REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 25 FEVRIER 2026

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N° RG 25/08898 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K6M7

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 21 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 25 Février 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [L] [N]

né le 30 Avril 1967 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Mohamed MAHALI, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

Madame [M] [K]

née le 12 Avril 1991 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Mohamed MAHALI

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 30 mars 2023 ayant pris effet le même jour, Monsieur [L] [N] a consenti à Madame [M] [K] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3] [Localité 3] [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 700,00 €, outre une provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, Monsieur [L] [N] a fait signifier à Madame [M] [K] un commandement de payer pour un montant de 2880.90€ en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 novembre 2025, Monsieur [L] [N] a fait assigner Madame [M] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties à la date du 27 mai 2025, ordonner l’expulsion de la locataire, sous astreinte de 30 euros par jour de retard et condamner Madame [K] à lui payer une somme provisionnelle de 7.818,90 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2025, outre une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 27 mai 2025 fixée au même montant que le dernier loyer augmenté des charges, avec indexation, jusqu’à la libération effective des lieux occupés.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 10 novembre 2025.

À l’audience du 21 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Monsieur [L] [N] représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7 818,90 € arrêtée au 01 septembre 2025 (mois de Septembre 2025 inclus).

Madame [M] [K] n’est ni présente ni représentée, bien que régulièrement assignée.

Aucun diagnostic social et financier n’ayant été reçu des services sociaux du Département, il n’a pu en être donné lecture à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Conformément aux articles 473 et 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort. Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION

I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 10 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [L] [N], le bailleur, a régulièrement notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 27 mars 2025, soit dans un délai de 6 semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [L] [N] aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 26 mars 2025, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d’une somme de 2.880,90 euros en principal.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois applicable en l’espèce.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 26 mai 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 30 mars 2023 à compter du 27 mai 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Il n’y a toutefois pas lieu de prévoir une astreinte assortissant l’expulsion, n’étant pas établi qu’une exécution volontaire de la décision n’aura pas lieu et le propriétaire sollicitant déjà l’indemnisation de son préjudice né de l’occupation illicite de son bien par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur une créance contractuelle ou l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit par ailleurs restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Enfin, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’occupation sans droit ni titre d’un logement justifie l’indemnisation de son propriétaire par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation peut être fixée à la somme de 783,98 € par mois, correspondant au montant du dernier loyer charges comprises applicable à la date de l’arrêté de créance.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges

Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort par ailleurs des pièces du dossier, et notamment du commandement de payer délivré le 26 mars 2025 et du décompte de la créance arrêtée au 01 septembre 2025 à la somme de 7 818,90 €, que Monsieur [L] [N] rapporte la preuve de l’arriéré locatif, lequel au surplus n’est pas contesté par Madame [M] [K]. La créance de Monsieur [L] [N] n’est donc pas sérieusement contestable.

En conséquence, il convient de condamner Madame [M] [K] à payer à Monsieur [L] [N] la somme provisionnelle de 7 818,90 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 01 septembre 2025 (échéance du mois de Septembre 2025 incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Madame [M] [K] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance ;

Madame [M] [K] sera par ailleurs condamnée au paiement de l’indemnité d’occupation fixée plus haut à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de départ effectif des locataires.

II/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [M] [K] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il convient également de condamner Madame [M] [K] à payer à Monsieur [L] [N] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande aux fins de résiliation judiciaire concernant le bail d’habitation consenti par Monsieur [L] [N] à Madame [M] [K],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 mars 2023 entre Monsieur [L] [N] d’une part, et Madame [M] [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 26 mai 2025 à minuit ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 27 mai 2025 ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [M] [K] à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges dus au jour de la résiliation du bail, soit la somme de 783,98 € par mois,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [M] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [M] [K] à payer à Monsieur [L] [N] la somme provisionnelle de 7 818,90 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 01 septembre 2025 (échéance de Septembre 2025 incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Madame [M] [K] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance ;

CONDAMNE Madame [M] [K] à payer à Monsieur [L] [N] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance suivant celle de l’arrêt du décompte et jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;

REJETTE la demande d’astreinte formée par Monsieur [L] [N] ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [M] [K] à payer à Monsieur [L] [N] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [M] [K] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 26 mars 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE