TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 15 Janvier 2026

Dossier N° RG 23/05285 – N° Portalis DB3D-W-B7H-J5ZP

Minute n° : 2026/07

AFFAIRE :

[L] [W] C/ S.D.C. [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice Madame [O] [C]

JUGEMENT DU 15 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Aurore COMBERTON

GREFFIER faisant fonction lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Octobre 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Luc COLSON

M^e Christine GUIHENEUF

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [W]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Christine GUIHENEUF, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

S.D.C. LA BASTIDE PARC VIEIL CASTEL, pris en la personne de son syndic en exercice Madame [O] [C], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Luc COLSON, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant ; Maître Laurence BESSON-MOLLARD de la SCP CROIZE-SOUMAGNE ET BESSON-MOLLARD, avocat au barreau de GRENOBLE, avocat plaidant

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

M. [L] [W] est propriétaire, depuis le 23 décembre 2022, d’un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 11] au sein de la copropriété “[Adresse 5] “.

Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2023, il a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] devant le tribunal judiciaire de Draguignan afin de voir :

Dire et juger M. [L] [W] recevable et bien fondé en son recours

Constater la nullité de toutes les résolutions votées à l’assemblée générale du 10 mai 2023 (copropriété [Adresse 6])

Annuler l’assemblée générale ordinaire tenue le 10 mai 2023 par le syndic de copropriété Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], pris en la personne de Mme [O] [C]

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir

Condamner le syndic bénévole « Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] » à payer à M. [L] [W] la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et frais de l’instance

Débouter en tant que de besoin le syndic bénévole « Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] » de toutes leurs éventuelles demandes, moyens, fins et conclusions, notamment contraires aux présentes.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, Mme [O] [C], a conclu.

L’affaire a été clôturée le 16 décembre 2024 avec effet différé au 9 septembre 2025 et fixée à l’audience à juge unique du 9 octobre 2025. Elle a mise en délibéré au 15 janvier 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS :

M. [L] [W] n’a pas reconclu après l’assignation.

Par conclusions en réponse, notifiées par RPVA le 22 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice, Mme [O] [C] demande au tribunal de débouter M. [L] [W] de l’ensemble de ses demandes et de le condamner à lui payer la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction au profit de M^e Colson, sur son affirmation de droit.

Les prétentions et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de l’action de M. [L] [W]

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 mai 2023 a été notifié à M. [L] [W] le 2 juin 2023 et celui-ci a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] le 28 juillet 2023, soit dans le délai de deux mois prévu par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Son action est par conséquent recevable, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par le défendeur.

Sur la demande nullité de la convocation à l’assemblée générale du 10 mai 2023

Moyens des parties :

M. [L] [W] expose que la copropriété [Adresse 6] est composée de plusieurs lots répartis entre trois copropriétaires.

Il fait valoir qu’il a été convoqué à l’assemblée générale du 10 mai 2023 par courrier recommandé avec AR expédié le 6 avril 2023 mais que le formulaire de vote par correspondance est entaché d’une erreur matérielle quant à l’adresse du lieu de la tenue de l’assemblée générale. Après avoir indiqué dans un premier temps, que l’adresse en Isère devait entrainer la nullité de la convocation et subséquemment la nullité de l’assemblée générale, il soutient dans la page suivante de son assignation, que si une telle erreur n’est pas de nature à invalider la tenue d’une réunion d’assemblée générale ordinaire de copropriétaires, le refus du syndic bénévole de reporter la date de celle-ci, alors qu’elle avait parfaitement connaissance de l’absence des deux autres copropriétaires pose manifestement question quant à la régularité de l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] indique que la convocation produite par le demandeur est incomplète. Elle ajoute que M. [W] reconnait lui-même que l’erreur de frappe sur le code postal de la ville de [Localité 10] n’est pas de nature à invalider l’assemblée générale des copropriétaires.

Il précise qu’en application de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale s’est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble, au sein de la résidence. Il expose que la convocation ne comporte pas d’erreur mais que l’inversion des chiffres du code postal concernant le formulaire de vote par correspondance n’est pas un motif valable de nullité étant précisé que le formulaire pouvait également être adressé par courriel.

Réponse du tribunal :

M. [W] qui n’indique pas sur quel fondement juridique il sollicite la nullité de la convocation à l’assemblée générale du 10 mai 2023 produit l’avis de convocation du 6 avril 2023 qui mentionne le lieu et l’heure de l’assemblée générale et le formulaire de vote par correspondance sur lequel figure l’adresse de tenue de ladite assemblée générale, soit [Adresse 4] à [Localité 10]. Ce formulaire comporte toutefois une erreur matérielle sur le code postal avec une inversion des deux premiers chiffres (38 120 au lieu de 83 120).

Toutefois au vu des indications figurant sur l’avis de convocation et sur le formulaire de vote par correspondance qui mentionne la ville de [Localité 10] et la [Adresse 9], M. [W], qui reconnait dans ses conclusions qu’il ne s’agit que d’une erreur matérielle, n’a pas été dans l’impossibilité d’adresser son vote par correspondance au syndic, sachant de surcroît que ce vote devait être envoyé à un autre endroit, [Adresse 1] ou par courriel.

M. [L] [W] sera alors débouté de sa demande de nullité de la convocation à l’assemblée générale du 10 mai 2023.

Sur la demande de nullité de l’assemblée générale du 10 mai 2023

Moyens des parties :

M. [W] fait valoir que deux des copropriétaires avaient demandé à ce que l’assemblée générale se tienne à une autre date mais que le syndic l’a refusé en évoquant la possibilité d’un vote par correspondance et ce, alors que deux sur trois des copropriétaires l’avait averti de leur impossibilité d’assister à l’assemblée générale du 10 mai 2023.

Il indique qu’il avait adressé au syndic un projet d’ordre du jour et des questions qui ont été refusées par le syndic bénévole, Mme [O] [C].

Il soutient qu’aucun formalisme n’est prévu, qu’il peut être demandé au syndic de porter tout type de question à l’ordre du jour, que celui-ci n’est pas juge de l’opportunité de l’inscription des questions. Il ajoute que Mme [C] n’a pas soumis le contrat de syndic professionnel à l’ordre du jour alors qu’il s’agissait d’une question essentielle. Il ajoute que l’assemblée générale du 1er octobre 2022 s’était déjà tenue dans les mêmes conditions, avec des copropriétaires absents et la désignation du syndic bénévole, seul présent.

Il expose qu’il a été dans l’impossibilité de consulter les pièces justificatives des charges conformément à l’article 18-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 et que la convocation était accompagnée uniquement d’un tableau sans indication sur les modalités de consultation des pièces justificatives, de sorte qu’il est en droit de solliciter l’annulation de toutes les résolutions de l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] indique que M. [W] n’apporte pas la preuve de ses affirmations. Il précise que Mme [C] a proposé aux autres copropriétaires, par courriel du 11 mars 2023, la tenue d’une assemblée générale entre le 9 et le 12 mai 2023, que M. [I] a répondu que ça lui convenait alors que M. [W] n’a pas adressé de réponse. Il précise que ce dernier est le seul à résider en permanence dans la copropriété.

Il expose que M. [W] ne justifie pas d’une demande d’inscription de questions à l’ordre du jour de l’assemblée générale ni d’un refus du syndic alors que celui-ci a rappelé dès le mois de février 2023 qu’il serait bon de faire connaitre les questions et qu’il a pris le soin dans son courriel du 11 mars 2023 de demander aux copropriétaires que les questions à poser à l’ordre du jour ou dans les questions diverses lui soient adressées avant le 4 avril 2023.

Il rappelle les termes de l’article 10 du décret de 1967, le formalisme à respecter et la jurisprudence tout en indiquant qu’il ne comprend pas quelle serait la question d’ordre du jour additionnelle formulée par M. [W], qui n’aurait pas été prise en considération. A propos de la demande de report de l’assemblée générale il soutient qu’il ne s’agit pas d’un ordre du jour et il précise qu’elle a été formulée après l’envoi des convocations.

Pour les justificatifs de charges, il fait valoir que M. [W] n’a pas été empêché de consulter ces pièces, ne les a pas réclamés et n’a émis aucune demande en ce sens.

Il souligne que ce qui importe est la possibilité de consulter les pièces avant l’assemblée et qu’en l’espèce, tous les justificatifs ont été transmis aux copropriétaires.

Il ajoute que l’assemblée générale n’a jamais voté sur les modalités de consultation des pièces et que le défaut de mention prescrite par l’article 9 du décret de 1967 net pas un motif d’annulation de l’assemblée générale.

Réponse du tribunal :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] produit le courriel du syndic adressé aux deux autres copropriétaires, M. [I] et M. [W], le 11 mars 2023, dans lequel elle indique « En ce qui concerne l’AG 2023, compte tenu des délais d’envoi et de la préparation de l’AG, nous pouvons envisager une date semaine 18/19 (entre le 6 et le 14 mai 2023)… Je vous rappelle également que si vous avez des questions à porter à l’ordre du jour ou dans les questions diverses, de me les faire parvenir par courriel, avant le 4 avril 2023 ».

Le 13 mars 2023, M. [I] a répondu la « date pour l’AG 2023 entre le 9 et 12 mai ça me conviendrai ».

M. [W] n’a pas répondu au courriel de Mme [C], syndic bénévole et ne justifie pas d’une demande en ce sens, étant précisé que la pièce numéro 5 est un courrier du syndic adressé à M. [I] le 24 avril 2023.

M. [I] tout comme M. [W] avaient la possibilité de voter par correspondance s’ils ne pouvaient se rendre à l’assemblée générale du 10 mai 2023.

En ce qui concerne l’ordre du jour, si dans son bordereau de communication de pièces, M. [W] a indiqué pièce numéro 6 :« projet d’ordre du jour adressé par Mr [W] au syndic [Adresse 12] » celui-ci ne correspond pas à son intitulé puisqu’il s’agit de l’ordre du jour de l’assemblée générale objet du litige mais en aucun cas d’une demande de sa part pour porter une question à l’ordre du jour.

A propos des justificatifs de charges,

l’article 18-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, entré en vigueur le 25 octobre 2020, dans sa version applicable au présent litige prévoit que pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat.

L’article 13 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 indique que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1. L’article 9 de ce même décret précise notamment que la personne qui convoque l’assemblée générale, en l’espèce, le syndic, indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges et l’article 9-1 que pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, en original ou en copie, et classées par catégories à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.

Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s’effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l’article 9.

L’article 11 I du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prescrit également que doivent notamment être notifiés en même temps que l’ordre du jour, l’état financier du syndicat et son compte de gestion présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé, le projet de budget prévisionnel présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté et les conditions essentielles du contrat lorsque l’assemblée générale est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché.

La preuve de la régularité de la convocation appartient au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice. Si avant la loi Alur les modalités de consultation des pièces justificatives des charges étaient définies par l’assemblée générale, c’est désormais le syndic qui fixe le lieu, les jours et heures de cette consultation.

Il est établi que la convocation à l’assemblée générale du 10 mai 2023 ne mentionne rien à propos de la consultation des pièces justificatives de charges et que le tableau qui a été joint ne peut suppléer cette carence.

Toutefois la nullité encourue du fait de l’absence de fixation par le syndic des modalités de consultation des pièces justificatives de charges ne frappe pas l’assemblée générale dans son entier.

Par conséquent, M. [L] [W] sera débouté de sa demande d’annulation de l’assemblée générale ordinaire tenue le 10 mai 2023, seule demande formulée dans le dispositif de l’assignation.

Il sera rappelé que l’assignation vaut conclusions et qu’elle doit donc adopter la structure et la forme de ces dernières or, selon l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. M. [W] ne sollicite nullement l’annulation de certaines des résolutions de l’assemblée générale du 10 mai 2023 dans le dispositif de son assignation mais uniquement l’annulation intégrale de celle-ci. Le tribunal n’a par conséquent pas à examiner d’autres prétentions que celle qui consiste à annuler l’assemblée générale dans sa totalité.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [W], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 699 du même code dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. »

Il y a lieu d’autoriser le recouvrement direct des dépens au profit de M^e Luc Colson.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] les frais irrépétibles exposés. Aussi, M. [L] [W] sera condamné à lui payer la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en décide autrement. En l’espèce il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DECLARE recevable l’action de M. [L] [W] ;

DEBOUTE M. [L] [W] de toutes ses demandes formulées au dispositif de son assignation ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les prétentions non reprises au dispositif de l’assignation par M. [L] [W] ;

CONDAMNE M. [L] [W] aux entiers dépens de l’instance ;

ACCORDE à M^e Luc Colson le droit de recouvrement direct des dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice, Mme [O] [C], la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le QUINZE JANVIER DEUX MILLE VINGT-SIX.

La greffière, La présidente,