TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Février 2025

GROSSE :

Le 03 avril 2025

à M^e DEFENDINI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 avril 2025

à M. [B]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07119 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WM3

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC SUD

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [H] [G] [B]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 19 décembre 2011, l’office public de l’Habitat 13 HABITAT a donné à bail à Madame [H] [G] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 373,76 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’office public de l’Habitat 13 HABITAT a fait signifier à Madame [H] [G] [B] par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 650,04 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, l’office public de l’Habitat 13 HABITAT a fait assigner Madame [H] [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— condamner à payer à titre provisionnel les sommes dues à ce jour au titre des loyers et charges impayées soit 1 758,35 euros avec intérêts de droit à compter du prononcé de l’ordonnance,

sauf à parfaire ou à diminuer, sous réverses d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— qu’au cas où le Tribunal entendrait accorder des délais de paiement au requis, la clause irritante devra nécessairement tenir compte non seulement des mensualités devant couvrir l’arriéré du loyer mais également des loyers à venir,

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieu loués, si nécessaire avec le concours de la force publique,

— condamner à payer notre requérant une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé jusqu’à la libération effective des lieux, ou reprise de possession des lieux par le commissaire de justice,

— condamner Madame [H] [G] [B] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des dommages et intérêts,

— condamner Madame [H] [G] [B] au paiement de la somme de 1 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [H] [G] [B] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Au soutien de ses prétentions, l’office public de l’Habitat 13 HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 2 octobre 2023 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 février 2025, au cours de laquelle l’office public de l’Habitat 13 HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 1683,82 euros, selon décompte en date du 30 janvier 2025, terme de décembre inclus et indiquant que la requise à repris le paiement de son loyer et ne s’oppose pas à l’octroi de délai.

Madame [H] [G] [B], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire, offrant de régler la somme de 200 euros en plus du montant du loyer résiduel. Elle indique souhaiter rester dans les lieux, faisant valoir une situation personnelle et financière difficile, percevant 1016 euros par mois au titre de la MDPH.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Un bordereau de carence de la fiche diagnostic social et financier a été transmis au tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 15 novembre 2024 , soit plus de six semaines avant la première audience du 6 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’office public de l’Habitat 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives à la Caisse d’allocations familiales le 18 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 19 décembre 2011 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 octobre 2023 pour la somme en principal de 650,04 euros.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. S’il vise le délai de six semaines, nouveau délai fixé par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en contradiction avec le délai de deux mois prévu au bail, il convient de constater qu’il a été délivré avant la décision de la Cour de cassation du 13 juin 2024 précitée se prononçant sur l’application de ces nouvelles dispositions en l’absence de précisions légales sur ce point, et que l’assignation n’a été délivrée que postérieurement à l’expiration du délai de deux mois convenu.

Madame [H] [G] [B] ne justifie pas avoir réglé les causes dudit commandement, ni dans un délai de six semaines, ni dans un délai de deux mois. Son dernier règlement remonte en avril 2023.Elle ne justifie donc d’aucun grief causé par l’irrégularité du commandement de payer, ni par conséquent, de contestations sérieuses pouvant faire obstacle à la résiliation de plein droit de son bail pour défaut de paiement des loyers et charges.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 2 décembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [H] [G] [B] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [H] [G] [B] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers indexés qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [H] [G] [B] reste devoir la somme de 1 358,5 euros, à la date du 30 janvier 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre inclus et déduction faite des frais de procédure et frais de dossier non justifiés.

Madame [H] [G] [B] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Madame [H] [G] [B] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 1 358,5 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [H] [G] [B] déclare percevoir un revenu mensuel de 1 016 euros au titre de la MDPH. Il résulte du décompte que Madame [H] [G] [B] a versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience et que les parties sont d’accord sur l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par Madame [H] [G] [B] , les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Madame [H] [G] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [H] [G] [B], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamnée /seront condamnés solidairement ou in solidum à verser à l’office public de l’Habitat 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur la demande de dommages et intérêts

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, à défaut d’établir l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement d’ores et déjà indemnisé par l’octroi d’intérêts moratoires, l’office public de l’Habitat 13 HABITAT sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [G] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’office public de l’Habitat 13 HABITAT les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 décembre 2011 entre l’office public de l’Habitat 13 HABITAT et Madame [H] [G] [B] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 2 décembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [H] [G] [B] à verser à l’office public de l’Habitat 13 HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 1 358,5 euros décompte arrêté au 30 janvier 2025, incluant la mensualité de décembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Madame [H] [G] [B] à s’acquitter de la dette par 12 acomptes successifs et mensuels de 113 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [H] [G] [B] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [H] [G] [B] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 518,50 euros à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DEBOUTE l’office public de l’Habitat 13 HABITAT de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [H] [G] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de l’office public de l’Habitat 13 HABITAT formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président