique du 8 janvier 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par conclusions notifiées par RPVA le 7 février 2025, Mme, [V], [R] épouse, [H], demande au tribunal, au visa des articles 10 et 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil de :

Homologuer le rapport d’expertise définitive de Mme, [Q], [W] du 9 février 2023,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires, [Adresse 1] à :

— exécuter les travaux de réfection totale de la toiture terrasse de l’immeuble sis, [Adresse 7] à, [Localité 2], sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— à payer à Mme, [V], [H] :

* 23 312,90 € en réparation de son préjudice de jouissance et financier pour les années 2020 à 2024 inclus, à parfaire en fonction de la date de réfection de la terrasse,

* 3 520 € TTC en réparation des dégradations causées à l’appartement, montant arrêté au mois de 06.2024,

* 5 000 € pour résistance abusive,

* 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Débouter le Syndicat des Copropriétaires, [Adresse 1] de l’intégralité de ses réclamations tendant :

Au principal, au rejet de l’intégralité des demandes, au motif que sa «responsabilité» et I 'urgence ne sont pas démontrées,

Subsidiairement, à la limitation du coût des travaux d’étanchéité à 192 163,25 € HT,

En tout état de cause, à la condamnation de Mme, [H] à lui régler :

* 5 000 € pour procédure abusive,

* 5 000 € en réparation de son préjudice moral,

* 5 000 € au titre de ses frais de Justice,

aux dépens de référé et du fond, dont le coût de l’ expertise,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires, [Adresse 1] aux entiers dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Grégory Kerkerian, sur son affirmation de droit,

Maintenir l’exécution provisoire de droit, eu égard à l’ancienneté du litige et l’inertie du Syndicat des Copropriétaires,

Dispenser Mme, [V], [H] de participer au paiement de toute condamnation en application de l’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965,

Le syndicat des copropriétaires, [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice la Sarl Nouvelle Gestion du Golfe, par conclusions notifiées par RPVA le 13 septembre 2024, demande au tribunal de :

A titre principal :

Débouter Mme, [H] de l’ensemble de ses demandes fins et moyens à l’encontre du syndicat des Copropriétaires de la copropriété «, [Adresse 1] », pris en la personne de son syndic en exercice la Sarl Nouvelle Gestion du Golfe

Dire et juger l’absence de responsabilité imputable au Syndicat des Copropriétaires de la copropriété «, [Adresse 1] », pris en la personne de son syndic en exercice la Sarl Nouvelle Gestion du Golfe concernant les travaux de réfection totale de la toiture terrasse, traitement de toutes les émergences et remplacement des garde-corps;

A titre subsidiaire :

Débouter Mme, [H] de sa demande tendant à la condamnation du Syndicat des Copropriétaires de la copropriété «, [Adresse 1] », pris en la personne de son syndic en exercice la Sarl Nouvelle Gestion du Golfe à exécuter les travaux de réfection totale de la toiture terrasse sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Débouter Mme, [H] de sa demande tendant à la condamnation du Syndicat des Copropriétaires «, [Adresse 1] », pris en la personne de son syndic en exercice la Sarl Nouvelle Gestion du Golfe au paiement de la somme de 18.650 € en réparation du préjudice de jouissance pour les années 2020 à 2023 inclus ;

Débouter Mme, [H] de sa demande tendant à la condamnation du Syndicat des Copropriétaires «, [Adresse 1] », pris en la personne de son syndic en exercice la Sarl Nouvelle Gestion du Golfe au paiement de la somme de la somme de 5000 € pour résistance abusive.

En tout état de cause :

Condamner Mme, [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires ,«[Adresse 1]», pris en la personne de son syndic en exercice la Sarl Nouvelle Gestion du Golfe, la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamner Mme, [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires ,«[Adresse 1]», pris en la personne de son syndic en exercice la Sarl Nouvelle Gestion du Golfe, la somme de 5.000 euros en réparation des préjudices subis avec intérêt aux taux légal ;

Condamner Mme, [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires ,«[Adresse 1]», pris en la personne de son syndic en exercice la Sarl Nouvelle Gestion du Golfe, la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de référé, d’expertise et de la présente instance au fond;

Condamner Mme, [H] aux entiers dépens de référé, d’expertise et de la présente instance au fond ;

Ecarter l’exécution provisoire pour l’ensemble des chefs de jugement faisant droit à des demandes formulées à l’encontre du concluant ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire pour l’ensemble des chefs de jugement faisant droit à des demandes formulées par le concluant.

Les prétentions et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’homologation du rapport d’expertise judiciaire de Mme, [W] :

Il sera de rappelé à la demanderesse que le tribunal n’est pas lié par le rapport d’expertise, qui ne revêt aucune force exécutoire. En conséquence, il ne peut être fait droit à la demande d’homologation présentée par Mme, [H].

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] à, [Localité 3] et la demande de travaux sous astreinte :

Moyens des parties :

Mme, [H] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que de l’article 1240 du code civil. Elle sollicite également l’exécution des travaux sous astreinte en application de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Elle expose que les sinistres datent de 2019 et ne cessent de s’aggraver en raison de l’inertie du syndicat des copropriétaires au motif qu’aucun travaux, même provisoires n’a été réalisé pour mettre fin à la cause des désordres.

A propos du point numéro 3 de l’assemblée générale du 30 juillet 2021, elle explique que ce dernier ne distinguait pas le devis relatif aux garde-corps, qui était selon elle surévalué, de celui de la réfection de la toiture. Elle souligne que les copropriétaires ne pouvaient que tout accepter ou tout refuser alors que deux questions séparées auraient dû être posées et qu’en l’état elle ne pouvait que voter contre ladite résolution. Elle ajoute que son seul vote n’a pas achopper l’acceptation des travaux.

Elle considère qu’elle n’est pas responsable des désordres mais bien victime puisqu’elle subit depuis plusieurs années des inondations, l’expertise judiciaire, le déni du syndicat des copropriétaires.

Elle fait valoir qu’elle n’était pas présente à l’assemblée générale du 12 juillet 2022 et n’a donc pas pu voter contre l’adoption du devis relatif à la réfection de l’étanchéité de la toiture du bâtiment A.

Elle expose qu’au vu du procès-verbal de cette assemblée générale, elle n’est pas la seule à subir des dégâts des eaux en provenance de la toiture et elle ajoute que le devis de réfection de plus de 200 000 € a été refusé peut-être en raison du nombre de travaux coûteux préalablement adoptés soit 195 777,78 € TTC pour la réfection des poutres béton et dallage du garage, 372 180 € TTC pour le ravalement de façade, 447 000 € pour la réfection et la mise aux normes de l’espace piscine, 12 601,44 € TTC pour la réfection de l’électricité, la réfection et la modification du patio, la suppression des bassins, principe adopté.

Elle indique que si le syndicat des copropriétaires ne cesse de l’a qualifier d’insistante et de mauvaise foi, la chronologie démontre le contraire et elle souligne que l’assignation au fond est intervenue cinq ans après les premières infiltrations.

Elle fait valoir que l’expert a conclu en février 2023 à la réalisation des travaux dans de brefs délais et que sa demande d’astreinte est donc justifiée.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] considère qu’il n’a commis aucune négligence et aucune faute.

Il indique que le sinistre a été déclaré en avril 2019, que l’expertise de l’assureur de la copropriété AXA date de mai 2019, qu’il a diligenté une société chasseur de fuite dès avril 2020, que des travaux ont été proposés lors de l’assemblée générale du 12 juillet 2022 sans recueillir la majorité et ce en partie à cause de Mme, [H].

Il conteste l’urgence de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 pour les travaux relatifs à l’étanchéité de la toiture.

Il expose que Mme, [H] est responsable au motif qu’elle a refusé de voter les travaux proposés en 2021 et s’est abstenue de participer le 12 juillet 2022, que de son vote dépendait l’adoption de la résolution lors de l’assemblée générale du 30 juillet 2021.

Il soutient à propos de l’astreinte qu’elle ne peut être ordonnée que s’il est démontré que l’inexécution ou le retard provient d’une cause étrangère et que le syndicat ne peut pas mettre en œuvre des travaux sans l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires.

Réponse du tribunal :

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige :

« La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Il s’agit donc d’une responsabilité de plein droit dont le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer qu’en établissant la faute de la victime ou d’un tiers ou en faisant la preuve d’une circonstance de force majeure.

La responsabilité du syndicat est donc indépendante de la notion de faute de sa part. Elle existe et peut être engagée quand bien même les dommages ne sont dus ni au fait ni à la faute du syndicat mais lorsque les parties communes ont joué un rôle causal dans la production du dommage.

Mme, [H] a effectué une déclaration le 18 mars 2019 et son assureur indique le 27 mai 2019 qu’il s’agit d’un sinistre dégât des eaux, d’infiltration des eaux pluviales sur deux zones distinctes en provenance de la toiture terrasse accessible à usage privatif mais qu’il n’est pas possible de localiser précisément les zones d’infiltration d’eau compte tenu de la configuration de la toiture qui exige des investigations particulières de mise en eau et aspersion. Les embellissements sont dégradés dans l’entrée et la cuisine.

La société Chasseur de fuites a relevé, le 28 avril 2020, deux points de fuite principaux : un contact par induction dans la zone centrale du toit où se trouve l’ensemble des VMC, sur la zone privative au niveau des fissures présentes et du revêtement d’étanchéité très dégradé ainsi que les évacuations des eaux pluviales obstruées par des végétaux.

Le 25 mai 2021, un huissier de justice a constaté dans l’appartement de Mme, [H] des auréoles et des cloques de peinture dans le hall d’entrée, le placard et la cuisine.

L’expert judiciaire, Mme, [Q], [W] épouse, [S] a relevé dans son rapport du 9 février 2023 des infiltrations en plafond de la cuisine et de l’entrée de l’appartement de Mme, [H]. La dégradation partielle des plafonds et des parois par des infiltrations d’eau actives sur deux zones de moins de 1 m².

Mme, [S] indique également que les causes des désordres, sont le vieillissement de l’étanchéité à l’épreuve du temps et un défaut d’entretien de la toiture.

Il n’est pas contesté que la toiture qui est à l’origine des désordres relevés dans l’appartement de la demanderesse est une partie commune conformément au règlement de copropriété du 8 avril 1971. Ainsi, en l’absence de force majeure ou de faute d’un tiers sauf à établir la faute de Mme, [H], la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée.

En ce qui concerne la faute de Mme, [H], il sera précisé qu’elle a voté contre le point 3 intitulé « Réfection étanchéité toiture bâtiment A. Approbation des devis suivants : Lot étanchéité par l’entreprise 83 Etanchéité pour un montant de 202. 732 € TTC et lot serrurerie (garde-corps) par l’entreprise Sas Sis pour un montant de 75 703 euros TTC lors de l’assemblée générale du 30 juillet 2021.

Toutefois il sera rappelé qu’elle a déclaré le sinistre auprès du syndic de la copropriété le 18 mars 2019, qu’une société Chasseur de fuite n’a été mandatée par le syndicat des copropriétaires qu’un an plus tard le 28 avril 2020, que ce dernier a préconisé de revoir l’étanchéité complète de la partie commune centrale ainsi que les revêtements de l’étanchéité des terrasses avec un entretien des écoulements mais que malgré les courriers recommandés du 9 novembre 2020, du 4 décembre 2020, du 28 janvier 2021 adressés par la protection juridique de Mme, [H] au syndic, la Sarl Nouvelle Gestion du Golfe, la réfection de la toiture n’a été mise à l’ordre du jour que lors de l’assemblée générale du 30 juillet 2021.

De plus, il était possible de poser une question séparée sur le principe de la réfection de la toiture et d’autres questions sur le choix des entreprises or un seul devis a été proposé pour chaque intervenant (étanchéité et garde-corps). Mme, [H] qui participe, au même titre que les autres copropriétaires aux paiements des charges de la copropriété et qui était en droit de trouver les devis élevés ne pouvait s’opposer au montant des travaux sans les refuser eu égard à la formulation du point 3, dont elle n’est pas à l’origine. Elle n’a donc commis aucune faute en faisant valoir un refus quant au montant des travaux et il sera rappelé que sept autres copropriétaires ont voté contre cette résolution.

Aucune disposition légale n’obligeait Mme, [H] à être présente lors de l’assemblée générale du 12 juillet 2022, les mêmes devis que ceux de l’assemblée générale du 30 juillet 2021 ont été fournis et les autres copropriétaires présents pouvaient voter le point n° 19 or 7 copropriétaires ont voté pour et 13 contre. Il sera également indiqué que le point relatif à la réfection de la toiture figure en 19 ème position après la réfection des poutres béton et dalles béton armé au garage (point numéro 4) le ravalement des bâtiments (point 7), la réfection de l’électricité du patio 1 (Point 10) la suppression des bassins (point 13), la réfection et la mise aux normes de l’espace piscine (point 16). Alors que la toiture est fuyarde depuis mai 2019, le syndicat des copropriétaires a préféré voter le même jour notamment le ravalement des bâtiments de la copropriété pour un montant de 372 180 € ou encore la réfection des poutres béton armé et dalles béton armé des garages, alors qu’il ne s’agit pas de parties habitables et qu’il n’y avait pas, selon le diagnostic commandé à CEBTP communiqué aux copropriétaires, de risque structurel majeur, pour un montant de 195 777,78 €.

La réfection de la toiture n’a plus été proposée au vote de l’assemblée générale des copropriétaires après 2022.

Par conséquent, aucune faute en lien avec les préjudices subis par Mme, [H] ne sera retenue à son encontre et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 8], [Localité 4], [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, dont la responsabilité est engagée, sera condamné à faire réaliser les travaux de réfection de la toiture terrasse, selon les préconisations de l’expert judiciaire dans son rapport du 9 février 2023 , soit la réfection totale de la toiture terrasse y compris le traitement de toutes les émergences et remplacement des garde-corps et ce avec une maitrise d’œuvre.

Ces travaux, sans être urgents au sens de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 doivent être réalisés dans de brefs délais selon le rapport d’expertise de février 2023, aussi, il convient en application de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, d’ordonner leur réalisation sous astreinte de 200 euros par jour de retard dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision.

Sur les préjudices :

Moyens des parties :

Mme, [V], [H] sollicite la réparation de son préjudice de jouissance pour les années 2020 à 2024 inclus à parfaire en fonction de la date de réfection de la toiture au motif qu’elle n’a pas pu louer son bien immobilier.

Elle expose que le règlement de copropriété n’exclut pas la location ponctuelle si celle-ci ne constitue pas une activité commerciale malgré l’existence d’une clause d’habitation exclusivement bourgeoise.

Elle demande également la réparation des dégradations à l’intérieur de son appartement pour un montant, au vu des devis de 3520 € TTC ainsi que des dommages et intérêts au motif que le conflit est ancien et que la résistance abusive du syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de réparation doit être sanctionnée.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] soutient que Mme, [H] a ignoré les dispositions claires du règlement de copropriété qui interdit toute activité commerciale notamment les locations de type Airbnb, de sorte qu’elle ne peut pas prétendre obtenir un préjudice locatif.

Il ajoute que Mme, [H] ne verse aux débats aucun justificatif de revenus locatifs sur la période antérieure au sinistre et n’établit pas de lien de causalité entre les infiltrations d’eau et sa perte locative.

Il indique que la demanderesse s’est opposée à la réalisation des travaux à deux reprises et qu’elle ne peut solliciter réparation d’un préjudice dont elle est à l’origine.

Il précise que l’expert a évalué le coût de la remise en état de l’appartement de Mme, [H] à la somme de 1286,01 € HT et que son assureur a pris en charge ces travaux puisque lors du rapport, [U] du 27 mai 2919, la somme de 1074,05 € lui a été proposée.

Pour la demande de dommages et intérêts, il fait valoir qu’il tenté par deux fois de remédier aux désordres en proposant des travaux que Mme, [H] a refusés, qu’il a fait intervenir la société chasseur de fuite et a fait appel à l’agence d’urbanisme et d’architecture TTOA qui a adressé un rapport le 26 mai 2021.

Réponse du tribunal :

Pour la réparation des dégradations à l’intérieur de l’appartement, la proposition d’indemnisation de l’assureur formulée en 2019 n’a pu être acceptée par Mme, [H] puisque la cause des désordres n’a pas été résolue jusqu’à ce jour.

Aussi, le syndicat des copropriétaires le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 8], [Localité 4], [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice sera condamné à lui verser la somme évaluée par l’expert, les devis n’ayant pas été soumis à son examen, soit 1543,21 € TTC.

Pour le préjudice de jouissance, le règlement de copropriété du 8 avril 1971, plusieurs fois modifié prévoit au chapitre II article III que : « chacun des propriétaires aura, en ce qui concerne les locaux lui appartenant exclusivement, le droit de jouir et de disposer comme de chose lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres propriétaires des autres locaux… » « Les appartements ou locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement, l’exercice de professions libérales est toutefois toléré… »

La location d’un logement, qui ne constitue pas la résidence principale, pour des séjours de courte durée, n’est pas de nature commerciale si elle reste occasionnelle, ne génère pas de revenus susceptibles de faire basculer dans un régime fiscal de loueur en meublé professionnel et n’est assortie d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier.

En l’espèce, le règlement de copropriété ne mentionne pas de manière explicite l’interdiction de location de meublés de tourisme et cette activité ne présente pas d’incompatibilité de principe avec une clause d’habitation bourgeoise.

Toutefois Mme, [V], [H] qui est propriétaire au sein de l’ensemble en copropriété, [Adresse 1] à, [Localité 1] depuis le 7 mai 2002 ne justifie pas d’une location de son bien avant le dégât des eaux survenus le 18 mars 2019 et seule une perte de chance de louer le bien sera retenue.

Il sera précisé que l’expert judiciaire a proposé une valeur locative de 745 € par semaine pendant 12 semaines par an à partir de 2020 modérée par les dépenses non engagées et en tenant compte de la durée des travaux, soit 4662,60 € par saison.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] ne justifie pas de la réalisation des travaux permettant la location. De plus, l’examen des pièces communiquées notamment le rapport d’expertise et des photographies permet d’indiquer que l’appartement qui présente d’importantes auréoles et décollements de peinture au niveau de la cuisine et de l’entrée n’est pas louable en l’état.

Compte tenu des aléas de la location, la perte de chance sera évaluée au vu de la valeur locative du bien appartenant à Mme, [H] à la somme de 15 000 € pour la période de 2020 à 2025, somme à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] sera condamné.

Mme, [H] qui ne justifie pas d’un préjudice distinct du préjudice de jouissance sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Sur les demandes reconventionnelles :

Eu égard à ce qui précède, aucune faute n’a été retenue à l’encontre de Mme, [H] et les demandes du syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et comportement fautif de la demanderesse seront rejetées.

Sur la dispense de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

Selon l’article précité, « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

La situation économique des parties n’est pas connue et les prétentions de Mme, [V], [H] étant fondée elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Sur les demandes accessoires :

Le syndicat des copropriétaires, [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice la Sarl Nouvelle Gestion du Golfe, partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 699 du même code dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. »

Il y a lieu d’autoriser le recouvrement direct des dépens au profit de M^e Grégory Kerkerian ;

Il serait inéquitable de laisser à de Mme, [V], [H] l’intégralité des frais irrépétibles exposés, aussi, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice sera condamné à lui payer la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en décide autrement. En l’espèce, la nature de l’affaire et surtout l’ancienneté du litige ne justifient pas d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’homologation du rapport d’expertise judiciaire du 9 février 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 10], [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, à faire réaliser les travaux de réfection de la toiture terrasse, selon les préconisations de l’expert judiciaire dans son rapport du 9 février 2023 , soit la réfection totale de la toiture terrasse y compris le traitement de toutes les émergences et remplacement des garde-corps et avec une maitrise d’œuvre, ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice à payer à Mme, [V], [H] la somme de 1543,21 € TTC en réparation des dégradations de son appartement ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice à payer à Mme, [V], [H] la somme de 15 000 € en réparation de son préjudice de jouissance et financier ;

DEBOUTE Mme, [V], [H] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

REJETTE toutes les demandes du Syndicat des copropriétaires, [Adresse 5] à, [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice l’agence Nouvelle Gestion du Golfe ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 8], [Localité 4], [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire ;

ACCORDE à M^e Grégory Kerkerian le droit de recouvrement direct des dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 8], [Localité 4], [Adresse 12], [Localité 5], représenté par son syndic en exercice à payer à Mme, [V], [H] la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE Mme, [V], [H] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

DIT n’y avoir lieu écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

REJETTE toutes autres demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT-SIX.

La greffière, La présidente,