Du 01 juillet 2025

5AA

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 25/01034 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2IAS

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[Y] [L], [X] [K]

— Expéditions délivrées à

M. [Y] [L]

— FE délivrée à

M^e Olivier KREBS

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 01 juillet 2025

JUGE : Madame Emmy-Lou SIMARD, Magistrate

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

RCS [Localité 7] N° 824 541 148

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Catherine GAUTHIER, Avocat au barreau e LYON, membre de la SCP SELARL LEVY ROCHE SARDA (plaidant) et par M^e Olivier KREBS, Avocat au barreau de BORDEAUX (postulant)

DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [L]

né le 29 Août 1989 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Présent

Madame [X] [K]

née le 24 Septembre 1999 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 29 Avril 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 mars 2023, la Société CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [Y] [L] et Madame [X] [K] un logement situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel en principal de 599,65 euros et des provisions sur charges de 132,01 euros.

Le contrat de location prévoit également l’attribution d’une place de stationnement n° 95, même adresse, moyennant un loyer de 35 euros en principal et 3,68 euros au titre des provisions sur charges.

Le 21 mars 2023, la société CDC HABITAT et la SAS Action Logement Services ont conclu un contrat de cautionnement VISALE permettant la garantie des loyers impayés pour le logement loué par Monsieur [Y] [L] et Madame [X] [K].

Par actes de commissaire de justice du 20 septembre 2024 et du 21 octobre 2024, la société Action Logement Services a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1.716,15 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre des clauses contractuelles de résiliation de plein droit des baux.

Par actes de commissaire de justice du 18 février 2025, la société Action Logement Services a fait assigner Monsieur [Y] [L] et Madame [X] [K] devant le Juge des contentieux de la proximité du Tribunal judiciaire de BORDEAUX, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion et d’obtenir la condamnation au paiement des loyers impayés.

Aux termes de son assignation, la société Action Logement Services sollicite du juge, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, qu’il :

La déclare recevable, Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail, A titre subsidiaire : prononce la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [Y] [L],Ordonne l’expulsion de Monsieur [Y] [L] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,Condamne solidairement Madame [X] [K] et Monsieur [Y] [L] à lui payer la somme de 2.104,86 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 octobre 2024 sur la somme de 1.585,12 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, Condamne solidairement Madame [X] [K] et Monsieur [Y] [L] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux et jusqu’au 11 février 2025,Condamne Monsieur [Y] [L] à payer lesdites indemnités d’occupation à Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux à partir du 12 février 2025,Condamne solidairement Madame [X] [K] et Monsieur [Y] [L] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamne in solidum Madame [X] [K] et Monsieur [Y] [L] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et débattue à l’audience du 29 avril 2025.

A l’audience, la société SAS Action Logement Services, représentée par son conseil, s’est désistée de ses demandes formulées à l’encontre de Madame [X] [K].

Elle maintient ses demandes en ce qui concerne Monsieur [Y] [L].

Elle fait valoir que :

Monsieur [Y] [L] n’a pas respecté ses obligations de locataire, ce qui a conduit à différents incidents de paiement auprès du bailleur la CDC HABITAT,La SAS Action Logement Services a réglé les loyers à hauteur de 1.585,12 euros en sa qualité de caution de Monsieur [Y] [L],Elle est par conséquent fondée, sur le fondement de l’article 2309 du Code civil, à exercer les droits du créancier et à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire conformément aux stipulations du contrat de cautionnement,Elle a régulièrement délivré un commandement de payer la somme de 1.585,12 euros dans les deux mois et la dette n’a pas été réglée dans son intégralité,De nouveaux incidents de paiement sont intervenus par la suite et aucun remboursement n’est intervenu, fondant la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion de Monsieur [Y] [L]. Elle précise à l’audience que :

La dette actualisée au 15 avril 2025 est de 4.654,49 euros,Le loyer d’avril 2025 a été intégralement réglé par Monsieur [Y] [L] (659,06 euros),Un règlement de 707,88 euros a été réalisé par Monsieur [Y] [L] au profit de CDC HABITAT,Elle s’en remet à l’appréciation du Tribunal sur la demande de délais de paiement.

Monsieur [Y] [L], présent en personne à l’audience, sollicite du juge qu’il :

Suspende les effets de la clause résolutoire,Lui accorde des délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois pendant 18 mois en plus du montant du loyer,

Il fait valoir que :

Il est au chômage et perçoit 1.200 euros par mois, ce qui lui permet de régler le loyer et les échéances,Il produit différents justificatifs notamment les courriers indiquant que ses droits CAF ont été supprimés à tort et qu’il a été rétabli dans ses droits. Il justifie également de ses allocations chômage.

Madame [X] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. L’assignation n’a pas pu lui être délivrée et un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé conformément à l’article 659 du Code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier réalisé avec Monsieur [Y] [L] a été évoqué à l’audience.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 1er juillet 2025.

MOTIFS

Sur le désistement à l’égard de Madame [X] [K]

Conformément aux articles 394 et suivants du Code de procédure civile dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. Le désistement est parfait si le défendeur n’a présenté aucune demande.

En l’espèce, Madame [X] [K] n’a pas comparu et n’a pas été représentée. La SAS Action Logement Services a indiqué se désister de ses demandes de condamnation solidaire à l’encontre de Madame [K] après avoir été informée des conditions de son départ du logement, à la suite d’une condamnation de Monsieur [L] par le tribunal correctionnel de BORDEAUX.

Il convient donc de déclarer parfait le désistement d’instance de la SAS Action Logement Services à l’égard de Madame [X] [K].

Sur la qualité à agir de la caution

Conformément à l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Le contrat de cautionnement VISALE conclu entre la CDC Habitat (le bailleur) et la SAS Action Logement Services (la caution) en date du 21 mars 2023 et portant sur le bail conclu entre la CDC Habitat et Monsieur [Y] [L] et Madame [X] [K], prévoit expressément en son article 8.1 que dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le Bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1346-3 du Code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant.

En l’espèce, la caution justifie de ses quittances subrogatives pour le montant de 4.654,49 euros sur la période de juin 2024 à mars 2025.

Action Logement Services a donc bien qualité à agir en subrogation des droits du bailleur pour percevoir les sommes payées par elle.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la société bailleresse justifie avoir délivré le commandement de payer le 20 septembre 2024 et l’avoir régulièrement notifié à la CCAPEX par courrier électronique du 21 octobre 2024.

Elle justifie également que l’assignation devant la présente juridiction a été délivrée le 11 février 2025, soit plus de deux mois après le commandement de payer et a été notifiée par courrier électronique au représentant de l’Etat le 20 février 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience prévue le 29 avril 2025.

Par voie de conséquence, l’assignation en constatation de la résiliation du bail est recevable et régulière.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Il convient de préciser que l’article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que cette loi est applicable également aux garages, aires et places de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur. L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 est ainsi également applicable au contrat de bail portant sur la place de stationnement n° 95 visée par le contrat de bail et loué par la société CDC Habitat à Monsieur [Y] [L].

Le bail en date du 23 mars 2023, prévu pour une durée de six ans est antérieur à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et n’a donc pas été reconduit depuis. Le bail contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et charges à son échéance, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. C’est donc le délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l’acquisition de la clause résolutoire qui sera retenu.

La société Action Logement Services a fait signifier à Monsieur [Y] [L] un commandement de payer la somme de 1.585,12 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 20 septembre 2024. Le commandement reproduit les mentions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 prescrites à peine de nullité, et prévoit un délai de deux mois avant l’acquisition de la clause résolutoire.

Il n’est pas contesté que dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer Monsieur [Y] [L] n’a pas réglé les causes dudit commandement.

Ce manquement entraîne la résiliation des baux par le jeu des clauses de résiliation contractuelles qu’il y a lieu de constater à la date du 21 novembre 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail, acquise à la date du 21 novembre 2024.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1103 du Code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La dette locative s’élève, au regard du relevé de compte en date du 15 avril 2025 et portant sur la période de juin 2024 à mars 2025, à la somme de 4.654,49 euros, échéance de mars 2025 incluse, ce que Monsieur [L] n’a pas contesté à l’audience.

Le mois d’avril 2025 apparait réglé sur le relevé de compte à la date du 08 avril 2025.

Il convient de condamner Monsieur [Y] [L] au paiement de la somme de 4.654,49 euros pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 15 avril 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 20 septembre 2024 pour la somme de 1.585,12 euros et à compter du jour de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement et de la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Y] [L] sollicite des délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois, sur 18 mois, ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Il produit au soutien de sa demande différents courriers entre le bailleur CDC Habitat et la CAF indiquant une erreur dans la prise en compte de la garantie VISALE et de la nécessité de rétablir les droits aux allocations logement de Monsieur [L].

Il apparait sur l’attestation CAF du 28 avril 2025 produite par Monsieur [L] que ses allocations logement sont bien versées à la CDC Habitat depuis janvier 2025 à hauteur de 165 euros par mois en janvier et février, et 65 euros en mars 2025.

Il résulte du relevé de compte CDC Habitat produit par Monsieur [L] que depuis le mois d’avril 2024, date à laquelle un important rappel des allocations logement est intervenu ramenant le solde à 0 euros, il n’apparait pas de règlements de loyer autrement que par l’intermédiaire de la caution, à l’exception des mois d’août et d’octobre 2024 qui ont été réglés par paiement CB en ligne.

Un loyer de 772,88 euros a été appelé pour le mois d’avril 2025 et un paiement de 707,88 euros a été effectué par Monsieur [L], le complément ayant été directement réglé par la CAF à hauteur de 65 euros, correspondant au solde du montant intégral du loyer.

La condition de reprise du paiement intégral du loyer courant est donc remplie.

Le diagnostic social et financier établit que Monsieur [L] a dû démissionner de son emploi en novembre 2023 à la suite de différentes difficultés personnelles et qu’il s’est mobilisé pour rechercher un nouvel emploi mais qu’il n’a pas été en mesure de retrouver un emploi stable. Il a par ailleurs connu des difficultés dans la perception de ses indemnisations ARE en raison d’un indu précédent.

A l’audience, Monsieur [L] a déclaré percevoir 1.200 euros par mois. Néanmoins, les différents justificatifs produits ne permettent pas de confirmer ce montant. Ainsi, il justifie de droits ARE à hauteur de 886,28 euros en avril 2025, quand il percevait 710,92 euros en mars 2025. Il a bénéficié de la prime d’activité à hauteur de 126,21 euros en avril 2025 également, portant ses revenus à un total de 1.012,49 euros.

Il ne peut pas être tenu compte du versement en avril 2025 de la prime d’activité à hauteur de 246,15 euros qui constitue un rappel sur la période de décembre 2024 à février 2025 et ne constitue donc pas un revenu mensuel régulier.

Ainsi, il se déduit de ces éléments que le loyer de Monsieur [L] s’élève à la somme de 707,88 euros, déduction faite des allocations logement. Or, au regard de ses revenus, son reste à vivre, après paiement du loyer, s’élève à 304,61 euros.

Monsieur [L] justifie avoir procédé à différents paiements de 500 euros au profit de Madame [K] dans le cadre de sa condamnation par le Tribunal correctionnel mais ces montants ont été payés à des dates où il ne s’acquittait pas de ses loyers.

Monsieur [L] déclare également bénéficier du soutien de sa mère pour le règlement de l’arriéré de loyer. Néanmoins, il ne produit aucun document permettant d’établir qu’il a bénéficié d’un soutien financier, et encore moins que ce soutien lui permettra de faire face aux délais de paiement.

En effet, les mensualités, telles que proposées par Monsieur [L], le conduiraient à consacrer la totalité de ses ressources au paiement du loyer augmenté des échéances de la dette.

Compte tenu de ces éléments, il convient de considérer que Monsieur [Y] [L] n’est pas en situation de régler sa dette locative. Il sera débouté de sa demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement.

En conséquence, Monsieur [Y] [L] est occupant sans droit ni titre du logement depuis la date du 21 novembre 2024, ce qui constitue pour la société CDC Habitat et la caution Action Logement Services un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.411-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Il sera en outre condamné à une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer courant et des charges (772,88 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 21 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil, la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu du paiement intervenu en avril 2025.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [L] qui succombe supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [Y] [L] à payer à la société Action Logement Services la somme de 300 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare parfait le désistement d’instance de la SAS Action Logement Services à l’égard de Madame [X] [K] ;

Déclare recevable l’action de la SAS Action Logement Services ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice de la bailleresse du logement sis [Adresse 6] et de la place de stationnement n°95, même adresse, à la date du 21 novembre 2024 ;

Déboute Monsieur [Y] [L] de sa demande tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire et à lui accorder des délais de paiement ;

Condamne Monsieur [Y] [L] à quitter les lieux loués situés [Adresse 6] et la place de stationnement n°95, même adresse ;

Autorise, à défaut pour Monsieur [Y] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant ;

Fixe à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation également au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (772,88 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges (et taxes récupérables) dûment justifiées ;

Condamne Monsieur [Y] [L] à payer à la société SAS Action Logement Services la somme de 4.654,49 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 15 avril 2025 (échéance de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 21 octobre 2024 pour la somme de 1.585,12 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Condamne Monsieur [Y] [L] au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 16 avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne Monsieur [Y] [L] à payer à la SAS Action Logement Services lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne Monsieur [Y] [L] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [Y] [L] aux dépens comprenant, notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION