Copie ❑ exécutoire

❑ certifiée conforme

délivrée le

à

la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 4]

**** Le 20 Décembre 2024

Troisième Chambre Civile

N° RG 24/03607 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KSWD

Minute n° JG24/278

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL Active Copro, société à responsabilité limitée dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

Mme [X] [Z], demeurant [Adresse 5]

n’ayant pas constitué avocat

Mme [Y] [Z], demeurant [Adresse 5]

n’ayant pas constitué avocat

M. [V] [Z], demeurant [Adresse 5]

n’ayant pas constitué avocat

Rendu par mise à disposition au greffe le jugement réputée contradictoire suivant, en application de l’article 474 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 28 Novembre 2024 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, sur délégation de Madame la Présidente, conformément aux dispositions régissant la procédure accélérée au fond, assistée de Corinne PEREZ, Greffier, et qu’il en a été délibéré.

N° RG 24/03607 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KSWD

EXPOSE DU LITIGE

Madame [X] [Z], Madame [Y] [Z] et Monsieur [V] [Z] sont propriétaires des lots 332 et 350 constitués respectivement d’une cave et d’un appartement au sein de la copropriété [Adresse 3].

Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL ACTIVE COPRO a, par actes en date du 30 juillet 2024, assigné Madame [X] [Z], Madame [Y] [Z] et Monsieur [V] [Z] devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, et notamment son article 19-2, afin de :

— Condamner solidairement les requis au paiement de la somme de 26.221,86 euros avec intérêts de droit à compter du 22 novembre 2023, date de réception de la mise en demeure.

— Les condamner solidairement aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience du 24 octobre 2024, Madame [X] [Z], Madame [Y] [Z] et Monsieur [V] [Z], qui n’ont pas constitué avocat, ont soutenu qu’ils n’étaient pas opposés au règlement des charges de copropriété mais ont sollicité un report de paiement. Au soutien de leur demande, ils ont exposé qu’ils essayent de vendre le bien qu’ils ont reçu en héritage mais que les travaux, qui ont commencé en 2024, ne sont pas terminés.

L’affaire a été retenue à l’audience en date du 28 novembre 2024.

A cette audience, Madame [X] [Z], Madame [Y] [Z] et Monsieur [V] [Z] ont de nouveau comparu en personne, et produit aux débats le mandat de vente du bien immobilier dont les charges sont impayées. Ils ont maintenu leur demande de report de paiement.

Madame [X] [Z], Madame [Y] [Z] et Monsieur [V] [Z] n’ont pas constitué avocat. Dès lors, conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibérée au 20 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile (décret n°2019-1419 du 20 décembre 2019) relatif à la procédure accélérée au fond,

Vu l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel “si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

I. Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…) ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes (…).

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :

Le relevé de propriété,Les convocations aux assemblées générales, avec accusés de réception,Le procès-verbal d’assemblée générale en date du 29 juin 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024,Un relevé de compte copropriétaire faisant apparaître le solde des sommes dues au 1er juillet 2024 pour un montant total de 26.221,86 euros,Des appels de fonds et factures de 2023 à 2024, La mise en demeure en date du 22 novembre 2023 adressée à Madame et Monsieur [Z] par courrier recommandé avec accusé de réception.

En l’espèce, le relevé de compte copropriétaire fait apparaitre un solde d’un montant de 25.439,93 euros au 1er juillet 2024 au titre des charges échues et 781,93 euros au titre des charges à échoir pour 2024, soit l’exercice en cours. Il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 29 juin 2023 que le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier au 31 janvier 2024 a été approuvé, de telle sorte que cette somme est justifiée.

Toutefois, la somme de 180 euros au titre de « Honoraires lettre mise en demeure » du 21 novembre 2023 est inscrite sur le décompte fourni en pièce 5 par le demandeur. Force est de constater que cette dépense ne constitue pas des charges échues mais des frais de recouvrement au sens de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires, bien que fournissant ladite mise en demeure, ne produit ni la preuve d’une facturation de 180 euros justifiant cette somme, ni le contrat de syndic établissant le plancher de facturation pour une mise en demeure. Par conséquent, il convient de déduire du montant des sommes dues au titre des charges de copropriété, la somme de 180 euros.

Ainsi, la somme totale de 26.041,86 euros est justifiée. Il convient de condamner solidairement Madame [X] [Z], Madame [Y] [Z] et Monsieur [V] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL ACTIVE COPRO la somme de 26.041, 86 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure réceptionnée en date du 22 novembre 2023.

II. Sur la demande de report de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment »

Lors de l’audience du 28 novembre 2024, Madame [X] [Z], Madame [Y] [Z] et Monsieur [V] [Z] ont exposé qu’ils ont reçu en héritage le bien litigieux et qu’ils l’ont mis en vente en produisant un mandat de vente sans exclusivité daté du 07 novembre 2024 avec l’Agence Immobilière de [Localité 6] pour un prix de 80.000 euros. Ils ont expliqué que des travaux sur le bien sont toujours en cours et que le locataire présent dans l’appartement ne paye plus ses loyers. Ils sollicitent ainsi un report de paiement sur deux années.

Au regard de la situation des consorts [Z] ainsi que de leur bonne foi, il convient de faire droit à leur demande de report de paiement en les autorisant à se libérer de leur dette dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la présente décision.

III. Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose que “les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances introduites devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est en l’espèce de droit.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, Madame [X] [Z], Madame [Y] [Z] et Monsieur [V] [Z] succombent, et supporteront in solidum les dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [X] [Z], Madame [Y] [Z] et Monsieur [V] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL ACTIVE COPRO la somme de 26.041,86 euros, au titre des charges de copropriété échues, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 22 novembre 2023 ;

ACCORDE à Madame [X] [Z], Madame [Y] [Z] et Monsieur [V] [Z] un report de paiement, en les autorisant à se libérer de leur dette dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [Z], Madame [Y] [Z] et Monsieur [V] [Z] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est en l’espèce de droit.

Le Greffier, Le Président,