TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 7]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00413 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HV3Z

S.A. LOGEMENT FAMILIAL DE L EURE

C/

[K] [S]

JUGEMENT DU 20 DECEMBRE 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 20 Décembre 2024 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

S.A. LOGEMENT FAMILIAL DE L EURE

[Adresse 8]

[Localité 4]

Comparante en la personne de Madame [P] [U] [M] – Chargée de Contentieux – Munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [S]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Comparant

DÉBATS à l’audience publique du : 02 Octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Exposé du présent litige

Par acte sous seing privé en date du 13 août 2019, la S.A d'[Adresse 9] a consenti à Monsieur [K] [S] et Madame [Z] [F] un bail d’habitation sur un appartement et un garage situés [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel total de 629,35 euros charges incluses.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 19 août 2019.

Par un avenant en date du 20 octobre 2021, Monsieur [K] [S] est devenu seul titulaire du contrat de bail.

La S.A d’HLM LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE a fait assigner Monsieur [K] [S] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire d’EVREUX par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Par lettre reçue le 12 juin 2024, Monsieur [K] [S] a notifié à la société bailleresse son départ du logement et un état des lieux de sortie a été effectué contradictoirement le 09 juillet 2024.

A l’audience du 02 octobre 2024, après un renvoi, la S.A. d'[Adresse 9], représentée par une salariée munie d’un pouvoir spécial, a modifié ses demandes et sollicité à titre principal l’homologation du protocole d’accord conclu avec Monsieur [K] [S] le 23 août 2024 et subsidiairement sa condamnation au paiement des réparations locatives estimées à 5.608,85 euros.

Monsieur [K] [S], comparant en personne, a également sollicité l’homologation du protocole d’accord.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR L’HOMOLOGATION DU PROTOCOLE D’ACCORD TRANSACTIONNEL :

L’article 2044 du code civil définit la transaction comme le contrat écrit par lequel les parties, par ces concessions réciproques terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître.

Aux termes de l’article 1565 du code de procédure civile, l’accord auquel sont parvenues les parties à une médiation, une conciliation ou une procédure participative peut être soumis, aux fins de le rendre exécutoire, à l’homologation du juge compétent pour connaître du contentieux dans la matière considérée.

L’article 1567 du code de procédure civile précise que les dispositions de l’article 1565 précitées sont applicables à la transaction conclue sans qu’il ait été recouru à une médiation, une conciliation ou une procédure participative. Le juge est alors saisi par la partie la plus diligente ou l’ensemble des parties à la transaction.

En l’espèce, la S.A. d’HLM LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE et Monsieur [K] [S] ont conclu un protocole transactionnel en date du 23 août 2024 aux termes duquel ce dernier reconnaît devoir la somme de 5.608,85 euros à titre d’arriérés de loyer suite à l’occupation d’un logement et d’un garage situés [Adresse 1], outre 300 euros de frais de procédure.

Cependant, les éléments transmis ne permettent pas d’établir la réalité des concessions réciproques entre les parties. En effet, l’octroi de délais de paiement avec clause de déchéance ne constitue pas une réelle concession de la part de la bailleresse dès lors que cette dernière réclame en contrepartie, outre le paiement de la dette locative, des dommages et intérêts dont le montant est forfaitaire et particulièrement élevé (300 euros) pour un préjudice inexistant (simple nécessité de solliciter l’homologation judiciaire du protocole d’accord). De surcroît, aucune concession n’est réellement faite s’agissant du montant des indemnités de réparations locatives, particulièrement élevé et largement surestimé au vu des pièces du dossier.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande d’homologation.

II. SUR LES RÉPARATIONS LOCATIVES :

Aux termes de l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation.

Le décret 82-526 du 22 juin 1982 détermine les réparations locatives à la charge du locataire. Il convient de retenir qu’il :

— appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l’usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.

— incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives, laquelle est notamment établie par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve du contraire.

Par ailleurs, s’il est loisible aux parties de se référer à une grille de vétusté, celle-ci n’est revêtue de la force obligatoire que s’il est démontré qu’elle est entrée dans le champ contractuel. A défaut, elle ne vaut qu’à titre indicatif.

En l’espèce, la comparaison de l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 19 août 2019 et de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 09 juillet 2024 permet d’établir que les dégradations suivantes sont imputables à Monsieur [K] [S] et qu’au vu des justificatifs versés, elles doivent être mises à la charge du locataire, en tenant compte de la durée d’occupation du bien (cinq années) et du fait que le locataire n’a pas vocation à supporter, même en partie, la remise à neuf du logement après son départ : Chambre 1 : réfection porte de communication, Cuisine : remise en place de la porte, [Localité 10] : tonte pelouse ; vidange fosse septique ; Palier : remplacement douille ; cellier, chambre 1, 2 et 3, cuisine, entrée, palier, salle de bain, séjour et WC ; réfection des murs ; Jardin : remplacement du portillon.

A l’inverse, le bailleur échoue à rapporter la preuve, qui lui incombe en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, des dégradations suivantes, dont les frais afférents seront écartés : Chambre 2 : réfection porte de communication ; Garage : remplacement de la porte ; Palier : remplacement de l’installation électrique, ces dégradations ne ressortant pas de l’état des lieux d’entrée (usure préexistante) ou n’étant pas constatées à la sortie.

Au total, il est établi que le locataire reste à devoir à la bailleresse la somme de 2.097,26 euros au titre des réparations locatives, dont il convient de déduire le montant du dépôt de garantie pour 589,35 euros.

Par conséquent, Monsieur [K] [S] sera condamné à payer à la S.A. d’HLM LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE la somme de 1.507,91 euros.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 1343-5 du Code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, la S.A d'[Adresse 9] et Monsieur [K] [S] ont déjà mis en place un plan d’apurement de la dette à hauteur de mensualités de 250 euros.

Compte-tenu de cet élément, il y a lieu d’accorder des délais de paiement à Monsieur [K] [S] et de l’autoriser à s’acquitter de sa dette par 5 mensualités de 250 euros, la 6ème et dernière mensualité étant majorée du solde restant dû à cette date, à défaut de meilleur accord entre les parties, précision faite qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance prévue, suivie d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible par la S.A d’HLM LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Au titre des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, la S.A. d'[Adresse 9] n’a pas repris sa demande en paiement aux termes du subsidiaire formulé à l’audience, de sorte qu’il n’y a pas lieu de condamnation à ce titre.

L’exécution provisoire de droit ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe,

REJETTE la demande aux fins d’homologation du protocole transactionnel conclu le 23 août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [S] à verser à la S.A d’HLM LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE la somme de 1.507,91 euros au titre des réparations locatives ;

OCTROIE des délais de paiement ;

AUTORISE Monsieur [K] [S] à se libérer de sa dette locative en procédant au versement de la somme de 250 euros par mois pendant 6 mois payable avant le 05 du mois, et pour la première fois à compter du 05 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière échéance soldant la créance à défaut de meilleur accord entre les parties ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance prévue, suivie d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible par la S.A d'[Adresse 9] ;

CONDAMNE Monsieur [K] [S] aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER