T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/08763 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K5TX

MINUTE n° : 26/00312

DATE : 20 Mai 2026

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M^me Mélissa CARTON

DEMANDEURS

Madame [W] [A] épouse [C], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-marc COHEN, avocat au barreau de NICE

Madame [H] [P] veuve [A], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-marc COHEN, avocat au barreau de NICE

Monsieur [Y] [J] [A], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jean-marc COHEN, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le CABINET CITYA MER ET SOLEIL, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 11 Mars 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Jean-marc COHEN

M^e Alain-david [M]

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Jean-marc COHEN

M^e Alain-david [M]

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SARL HERMES PROMOTION, constructeur non réalisateur, a obtenu un permis de construire le 8 juin 2015 aux fins de réaliser un immeuble de 9 logements [Adresse 5] à [Localité 1] sur la parcelle cadastrée section AT numéro [Cadastre 1]. La société est représentée par Monsieur [F]. Le dossier de demande de permis de construire a été élaboré et déposé par le maître d’œuvre de conception, Monsieur [B] [V], architecte DPLG, assuré auprès de la compagnie MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF).

Par arrêté du 14 janvier 2016, le permis de construire a été transféré à la SARL RESIDENCE MAE, également représentée par Monsieur [F].

La SARL BUREAU D’ETUDES OLIVIER OCTOBON est intervenue en qualité de maître d’œuvre d’exécution, économiste et directeur général des travaux. Elle est assurée auprès de la compagnie L’AUXILIAIRE.

L’implantation du bâtiment a été faite sur la base du plan d’implantation établi par l’architecte du projet, Monsieur [V].

La société STC a réalisé le gros œuvre.

Avant de réaliser les travaux, le 9 mai 2016, la SARL RESIDENCE MAE a fait constater par huissier de justice l’état des avoisinants dont notamment le bien sis [Adresse 6], appartenant en indivision à Monsieur [S] [A] et Madame [W] [A] épouse [C].

La réception des travaux est intervenue le 24 juillet 2017.

Les consorts [A], se plaignant de différents préjudices, dont un empiétement de l’immeuble sur leur propriété, ont fait assigner en référé la société HERMES PROMOTION et la société STC et ils ont obtenu, par ordonnance de référé rendue le 6 décembre 2017 par la présente juridiction (RG 17/07137, minute 17/404), la désignation de Monsieur [X] [I] en qualité d’expert.

La SARL RESIDENCE MAE est intervenue volontairement aux mesures d’expertise en sa qualité de constructeur non réalisateur de l’immeuble.

Par ordonnance rendue le 19 septembre 2019 (RG 19/04716, minute 19/00363), la présidente du tribunal de grande instance de Draguignan statuant en référé a dit n’y avoir lieu à rendre commune et opposable l’ordonnance du 6 décembre 2017 au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], préalablement assigné à cette fin par les consorts [A] par acte du 3 juillet 2019.

Par actes d’huissier des 30 novembre et 1er décembre 2020, la SARL HERMES PROMOTION et la SARL RESIDENCE MAE ont fait assigner en référé Monsieur [V] et la compagnie MAF aux fins principales d’ordonnance commune et opposable, demande à laquelle il a été fait droit par ordonnance rendue le 10 mars 2021 par Madame la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan statuant en référé (RG 21/07967, minute 21/00193).

L’expert [I] a fait appel à un géomètre expert, Monsieur [Z], pour déterminer le positionnement de l’immeuble construit par rapport à la limite séparative de la propriété de Monsieur [A]. Monsieur [Z] a retenu que le bâtiment empiéterait de 0,05 mètre au point B (correspondant à l’angle du nouveau bâtiment) et le mur de clôture nouvellement construit empiéterait également (0,05 mètre au point B et 0,11 mètre au point C). Les opérations d’expertise se poursuivent sur décision du juge en charge du contrôle des expertises après un rapport en l’état déposé par Monsieur [I] le 26 janvier 2022 au terme duquel il reprenait les conclusions de son sapiteur.

Suivant exploits de commissaire de justice en date des 28 et 30 novembre 2022, la SARL [Adresse 3] a fait assigner en référence la compagnie L’AUXILIAIRE et la SARL BUREAU D’ETUDES OLIVIER OCTOBON aux fins d’ordonnance commune et opposable, demande à laquelle il a été fait droit par ordonnance rendue le 22 février 2023 par Madame la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan statuant en référé (RG 22/08165, minute 2023/48).

Monsieur [S] [A] est décédé le 16 décembre 2022 de sorte que Madame [H] [P] veuve [A] et Monsieur [O] [A] sont intervenus volontairement aux droits du défunt et en leurs qualités respectives d’usufruitière et nu-propriétaire du bien immobilier concerné.

Par ordonnance du 30 septembre 2024, il a été procédé au changement d’expert, Monsieur [I] étant décédé et Madame [D] [K] prenant sa suite.

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2025, Madame [W] [A] épouse [C], Madame [H] [P] veuve [A] venant aux droits de Monsieur [S] [A] et Monsieur [O] [A] venant aux droits de Monsieur [S] [A] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET CITYA MER ET SOLEIL, devant Madame la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan statuant en référé aux fins principales, au visa des articles 145, 331 et 834 du code de procédure civile, de lui voir déclarer communes et opposables les ordonnances relatives à l’expertise en cours.

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 février 2026, complétant leurs précédentes écritures et auxquelles ils se réfèrent à l’audience du 11 mars 2026, Madame [W] [A] épouse [C], Madame [H] [P] veuve [A] venant aux droits de Monsieur [S] [A] et Monsieur [O] [A] venant aux droits de Monsieur [S] [A] sollicitent, au visa des articles 15, 16, 145, 331, 750-1, 834 du code de procédure civile et 2227 du code civil, de :

DECLARER communes et opposables au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], sis [Adresse 7] à Saint Raphael, représenté par son syndic en exercice le CABINET CITYA MER ET SOLEIL, société à responsabilité limitée inscrite au RCS de Fréjus n° 348.090.754, ayant pour siège [Adresse 8] à 83700 SAINT RAPHAEL, les opérations d’expertise en cours confiées à Madame [K], expert judiciaire, résultant notamment les ordonnances de référé du président du tribunal de Draguignan du 6 décembre 2017, du 10 mars 2021 et du 22 février 2023, ainsi que l’ordonnance de changement d’expert du 30 septembre 2024 ;

DEBOUTER le SDC [Adresse 3] de toutes ses demandes, fins et conclusions en sens contraire ;

RESERVER en fin de cause les indemnités pour frais irrépétibles ainsi que les dépens.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2026, complétant ses précédentes écritures et auxquelles il se réfère à l’audience du 11 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA MER ET SOLEIL, sollicite de :

DECLARER irrecevable la demande formée par Madame [A] [W] épouse [C], Madame [L] [P] veuve [A] et Monsieur [O] [A] ;

A titre subsidiaire, lui DONNER acte de ce qu’il formule protestations et réserves sur la demande ;

CONDAMNER en tout état de cause Madame [A] [W] épouse [C], Madame [L] [P] veuve [A] et Monsieur [O] [A] à lui payer une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER en tout état de cause Madame [A] [W] épouse [C], Madame [L] [P] veuve [A] et Monsieur [O] [A].

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les fins de non-recevoir :

Sur le moyen tiré de la violation du principe du contradictoire, les articles 15 et 16 du code de procédure civile imposent notamment aux parties de se faire connaître mutuellement en temps utiles les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve produits et les moyens de droit invoqués afin que chacune soit à même d’organiser sa défense, et au juge, en toutes circonstances, de faire observer et d’observer lui-même le principe de la contradiction.

Le syndicat défendeur reproche aux requérants de ne pas communiquer suffisamment d’éléments pour attester de leurs qualités de propriétaires.

Il est versé aux débats l’attestation de dévolution successorale, qui confirme notamment que les interventions de Madame [L] [P] veuve [A] et de Monsieur [O] [A] aux droits de Monsieur [S] [A], décédé, la première ayant opté pour l’usufruit de la totalité des biens et droits mobiliers et immobiliers dépendant de la succession en sa qualité de conjoint survivant.

Il est également communiqué le titre de propriété initial datant de 1932 du bien immobilier concerné.

Il est en outre rappelé que l’ordonnance désignant l’expert du 6 décembre 2017 a été rendue à la demande des consorts [A], présentés comme propriétaires du bien immobilier concerné par les désordres en litige. Le rapport en l’état de l’expert Monsieur [I] confirme que les consorts [A] sont propriétaires de la parcelle cadastrée section AT [Cadastre 2] et qu’ils se plaignent de troubles de jouissance.

Il résulte de ces éléments des preuves suffisantes du droit d’agir des requérants sans qu’il n’y ait lieu à ce stade d’exiger d’autres preuves de la propriété des consorts [A].

Par ailleurs, si l’ordonnance de référé du 19 septembre 2019 opposant les parties n’a pas été versée aux débats par les requérants au soutien de leur assignation introductive d’instance, le nouveau conseil des requérants a discuté de l’impact de cette décision et il ne peut être conclu à une manœuvre manifeste tendant à dissimuler des éléments à la juridiction puisque la demande à la présente instance repose principalement sur des éléments recueillis lors des opérations d’expertise depuis 2019 (rapport en l’état de Monsieur [I] du 26 janvier 2022, compte-rendu d’expert de Madame [K] du 3 mars 2025).

La fin de non-recevoir tirée de la violation du principe du contradictoire sera rejetée.

Sur le moyen tiré de l’absence de tentative préalable de conciliation, l’article 750 -1 du code de procédure civile dispose : « en application de l’article 4 de la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R.211-3-4 et R.211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants:

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L.125-1 du code des procédures civiles d’exécution. »

Les consorts [A] soutiennent que cette disposition n’est pas applicable à une demande fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, mais le texte de l’article 750-1 précité n’exclut pas une telle application et il est constant que la tentative préalable de mode amiable s’impose à toutes les actions listées, y compris en référé et y compris lorsqu’elles se bornent à solliciter une mesure d’instruction.

Néanmoins, les consorts [A] se plaignent d’un empiétement de sorte qu’il ne peut être conclu que leur action serait exclusivement fondée sur un trouble anormal de voisinage.

L’article 750-1 précité n’est pas applicable aux demandes des consorts [A] et le moyen d’irrecevabilité de ce chef sera rejeté.

Sur le moyen tiré de l’absence de mise en cause de toutes les parties aux litiges, il est rappelé que l’article 16 alinéa 1er du code de procédure civile impose au juge, en toutes circonstances, de faire observer et d’observer lui-même le principe de la contradiction.

Il est d’abord relevé que les consorts [A] forment une demande tendant à mettre en cause une nouvelle partie aux opérations d’expertise, qui répond ainsi aux exigences des seuls articles 145 et 331 du code de procédure civile. Cette demande ne peut être assimilée à une extension de mission de l’expertise en cours, laquelle suppose conformément aux articles 236 et 245 du code de procédure civile, la présence de toutes les parties présentes aux opérations d’expertise en cours ainsi que l’avis de l’expert sur l’opportunité d’une telle extension.

Par ailleurs, le syndicat défendeur soutient que la mesure de l’empiétement ne peut être utilement appréciée que sur la base d’un bornage, que les opérations d’expertise ne concernent pour l’heure que les intervenants à la construction et que ce bornage serait inopposable aux seules parties susceptibles d’être, in fine, recherchées en responsabilité.

Les requérants objectent cependant justement que les opérations d’expertise ne concernent pas un bornage, mais l’empiétement qu’ils allèguent.

Il ne peut dans ces conditions être imposé aux requérants d’attraire en la cause l’ensemble des parties susceptibles d’être concernées par un bornage qui n’est pas l’objet du litige.

Le moyen de ce chef sera rejeté.

Enfin, le moyen tiré de la prescription de l’action ne constitue pas une fin de non-recevoir.

En effet, la prescription affecte l’action au fond et non l’action relative à une mesure d’instruction.

Aussi, l’acquisition certaine de la prescription de l’action au fond constitue un moyen tendant à s’opposer au motif légitime exigé par l’article 145 du code de procédure civile et il sera statué sur ce point ci-après.

Les fins de non-recevoir seront intégralement rejetées et les requérants déclarés recevables en leurs demandes.

Sur les demandes principales :

Suivant l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’article 331 du code de procédure civile dispose : « un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense. »

Sur la prescription invoquée par le syndicat défendeur, ce dernier prétend que l’action au fond serait fondée sur l’article 2224 du code civil et ainsi la prescription quinquennale applicable aux troubles anormaux de voisinage manifestes au moins depuis l’ordonnance de référé du 6 décembre 2017.

Les consorts [A] rétorquent à juste titre que l’action relative à l’empiétement est de nature réelle, régie par la prescription trentenaire de l’article 2227 du code civil de sorte que le délai de trente ans n’est manifestement pas atteint depuis le 6 décembre 2017.

Il ne peut ainsi être soutenu une absence de motif légitime du fait que toute action au fond serait irrecevable pour cause de prescription et ainsi manifestement vouée à l’échec.

Pour le surplus, les consorts [A] justifient par les pièces précitées (rapport d’expertise de Monsieur [I] du 26 janvier 2022, compte-rendu d’expert de Madame [K] du 3 mars 2025) que l’expertise a bien trait à la problématique d’empiétement et qu’elle ne saurait se limiter aux troubles anormaux de voisinage invoqués principalement à l’égard des constructeurs en cause, que la copropriété implantée sur la parcelle section AT numéro [Cadastre 1] est susceptible d’être impliquée dans l’empiétement subi par les consorts [A], lesquels disposent en conséquence d’un motif légitime à ce que les opérations d’expertise se poursuivent au contradictoire du syndicat défendeur.

Dès lors, il sera fait droit aux demandes conformément à l’article 331 du code de procédure civile.

Il sera donné acte au syndicat défendeur de ses protestations et réserves, lesquelles n’impliquent aucune reconnaissance de responsabilité.

Sur les demandes accessoires :

Les consorts [A] conserveront la charge des dépens de l’instance dans la mesure où ils ont intérêt à la demande. Il n’est pas opportun de réserver les dépens dans l’attente d’une instance au fond dont le principe n’est pas certain.

Pour les mêmes raisons que les dépens, il n’est pas opportun de réserver les demandes au titre des frais irrépétibles et l’équité ne commande pas en l’espèce de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat défendeur sera débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort :

REJETONS les fins de non-recevoir présentées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA MER ET SOLEIL, et DECLARONS Madame [W] [A] épouse [C], Madame [H] [P] veuve [A] venant aux droits de Monsieur [S] [A] et Monsieur [O] [A] venant aux droits de Monsieur [S] [A] recevables en leurs demandes à la présente instance.

DECLARONS communes et opposables au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA MER ET SOLEIL, l’ordonnance rendue par Madame la présidente du tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Draguignan, statuant en référé, le 6 décembre 2017 (RG 17/07137, minute 17/404) ayant ordonné une expertise, ainsi que les décisions subséquentes, notamment les ordonnances rendues par la même voie les 10 mars 2021 (RG 21/07967, minute 21/00193) et 22 février 2023 (RG 22/08165, minute 2023/48) ayant rendu les opérations d’expertise communes et opposables à de nouvelles parties ainsi que l’ordonnance de changement d’expert du 30 septembre 2024.

DISONS que l’expert commis en dernier lieu devra poursuivre ses opérations contradictoirement à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA MER ET SOLEIL.

DISONS que le mis en cause devra être régulièrement convoqué par l’expert et que son rapport lui sera opposable.

DISONS que, dans l’hypothèse où la présente ordonnance est portée à la connaissance de l’expert après dépôt de son rapport, ces dispositions seront caduques.

CONDAMNONS Madame [W] [A] épouse [C], Madame [H] [P] veuve [A] venant aux droits de Monsieur [S] [A] et Monsieur [O] [A] venant aux droits de Monsieur [S] [A] aux dépens de la présente instance.

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,