REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT DU 18 MARS 2026

__________________________

N° RG 25/04062 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KXEZ

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 07 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Mars 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Sabine SALANON.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Aline MEURISSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Madame, [L], [F]

née le 02 Janvier 1990 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 2]

Non comparante, ni représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Catherine GAUTHIER

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 15 mars 2023 prenant effet le même jour, la SCI AA RENAUD a consenti à Madame, [L], [F] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé, [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 500 euros outre 10 euros de taxe d’ordures ménagères.

Le bailleur a souscrit le 14 mars 2023 auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement Visale n°A10256035678, garantissant les obligations de Madame, [L], [F].

Suite à divers impayés de loyers, la SCI AA RENAUD a fait jouer l’engagement de caution. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé à la SCI AA RENAUD, selon quittance subrogative en date du 6 novembre 2024, la somme de 1.728 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, a fait délivrer à Madame, [L], [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.251 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Suite à de nouveaux impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a versé au bailleur une somme complémentaire de 1.299,53 euros.

Par notification électronique du 18 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Suivant acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame, [L], [F] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation du bail,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Madame, [L], [F] et de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner Madame, [L], [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.073,53 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 décembre 2024 sur la somme de 1.251 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— condamner Madame, [L], [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération des lieux,

— condamner Madame, [L], [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame, [L], [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 3 avril 2025.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 2 juillet 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 1er octobre 2025 puis à celle du 7 janvier 2026 à la demande des parties.

A l’audience du 7 janvier 2026 à laquelle le dossier a été appelé et retenu, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes contenues dans son assignation, à laquelle il est renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens soutenus. Elle a actualisé sa créance à la somme de 3.421,25 euros arrêtée au mois de décembre 2025 (échéance de novembre 2025 non incluse). Elle a précisé que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant. Elle a sollicité le maintien des effets de la clause résolutoire.

Madame, [L], [F], régulièrement assignée par acte remis à sa personne, s’est fait représenter par son conseil lors de la première audience. Lors de l’audience de renvoi, ce dernier a fait savoir à la juridiction qu’il n’intervenait plus.

Avisée par les soins du greffe, par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 1er octobre 2025 revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse », du renvoi de l’affaire à l’audience du 7 janvier 2026, Madame, [L], [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un diagnostic social et financier dont il a été donné lecture.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le droit d’agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 2309 du code civil dispose que : « La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Aux termes de l’article 1346-1 du même code, « la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens ».

Et suivant l’article 1346-4 alinéa 1er : « La subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier ».

En l’espèce, le dispositif VISALE ou VISA pour l’Emploi et le Logement, qui constitue un mécanisme de sécurisation des loyers dans le parc locatif privé, est principalement régi par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le Logement (UESL), dont l’article 7.1 dispose notamment que : « en vertu de l’article 2306 du code civil (article 2309 nouveau du code civil), la caution, c’est-à-dire le CIL, recueille de la part du Bailleur ou de son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du Locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le Bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du Bailleur (article 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du, [Localité 2] (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant porté caution mettront en œuvre les actions de recouvrements amiables et contentieuses à l’encontre du Locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail ».

A la suite de l’ordonnance n°2016-1408 du 20 octobre 2016, de l’arrêté du 28 octobre 2016 et du décret n°2016-1769 du 19 décembre 2016, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est venue aux droits des CIL, s’agissant de la qualité de caution dans le dispositif VISALE.

Pour justifier de sa qualité de créancier subrogé dans les droits du bailleur à l’égard de la locataire, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit aux débats notamment le contrat de cautionnement Visale n° A10256035678 signé avec la SCI AA RENAUD, les quittances subrogatives des 6 novembre 2024 et 7 février 2025 et un décompte de sa créance arrêté au 30 décembre 2025, ce qui établit que la caution a été actionnée pour le paiement de la somme totale de 3.421,25 euros, correspondant à l’arriéré locatif impayé au 30 décembre 2025.

Le contrat prévoit expressément que la caution pourra faire jouer la clause résolutoire du bail, et/ou engager toute procédure judiciaire dont l’expulsion de la locataire. La subrogation permet au subrogé de disposer de toutes les actions du créancier et notamment l’action en constatation d’acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire.

En application des dispositions légales relatives au cautionnement et à la subrogation telles que rappelées ci-dessus, ainsi que des stipulations conventionnelles, la société ACTION LOGEMENT SERVICES peut exercer, en qualité de créancier subrogé et dans les limites de la subrogation, l’ensemble des droits du bailleur, y compris une action en résiliation du bail, expulsion et paiement des loyers et des charges.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité à agir en l’espèce.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 3 avril 2025, soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 18 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit que le bail est résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, des charges et du dépôt de garantie.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié par commissaire de justice le 17 décembre 2024 pour la somme en principale de 1.251 euros.

Il ressort du décompte locatif produit aux débats qu’entre le 17 décembre 2024 et le 17 février 2025, Madame, [L], [F] n’a effectué aucun règlement.

Dès lors les causes du commandement n’ont pas été payées dans le délai de deux mois après sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 17 février 2025 à 24 heures.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 18 février 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame, [L], [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 février 2025, Madame, [L], [F] est occupante sans droit ni titre depuis cette date et son obligation au versement d’une indemnité d’occupation, eu égard à son maintien sans droit ni titre dans le logement, est établie.

Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation à compter de cette date, d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 510 euros, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur et de condamner la locataire à son paiement à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Aux termes de l’article 1346 du code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, et notamment du commandement de payer délivré le 17 décembre 2024, des quittances subrogatives, et du décompte de la créance arrêtée au 30 décembre 2025 à la somme de 3.421,25 euros, que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve qu’elle a pris en charge le paiement de la somme de 3.421,25 euros correspondant à l’arriéré locatif au 30 décembre 2025.

En conséquence, il convient de condamner Madame, [L], [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.421,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 décembre 2025 (mois de décembre non inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 décembre 2024 sur la somme de 1.251 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame, [L], [F] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

L’équité et la situation économique des parties commandent de dispenser Madame, [L], [F] du paiement des frais irrépétibles exposés par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES. Cette dernière sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail signé le 15 mars 2023 entre la SCI AA RENAUD d’une part, et Madame, [L], [F] d’autre part, concernant un logement situé, [Adresse 3], sont réunies à la date du 17 février 2025 à 24h00,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 18 février 2025,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame, [L], [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame, [L], [F] à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 510 euros par mois,

CONDAMNE Madame, [L], [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.421,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 décembre 2025 (échéance de décembre non incluse), avec intérêt au taux légal à compter du 17 décembre 2024 sur la somme de 1.251 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Madame, [L], [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à la libération complète et effective des lieux, déduction faite le cas échéant des paiements déjà intervenus, et sur justification d’une quittance subrogative attestant du paiement par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES des sommes dues à ce titre par la locataire,

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame, [L], [F] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer signifié le 17 décembre 2024,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE