REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [W]

JUGEMENT

[P] [W]

N° RG 25/00022 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KQUM

MINUTE N°

JUGEMENT

DU 04 Juin 2026

S.C.I. LE SUROIT c/ [J]

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Juin 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Marie-Florence BRENGARD, Magistrate honoraire

assisté par Madame Nathalie REY, Greffier qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : Décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.C.I. LE SUROIT

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Maître Quentin FLEURY, avocat plaidant, avocat au barreau de LYON et M^e Magali NOLLET, avocat postulant, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE:

Madame [N] [J]

née le 18 Mars 1986 à [Localité 2] (VAL-DE-MARNE)

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Non comparante

Expédition revêtue de la formule exécutoire à :

M^e NOLLET par case TPROX n° 29

Expédition à :

Mme [J] par LS

Délivrées le

Le 22 décembre 2014, la société civile immobilière (SCI) Le Suroit a consenti à Mme [N] [J] un contrat de bail meublé d’habitation d’une durée d’un an, prenant effet au 15 janvier 2015 renouvelable par tacite conduction, ayant pour objet un appartement 2 pièces situé à Fréjus (83600), [Adresse 4], bâtiment A3, 2ème étage, [Adresse 2], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 545 € outre une provision sur les charges locatives de 75 € .

Le contrat de bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat, deux mois après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux.

Mme[J] ayant cessé d’honorer ponctuellement le paiement de son loyer, la bailleresse lui a fait signifier un commandement visant la clause résolutoire en date du 12 juin 2023, pour un montant de 1680 € en principal en recouvrement du solde des loyers et provisions sur les charges locatives quittancés pour les mois de mars à juin 2023outre le coût de l’acte.

Par acte de commissaire de Justice signifié le 27 novembre 2024 par dépôt en l’étude, la SCI Le Suroit a assigné la locataire à comparaître devant la présente juridiction à l’audience du 24 juin 2025 aux fins de :

— constater la résiliation du bail consenti à la défenderesse par acquisition de la clause résolutoire insérée audit contrat au 12 août 2023,

— ordonner l’expulsion de cette dernière ainsi que celle de tous occupants de son chef des biens loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à celui du dernier terme de loyer facturé,

— condamner Mme[J] au paiement de :

* la somme de 11 319,85 € au titre des loyers et provisions sur les charges locatives selon décompte arrêté au 1er novembre 2024, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir,

* l’indemnité mensuelle d’occupation fixée plus avant à compter de la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux,

* la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier dont le contenu est précisé par le décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021 a été réalisé le 10 janvier 2025 et il indique que :

— Mme[J] [N] est sans emploi depuis 2022,

— la défenderesse est dans l’incapacité de reprendre le paiement de son loyer,

— le dépôt d’un dossier de surendettement est envisagé,

— une demande de relogement social a été déposée en janvier 2024 et renouvelé en 2025.

***

Par jugement réputé contradictoire en date du 24 juin 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats pour recueillir les observations des parties relatives à la recevabilité de l’action aux fins de constat de la résiliation du bail, faute pour la demanderesse d’avoir produit le justificatif de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département .

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 avril 2026, date à laquelle l’avocat de la requérante s’est présentée et a déposé son dossier, réitérant ses demandes . La requise n’a pas comparu.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties ainsi que du montant des demandes, le jugement du 24 juin 2025 ayant été régulièrement notifiée à la défenderesse qui n’a pas retiré la lettre recommandée, la présente décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire

Il est justifié de ce qu’une copie de l’assignation du 27 novembre 2024 aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie dématérialisée le 28 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 24 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989 et de ce que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

En conséquence, la demande de la SCI Le Suroit aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de le loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail ayant pris effet le 15 janvier 2015 prévoit en son article 2.11. une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

En outre, par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2023, la SCI Le Suroit a fait délivrer à Mme[J] un commandement de payer pour la somme en principal de 1652,07 € au titre des loyers et charges arriérés.

Mme[J] n’ayant pas apuré sa dette dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 12 août 2023 à minuit et qu’ainsi, le bail est résilié de plein droit depuis le 13 août 2023 .

L’expulsion de Mme[J] et de tous occupants de son chef des lieux loués sera ordonnée selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail d’habitation se trouve résilié depuis le 13 août 2023 , et Mme [J] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il sera donc fixé une indemnité mensuelle d’occupation à compter de cette date, d’un montant de 619 € par mois, somme suffisant à réparer le préjudice de la bailleresse : la locataire sera condamnée au paiement de ladite indemnité à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges

Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, par la production des pièces versées au dossier et notamment du contrat de bail, du commandement de payer resté infructueux et du décompte de la dette locative de Mme[J], la SCI Le Suroit rapporte la preuve de sa créance.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Mme[J] à payer à la SCI Le Suroit la somme de 11319,85 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus arrêtés au 31 décembre 2024, sous déduction des sommes éventuellement réglées par Mme [J] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, Mme[J] partie perdante, devra être condamnée aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer soit 126,30 € ainsi qu’au paiement à la SCI Le Suroit de la somme de 700 € au titre des frais irrépétibles .

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI Le Suroit aux fins de constat de résiliation du bail d’habitation consenti à Mme[J],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ayant pris effet le 15 janvier 2015 entre la SCI Le Suroit d’une part, et Mme[J] d’autre part, concernant les locaux situés, sont réunies à la date du 12 août 2023 à minuit,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 13 août 2023 ,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux des locaux d’habitation situés à [Localité 3], [Adresse 5], l’expulsion de Mme [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme[J] à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, à la somme de 619 € par mois,

CONDAMNE Mme [J] à payer à la SCI Le Suroit la somme de 11319,85 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échues impayés arrêtés au 31 décembre 2024 , sous déduction des sommes éventuellement réglées par Mme[J] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance,

CONDAMNE Mme [J] à supporter les dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, ainsi qu’au paiement à la SCI Le Suroit dune indemnité de procédure de 700 € ,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LE JUGE